【正文】 確定這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處于上升階段還是衰退階段。市場(chǎng)不僅能預(yù)示市場(chǎng)的變化，還可以通過(guò)價(jià)格來(lái)指導(dǎo)買賣雙方的行為，所以，價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。前者購(gòu)買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè) (產(chǎn)業(yè)出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場(chǎng)，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán) (永久產(chǎn)權(quán) )、租 賃權(quán)、抵押權(quán)等。所以說(shuō)市場(chǎng)功能的核心形成了交易價(jià)格，因此，我們把市場(chǎng)定義為“能令買賣雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價(jià)格的任何安排。所以說(shuō)對(duì)于絕大多數(shù) 購(gòu)買者來(lái)說(shuō) ， 要想了解最新的市場(chǎng)行情 ， 并根據(jù)自己欲購(gòu)買的物業(yè)所處的位置、類型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購(gòu)買價(jià)格是件非常困難的事。然而 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有那么簡(jiǎn)單了 ， 這不僅在于買賣雙方都很難及時(shí)了解最新的市場(chǎng)行情 ， 而且在交易過(guò)程中費(fèi)用十分昂貴。例如：我市子固路商業(yè)街的商業(yè)用房和勝利路步行街商業(yè)用房及中山路的商業(yè)用房，他們所依托的大環(huán)境相同，所處的 地理位置也近似，但子固路商業(yè)街的商業(yè)用房的價(jià)格比勝利路、中山路的價(jià)格要低得多。這說(shuō)明人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對(duì)的。再如，我們?cè)谧》恐贫雀母镏?，很多職工都?優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。但這種權(quán)益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很難在一開(kāi)始就對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的效益情況做出精確的估計(jì)，也就是說(shuō)測(cè)算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營(yíng)收入都是理想狀態(tài)下的價(jià)值，而實(shí)際這些價(jià)值的確 定取決于許多變量。 9 因此，就產(chǎn)生了交易。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng) 力，資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新信息 ， 實(shí)際地分析購(gòu)買者的心理和和社會(huì)總需求。研究房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 必須了解房地產(chǎn)市場(chǎng)。這里，不妨舉一些失敗的例子作為借鑒，某項(xiàng)目由于忽視了該地區(qū)環(huán)境氣候特點(diǎn)，使得該地區(qū)的人長(zhǎng)期形成的對(duì)住宅南北對(duì)流的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)的 547套單元住宅中有 206 套單元房以成本的七折出售尚無(wú)人問(wèn)津，隨著周圍新的住宅樓盤(pán)的不斷建成，這些不合需求的單元套房將成為企業(yè)的巨大包袱。許許多多的事例充分證明了脫離市場(chǎng)，脫離客戶的需求進(jìn)行盲目開(kāi)發(fā)，制作出 所謂的“精品”必將被市場(chǎng)淘汰。這是在買方市場(chǎng)情況下的一種陳舊思想。 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期策劃是地盤(pán)成敗的關(guān)鍵，首先要抓好市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究，解決該地盤(pán)要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場(chǎng)定位問(wèn)題。公司應(yīng)從本公司員工個(gè)人的職業(yè)發(fā)展需求出發(fā)，有意識(shí)地將之與公司組織的人力資源需求和規(guī)劃相聯(lián)系、相協(xié)調(diào)、相匹配，為員工提供職業(yè)上不斷成長(zhǎng)和發(fā)展的機(jī)會(huì)，幫助、支持員工根據(jù)對(duì)自我個(gè)性的感知和對(duì)社會(huì)條件的認(rèn)知而確立職業(yè)發(fā)展的大致過(guò)程和步驟。因此在設(shè)計(jì)分配方案的時(shí)候應(yīng)該讓員工感到滿意，盡量公開(kāi)透明，多聽(tīng)取員工的意見(jiàn)。 更加注重公平 孔子曾言：“不患寡而患不均，不患貧而患不安。 培訓(xùn)和娛樂(lè)激勵(lì) 公司會(huì)根據(jù)員工的表現(xiàn)，對(duì)員工進(jìn)行各種類型的培訓(xùn)，提高各層員工的業(yè)務(wù)和管理技能，充實(shí)員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)，并提供一定的升遷機(jī)會(huì)，保證員工有一個(gè)好的發(fā)展前途和方向。公司采用了豐富多樣的獎(jiǎng)金激勵(lì)方式，根據(jù)自己工作的成績(jī)以及公司整體的業(yè)績(jī)水平，可以得到數(shù)目不等的獎(jiǎng)金。同時(shí)根據(jù)雙因素理論，在獎(jiǎng)金分配問(wèn)題時(shí)候，不但要有經(jīng)常性的獎(jiǎng)金，同時(shí)還會(huì)根據(jù)業(yè)績(jī)，不定時(shí)的發(fā)放獎(jiǎng)金，這更有利于激勵(lì)。 提高基本工資在整個(gè)薪金結(jié)構(gòu)中的比重 根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，生理需求是最基本的需求，因此員工在基本工資沒(méi)有保證的時(shí)候是很難有效地開(kāi)展工作的。每個(gè)員工都會(huì)有自己的一份基本工資，然 后根據(jù)公司的發(fā)展?fàn)顩r、工作年限、工作績(jī)效等因素進(jìn)行調(diào)節(jié)。因此員工的素質(zhì)及精神狀況對(duì)公司的發(fā)展有著重要的影響，對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工的積極性也顯得尤為重要。 與一般所謂勞動(dòng)密集型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)是一種較為典型的知識(shí)密集型和資金密集型企業(yè)。 激勵(lì) 機(jī)制建設(shè) 激勵(lì)機(jī)制是為了激勵(lì)員工而采取的一系列方針政策、規(guī)章制度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、文化理念以及相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、激勵(lì)措施的總和。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)干部的主要職責(zé)就是承上啟下、上傳下達(dá)，既要對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，又要對(duì)下級(jí)負(fù)責(zé)；既要吃透上級(jí)精神，把 領(lǐng)導(dǎo)的意圖完完整整地向職工傳達(dá)，又要結(jié)合實(shí)際，把落實(shí)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)全面地向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)?！? 