【正文】 這些問(wèn)題必須引起我們高度重視，有必要重新審視城市發(fā)展政策，尊重城市發(fā)展的客觀規(guī)律，提高土地。（4）合理理解城市用地規(guī)模，尊重城市發(fā)展的客觀規(guī)律。（3）改革和完善城市土地管理法律體系，加強(qiáng)政府控制機(jī)構(gòu)的執(zhí)行能力。（2）在實(shí)行市地有償使用的基礎(chǔ)上，建立和形成市政建設(shè)基金，使市政建設(shè)有較穩(wěn)定的資金來(lái)源和渠道，以保證城市配套設(shè)施的建設(shè)能持久地進(jìn)行下去。 2．城市土地利用的基本對(duì)策（1）在提高理論認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持土地所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)適當(dāng)分離，實(shí)行有償使用，尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則經(jīng)營(yíng)使用土地，積極創(chuàng)造條件開(kāi)放城市土地市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)土地的合理分配與使用。管理不健全反過(guò)來(lái)又加劇了問(wèn)題的復(fù)雜性。由于無(wú)償使用，國(guó)家就既不能用經(jīng)濟(jì)杠桿——地租來(lái)調(diào)節(jié)或抑制土地的需求，從而造成浪費(fèi)，同時(shí)也不可能通過(guò)收取地租來(lái)搞城市配套設(shè)施建設(shè)，從而影響了市地的有效利用。一方面在所有制結(jié)構(gòu)上否認(rèn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)應(yīng)適當(dāng)分離的必要性：另一方面不承認(rèn)土地有商品經(jīng)濟(jì)屬性。后來(lái)國(guó)家成立了土地局，地方也相應(yīng)地建立了土地管理機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)分開(kāi)管理的體制弊端依然存在。由于市地?zé)o償使用，缺乏或沒(méi)有必要的法律手段，經(jīng)濟(jì)手段基本被取消。這主要表現(xiàn)在管理混亂，沒(méi)有統(tǒng)一歸口管理，不少城市土地是市規(guī)劃局管規(guī)劃、市房地產(chǎn)管理局管地政，有的市農(nóng)委也管，多家管理實(shí)際上常常是誰(shuí)家也沒(méi)有認(rèn)真管。 （5）市地管理體制不健全。我國(guó)大城市人均綠地面積水平大大低于國(guó)外一些城市。這就是說(shuō)，市地的利用和利用效果的提高，需要有大量的配套設(shè)施投資。市地利用的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)特性就是要有相關(guān)的市政配套設(shè)施，否則就直接影響其使用和使用效果。同時(shí)在我國(guó)城市，每個(gè)機(jī)關(guān)單位差不多都留有大院，而實(shí)際有效利用的面積比較小，這樣我國(guó)市地利用中就呈現(xiàn)出一種極為不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，即一方面喊城市用地緊張，另一方面又有不少市地空閑未用。第三節(jié) 城市土地產(chǎn)權(quán)制度一．我國(guó)城市土地利用中的問(wèn)題與對(duì)策1．城市土地利用中的問(wèn)題（1）從整體來(lái)說(shuō)浪費(fèi)嚴(yán)重。這是美國(guó)城市土地利用功能區(qū)的新發(fā)展。在不少的歐洲城市里，富人往往不一定住在遠(yuǎn)離城市的市郊，而喜歡住在商業(yè)區(qū)及其鄰近地區(qū)。其上層可能為專業(yè)性服務(wù)業(yè)，再上層卻不能排除用于住宅的可能。最后，還要指出的是，所有上述模式都是平面的，忽視了城市的垂直差異。再后為城郊農(nóng)業(yè)帶。再后為新發(fā)展的高級(jí)市郊住宅區(qū)和十分貧窮的木屋居民區(qū)。在西式商業(yè)中心后面的是高級(jí)住宅，而在混合性土地利用后面是當(dāng)?shù)鼐用窬幼^(qū)，不過(guò)密度不如前者，也無(wú)工商業(yè)。介于其間的是混合性土地利用，工商業(yè)住宅兼有，互相混雜。以國(guó)際貿(mào)易 為主，零售商店出售的也以進(jìn)口高檔貨為多。由于這些地區(qū)存在著二元經(jīng)濟(jì)，所以在麥基的模式里，有兩組不同的商業(yè)中心。由于英國(guó)位于西風(fēng)帶，城市的西部為上風(fēng)帶，多為高級(jí)住宅所占有，而城市的東部為下風(fēng)帶，工業(yè)和貧民多被迫于此。在英國(guó)，曼提出了一個(gè)典型的英國(guó)中等城市的模式。