【正文】 次主要是指公務(wù)事業(yè)，包括政府機關(guān)、國防等部門。 7 6．房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。房地產(chǎn)建成后要使用幾十年乃至上百年，如果在發(fā)展中能遵循生態(tài)規(guī)律，就能不斷地優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，提高生態(tài)效益，從而促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)和水平在很大程度上制約著城市生態(tài)環(huán)境的發(fā)展。城市自身就是一個生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)，是由城市生態(tài)系統(tǒng)和城市經(jīng)濟系統(tǒng)有機結(jié)合而成的統(tǒng)一體。我國目前處于城市化起步階段，城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)已成為我國新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)將在較長時期內(nèi)維持快速發(fā)展態(tài)勢，毫無疑問將成為我國國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以吸納大 量的勞動力。發(fā)達國家房地產(chǎn)經(jīng)營收入一般可占政府財政收入的 10%—40%，香港更是高達 50%。各國實際已經(jīng)證明，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響，成為許多國家國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。我國有關(guān)研究也表明，住宅業(yè)每增加 1 億元投資，其它23 個相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)地增加投入 億元；我國住宅產(chǎn)業(yè)對其 它產(chǎn)業(yè)的帶動值為 1:3，就業(yè)帶動值為 1:2。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費過程中，聯(lián)系著一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、貿(mào)易業(yè)、旅游業(yè)、信息業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠促進和帶動很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到促進和引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展的作用。合 理的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和結(jié)構(gòu)、布局，是城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟要發(fā)展，必須先有房地產(chǎn)的發(fā)展，如要搞開發(fā)區(qū)，則先要開發(fā)土地，建造標準廠房、辦公大樓、公共設(shè)施等。可見，房地產(chǎn)既是社會生產(chǎn)的基本要素，又是 6 社會生活的基本要素。一切非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和部門活動都需要使用房屋以及與其活動相適應(yīng)的場地和交通用地，沒有房地產(chǎn)就沒有任何生產(chǎn)。房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和其它經(jīng)濟活動以及科學(xué)、文化、教育、衛(wèi)生等活動的基礎(chǔ)、載體和空間條件。此外，由于房地產(chǎn)的不可移動性、差異性，以及土地資源的稀缺性，使房地產(chǎn)業(yè)具有強烈的地域性、單件性（不可能復(fù)制），房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)不斷的上揚趨勢。房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，土地的分割、合并，權(quán)利內(nèi)容的變化以及他項權(quán)利的設(shè)定 等，都需要通過法律上的權(quán)利關(guān)系來界定和規(guī)范化。一宗房地產(chǎn)盡管其物質(zhì)實體只有一個，但其權(quán)能可以分解，權(quán)利可以有多種?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)實際上存在于房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備階段、生產(chǎn)階段、流通階段和消費階段全過程之中。房地產(chǎn)業(yè)雖然屬于第三產(chǎn)業(yè)，以流通領(lǐng)域為主，不屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，但其又參與房地產(chǎn)生產(chǎn)的決策、組織、管理，還兼有部分生產(chǎn)職能，如勘察、設(shè)計、規(guī)劃和土地開發(fā)等。 1．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的活動范圍主要有：（ 1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（ 2）房屋開發(fā)；（ 3）地產(chǎn)經(jīng)營；（ 4）房產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)買賣、租賃、中介服務(wù)等；（ 5）房地產(chǎn)物業(yè)管理 服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、代收代付等服務(wù)；（ 5）房地產(chǎn)金融等。建筑業(yè)是直接從事房屋生產(chǎn)和其它建筑 5 物的建造、改造、裝修、安裝等的一個物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。此外 ，目前國內(nèi)外建筑業(yè)兼營部分房地產(chǎn)業(yè)，或者房地產(chǎn)業(yè)兼營部分建筑業(yè)已經(jīng)相當(dāng)普遍。在許多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都是在建筑業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，并最終形成與建筑業(yè)不同的一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門。公房又分為直管公房和自管公 房兩類，直管公房是指由國家各級房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的國有房產(chǎn)；自管公房是指由機關(guān)、團體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營管理的國有或集體所有的房產(chǎn)。（ 3）按價格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價房和優(yōu)惠價房等，這是我國特有的分類方法。 2．房屋的分類（ 1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等 5 類。（ 3）按是否與城市經(jīng)濟緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。熟地是指已完成開發(fā)，可供建設(shè)地上物的土地。過生地是指未開發(fā)的荒地；②生地。而按不同的方法還可以對土地和房屋進行各種分類。如政府基于公共利益可以對房地產(chǎn)進行強制征用或者收買，政府通過規(guī)定土地的用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠化率等對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理。比如住宅就具有福利的性質(zhì)，而不僅僅是作為一種商品存在。