【正文】 提前還款（還本金）相關計算 ? 某家庭以 4000元 /㎡ 的價格，購買了一套建筑面積為 120㎡ 的住宅，銀行為其提供了 15年期的住宅抵押貸款，該貸款的年利率為 6%，抵押貸款價值比率為 70%。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？ ? 【 答案 】 第一步：求出貸款總額 ? P=3500 80（ 125%）＝ 210000（元） ? 第二步：計算兩種貸款的分別額度 ? 公積金貨款額度為 P1=100000（元） ? 商業(yè)貸款額度 P2＝ 210000－ 100000＝ 110000（元） 【 2023年真題 】 ? 王某擬購買一套面積為 120㎡ 、單價為 7800元 /㎡ 的住房，首付款為 30%，其余申請年貸款利率分別為 %和 %的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為 20年，按月等額還本付息。 【 典型例題 】 組合抵押貸款的相關計算 ? 某家庭擬購買一套面積為 80平米的經濟適用住宅，單價為 3500元 /㎡ ，首付款為房價的 25%，其余申請公積金貸款和商業(yè)組合貸款。 ? 方法一：正規(guī)的算法 ? 方法二：帶有技術含量的猜測法 假設每年不遞增 6%，則折算為現(xiàn)值為 8247。若折現(xiàn)率為 6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬元。 ?【 答案 】 B 【 典型例題 】 ?計劃每年年末存入銀行等額數(shù)額的資金（等額零存），欲在 7年后整取為1000元，若存款利率為 8%，則每年末存入金額為多少？ ?【 答案 】 ?A＝Ｆ（Ａ /F， i， n）＝ 1000（ A/F， 8%， 7）=1000 ＝ （元） 【 典型例題 】 ?若每年年末存入銀行 10萬元，年利率為6%，則 5年后的復本利和為多少元？ ?【 答案 】 ?F＝ A（ F/A,i,n） =10 ＝ （萬元） 【 典型例題 】 ? 某購房者擬向銀行申請 60萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。 12＝ %， n＝ 10 12＝ 120 ?A＝ P（ A/P， 6%/12， 120）＝ 12 ＝ （萬元） 【 典型例題 】 ? 某家庭以抵押貸款方式購買了一套價值為 25萬元的住宅，首付款為房價的 30%，其余房款用抵押貸款支付。則該家庭的首付款額是（ ）元 ? 【 答案 】 C 【 典型例題 】 ?◆ 某人貸款 12萬元，分 10年攤還，年利率為 6%，按月計息，則每月的償還金額為多少？ ? 【 答案 】 已知 P（現(xiàn)值），要求的是 A（年值） ?注意計息期，已知的是年利率，但求的是月還款額。該家庭月收入為6000元，準備用月收入地 30%來支付抵押貸款月還款額。 （ 1+6%） 5＝ 典型例題 ?◆ 某家庭預計在今后 10年內的月收入為16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？ ? 【 答案 】 先理清題中的經濟內涵。 【 典型例題 】 ?某房地產開發(fā)商向金融機構貸款 500萬元，按復利計息，年利率為 12%。（ ） ?答案： √ 2023年試題 ?下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（ ）。 【 2023年真題 】 ?若名義利率為 10%，通貨膨脹為 4%，則實際利率為（ ）。如通貨膨脹率為 %，銀行貸款年利率為 %，存款年利率為 %，則該項目投資的實際收益率是（ ）。 ? 1年時，年名義利率等于年實際利率 ? ? ?，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 ?，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大 ? 【 正確答案 】 ABD 【 答案解析 】 名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實際利率與名義利率的差異就越大。 ? ? ? ? 月 時，實際利率小于名義利率 ?【 正確答案 】 D 【 答案解析 】 當計息周期為 月 時，實際利率大于名義利率 【 2023年真題 】 ?如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。 ? 乙 丙 乙 甲 ? 甲 丙 丙 甲 ?【 正確答案 】 B 【 答案解析 】 當每年的計息周期大于 1時，越大，則實際利率與名義利率的差距越大。則可以排除 CD. 【 2023年真題 】 ?某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。 % % % % ? 【 正確答案 】 A 【 答案解析 】 解法一：按公式計算 ? 解法二：帶有技術含量的排除法。 【 2023年真題 】 ?某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為 2850元，月利率為 ‰ ，則該貸款的實際年利率為（ ）。 【 典型例題 】 ?將 1000元存入銀行，年利率為 6%，如果按單利計算，則三年后的本利和為多少？ ?【 答案解析 】 【 典例案題 】 ?將 1000元存入銀行，年利率為 6%，如果按復利計算，則三年后的本利和為多少？ ?【 答案解析 】 3. 單利和復利的關系 ?■本金、利率和計息期相同時， 按復利計算的利息以及本利和一定比按單利計算的高 ? 【 2023年真題 】 房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為 1000萬元，期限為 3年，年利率為 8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（ ）萬元。 【 2023年真題 】 ?認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定代表性理論是（ ）。 