【正文】 潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。 內(nèi)容上主要分為兩部分，第一部分論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的四個(gè)方面以及當(dāng)前主要存在的一些普遍性問題，包括 市場定位及決策機(jī)制不完善 ，施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢、 變更多 ， 工程收尾階段的工作矛盾突出 等等，第二 部分從 組織、計(jì)劃、控制和營銷四個(gè)方面 作了詳細(xì)闡述，其中對于高績效團(tuán)隊(duì)建設(shè)、激勵(lì)機(jī)制建設(shè)、市場調(diào)查及定位、工程進(jìn)度管理、造價(jià)管理、質(zhì)量管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷策略、渠道策略等熱點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行了全方位的剖析，并結(jié)合案例提出了解決的原則和方法，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理具有很強(qiáng)的實(shí)戰(zhàn)意義。住宅制度的改革 ,土地制度的改革 ,繁榮了房地產(chǎn)業(yè) ,為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景 ,應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展 ,特別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施 ,我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系 ,市場運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。 總之， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理實(shí)際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價(jià)和處理，必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的管理，這是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵 。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。這就是說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)?！熬葡悴慌孪锷睢钡臅r(shí)代已經(jīng)過去了，因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多，所以必須對自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的“注目點(diǎn)”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時(shí)就 演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會(huì)集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。 施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢、變更多 因市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來解 決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。 4 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝 飾及窗型等遲遲不能確定等。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位 對甲方分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)偂⒉牧隙逊?、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。 一個(gè)完整的項(xiàng)目經(jīng)營機(jī)構(gòu)通常包括董事會(huì)、總經(jīng)辦、 營銷策劃中心 、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、總工室、裝修部、預(yù)決算部、項(xiàng)目拓展部、人事行政部、培訓(xùn)部、公關(guān)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部等組織機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力 所謂企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力，就是一個(gè)行業(yè)或一個(gè)企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。企業(yè)的發(fā)展和他的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力，是互相影響的：企業(yè)有了團(tuán)隊(duì)凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)凝聚力。作為房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)人，在給予每位成員自我發(fā)揮的空間的同時(shí)，還要破除個(gè)人英雄主義，搞好房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的整體搭配，形成協(xié)調(diào)一致的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)默契；同時(shí)還需努力鞏固成員懂得彼此之間相互了解、取長補(bǔ)短的重要性。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力高低，決定著員工是否能主動(dòng)、積極、有效地進(jìn)行創(chuàng)造性的工作，相互間是否能很好地配合提高工作效率，以及企業(yè)目標(biāo)是否能夠得以實(shí)現(xiàn)。而中國著名企業(yè)家柳傳志先生認(rèn)為，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“用合適的人，干合適的事” 。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)干部的主要職責(zé)就是承上啟下、上傳下達(dá)，既要對上級負(fù)責(zé)，又要對下級負(fù)責(zé)；既要吃透上級精神，把 領(lǐng)導(dǎo)的意圖完完整整地向職工傳達(dá)，又要結(jié)合實(shí)際，把落實(shí)過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)全面地向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 與一般所謂勞動(dòng)密集型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)是一種較為典型的知識(shí)密集型和資金密集型企業(yè)。每個(gè)員工都會(huì)有自己的一份基本工資，然 后根據(jù)公司的發(fā)展?fàn)顩r、工作年限、工作績效等因素進(jìn)行調(diào)節(jié)。