【正文】 經(jīng)營管理學(xué)的現(xiàn)實意義學(xué)習(xí)本課程的意義在于： 1．學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)，是提高企業(yè)核心競爭力的重要途徑現(xiàn)代社會，生產(chǎn)技術(shù)、科技水平和經(jīng)營管理水平是影響企業(yè)勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益的三個基本要素，是決定企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。 4．經(jīng)驗或案例方法理論與實踐相結(jié)合是科學(xué)研究的根本方法，房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)的研究必須以此為準則，將理論與實踐結(jié)合起來。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，該方法得到廣泛使用。但定量分析也有其局限性，如現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)營活動中由于受到很多非經(jīng)濟因素的干擾與制約，造成數(shù)據(jù)不正確；或者由于客觀條件的限制，無法收集到充分、足夠說明問題的數(shù)據(jù)資料等。還應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動中的矛盾也處于不斷運動、變化和發(fā)展中，舊的矛盾解決了，新的矛盾又產(chǎn)生。因此，以最小的投入獲取最大效益為目的的謀劃、決策和實施，必然貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程。（ 7）輔助面積：指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。（ 9）建筑容積率 2 小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和（ m)????100%2 小區(qū)總占地面積（ m)容積率是反映建筑用地是否經(jīng)濟的主要指標。 10 （ 5）庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營管理是指房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、經(jīng)營活動全過程的管理。 2．房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵所謂房地產(chǎn)經(jīng)營，就是指將房地產(chǎn)當作商品，并對其進行的一系列盈利性活動，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、開發(fā)、建造、交換、營銷、物業(yè)管理等盈利性活動。管理是一切共同勞動或共同生活所不可缺少的活動。 4．有利于健全和完善社會主義市場體系。消費結(jié)構(gòu)的提升必將帶動整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和提升。城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施包括生活服務(wù)設(shè)施，這 有利于吸引更多的人才，聚集更多的資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素?，F(xiàn)階段，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要側(cè)重于第二層次，我國房地產(chǎn)目前進入快速發(fā)展階段，土地的稀缺性使得房地產(chǎn)成為一種價格不斷上漲的商品，房地產(chǎn)發(fā)展空間十分巨大，對整個第三產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動作用。城市土地利用的目的之一是保護和 優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高生態(tài)效率。世界各國用于建造房屋的投資占國民生產(chǎn)總值的比重一般為 6%— 12%，所形成的固定資產(chǎn)投資占同期形成的固定資產(chǎn)總值的 50%以上。城市經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平，首先是由城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平?jīng)Q定的。 2．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。另外，房地產(chǎn)業(yè)雖然不直接屬于消費，但又與消費過程緊緊結(jié)合交叉在一起，在消 費過程中承擔維修、保養(yǎng)、物業(yè)管理和家居勞動服務(wù)等。但建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無論是在活動范圍、產(chǎn)業(yè)歸屬、投入內(nèi)容，還是提供方式上都存在很大區(qū)別。（ 2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉庫；③商場和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等 8 類。 