【導(dǎo)讀】管理的內(nèi)涵、學(xué)習(xí)以及研究方法，并對本課程的基本結(jié)構(gòu)體系有一個基本的認識。建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、1>體育以及辦公用房等。及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。性又具有社會屬性。生產(chǎn)的復(fù)雜性、高價值性等商品特征。房地產(chǎn)商品的特殊性還表現(xiàn)在其具有消費。品和投資品的雙重經(jīng)濟身份。如住宅可以滿足人們居住這一基本生活需要，從這。房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)商品交易區(qū)別于一般商品交易。后買方將商品、賣方將貨款各自取走，從而完成商品買賣。各國政府對房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營大都進行較多的干預(yù)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系密切，在現(xiàn)代經(jīng)濟中兩者是相互滲。方，形成十分密切的甲乙方關(guān)系。產(chǎn)業(yè)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

　　

【正文】 面需要有科學(xué)技術(shù)的推動，另一方面又具有促進科技和社會進步的功能。土地利用對于社會經(jīng)濟發(fā)展的重要性要求我們必須認真考察影響土地利用的社會的、經(jīng)濟的、技術(shù)的條件，研究土地利用的基 本規(guī)律，總結(jié)土地利用的成功經(jīng)驗，為國家制定并推行適宜的土地利用法律和政府的政策提供理論依據(jù)。 2．土地的平面利用與立體利用簡單來說，土地是指地球的表面，作為一個平面的概念去理解。農(nóng)業(yè)用地，尤其是種植業(yè)用地，一般也是平面利用。農(nóng)業(yè)用地向地下和空中利用的幅度都是很有限的。然而，土地又是立體的，下至地殼，上至大氣層，都可以作為土地的范疇。城市土地日益趨向立體利用方向發(fā)展。在現(xiàn)代城市中，地下停車場、地下管線網(wǎng)、地下商場、隧道、地下鐵路比比皆是。有些城市地下作三四層空間使用。城鎮(zhèn)的高空利用也越來越多，現(xiàn)代城市中高樓大廈 、摩天大樓、高架鐵路與公路、人行天橋、高空管線也到處可見。 3．土地開發(fā)利用程度的評價和比較指標(biāo)不同行業(yè)有不同的指標(biāo)體系反映土地的利用程度，例如：土地利用率（已利用的土地與土地總面積之比）、墾殖指數(shù)（即土地墾殖率，指耕地面積與土地總面積之比）、水面利用率（反映水面開發(fā)利用程度，是水域分析的重要指標(biāo)，它指已利用水面占水面總面積的百分比）、耕地復(fù)種指數(shù)（又稱耕地利用率，指每年實際播種使用的面積與已開發(fā)為耕地面積總量的百分比。在人均耕地面積多、氣溫條件制約嚴重的地方，耕地復(fù)種指數(shù)較低，往往小于 100％；而在人均耕地 占有量少、水熱條件好的地方，耕地復(fù)種指數(shù)較高，往往接近或超過 100％。我國的耕地復(fù)種指數(shù)約為 150％，而華南地區(qū)的復(fù)種指數(shù)超過 200％）。土地利用集約度（指單位土地面積上投放勞動力、資金、技術(shù)等的數(shù)量，是反映土地利用水平的重要指標(biāo)之一）。與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的城市規(guī)劃指標(biāo)體系中采用的建筑密度和容積率指標(biāo)也是土地利用指標(biāo)。這兩個概念在第一章已經(jīng)做了介紹。 27 第二節(jié)城市土地利用模式一．均質(zhì)性和均質(zhì)地域均質(zhì)性是指城市地域在職能分化中表現(xiàn)出來的一種保持等質(zhì)、排斥異質(zhì)的特性。均質(zhì)性是動態(tài)的和相對的，并非地域本身所 固有的職能特征。