由于哈里斯及厄爾曼的模式并沒(méi)有假設(shè)城內(nèi)土地是均質(zhì)的，所以各土地利用功能區(qū)的布局并無(wú)一定序列，大小也不一樣，其空間布局圖是非常富有彈性的。這一模式雖較為復(fù)雜，但仍然基于地租理論。因?yàn)楹笳叩膮^(qū)位因素之一便是要遠(yuǎn)離這些有礙環(huán)境的土地利用。其中交通位置最優(yōu)越的最后成為中心商業(yè)區(qū)，其它中心則分別發(fā)展成次級(jí)或外圍商業(yè)中心和重工業(yè)區(qū)。這些胞體包括未形成城市前，中心地系統(tǒng)內(nèi)各低級(jí)中心地和在形成城市過(guò)程中的其它成長(zhǎng)點(diǎn)。五．哈里斯和厄爾曼多核心模式基于伯吉斯、霍伊特等的城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式均為單中心，而忽略了重工業(yè)對(duì)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的影響和市郊住宅區(qū)的出現(xiàn)等等，哈里斯和厄爾曼在1945年提出較為精細(xì)的多核心模式。至于住宅區(qū)，貧民住在環(huán)繞工商業(yè)土地利用的地段，而中產(chǎn)階級(jí)和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發(fā)展，自成一區(qū)，不與貧民混雜。他把中心的易達(dá)性稱為基本的易達(dá)性，把沿著輻射運(yùn)輸路線所增加的易達(dá)性稱為附加的易達(dá)性。四．霍伊特的扇形模式 霍伊特認(rèn)為，均質(zhì)性平面的假設(shè)太不現(xiàn)實(shí)，因而他于1939年提出了扇形模式或楔形模式。而后者不僅影響城市內(nèi)的易達(dá)性，更會(huì)影響土地價(jià)值及土地利用形式。這就是同心環(huán)模式的新解釋。住宅之外才是農(nóng)業(yè)。若把上述各功能的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線重疊，各曲線相交，可知道各地段產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)地租最高的是什么功能。在住宅用地方面，多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價(jià)值較低密度的平房為高，所以其經(jīng)濟(jì)地租曲線的斜度也較平房大。一般來(lái)說(shuō)，零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度最大，其在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租卻為各功能之冠。以城市商業(yè)為例，中心商業(yè)區(qū)條件最佳，所以其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租最高，離開(kāi)中心商業(yè)區(qū)一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以 其土地沒(méi)有作商業(yè)用途的價(jià)值，其經(jīng)濟(jì)地租為零，中間地段所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租介于兩者之間。經(jīng)濟(jì)地租的量度是：某種土地的生產(chǎn)力與最差土地的生產(chǎn)力之差。伯吉斯從人文生態(tài)學(xué)角度得出的同心環(huán)模式，忽略了人類除了生物屬性之外尚有文化屬性，所以把人類的競(jìng)爭(zhēng)行為比作生物群落的競(jìng)爭(zhēng)，后來(lái)城市研究學(xué)者雖仍沿用伯吉斯所提出的同心環(huán)模式，但卻賦予土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的新解釋。最外圍地帶是富人居住區(qū)，散布著高級(jí)住宅，密度低，房舍寬敞。再外圍的第三帶，是原來(lái)較大工廠的工人住宅區(qū)。他于1923年創(chuàng)立了同心環(huán)模式，他說(shuō)，城市的中心是商業(yè)會(huì)聚之地，農(nóng)民初進(jìn)城市時(shí)，為了找工作方便，便居住在中心商業(yè)區(qū)附近，后來(lái)以零售和服務(wù)為主的商業(yè)中心區(qū)向外膨脹，市民也向外遷移。當(dāng)前，由于我國(guó)正式確立了建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，上述區(qū)位因素正開(kāi)始發(fā)揮作用。我國(guó)城市土地利用類型也大體一致。因此，人們提出了多功能綜合區(qū)的概念，并認(rèn)為這是解決上述問(wèn)題的重要途徑。過(guò)去認(rèn)為，這種混合土地利用是一種落后的土地利用模式。不過(guò)，要注意的是，以區(qū)域化的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，它們是屬于功能區(qū)域，而不是樞紐區(qū)域，兩者不可混淆。