【 2023年真題 】 ? 可貸資金利率理論認為（ ）。 【 2023年真題 】 ?關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（ ）。 ?【 正確答案 】 C 【 2023年真題 】 ?下列關于基礎利率的表述中，正確的有（ ）。 ? 100萬元與 5年后的 100萬元的價值相同 ? 100萬元可能與 5年后的 148萬元價值相同 ? 100萬元可能與 2年前的 121萬元價值相同 ?，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較 ?【 正確答案 】 A 【 答案解析 】 由于資金時間價值的存在，同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值。 ，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償 ，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較 、通貨膨脹率、風險因素等 ? 【 正確答案 】 ABCE 【 答案解析 】 D考慮了資金的時間價值，就必須將資金換算到同一時點才能進行比較。 —— 持有 —— 出租 —— 出售 —— 更新改造 —— 出售 —— 更新改造 —— 出租 —— 出售 —— 銷售 —— 持有 —— 出租 —— 出售 ? 【 正確答案 】 DE 【 答案解析 】 購買型是直接購買已建成的物業(yè)，所有只有購買成本，只有開發(fā)型的項目才需要購買土地。 E期末的轉售稅費，屬于現(xiàn)金流出，箭頭向下。 【 2023年真題 】 ? 關于房地產 “ 購買 更新改造 出租 出售 ” 模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（ ）。 ? －銷售模式 －持有出租－出售模式 －持有出租－出售模式 －更新改造－出售模式 －更新改造－出租模式 ? 【 正確答案 】 BCE 【 答案解析 】 可用排除法。（ ） ?【 正確答案 】 【 答案解析 】 0點有三種含義，可以表示始點，基準點，或當前時點。 ?【 2023年真題 】 用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假設在計息期內的所有收支均發(fā)生在該計息周期的期末。 【 2023年真題 】 ?當房地產開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產品價格變化的反應時，往往采用（ ）。 【 2023年真題 】 ?采取隨行就市定價法確定價格的情形有（ ）。 【 2023年真題 】 ? 某開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（ ）。 A. 目標定價法 B. 價值定價法 C. 挑戰(zhàn)定價法 D. 成本加成定價法 ?【 正確答案 】 A 【 2023年真題 】 ?某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（ ）。 ?【 正確答案 】 A ?【 答案解析 】 利用損益平衡圖。 ? ? ? ? ? ? 【 正確答案 】 BCE 【 2023年真題 】 ?為適應房地產市場波動，某房地產開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（ ）。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。 【 2023年真題 】 ? 下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有（ ）。 【 2023年真題 】 ?開發(fā)商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個項目的平均銷售周期。 ? 【 答案 】 BCE 【 解析 】 B屬于前期資料， C竣工圖是單獨的一類；E屬于驗收資料，也屬于技術資料。 ? 【 答案 】 A 【 解析 】 承包商在收到竣工結算價款后半個月內交付工程。 ?【 答案 】 D 【 解析 】 實行施工總承包的，由總承包單位負責，分包單位應向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產管理。 【 2023年真題 】 ?實行施工總承包的房地產開發(fā)項日。 【 2023年真題 】 ?網絡圖法在建設工程管理中常常作為（ ）的方法。 【 2023年真題 】 ?開發(fā)商的主要合同關系通常包括（ ）等。 【 2023年真題 】 ?橫道圖法用于項目建設階段的（ ）。 ?【 正確答案 】 D 【 答案解析 】 本題可用排除法。檢查后由（ ）列出質量缺陷清單。 ?【 答案 】 B 【 解析 】 施工許可證的申領主體是建設單位，不是施工單位。 A．工程標底 B．工程數(shù)量 C．設計圖紙 D．合同條件 ? 答案： A ? 解析：工程標底不會提前在招標文件中說明。 B屬于租售階段； C屬于建設階段的工作內容。 【 2023年真題 】 ? 對房地產開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于前期工作的是（ ）。 ? 【 答案 】 B 【 解析 】 開工之前均屬于前期階段。 ?答：建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證之規(guī)定，是申請重新領取而不是變更！ 【 2023年真題 】 ?房地產開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)項目的施工單位 。 【 易混淆點辨析 】 ?判斷題：建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當申請施工許可證變更。（ ） ?【 正確答案 】 √ 【 典型例題 】 ? 國家投資管理部門對建設項目進行核準的重點包括（ ）。（ ） ? 【 正確答案 】 【 答案