一筆房地產(chǎn)商品交易是通過法定的契約或文件來保 證買方所購買的財產(chǎn)權(quán)利，體現(xiàn)在買方以法定合約的形式買走了房地產(chǎn)的相應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)商品交易區(qū)別于一般商品交易。如住宅可以滿足人們居住這一基本生活需要，從這個意義上講，這種住宅房地產(chǎn)就是一種消費品。市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它是由土地利用所引伸出來 一群商品的代名詞，具有位置的固定性、使用的長期性、供應(yīng)的有限性、生產(chǎn)的復(fù)雜性、高價值性等商品特征。法律意義上房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)營管理手冊》目錄 1 第一章房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述（ 1）第一節(jié)什么是房地產(chǎn)（ 1）第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)（ 3）第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵及主要經(jīng)濟技術(shù)指標（ 7）第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)的研究對象、方法和意義（ 11）第五節(jié)本書的結(jié)構(gòu)體系（ 14）第二章土地經(jīng)營管理（ 25）第一節(jié)土地利用的基本概念（ 25）第二節(jié)城市土地利用模式（ 28）第三節(jié)城市土地產(chǎn)權(quán)制度（ 34）第四節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度的國際比較（ 42）第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)管理制度（ 45）第六節(jié)城市土地市場（ 52）第七節(jié)城市土地經(jīng)營（ 54）第八節(jié)土地價格理 0論概述（ 58）第三章 房地產(chǎn)開發(fā)（ 66）第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念和分類（ 66）第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序（ 71）第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招投標管理（ 75）第四節(jié)建設(shè)合同（ 83）第四章房地產(chǎn)經(jīng)營（ 101）第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的形式和內(nèi)容（ 101）第二節(jié)房地產(chǎn)市場營銷及其策略（ 104）第三節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)（ 114）第五章房地產(chǎn)投資（ 138）第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（ 138）第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險（ 143） 2 第三節(jié)房地產(chǎn)投資的可行性研究（ 152）第四節(jié)房地產(chǎn)投資財務(wù)可行性分析（ 155）第六章房地產(chǎn)市場分析（ 170）第一節(jié)房地產(chǎn)市場的概念、類型（ 170）第二節(jié)房地產(chǎn)市場的特征和功能（ 172）第三節(jié)房地產(chǎn)市場機制（ 175）第四節(jié)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析（ 180）第五節(jié)美國、香港房地產(chǎn)市場發(fā)展簡介（ 193）第七章房地產(chǎn)估價（ 207）第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述（ 207）第二節(jié)房地產(chǎn)估價基本方法（ 212）第三節(jié)房地產(chǎn)評估案例的評析與思考（ 222）第四節(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)評估的發(fā)展狀況（ 227）第八章房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營及房地產(chǎn)證券化（ 257）第一節(jié)資產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)涵、功能和方式（ 257）第二節(jié)房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營的必要性（ 261）第三節(jié)房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營模式選擇（ 264）第四節(jié)房地產(chǎn)證券化 的發(fā)展與演變（ 267）第一章：房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述學(xué)習(xí)目的：本章要求學(xué)生初步了解房地產(chǎn)作為一種商品的特性，認識房地產(chǎn)業(yè)的特點及其在國民經(jīng)濟中的地位和作用；掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵、學(xué)習(xí)以及研究方法，并對本課程的基本結(jié)構(gòu)體系有一個基本的認識。3 第一節(jié)什么是房地產(chǎn)一．房地產(chǎn)的概念對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住 宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、 1體育以及辦公用房等。房地產(chǎn)總是固定在一個地域之內(nèi)，非經(jīng)破壞變更不能移動其位置，因而又得名不動產(chǎn)（ realestate）。二．房地產(chǎn)商品的特性房地產(chǎn)商品具有商品屬性又具有社會屬性。房地產(chǎn)商品的特殊性還表現(xiàn)在其具有消費品和投資品的雙重經(jīng)濟身份。而廠房、倉庫、辦公樓等房地產(chǎn)往往是人們基于生產(chǎn)經(jīng)營目的的投入，從這個意義上講，這些房地產(chǎn)屬于投資品。一般商品交易完成后買方將商品、賣方將貨款各自取走，從而完成商品買賣。就社會性而言，房地產(chǎn)是人類賴以生存和發(fā)展的必需品，它既是生產(chǎn)活動中最基本的生產(chǎn)要素，又是社會活動中最基本的生活資料。因此，各國政府對房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營大都進行較多的干預(yù)。三．房地產(chǎn)的分類 4 房地產(chǎn)最基本的分類方法是其構(gòu)成分為土地和房屋兩大類 。 1．土地的分類（ 1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過生地。生地是指已經(jīng)完成規(guī)劃的土地；③熟地。（ 2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。根據(jù)我國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地 ；⑨特殊用地。（ 2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉庫；③商場和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等 8 類。（ 4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)一．房地產(chǎn)業(yè)是在建筑業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一個獨立產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系密切，在現(xiàn)代經(jīng)濟中兩者是相互滲透和交叉的，在日常經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)作為建設(shè)一方和施工一方，形成十分密切的甲乙方關(guān)系。