7．農(nóng)業(yè)用地和水面?？墒撬男再|(zhì)與商業(yè)和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財(cái)富之一。6．交通用地和其它公用事業(yè)用地。隨著對(duì)城市生活素質(zhì)和美化環(huán)境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。例如，居住區(qū)域的鄰里關(guān)系，住宅是否由工作單位或其它房屋管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一提供等，也影響住宅用地的區(qū)位。必須說(shuō)明，這里僅從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度分析了個(gè)人經(jīng)濟(jì)條件如何決定住宅用地區(qū)位。假設(shè)可付出的租金不變的話，在市內(nèi)租用的房屋居住面積小，但可節(jié)省交通費(fèi)，在郊區(qū)租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費(fèi)用卻大得多。幾乎每一個(gè)城市超過(guò)一半的土地是作為住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過(guò)于龐大，而交通費(fèi)支出也受到一定的限制，其居住地點(diǎn)往往是綜合考慮生活費(fèi)用、居住面積、租金和交通費(fèi)，假設(shè)前兩者不變，便只能以交通費(fèi)遷就其租金。政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強(qiáng)行收購(gòu)和征用所需要的土地，一般不考慮租金問(wèn)題，而交通方便及鄰近其服務(wù)對(duì)象是其主要的區(qū)位因素。倉(cāng)庫(kù)用地與工業(yè)用地類似，其區(qū)位也要視其儲(chǔ)存貨物的檔次及用地要求而定。小型工場(chǎng)生存的條件是勞動(dòng)力和市場(chǎng)，它們比租金更為重要。可分為小型工場(chǎng)和大型工業(yè)。批發(fā)業(yè)的顧客為零售商，由于需要較大空間儲(chǔ)存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非市中心區(qū)。零售商業(yè)大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點(diǎn)上。二．城市土地利用類型城市土地利用類型一般劃分為：1．商業(yè)用地。在城市規(guī)劃中的不同土地利用類型既均質(zhì)地域。這樣，在兩個(gè)質(zhì)地不同的區(qū)域之間必然存在著一個(gè)過(guò)渡帶。城市系統(tǒng)在內(nèi)部均質(zhì)性的作用下，各種職能表現(xiàn)出了區(qū)域差異。均質(zhì)地域以某項(xiàng)特定城市職能為衡量中心，討論地域表現(xiàn)出來(lái)的相對(duì)同一性。均質(zhì)地域是指在均質(zhì)性能作用下，城市地域中表現(xiàn)的那些與周圍毗鄰地域存在著明顯職能差別的連續(xù)地段。例如，處在商業(yè)街熱鬧場(chǎng)所的居民住宅，隨時(shí)都可能被征購(gòu)者買去辟為商店。第二節(jié) 城市土地利用模式一．均質(zhì)性和均質(zhì)地域均質(zhì)性是指城市地域在職能分化中表現(xiàn)出來(lái)的一種保持等質(zhì)、排斥異質(zhì)的特性。與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的城市規(guī)劃指標(biāo)體系中采用的建筑密度和容積率指標(biāo)也是土地利用指標(biāo)。我國(guó)的耕地復(fù)種指數(shù)約為150％，而華南地區(qū)的復(fù)種指數(shù)超過(guò)200％）。 3．土地開(kāi)發(fā)利用程度的評(píng)價(jià)和比較指標(biāo) 不同行業(yè)有不同的指標(biāo)體系反映土地的利用程度，例如：土地利用率（已利用的土地與土地總面積之比）、墾殖指數(shù)（即土地墾殖率，指耕地面積與土地總面積之比）、水面利用率（反映水面開(kāi)發(fā)利用程度，是水域分析的重要指標(biāo)，它指已利用水面占水面總面積的百分比）、耕地復(fù)種指數(shù)（又稱耕地利用率，指每年實(shí)際播種使用的面積與已開(kāi)發(fā)為耕地面積總量的百分比。有些城市地下作三四層空間使用。城市土地日益趨向立體利用方向發(fā)展。農(nóng)業(yè)用地向地下和空中利用的幅度都是很有限的。 2．土地的平面利用與立體利用 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，土地是指地球的表面，作為一個(gè)平面的概念去理解。