【正文】 在西式商業(yè)中心后面的是高級住宅，而在混合性土地利用后面是當(dāng)?shù)鼐用窬幼^(qū)，不過密度不如前者，也無工商業(yè)。介于其間的是混合性土地利用，工商業(yè)住宅兼有，互相混雜。以國際貿(mào)易為主，零售商店出售的也以進(jìn)口高檔貨為多。由于這些地區(qū)存在著二元經(jīng)濟(jì)，所以在麥基的模式里，有兩組不同的商業(yè)中心。由于英國位于西風(fēng)帶，城市的西部為上風(fēng)帶，多為高級住宅所占有，而城市的東部為下風(fēng)帶，工業(yè)和貧民多被迫于此。在英國，曼提出了一個典型的英國中等城市的模式。由于哈里斯及厄爾曼的模式并沒有假設(shè)城內(nèi)土地是均質(zhì)的，所以各土地利用功能區(qū)的布局并無一定序列，大小也不一樣，其空間布局圖是非常富有彈性的。這一模式雖較為復(fù)雜，但仍然基于地租理論。因為后者的區(qū)位因素之一便是要遠(yuǎn)離這些有礙環(huán)境的土地利用。其中交通位置最優(yōu)越的最后成為中心商業(yè)區(qū)，其它中心則分別發(fā)展成次級或外圍商業(yè)中心和重工業(yè)區(qū)。這些胞體包括未形成城市前，中心地系統(tǒng)內(nèi)各低級中心地和在形成城市過程中的其它成長點(diǎn)。五．哈里斯和厄爾曼多核心模式 31 基于伯吉斯、霍伊特等的城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式均為單中心，而忽略了重工業(yè)對城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的影響和市郊住宅區(qū)的出現(xiàn)等等，哈里斯和厄爾曼在 1945 年提出較為精細(xì)的多核心模式。至于住宅區(qū)，貧民住在環(huán) 繞工商業(yè)土地利用的地段，而中產(chǎn)階級和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發(fā)展，自成一區(qū)，不與貧民混雜。他把中心的易達(dá)性稱為基本的易達(dá)性，把沿著輻射運(yùn)輸路線所增加的易達(dá)性稱為附加的易達(dá)性。四．霍伊特的扇形模式霍伊特認(rèn)為，均質(zhì)性平面的假設(shè)太不現(xiàn)實(shí)，因而他于 1939 年提出了扇形模式或楔形模式。而后者不僅影響城市內(nèi)的易達(dá)性，更會影響土地價值及土地利用形 式。這就是同心環(huán)模式的新解釋。住宅之外才是農(nóng)業(yè)。若把上述各功能的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線重疊，各曲線相交，可知道各地段產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)地租最高的是什么功能。在住宅用地方面，多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價值較低密度的平房為高，所以其經(jīng)濟(jì)地租曲線的斜度也較平房大。一般來說，零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度最大，其在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租卻為各功能之冠。以城市商業(yè)為例，中心商業(yè)區(qū)條件最佳，所以其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租最高，離開中心商業(yè)區(qū)一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以其土地沒有作商業(yè)用途的價值，其經(jīng)濟(jì)地租為零，中間地段所產(chǎn)生的 30 經(jīng)濟(jì)地租介于兩者之間。經(jīng)濟(jì)地租的量度是：某種土地的生產(chǎn)力與最差土地的生產(chǎn)力之差。伯吉斯從人文生態(tài)學(xué)角度得出的同心環(huán)模式，忽略了人類除了生物屬性之外尚有文化屬性，所以把人類的競爭行為比作生物群落的競爭，后來城市研究學(xué)者雖 仍沿用伯吉斯所提出的同心環(huán)模式，但卻賦予土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的新解釋。最外圍地帶是富人居住區(qū)，散布著高級住宅，密度低，房舍寬敞。再外圍的第三帶，是原來較大工廠的工人住宅區(qū)。他于 1923 年創(chuàng)立了同心環(huán)模式，他說，城市的中心是商業(yè)會聚之地，農(nóng)民初進(jìn)城市時，為了找工作方便，便居住在中心商業(yè)區(qū)附近，后來以零售和服務(wù)為主的商 業(yè)中心區(qū)向外膨脹，市民也向外遷移。當(dāng)前，由于我國正式確立了建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，上述區(qū)位因素正開始發(fā)揮作用。我國城市土地利用類型也大體一致。