同時(shí)根據(jù)雙因素理論，在獎(jiǎng)金分配問題時(shí)候，不但要有經(jīng)常性的獎(jiǎng)金，同時(shí)還會(huì)根據(jù)業(yè)績，不定時(shí)的發(fā)放獎(jiǎng)金，這更有利于激勵(lì)。 培訓(xùn)和娛樂激勵(lì) 公司會(huì)根據(jù)員工的表現(xiàn)，對員工進(jìn)行各種類型的培訓(xùn)，提高各層員工的業(yè)務(wù)和管理技能，充實(shí)員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)，并提供一定的升遷機(jī)會(huì)，保證員工有一個(gè)好的發(fā)展前途和方向。因此在設(shè)計(jì)分配方案的時(shí)候應(yīng)該讓員工感到滿意，盡量公開透明，多聽取員工的意見。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理 項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵，首先要抓好市場調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究，解決該地盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場定位問題。許許多多的事例充分證明了脫離市場，脫離客戶的需求進(jìn)行盲目開發(fā)，制作出 所謂的“精品”必將被市場淘汰。研究房地產(chǎn)市場 ， 必須了解房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)市場的特性 房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng) 力，資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長，資金投入量大的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的效益情況做出精確的估計(jì)，也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營收入都是理想狀態(tài)下的價(jià)值，而實(shí)際這些價(jià)值的確 定取決于許多變量。但這種權(quán)益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。再如，我們在住房制度改革中，很多職工都以 優(yōu)惠的價(jià)格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。例如：我市子固路商業(yè)街的商業(yè)用房和勝利路步行街商業(yè)用房及中山路的商業(yè)用房，他們所依托的大環(huán)境相同，所處的 地理位置也近似，但子固路商業(yè)街的商業(yè)用房的價(jià)格比勝利路、中山路的價(jià)格要低得多。所以說對于絕大多數(shù) 購買者來說 ， 要想了解最新的市場行情 ， 并根據(jù)自己欲購買的物業(yè)所處的位置、類型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購買價(jià)格是件非常困難的事。 房地產(chǎn)市場是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán) (永久產(chǎn)權(quán) )、租 賃權(quán)、抵押權(quán)等。市場不僅能預(yù)示市場的變化，還可以通過價(jià)格來指導(dǎo)買賣雙方的行為，所以，價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。例如：天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的，美國獨(dú)資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因?yàn)檫@些外商的投資，提高了這個(gè)城市的生活和工作環(huán)境，同時(shí)繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找 到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問題，做到了增收減負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的研究包括二個(gè)方面，即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場的研究。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個(gè)結(jié)論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來使用者，這些使用者的 態(tài)度和要求如何，總的需求數(shù)量有多大。 房地產(chǎn)市場的研究，有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機(jī)，目前 各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業(yè)，這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù)，作為一種嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，他將信息技術(shù)和電子商 務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場模式，人們可以通過網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場，了解每一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的需求情況和價(jià)格，可以通過網(wǎng)上了解一個(gè)地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。如果是住宅開發(fā)，那么市場 研究將包括與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價(jià)格水平和對現(xiàn)有住宅的滿意程序。 (3)平面布局 ： 當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ课萜矫婀δ茉O(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求 (如南北朝向、面海、面江河等 )。 總體配套策劃 隨著生活水平的不斷提高，民眾住宅本身功能、質(zhì)量要求提高之外，也同時(shí)注意小區(qū)生活環(huán)境的配套，前期策劃時(shí)應(yīng)做好以下幾項(xiàng)規(guī)劃 ： (1)綠化設(shè)計(jì) ： 盡量創(chuàng)造富有生活氣息的綠化環(huán)境，并配上品味不俗的局部園林進(jìn)行點(diǎn)綴。 (4)學(xué)校配套 ： 若為住宅 小區(qū)，規(guī)劃部門要求配套中小學(xué)校時(shí)，宜與名 13 牌學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)，對提高小區(qū)的品牌大有裨益，對住宅小區(qū)的銷售可以起到促進(jìn)作用形成良性循環(huán)。我們應(yīng)提倡新的理念，提倡大膽創(chuàng)新，但同時(shí)也要考慮傳統(tǒng)習(xí)慣及經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，否則將事與愿違。據(jù)調(diào)查 ， 房地產(chǎn)企業(yè) 50%的投訴為逾期交房。同時(shí)，工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用，不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛，影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營業(yè)