土地利用作為人類最基本的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它一方面需要有科學(xué)技術(shù)的推動(dòng)，另一方面又具有促進(jìn)科技和社會(huì)進(jìn)步的功能。遠(yuǎn)古時(shí)期，人類利用土地的方式十分簡(jiǎn)單，是直接采取土地上自然生長(zhǎng)的果實(shí)和獵取野獸，以滿足生存需要。土地利用可以是一項(xiàng)生產(chǎn)性活動(dòng)，如種植作物、栽培樹(shù)木、養(yǎng)殖牲畜，也可以是一項(xiàng)非生產(chǎn)性活動(dòng)，如建筑住宅、修建公園等。由于其區(qū)位固定，而地球上各處的光、熱、大氣、水分、植被等條件又有差別，因而各區(qū)域的土地資源質(zhì)量和特性便存在著差異，這就成了確定土地利用方向和各類土地等級(jí)及其價(jià)值的客觀依據(jù)。土地資源的位置是不動(dòng)的，它不能位移，也不能被搬動(dòng)。從這個(gè)角度而言，土地資源具有耐用性的特點(diǎn)，其生產(chǎn)潛力是無(wú)限的。對(duì)它只要處理得當(dāng)，就不會(huì)磨損、報(bào)廢，而且還會(huì)得到改良。物質(zhì)不滅，土地自然生態(tài)系統(tǒng)中的物質(zhì)循環(huán)、能量轉(zhuǎn)換和信息傳遞也永無(wú)休止。 （2）恒久性。隨著人口的不斷增加，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的日益發(fā)展，土地的需求逐漸增加，土地的稀缺性將日趨顯著。 3．土地資源的特性 （1）稀缺性。土地物質(zhì)是原始自然資源，是人類賴于生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是具有重要使用價(jià)值的寶貴資源?？梢?jiàn)土地物質(zhì)與土地資本既是兩個(gè)不同的概念，又是相互結(jié)合的概念。人工化的土地具有自然生態(tài)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)及資源和資產(chǎn)的雙重特性，具備了新的生態(tài)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如馬克思在《資本論》中所說(shuō)：“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的土地是指未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的一種勞動(dòng)對(duì)象”。對(duì)工程建設(shè)來(lái)說(shuō)，土地主要起著承載作用，各項(xiàng)建設(shè)都要附著于土地，所以工程技術(shù)人員更關(guān)心土地的抗壓強(qiáng)度和穩(wěn)定性。正如伊利指出的那樣，使用一塊土地的權(quán)力就是對(duì)一定空間、一定地面的某一部分的支配權(quán)?！泵绹?guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利(1854—1943)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量或自然資源，不是單指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物質(zhì)。因?yàn)橥恋厥侨祟惿嬷?，是社?huì)物質(zhì)財(cái)富的最基本源泉之一。第一節(jié) 土地利用的基本概念一．土地1．土地的含義 “地者，政之本也”。討論如下問(wèn)題：1．你認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”了嗎？這與政府有關(guān)系嗎？2．在房地產(chǎn)領(lǐng)域，哪些是政府該干預(yù)的？哪些政府不該干預(yù)的？如何界定政府的干預(yù)范圍？政府如何實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)？第二章 土地經(jīng)營(yíng)管理學(xué)習(xí)目的：本章介紹土地及其利用結(jié)構(gòu)，土地的產(chǎn)權(quán)和管理制度；簡(jiǎn)述了城市土地市場(chǎng)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和地租、地價(jià)理論。而眼下的第二波熱潮時(shí)隔10年左右又輪回在偶然與必然之間?！钡高@只是一種聳人的預(yù)言。清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心高級(jí)研究員韓秀云2004年4月8日撰文：中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于大爆發(fā)的前夜。日本在剛剛過(guò)去的10年多時(shí)間里經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫的破滅。