【正文】 通過(guò)建立會(huì)計(jì)核算信息化體系，不僅可以有效連接項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)計(jì)和企業(yè)會(huì)計(jì)核算中心的會(huì)計(jì)信息，保證項(xiàng)目會(huì)計(jì)信息在第一時(shí)間內(nèi)傳遞到企業(yè)會(huì)計(jì)核算部門，提高 會(huì)計(jì)核算工作的效率：還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)的監(jiān)管能力，做到事前全方位全過(guò)程監(jiān)管，保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的有效性，保證企業(yè)資金使用的有效性；同時(shí)還可以將企業(yè)會(huì)計(jì)核算信息體系和會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)進(jìn)行接口連接，保證國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度在本企業(yè)的。 隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在項(xiàng)目開發(fā)的同一時(shí)間內(nèi)同時(shí)開展多個(gè)項(xiàng)目，這樣不僅加大了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量，同時(shí)，因?yàn)楹怂沩?xiàng)目較多、核算人員較少，非常容易出現(xiàn)問(wèn)題。 完善會(huì)計(jì)核算制度，促進(jìn)信息化核算建設(shè) 房地產(chǎn)企業(yè)要保證自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須有效地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。由于土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中占比較大，土地儲(chǔ)備的擁有程度和成本狀況在一定程度上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的保證，在披露中必須增加土地儲(chǔ)備量和其成本構(gòu)成，因?yàn)橥恋爻杀镜痛碇髽I(yè)項(xiàng)目有巨額的利潤(rùn)，而這些土地儲(chǔ)備的信息并沒(méi)有體現(xiàn)在土地使用權(quán)總額上面，所以企業(yè)必須在財(cái)務(wù)報(bào)告中將土地儲(chǔ)備量和成本構(gòu)成披露給信息使用者。第五，核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋的“周轉(zhuǎn)房”科目。第三，核算已經(jīng)開發(fā)完工且驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)的“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 在不影響對(duì)外的統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)告提供的 前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對(duì)于會(huì)計(jì)科目進(jìn)行自主增設(shè)，因?yàn)樵谏鲜鰰?huì)計(jì)制度中，只有行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目和核算方法，執(zhí)行其他制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要增加以下科目：第一，“開發(fā)成本”科目，主要是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本的核算。 合理選用 準(zhǔn)則，保證會(huì)計(jì)信息的完整反映 房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點(diǎn)，合理選用會(huì)計(jì)制度。另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個(gè)資金回籠周期較長(zhǎng)，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問(wèn)題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。 會(huì)計(jì)核算管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時(shí)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過(guò)進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來(lái)獲取利潤(rùn)。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。對(duì)于建設(shè) 16 單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來(lái)控制造價(jià)成本。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。要從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目 成本的控制。 項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導(dǎo)，并貫穿于從項(xiàng)目投標(biāo)開始到項(xiàng)目竣工為止的全過(guò)程，每個(gè)環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當(dāng)，會(huì)直接引起項(xiàng)目費(fèi)用的升降，影響項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益。 施工過(guò)程中的工程簽證 ， 主要是指承包商就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)容以外 ， 施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦 理的簽證 ， 通常是由于非施工方原因造成的。承包商則應(yīng)從完善工程簽證的管理制度、建立合同交底記錄制度等方面加強(qiáng)管理。對(duì)重要設(shè)計(jì)變 更由項(xiàng)目部組織最終審查后批準(zhǔn)。 對(duì)于參與項(xiàng)目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計(jì)變更要求和建議 ， 首先交由監(jiān)理單位審查 ， 分析研究設(shè)計(jì)變更在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的合理性與必要性后 ， 提出設(shè)計(jì)變更建議的審查意見。重要設(shè)計(jì)變更 ， 指涉及項(xiàng)目的規(guī)模、特性、主要設(shè)備選擇、已經(jīng)批準(zhǔn)的總工期及階段性工期等項(xiàng)改變的設(shè)計(jì)變更 。因此 ， 合理確定并及時(shí)處理好項(xiàng)目變更 ， 既可以減少不必要的糾紛 ， 保證合同的順利實(shí)施 ， 又有利于對(duì)工程造價(jià)的控制。而采取該辦法的關(guān)鍵在招標(biāo)前應(yīng)認(rèn)真審圖，并充分醞釀確定設(shè)備選型及有關(guān)建材的檔次，其次，在施工中應(yīng)盡量避免設(shè)計(jì)變更的情況產(chǎn)生，同時(shí)要注意工程質(zhì)量的跟蹤監(jiān)督。目前建筑工程造價(jià)超預(yù)算的情況十分普遍，其原因不外是設(shè)計(jì)變更、政策性調(diào)價(jià)、三材市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。一方面，在招標(biāo)中應(yīng)標(biāo)者必然提供各種優(yōu)惠條件，達(dá)到了壓低造價(jià)的目的 。