面對(duì)“市場(chǎng)更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來(lái)，專注于計(jì)劃、實(shí)施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實(shí)、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進(jìn)等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺(tái)，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而中國(guó)著名企業(yè)家柳傳志先生認(rèn)為，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“用合適的人，干合適的事” 。許多成功的企業(yè)家也對(duì)此做出過(guò)自己的定義。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力高低，決定著員工是否能主動(dòng)、積極、有效地進(jìn)行創(chuàng)造性的工作，相互間是否能很好地配合提高工作效率，以及企業(yè)目標(biāo)是否能夠得以實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力包括以下幾個(gè)因素：職工對(duì)經(jīng)營(yíng)者的滿意程度；全體員積極性、主動(dòng)性及創(chuàng)造性發(fā)揮程度；職工公平感及工作滿意度；企業(yè)內(nèi)部和諧程度等。作為房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)人，在給予每位成員自我發(fā)揮的空間的同時(shí)，還要破除個(gè)人英雄主義，搞好房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的整體搭配，形成協(xié)調(diào)一致的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)默契；同時(shí)還需努力鞏固成員懂得彼此之間相互了解、取長(zhǎng)補(bǔ)短的重要性。 團(tuán)隊(duì)凝聚力是維持固隊(duì)存在的必要條件。企業(yè)的發(fā)展和他的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力，是互相影響的：企業(yè)有了團(tuán)隊(duì)凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)凝聚力。影響房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力的因素很多，主要的經(jīng)營(yíng)管理水平，政治思想工作狀況，勞動(dòng)條件，分配制度、福利、待遇， 職工隊(duì)伍素質(zhì)等，這種綜合性地提高企業(yè)素質(zhì)的工作即被稱作房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力工程。 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力 所謂企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力，就是一個(gè)行業(yè)或一個(gè)企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段提供專業(yè)意見(jiàn)，供董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)決策時(shí)參考。 一個(gè)完整的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)通常包括董事會(huì)、總經(jīng)辦、 營(yíng)銷策劃中心 、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、總工室、裝修部、預(yù)決算部、項(xiàng)目拓展部、人事行政部、培訓(xùn)部、公關(guān)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部等組織機(jī)構(gòu)。在市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，企業(yè)如何瞄準(zhǔn)市 5 場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策，如何通過(guò)強(qiáng)聯(lián)合 大自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，如何利用資本市場(chǎng)解決低成本的 營(yíng)運(yùn)資金等問(wèn)題是現(xiàn)代企業(yè)家們經(jīng)常思考并要加以解決的問(wèn)題。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位 對(duì)甲方分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。 因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接 與甲方簽訂工程施工合同。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉(cāng)促上陣；許多工程的外立面裝 飾及窗型等遲遲不能確定等。開(kāi)發(fā)商的小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后，景觀與整個(gè)小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動(dòng)，制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也沒(méi)有起到促銷的作用；建筑細(xì)部設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)滯后。 4 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。 開(kāi)發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán) 格“把關(guān)”，然而因?yàn)闆](méi)有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以開(kāi)發(fā)商的某幾個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺(jué)”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問(wèn)題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫(kù)；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無(wú)主題。 施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢、變更多 因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問(wèn)題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來(lái)解 決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開(kāi)發(fā)商的過(guò)多干預(yù)和限制，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過(guò)程中變更多。例如某項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)欄桿形式確認(rèn)期達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大及市場(chǎng)定位偏差問(wèn)題；某在建項(xiàng)目使用市場(chǎng)定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；