1．土地的分類（ 1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過生地。一般商品交易完成后買方將商品、賣方將貨款各自取走，從而完成商品買賣。房地產(chǎn)總是固定在一個地域之內(nèi)，非經(jīng)破壞變更不能移動其位置，因而又得名不動產(chǎn)（ realestate）。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。如住宅可以滿足人們居住這一基本生活需要，從這個意義上講，這種住宅房地產(chǎn)就是一種消費品。如政府基于公共利益可以對房地產(chǎn)進行強制征用或者收買，政府通過規(guī)定土地的用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠化率等對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理。（ 3）按是否與城市經(jīng)濟緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。在許多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都是在建筑業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，并最終形成與建筑業(yè)不同的一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門。 1．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，土地的分割、合并，權(quán)利內(nèi)容的變化以及他項權(quán)利的設(shè)定 等，都需要通過法律上的權(quán)利關(guān)系來界定和規(guī)范化?？梢姡康禺a(chǎn)既是社會生產(chǎn)的基本要素，又是 6 社會生活的基本要素。我國有關(guān)研究也表明，住宅業(yè)每增加 1 億元投資，其它23 個相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)地增加投入 億元；我國住宅產(chǎn)業(yè)對其 它產(chǎn)業(yè)的帶動值為 1:3，就業(yè)帶動值為 1:2。我國目前處于城市化起步階段，城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)已成為我國新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)將在較長時期內(nèi)維持快速發(fā)展態(tài)勢，毫無疑問將成為我國國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。 7 6．房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。人類消費需求的一般規(guī)律表明，當人們解決溫飽問題后，改善居住條件就成為人們急于解決的問題。我國目前已經(jīng)進入了城市化進行加速發(fā)展的時期，預(yù)計 2021 年我國城市化水平將達到 %，城鎮(zhèn)人口達到 億左右；2020 年城市化水平將達到 52%左右。經(jīng)營活動是指企業(yè)借助于各種生產(chǎn)要素進行商品生產(chǎn)、分配與流通的一種動態(tài)經(jīng)濟活動。 9 經(jīng)營管理的內(nèi)涵有狹義和廣義之分。沒有一定的經(jīng)營目標和正確的經(jīng)營決策，管理就失去了方向；而沒有科學(xué)、有效的管理，目標和決策就不能很好地實施。（ 2）住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。建筑密度又稱建筑占地系數(shù)，簡稱建筑系數(shù)，以百分比表示，用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)的研究對象、方法和意義一．房地產(chǎn)經(jīng)營管理的研究對象房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動全過程的經(jīng)營管理及其規(guī)律性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動是人們在實踐中涉及面廣而復(fù)雜的領(lǐng)域，對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的研究，應(yīng)該采取多種方法，主要有： 1．矛盾分析法房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動 是諸多矛盾的統(tǒng)一體。定量分析是依據(jù)數(shù)字計算得出結(jié)論，避免人們的主觀因素的影響，能夠真實反映客觀實際。在運用定性分析法和定量分析法時，應(yīng)該針對特定分析對象的特定條件配合使用。本企業(yè)內(nèi)兩個經(jīng)濟內(nèi)容不同，但有密切聯(lián)系的相關(guān)指標之間也可以進行比較，如企業(yè)的房屋開發(fā)面積與銷售面積的對比，企業(yè)利潤與投入資金間的對比等。 14 5．