因此，人們提出了多功能綜合區(qū)的概念，并認(rèn)為這是解決上述問題的重要途徑。過去認(rèn)為，這種混合土地利用是一種落后的土地利用模式。不過，要注意的是，以區(qū)域化的術(shù)語來說，它們是屬于功能區(qū)域，而不是樞紐區(qū)域，兩者不可混淆。 7．農(nóng)業(yè)用地和水面。可是它的性質(zhì)與 商業(yè)和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財富之一。 6．交通用地和其它公用事業(yè)用地。隨著對城市生活素質(zhì)和美化環(huán)境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。例如，居住區(qū)域的鄰里關(guān)系，住宅是否由工作單位或其它房屋管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一提供等，也影響住宅用地的區(qū)位。必須 說明，這里僅從市場經(jīng)濟(jì)角度分析了個人經(jīng)濟(jì)條件如何決定住宅用地區(qū)位。假設(shè)可付出的租金不變的話，在市內(nèi)租用的房屋居住面積小，但可節(jié)省交通費(fèi)，在郊區(qū)租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費(fèi)用卻大得多。幾乎每一個城市超過一半的土地是作為住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過于龐大，而交通費(fèi)支出也 受到一定的限制，其居住地點(diǎn)往往是綜合考慮生活費(fèi)用、居住面積、租金和交通費(fèi)，假設(shè)前兩者不變，便只能以交通費(fèi)遷就其租金。政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強(qiáng)行收購和征用所需要的土地，一般不考慮租金問題，而交通方便及鄰近其服務(wù)對象是其主要的區(qū)位因素。倉庫用地與工業(yè)用地類似，其區(qū)位也要視其儲存貨物的檔次及用地要求而定。小型工場生存的條件是勞動力和市場，它們比租金更為重要。可分為小型工場和大型工業(yè)。批發(fā)業(yè)的顧客為零售商，由于需要較大空間儲存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非市中心區(qū)。零售商業(yè)大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點(diǎn)上。二．城市土地利用類型城市土地利用類型一般劃分為： 1．商業(yè)用地。在城市規(guī)劃中的不同土地利用類型既均質(zhì)地域。這樣，在兩個質(zhì)地不同的區(qū)域之間必然存在著一個過渡帶。城市系統(tǒng)在內(nèi)部均質(zhì)性的作用下，各種職能表現(xiàn)出了區(qū)域差異。均質(zhì)地域以某項特定城市職能為衡量中心，討論地域表現(xiàn)出來的相對同一性。均質(zhì)地域是指在均質(zhì)性能作用下，城市地域中表現(xiàn)的那些與周圍毗鄰地域存在著明顯職能差別的連續(xù)地段。例如，處在商業(yè)街熱鬧場所的居民住宅，隨時都可能被征購者買去辟為商店。 27 第二節(jié)城市土地利用模式一．均質(zhì)性和均質(zhì)地域均質(zhì)性是指城市地域在職能分化中表現(xiàn)出來的一種保持等質(zhì)、排斥異質(zhì)的特性。與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的城市規(guī)劃指標(biāo)體系中采用的建筑密度和容積率指標(biāo)也是土地利用指標(biāo)。我國的耕地復(fù)種指數(shù)約為 150％，而華南地區(qū)的復(fù)種指數(shù)超過 200％）。 3．土地開發(fā)利用程度的評價和比較指標(biāo)不同行業(yè)有不同的指標(biāo)體系反映土地的利用程度，例如：土地利用率（已利用的土地與土地總面積之比）、墾殖指數(shù)（即土地墾殖率，指耕地面積與土地總面積之比）、水面利用率（反映水面開發(fā)利用程度，是水域分析的重要指標(biāo)，它指已利用水面占水面總面積的百分比）、耕地復(fù)種指數(shù)（又稱耕地利用率，指每年實(shí)際播種使用的面積與已開發(fā)為耕地面積總量的百分比。有些城市地下作三四層空間使用。城市土地日益趨向立體利用方向發(fā)展。農(nóng)業(yè)用地向地下和空中利用的幅度都是很有限的。 2．土地的平面利用與立體利用簡單來說，土地是指地球的表面，作為一個平面的概念去理解。土地利用作為人類最基本的經(jīng)濟(jì)活動，它一方面需要有科學(xué)技術(shù)的推動，另一方面又具有促進(jìn)科技和社會進(jìn)步的功能。遠(yuǎn)古時期，人類利用土地的方式十分簡單，是直接采取土地上自然生長的果實(shí)和獵取野獸，以滿足生存需要。土地利用可以是一項生產(chǎn)性活動，如種植作物、栽培樹木、養(yǎng)殖牲畜， 也可以是一項非生產(chǎn)性活動，如建筑住宅、修建公園等。