但建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無論是在活動范圍、產(chǎn)業(yè)歸屬、投入內(nèi)容，還是提供方式上都存在很大區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)則是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)，主要在流通領(lǐng)域里活動的產(chǎn)業(yè)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位。首先，房地產(chǎn)業(yè)是橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。另外，房地產(chǎn)業(yè)雖然不直接屬于消費，但又與消費過程緊緊結(jié)合交叉在一起，在消 費過程中承擔(dān)維修、保養(yǎng)、物業(yè)管理和家居勞動服務(wù)等。其次，房地產(chǎn)業(yè)是一個經(jīng)營產(chǎn)權(quán)權(quán)利，涉及眾多法律、法規(guī)制度的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)是地產(chǎn)和房產(chǎn)的復(fù)合體，本來產(chǎn)權(quán)關(guān)系就復(fù)雜，房地產(chǎn)的不可移動性、使用周期的長期性、價格的巨額性、與周圍環(huán)境的高度相關(guān)性等使得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系更趨復(fù)雜?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜而發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，需要建立相應(yīng)的法律、法規(guī)來規(guī)范、協(xié)調(diào)、調(diào)整各經(jīng)濟主體之間的權(quán)利關(guān)系，才能確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 2．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。土地不僅是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)賴以存在的基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，而 且在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中仍然是不可缺少的生產(chǎn)要素和物質(zhì)基礎(chǔ)。住房是人類社會最基本的生活資料，是 2勞動力再生產(chǎn)的重要條件。房地產(chǎn)也是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。城市經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平，首先是由城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平?jīng)Q定的。 3．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。據(jù)一些發(fā)達國家統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加 100 單位，就能夠使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加 150 至 200 個單位。 4．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。世界各國用于建造房屋的投資占國民生產(chǎn)總值的比重一般為 6%— 12%，所形成的固定資產(chǎn)投資占同期形成的固定資產(chǎn)總值的 50%以上。從積累財富看，發(fā)達國家房地產(chǎn)價值占這些國家財富的 70%以上。如據(jù)資料反映， 1988 年，美國每 100 萬美元的建筑工程就可以創(chuàng)造 個就業(yè)崗位；另我國北京市測算，北京每增加 10000 平方米的建筑生產(chǎn)任務(wù)，可直接和間接增加就業(yè)人數(shù) 1000 人。 5．房地產(chǎn)業(yè)是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。城市土地利用的目的之一是保護和 優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高生態(tài)效率。城市用地中綠地的比重、功能分區(qū)合理性，樓盤環(huán)保設(shè)施的完善等等，都直接或間接地影響城市生態(tài)環(huán)境的發(fā)展狀況。從這個角度看，房地產(chǎn)業(yè)本身就是一項重要的環(huán)保產(chǎn)業(yè)。我國第三產(chǎn)業(yè)還比較落后，與發(fā)達國家相比還有很大差距，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)對優(yōu)化 我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及實現(xiàn)國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展意義重大?，F(xiàn)階段，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要側(cè)重于第二層次，我國房地產(chǎn)目前進入快速發(fā)展階段，土地的稀缺性使得房地產(chǎn)成為一種價格不斷上漲的商品，房地產(chǎn)發(fā)展空間十分巨大，對整個第三產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動作用。三．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位決定其在國民經(jīng)濟發(fā)展中必將發(fā)揮重要作用。社會經(jīng)濟整體的發(fā)展會促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會推動社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展。城市經(jīng)濟的聚集需要有一個比較完善的投資環(huán)境，包括“軟環(huán)境”和“硬環(huán)境”。城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施包括生活服務(wù)設(shè)施，這 有利于吸引更多的人才，聚集更多的資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素。2．有利于帶動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。社會經(jīng)濟的發(fā)展，使居民消費結(jié)構(gòu)向高級化和多樣化方向發(fā)展。隨著住房 條件的改善，對大型家用電器、家用轎車、高級服裝的需求就不斷增加，消費的重點從生活必需品轉(zhuǎn)向提高生活質(zhì)量的那些商品。消費結(jié)構(gòu)的提升必將帶動整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和提升。 3．有利于推進我國的城市化進程。城市化過程中需要大量的城市房地產(chǎn)建設(shè)，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是伴隨著 城市化進程的加快而發(fā)展的。積極推進城市化進程，是中國未來一個時期實施經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的主要任務(wù)之一。 4．有利于健全和完善社會主義市場體系。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一項重要內(nèi)容就是培育和完善房地產(chǎn)市場，特別是土地市場，以從源頭上形成一個合理的土地價格和房地產(chǎn)價格，為其它商品市場的合理有效運行奠定基礎(chǔ)。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵及主要經(jīng)濟技術(shù)指標一．房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 1．經(jīng)營