例如，處在商業(yè)街熱鬧場所的居民住宅，隨時都可能被征購者買去辟為商店。居民區(qū)中的工廠，常常遭到居民的反對和法令政策的限制，而被迫搬遷到郊區(qū)去發(fā)展業(yè)務(wù)。均質(zhì)地域是指在均質(zhì)性能作用下，城市地域中表現(xiàn)的那些與周圍毗鄰地域存在著明顯職能差別的連續(xù)地段。城市中成片的工廠區(qū)、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)，都是均質(zhì)性能造就出來的均質(zhì)地域。均質(zhì)地域以某項特定城市職能為衡量中心，討論地域表現(xiàn)出來的相對同一性。換句話說，均質(zhì)地域是由以某項職能為主構(gòu)成的地域 (其它職能或為這一主要職能服務(wù)，或被這一主要職能排斥 )，研究各類 職能地域的共性 — 職能均衡現(xiàn)象的生成和布局。城市系統(tǒng)在內(nèi)部均質(zhì)性的作用下，各種職能表現(xiàn)出了區(qū)域差異。差異的顯著之處在各自區(qū)域的中央部位，從中心向邊緣，差異的顯著程度漸次遞減。這樣，在兩個質(zhì)地不同的區(qū)域之間必然存在著一個過渡帶。各種區(qū)域劃分在地圖上標(biāo)出的邊界線，都是這個過渡帶的抽象表示。在城市規(guī)劃中的不同土地利用類型既均質(zhì)地域。對于不同土地利用類型的分布和發(fā)展趨勢的研究對于房地產(chǎn)開發(fā)具有決定性的經(jīng)濟意義，對于城市及其土地利用的發(fā)展方向的判斷往往決定了項目投資的成敗大規(guī)模開發(fā)項目往往具有引導(dǎo)改變城市建設(shè)布局的作用 ，對城市結(jié)構(gòu)、布局的分析研判決定各類投資者能否在市場上取得主動或主導(dǎo)地位。二．城市土地利用類型城市土地利用類型一般劃分為： 1．商業(yè)用地。按其性質(zhì)又可分為零售商業(yè)、批發(fā)商業(yè)和專業(yè)性服務(wù)業(yè)。零售商業(yè)大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點上。專業(yè)性服務(wù)業(yè)需要交通方便，商業(yè)活動頻繁，但不一定接近行人眾多的地區(qū)。批發(fā)業(yè)的顧客為零售商，由于需要較大空間儲存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非市中心區(qū)。 28 2．工業(yè)用地?？煞譃樾⌒凸龊痛笮凸I(yè)。后者往往占地面積大，所以很難在租金或土地使用費昂貴的土 地上立足，其區(qū)位一般受用地的適用性、運輸量與環(huán)境保護等因素所決定。小型工場生存的條件是勞動力和市場，它們比租金更為重要。小型工場的付租能力有很大的彈性，主要視其產(chǎn)品的檔次而定。倉庫用地與工業(yè)用地類似，其區(qū)位也要視其儲存貨物的檔次及用地要求而定。 3．政府機關(guān)用地。政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強行收購和征用所需要的土地，一般不考慮租金問題，而交通方便及鄰近其服務(wù)對象是其主要的區(qū)位因素。4．住宅用地。幾乎每一個城市超過一半的土地是作為住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過于龐大，而交通費支出也 受到一定的限制，其居住地點往往是綜合考慮生活費用、居住面積、租金和交通費，假設(shè)前兩者不變，便只能以交通費遷就其租金。同樣的居住面積，在一般的情況下，接近市中心，租金高，但可以節(jié)省交通費；而遠離市中心，則可以少付租金，但要花費較多的交通費。假設(shè)可付出的租金不變的話，在市內(nèi)租用的房屋居住面積小，但可節(jié)省交通費，在郊區(qū)租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費用卻大得多。因此，從市民總收人中扣除生活費用，決定可付租金和交通費的能力，再根據(jù)交通時間耗費的多少和對寬闊的居住面積的渴望程度，就可決定個人居住的地點。