由于其區(qū)位固定，而地球上各處的光、熱、大氣、水分、植被等條件又有差別，因而各區(qū)域的土地資源質(zhì)量和特性便存在著差異，這就成了確定土地利用方向和各類土地等級及其價值的客觀依據(jù)。土地資源的位置是不動的，它不能位移，也不能被搬動。從這個角度而言，土地資源具有耐用性的特點(diǎn)，其生產(chǎn)潛力是無限 的。對它只要處理得當(dāng)，就不會磨損、報廢，而且還會得到改良。物質(zhì)不滅，土地自然生態(tài)系統(tǒng)中的物質(zhì)循環(huán)、能量轉(zhuǎn)換和信息傳遞也永無休止。（ 2）恒久性。隨著人口的不斷增加，社會經(jīng)濟(jì)文化的日益發(fā)展，土地的需求逐漸增加，土地的稀缺性將日趨顯著。 3．土地資源的特性（ 1）稀缺性。土地物質(zhì)是原始自然資源，是人類賴于生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是具有重要使用價值的寶貴資源。 可見土地物質(zhì)與土地資本既是兩個不同的概念，又是相互結(jié)合的概念。人工化的土地具有自然生態(tài)和社會經(jīng)濟(jì)及資源和資產(chǎn)的雙重特性，具備了新的生態(tài)和經(jīng)濟(jì)價值。如馬克思在《資本論》中所說：“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的土地是指未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的一種勞動對象”。對工程建設(shè)來說，土地主要起著承載作用，各項建設(shè)都要附著于土地，所以工程技術(shù)人員更關(guān)心土地的抗壓強(qiáng)度和穩(wěn)定性。正如伊利指出的那樣，使用一塊土地的權(quán)力就是對一定空間、一定地面的某一部分的支配權(quán)?！泵绹?jīng)濟(jì)學(xué)家伊利 (1854— 1943)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量或自然資源，不是單指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物質(zhì)。因為土地是人類生存之本，是社會物質(zhì)財富的最基本源泉之一。第一節(jié)土地利用的基本概念一．土地 1．土地的含義“地者，政之本也”。討論如下問題： 1．你認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”了嗎？這與政府有關(guān)系嗎？ 2．在房地產(chǎn)領(lǐng)域，哪些是政府該干預(yù)的？哪些政府不該干預(yù)的？如何界定政府的干預(yù)范圍？政府如何實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)？ 24 第二章土地經(jīng)營管理學(xué)習(xí)目的：本章介紹土地及其利用結(jié)構(gòu)，土地的產(chǎn)權(quán)和管理制度；簡述了城市土地市場、地產(chǎn)經(jīng)營和地租、地價理論。而眼下的第二波熱潮時隔 10年左右又輪回在偶然與必然之間?！钡高@只是一種聳人的預(yù)言。清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心高級研究員韓秀云 2021 年 4 月 8 日撰文：中國經(jīng) 23 濟(jì)處于大爆發(fā)的前夜。日本在剛剛過去的 10 年多時間里經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫的破滅。日前，央行提高銀行 存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)，究竟影響會有多大，無人可知。有關(guān)人士指出，盡管 2021 年央行出臺了住房信貸的121 文件，但是回天乏力。不過，溫州購房軍團(tuán)就像 1219 年成吉思汗統(tǒng)率勁旅第一次西征，版圖覆蓋中亞，足跡觸及奧匈，但只是地球上的一支流動兵團(tuán)，疾風(fēng)過后并不能留下什么深刻的痕跡。溫州的民間資本向來雄 厚強(qiáng)勁，追逐利潤，踔厲風(fēng)發(fā)。而這兩種干預(yù)方式中政府就房地產(chǎn)項目的審批而采取的延緩措施，其影響更為顯著。美國政府則多以征收房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)與房地產(chǎn)項目審批兩種手段對房地產(chǎn)業(yè) 予以干預(yù)。目前房地產(chǎn)業(yè)中因為滯銷和空閑率而帶來的 泡沫，價位懸高是最突出的根由，22 但房屋質(zhì)量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是不可忽視的重要原因（占 40%之多），因此就政府而言，如果要使房地產(chǎn)業(yè)適當(dāng)縮水，除了信貸政策的調(diào)整，也必須出臺政策令房屋質(zhì)量和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作出相應(yīng)的調(diào)整；影響樓盤價格的決定性因素一是土地價格，二是信貸注入。