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量或者工時(shí)數(shù) ， 衡量、分析與修訂工作每月一次。 過(guò)程控制 14 主要是從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工階段的進(jìn)度按照施工計(jì)劃分解控制 ，主要采用 特圖、計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖和 WBS(工作任務(wù)分解 )等。由承包單位的技術(shù)部門、質(zhì)監(jiān)部門等負(fù)責(zé) ， 在項(xiàng)目經(jīng)理的主持下編制。同時(shí)，工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭(zhēng)取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用，不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛，影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)，并有足夠的流動(dòng)資金支持工程的建設(shè)。據(jù)調(diào)查 ， 房地產(chǎn)企業(yè) 50%的投訴為逾期交房。三者的關(guān)系是 盤根錯(cuò)節(jié)的，在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。我們應(yīng)提倡新的理念，提倡大膽創(chuàng)新，但同時(shí)也要考慮傳統(tǒng)習(xí)慣及經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，否則將事與愿違。不過(guò)，這里值得一提的是任何一種新生事物都要接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，對(duì)于不太適用的設(shè)計(jì)即使概念再新，最終都會(huì)被市場(chǎng)淘汰。 (4)學(xué)校配套 ： 若為住宅 小區(qū)，規(guī)劃部門要求配套中小學(xué)校時(shí)，宜與名 13 牌學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)，對(duì)提高小區(qū)的品牌大有裨益，對(duì)住宅小區(qū)的銷售可以起到促進(jìn)作用形成良性循環(huán)。人流與出入車輛盡量互不干擾，并注意無(wú)障礙設(shè)計(jì)。 總體配套策劃 隨著生活水平的不斷提高，民眾住宅本身功能、質(zhì)量要求提高之外，也同時(shí)注意小區(qū)生活環(huán)境的配套，前期策劃時(shí)應(yīng)做好以下幾項(xiàng)規(guī)劃 ： (1)綠化設(shè)計(jì) ： 盡量創(chuàng)造富有生活氣息的綠化環(huán)境，并配上品味不俗的局部園林進(jìn)行點(diǎn)綴。 (5)擬開發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場(chǎng)地盤的銷售情況 (銷售價(jià)格及已出售成數(shù) )。 (3)平面布局 ： 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房屋平面功能設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對(duì)房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求 (如南北朝向、面海、面江河等 )。 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 (1)房型 ： 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)各類房型的需求比例。如果是住宅開發(fā)，那么市場(chǎng) 研究將包括與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價(jià)格水平和對(duì)現(xiàn)有住宅的滿意程序。在宏觀上他是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn)， 12 為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù)，作為一種嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，他將信息技術(shù)和電子商 務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)模式，人們可以通過(guò)網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解每一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的需求情況和價(jià)格，可以通過(guò)網(wǎng)上了解一個(gè)地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時(shí)刻搭在市場(chǎng)的脈搏上，并通過(guò)與房地產(chǎn)租售代理，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸，獲得比較全面的市場(chǎng)信息，從而把握市場(chǎng)的變化，把握市場(chǎng)的價(jià)格，這只是獲得市場(chǎng)信息的一個(gè)方面。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機(jī)，目前 各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業(yè)，這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。 獲取市場(chǎng)信息的方法 21 世紀(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著多種機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商已不像過(guò)去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位。市場(chǎng)研究的最終目的就是要得出這樣一個(gè)結(jié)論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來(lái)使用者，這些使用者的 態(tài)度和要求如何，總的需求數(shù)量有多大。而市場(chǎng)分析專家則側(cè)重研究國(guó)家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)與某類特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)或不同地區(qū)特定類型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的研究包括二個(gè)方面，即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對(duì)某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場(chǎng)的研究。在舊城區(qū)，大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設(shè)施的落后，給居民的生活帶來(lái)了很多不便。例如：天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的，美國(guó)獨(dú)資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因?yàn)檫@些外商的投資，提高了這個(gè)城市的生活和工作環(huán)境，同時(shí)繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找 到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問(wèn)題，做到了增收減負(fù)。因此，一個(gè)地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個(gè)地區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和全局，從而