宏觀研究與微觀研究結(jié)合起來的方法房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)位選擇、房型設(shè)計、營銷手段與策略等，都屬于微觀行為。 2．學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)，是培養(yǎng)我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的需要我國目前掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論和精通業(yè)務(wù)的管理人才嚴重短缺，在當今經(jīng)濟全球化的背景下，房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，首先必須解決目前人才短缺的問題，使企業(yè)擁有大批高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才。主要介紹房地產(chǎn)商品的特性、房地產(chǎn)業(yè)的特點、房地產(chǎn)業(yè)在 15 國民經(jīng)濟中的地位和作用、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵等；同時也探討本課程的研究方法、研究意義。主要包括房地產(chǎn)投資的概念、房地產(chǎn)投資的特征、分類；房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生的主要風(fēng)險類型、風(fēng)險的控制與規(guī)避方法；房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益分析和可行性研究。本章小結(jié) 1．房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。 4．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位決定其在國民經(jīng)濟發(fā)展中必將發(fā)揮重要作用。本書是從廣義的內(nèi)涵研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理的。幾乎與此同時，上海王煉利女士關(guān)于《國民經(jīng)濟核算體系中的上海房產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)》的一系列統(tǒng)計分析文章也逐漸在內(nèi)地學(xué)界流傳，就上海房地產(chǎn)市場的來龍去脈作了逐一的剖析，并以其身臨其境的感受觸動每一個人的心事。實際上社會輿論（而不僅僅是房地產(chǎn)商們）對房地產(chǎn)價格從來就是看漲不看落，僅這一點就很能說明問題。平新喬博士相信數(shù)據(jù)，始終強調(diào)他是用數(shù)據(jù)來說話的，認為數(shù)據(jù)就是研究房地產(chǎn)業(yè)的第一手資料，盡管他承認數(shù)據(jù)也許存在一定的偏差。 1995 年，滬房地改 767 號文件《職工家庭購買公有住房建筑面積控制標準》出臺，就職別等級和技術(shù)職稱予以了規(guī)定。 1980 年代以后的實物分房多以職務(wù)為主要依據(jù)。房地產(chǎn)市場形成之初財產(chǎn)分配格局落定。不過，王煉利指出，從 2021年開始，《上海經(jīng)濟年鑒》和《上海統(tǒng)計年鑒》就不再公布市民的人均實際支出數(shù)字和人均非消費性支出數(shù)字。凱恩斯理論認為，投資可以帶動消費，但是學(xué)者們在多種場合指出，這一輪房地產(chǎn)投資熱潮不僅沒能從實質(zhì)上啟動消費，反而抑制了消費。應(yīng)該說，在既有的條件下爭取個人利益最大化是每一個居民的真實想法，涉及到切身利 益，誰也無法脫俗，他們會將一切可以導(dǎo)致收入的因素算作資產(chǎn)。政府控制著最重要的資源 —— 土地 ，是房地產(chǎn)市場中最大的“莊家”。目前房地產(chǎn)業(yè)中因為滯銷和空閑率而帶來的 泡沫，價位懸高是最突出的根由，22 但房屋質(zhì)量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是不可忽視的重要原因（占 40%之多），因此就政府而言，如果要使房地產(chǎn)業(yè)適當縮水，除了信貸政策的調(diào)整，也必須出臺政策令房屋質(zhì)量和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作出相應(yīng)的調(diào)整；影響樓盤價格的決定性因素一是土地價格，二是信貸注入。不過，溫州購房軍團就像 1219 年成吉思汗統(tǒng)率勁旅第一次西征，版圖覆蓋中亞，足跡觸及奧匈，但只是地球上的一支流動兵團，疾風(fēng)過后并不能留下什么深刻的痕跡。清華大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心高級研究員韓秀云 2021 年 4 月 8 日撰文：中國經(jīng) 23 濟處于大爆發(fā)的前夜。第一節(jié)土地利用的基本概念一．土地 1．土地的含義“地者，政之本也”。對工程建設(shè)來說，土地主要起著承載作用，各項建設(shè)都要附著于土地，所以工程技術(shù)人員更關(guān)心土地的抗壓強度和穩(wěn)定性。土地物質(zhì)是原始自然資源，是人類賴于生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是具有重要使用價值的寶貴資源。