日前，究竟影響會(huì)有多大，無(wú)人可知。有關(guān)人士指出，盡管2003年央行出臺(tái)了住房信貸的121文件，但是回天乏力。不過(guò)，溫州購(gòu)房軍團(tuán)就像1219年成吉思汗統(tǒng)率勁旅第一次西征，版圖覆蓋中亞，足跡觸及奧匈，但只是地球上的一支流動(dòng)兵團(tuán)，疾風(fēng)過(guò)后并不能留下什么深刻的痕跡。溫州的民間資本向來(lái)雄厚強(qiáng)勁，追逐利潤(rùn)，踔厲風(fēng)發(fā)。而這兩種干預(yù)方式中政府就房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批而采取的延緩措施，其影響更為顯著。美國(guó)政府則多以征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)與房地產(chǎn)項(xiàng)目審批兩種手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)予以干預(yù)。目前房地產(chǎn)業(yè)中因?yàn)闇N和空閑率而帶來(lái)的泡沫，價(jià)位懸高是最突出的根由，但房屋質(zhì)量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是不可忽視的重要原因（占40%之多），因此就政府而言，如果要使房地產(chǎn)業(yè)適當(dāng)縮水，除了信貸政策的調(diào)整，也必須出臺(tái)政策令房屋質(zhì)量和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作出相應(yīng)的調(diào)整；影響樓盤價(jià)格的決定性因素一是土地價(jià)格，二是信貸注入。房地產(chǎn)商品的積壓原因不外乎價(jià)格、質(zhì)量以及結(jié)構(gòu)三大原因。銀行資金相對(duì)比率高意味著自有資金相對(duì)比率低，這一類房地產(chǎn)公司往往與政府的關(guān)系較為密切，容易從政府那里獲得低廉的土地；而銀行資金絕對(duì)量變大、自有資金絕對(duì)量變小的房地產(chǎn)公司則往往是開(kāi)發(fā)昂貴地段的房地產(chǎn)商，其所付出的地價(jià)平均也較高。房地產(chǎn)商可以“經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目”為承諾向政府要求低廉的土地資源，在此基礎(chǔ)上積年累月地囤積土地，多購(gòu)置少開(kāi)發(fā)，將截留的土地作為與政府討價(jià)還價(jià)的有力籌碼，使自己立于不敗之地。政府控制著最重要的資源——土地，是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的“莊家”。平新喬博士認(rèn)為，政府是土地價(jià)格、樓盤價(jià)格、房地產(chǎn)供應(yīng)等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的操控者，房地產(chǎn)業(yè)中的問(wèn)題相當(dāng)程度上應(yīng)歸之于政府政策存在的問(wèn)題。特別是推行“居者有其屋計(jì)劃”為中下層居民建造的“屋苑”，幾與私人樓宇媲美，價(jià)格僅為私人樓宇的65%75%；為鼓勵(lì)中低收入者自購(gòu)住房，政府采取了免收地價(jià)、100%還貸等優(yōu)惠措施，使居民能在50多家金融機(jī)構(gòu)按揭貸款的幫助下分期付款購(gòu)房。學(xué)者們指出，既然房產(chǎn)市場(chǎng)在形成之初就體現(xiàn)了不平等，要調(diào)節(jié)這些矛盾，地方政府就不能推諉而應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，不該袖手旁觀，任由矛盾激化。應(yīng)該說(shuō)，在既有的條件下?tīng)?zhēng)取個(gè)人利益最大化是每一個(gè)居民的真實(shí)想法，涉及到切身利益，誰(shuí)也無(wú)法脫俗，他們會(huì)將一切可以導(dǎo)致收入的因素算作資產(chǎn)。有學(xué)者指出，理工科出身的官員們普遍懷有“工程”情結(jié)，修廣場(chǎng)蓋大樓，以“工程”作秀，為自己抹粉。據(jù)平新喬博士的看法，政府批地賣地、供應(yīng)銀行資金以及開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，三者之間可能存在著內(nèi)在聯(lián)系：房地產(chǎn)商一旦承諾開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，即可獲取低廉的土地與所需的銀行信貸，而政府就經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)率不得超過(guò)3%的規(guī)定能否落實(shí)，誰(shuí)也無(wú)從得知。平新喬博士認(rèn)為，各級(jí)地方政府憑