房地產(chǎn)商品的積壓原因不外乎價格、質(zhì)量以及結(jié)構(gòu)三大原因。銀行資金相對比率高意味著自有資金相對比率低，這一類房地產(chǎn)公司往往與政府的關(guān)系較為密切，容易從政府那里獲得低廉的土地；而銀行資金絕對量變大、自有資金絕對量變小的房地產(chǎn)公司則往往是開發(fā)昂貴地段 的房地產(chǎn)商，其所付出的地價平均也較高。房地產(chǎn)商可以“經(jīng)濟(jì)適用房項目”為承諾向政府要求低廉的土地資源，在此基礎(chǔ)上積年累月地囤積土地，多購置少開發(fā)，將截留的土地作為與政府討價還價的有力籌碼，使自己立于不敗之地。政府控制著最重要的資源 —— 土地 ，是房地產(chǎn)市場中最大的“莊家”。平新喬博士認(rèn)為，政府是土地價格、樓盤價格、房地產(chǎn)供應(yīng)等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的操控者，房地產(chǎn)業(yè)中的問題相當(dāng)程度上應(yīng)歸之于政府政策存在的問題。特別是推行“居者有其屋計劃”為中下層居民建 21 造 的“屋苑”，幾與私人樓宇媲美，價格僅為私人樓宇的 65%75%；為鼓勵中低收入者自購住房，政府采取了免收地價、 100%還貸等優(yōu)惠措施，使居民能在50 多家金融機(jī)構(gòu)按揭貸款的幫助下分期付款購房。學(xué)者們指出，既然房產(chǎn)市場在形成之初就體現(xiàn)了不平等，要調(diào)節(jié)這些矛盾，地方政府就不能推諉而應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，不該袖手旁觀，任由矛盾激化。應(yīng)該說，在既有的條件下爭取個人利益最大化是每一個居民的真實(shí)想法，涉及到切身利 益，誰也無法脫俗，他們會將一切可以導(dǎo)致收入的因素算作資產(chǎn)。有學(xué)者指出，理工科出身的官員們普遍懷有“工程”情結(jié)，修廣場蓋大樓，以“工程”作秀，為自己抹粉。據(jù)平新喬博士 的看法，政府批地賣地、供應(yīng)銀行資金以及開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，三者之間可能存在著內(nèi)在聯(lián)系：房地產(chǎn)商一旦承諾開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，即可獲取低廉的土地與所需的銀行信貸，而政府就經(jīng)濟(jì)適用房利潤率不得超過 3%的規(guī)定能否落實(shí)，誰也無從得知。平新喬博士認(rèn)為，各級地方政府憑借土地價格、銀行信貸、優(yōu)惠政策三個工具直接或間接地掌控著房地產(chǎn)市場的供給、價格與市場。凱恩斯理論認(rèn)為，投資可以帶動消費(fèi)，但是學(xué)者們在多種場合指出，這一輪房地產(chǎn)投資熱潮不僅沒能從實(shí)質(zhì)上啟動消費(fèi)，反而抑制了消費(fèi)。 2021 年在全國 35 個城市消費(fèi)性支出排名中，上海的住房消費(fèi)排名第 15 位，這是大規(guī)模動遷背景下必須消費(fèi)的，或者說，就是被迫消費(fèi)的。2021 年上海的住房消費(fèi)占實(shí)際支出的比例是沿海城市中最高的，購房支出的增幅也最高。 30%的上海家庭的年人均可支配收入在 1 萬元以下。不過，王煉利指出，從 2021年開始，《上海經(jīng)濟(jì)年鑒》和《上海統(tǒng)計年鑒》就不再公布市民的人均實(shí)際支出數(shù)字和人均非消費(fèi)性支出數(shù)字。王 煉利據(jù)此得出結(jié)論：上海人已不敢消費(fèi)。上海兩個統(tǒng)計數(shù)據(jù)的對比會令很多人驚訝不已：在國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局近日統(tǒng)計的 35 個大中城市中，上海的人均可支配收入最高，但最終消費(fèi)率卻處于全國末位（最終消費(fèi)包括住房消費(fèi)，但不包括購房消費(fèi)，購房消費(fèi)不列入非消費(fèi)性支出統(tǒng)計），遠(yuǎn)低于全國平均水平。最近兩年全國房產(chǎn)市場放開之后，銀行貸款購房開始風(fēng)行，但房價隨之爆漲，節(jié)節(jié)攀高，而拋開其他的因素不說，銀行貸款的特點(diǎn)明顯有低齡化趨勢，擁有“三高” (高學(xué)位、高收入、高地位 )的“知識精英”們也許對自己未來的收入水 平充滿自信的期許，普通市民只有嘖嘖稱羨。房地產(chǎn)市場形成之初財產(chǎn)分配格局落定。 7 年來全國有近億畝耕地被政府征用。據(jù)報道， 1997年至 2021 年六年間，中國的耕地年均減少 1027 萬畝。行政政策和權(quán)力資源主導(dǎo)著最初的房產(chǎn)市場。 1980 年代以后的實(shí)物分房多以職務(wù)為主要依據(jù)?？墒?，擁有人均建筑面積