物質(zhì)不滅，土地自然生態(tài)系統(tǒng)中的物質(zhì)循環(huán)、能量轉(zhuǎn)換和信息傳遞也永無休止。由于其區(qū)位固定，而地球上各處的光、熱、大氣、水分、植被等條件又有差別，因而各區(qū)域的土地資源質(zhì)量和特性便存在著差異，這就成了確定土地利用方向和各類土地等級及其價值的客觀依據(jù)。 2．土地的平面利用與立體利用簡單來說，土地是指地球的表面，作為一個平面的概念去理解。 3．土地開發(fā)利用程度的評價和比較指標不同行業(yè)有不同的指標體系反映土地的利用程度，例如：土地利用率（已利用的土地與土地總面積之比）、墾殖指數(shù)（即土地墾殖率，指耕地面積與土地總面積之比）、水面利用率（反映水面開發(fā)利用程度，是水域分析的重要指標，它指已利用水面占水面總面積的百分比）、耕地復(fù)種指數(shù)（又稱耕地利用率，指每年實際播種使用的面積與已開發(fā)為耕地面積總量的百分比。例如，處在商業(yè)街熱鬧場所的居民住宅，隨時都可能被征購者買去辟為商店。這樣，在兩個質(zhì)地不同的區(qū)域之間必然存在著一個過渡帶。批發(fā)業(yè)的顧客為零售商，由于需要較大空間儲存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非市中心區(qū)。政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強行收購和征用所需要的土地，一般不考慮租金問題，而交通方便及鄰近其服務(wù)對象是其主要的區(qū)位因素。例如，居住區(qū)域的鄰里關(guān)系，住宅是否由工作單位或其它房屋管理機構(gòu)統(tǒng)一提供等，也影響住宅用地的區(qū)位。 7．農(nóng)業(yè)用地和水面。我國城市土地利用類型也大體一致。最外圍地帶是富人居住區(qū)，散布著高級住宅，密度低，房舍寬敞。一般來說，零售業(yè)的經(jīng)濟地租曲線梯度最大，其在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟地租卻為各功能之冠。這就是同心環(huán)模式的新解釋。至于住宅區(qū)，貧民住在環(huán) 繞工商業(yè)土地利用的地段，而中產(chǎn)階級和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發(fā)展，自成一區(qū)，不與貧民混雜。因為后者的區(qū)位因素之一便是要遠離這些有礙環(huán)境的土地利用。由于英國位于西風(fēng)帶，城市的西部為上風(fēng)帶，多為高級住宅所占有，而城市的東部為下風(fēng)帶，工業(yè)和貧民多被迫于此。在西式商業(yè)中心后面的是高級住宅，而在混合性土地利用后面是當?shù)鼐用窬幼^(qū)，不過密度不如前者，也無工商業(yè)。由于這些地區(qū)存在著二元經(jīng)濟，所以在麥基的模式里，有兩組不同的商業(yè)中心。這一模式雖較為復(fù)雜，但仍然基于地租理論。五．哈里斯和厄爾曼多核心模式 31 基于伯吉斯、霍伊特等的城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式均為單中心，而忽略了重工業(yè)對城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的影響和市郊住宅區(qū)的出現(xiàn)等等，哈里斯和厄爾曼在 1945 年提出較為精細的多核心模式。而后者不僅影響城市內(nèi)的易達性，更會影響土地價值及土地利用形 式。在住宅用地方面，多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價值較低密度的平房為高，所以其經(jīng)濟地租曲線的斜度也較平房大。伯吉斯從人文生態(tài)學(xué)角度得出的同心環(huán)模式，忽略了人類除了生物屬性之外尚有文化屬性，所以把人類的競爭行為比作生物群落的競爭，后來城市研究學(xué)者雖 仍沿用伯吉斯所提出的同心環(huán)模式，但卻賦予土地經(jīng)濟學(xué)的新解釋。當前，由于我國正式確立了建立社會主義市場經(jīng)濟體制，上述區(qū)位因素正開始發(fā)揮作用。不過，要注意的是，以區(qū)域化的術(shù)語來說，它們是屬于功能區(qū)域，而不是樞紐區(qū)域，兩者不可混淆。隨著對城市生活素質(zhì)和美化環(huán)境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。幾乎每一個城市超過一半的土地是作為住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過于龐大，而交通費支出也 受到一定的限制，其居住地點往往是綜合考慮生活費用、居住面積、租金和交通費，假設(shè)前兩者不變，便只能以交通費遷就其租金。可分為小型工場和大型工業(yè)。在城市規(guī)劃中的不同土地利用類型既均質(zhì)地域。均質(zhì)地域是指在均質(zhì)性能作用下，城市地域中表現(xiàn)的那些與周圍毗鄰地域存在著明顯職能差別的連續(xù)地段。我國的耕地復(fù)種指數(shù)約為 150％，而華南地區(qū)的復(fù)種指數(shù)超過 200％）。農(nóng)業(yè)用地向地下和空中利用的幅度都是很有限的。土地利用可以是一項生產(chǎn)性活動，如種植作物、栽培樹木、養(yǎng)殖牲畜， 也可以是一項非生產(chǎn)性活動，