必須 說明，這里僅從市場經(jīng)濟角度分析了個人經(jīng)濟條件如何決定住宅用地區(qū)位。此外，許多非市場經(jīng)濟因素也是不可忽略的。例如，居住區(qū)域的鄰里關(guān)系，住宅是否由工作單位或其它房屋管理機構(gòu)統(tǒng)一提供等，也影響住宅用地的區(qū)位。 5．休憩用地及綠化地帶。隨著對城市生活素質(zhì)和美化環(huán)境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其區(qū)位因素不是通過付租能力或市場機制，而是通過社會對市民的關(guān)心，確定它的存在。 6．交通用地和其它公用事業(yè)用地。沒有交通和公用事業(yè)用地，城市便不可能發(fā)揮其職能?？墒撬男再|(zhì)與 商業(yè)和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財富之一。不過它們又具有生產(chǎn)性質(zhì)，有的可自負盈虧或稍有盈利，如碼頭、飛機場和自來水廠等。 7．農(nóng)業(yè)用地和水面。由上可見，各種用地的區(qū)位因素是有差異的，差異愈大，各種用地之間的分化趨向愈強，這種傾向叫功能的分化，由于這種功能分化，形成了城市某一地區(qū)只有某一種單一功能，因此在現(xiàn)代城市中出現(xiàn)了按其土地利用劃分的若干功能區(qū)。不過，要注意的是，以區(qū)域化的術(shù)語來說，它們是屬于功能區(qū)域，而不是樞紐區(qū)域，兩者不可混淆。 29 但在非歐美地區(qū)的城市，各種用地的區(qū)位因素差異不 大，分化傾向不強，故工業(yè)、商業(yè)、住宅功能往往混雜在一起，一般稱為混合土地利用。過去認為，這種混合土地利用是一種落后的土地利用模式。但是近年來，土地利用功能分區(qū)的模式遭到了不少批評，認為這種土地利用功能區(qū)過于分化，犧牲了城市的有機組織，忽視了城市中人與人之間的多方面的聯(lián)系，耗用能源太多。因此，人們提出了多功能綜合區(qū)的概念，并認為這是解決上述問題的重要途徑。 1978 年 12 月，一批建筑師在秘魯利馬集會，會后發(fā)表的“馬丘比丘宣言”指出，為適應(yīng)城市的急劇發(fā)展，更有效地使用人力、土地和資源，更好地協(xié)調(diào)生活環(huán)境與自然環(huán)境 ，為此，要努力去創(chuàng)造一種綜合的多功能的生活環(huán)境，而不是把各功能區(qū)機械分離。我國城市土地利用類型也大體一致。但由于長期單一計劃經(jīng)濟體制的作用，城市各種土地利用類型的區(qū)位因素有所不同。當(dāng)前，由于我國正式確立了建立社會主義市場經(jīng)濟體制，上述區(qū)位因素正開始發(fā)揮作用。三．伯吉斯的同心環(huán)模式研究上述各功能區(qū)的布局和功能之間的入侵和繼承的創(chuàng)始人是從人文生態(tài)學(xué)角度研究城市的伯吉斯。他于 1923 年創(chuàng)立了同心環(huán)模式，他說，城市的中心是商業(yè)會聚之地，農(nóng)民初進城市時，為了找工作方便，便居住在中心商業(yè)區(qū)附近，后來以零售和服務(wù)為主的商 業(yè)中心區(qū)向外膨脹，市民也向外遷移。環(huán)繞商業(yè)中心的外圍是早期建造的舊房子，其中一部分被零售商業(yè)所侵占，一部分為低級住宅、小型工廠、批發(fā)商業(yè)及一些貨倉的過渡地帶，這一帶也是新來移民居住地區(qū)。再外圍的第三帶，是原來較大工廠的工人住宅區(qū)。再向外第四帶是較富有的中產(chǎn)階級住宅區(qū)。最外圍地帶是富人居住區(qū)，散布著高級住宅，密度低，房舍寬敞。由于他們需要駕車入市工作，故又稱通勤人員住宅區(qū)。伯吉斯從人文生態(tài)學(xué)角度得出的同心環(huán)模式，忽略了人類除了生物屬性之外尚有文化屬性，所以把人類的競爭行為比作生物群落的競爭，后來城市研究學(xué)者雖 仍沿用伯吉斯所提出的同心環(huán)模式，但卻賦予土地經(jīng)濟學(xué)的新解釋。根據(jù)赫德、黑格和李嘉圖等的地租理論，土地的經(jīng)濟地租是指利用土地所得報酬，減去成本后的剩余。經(jīng)濟地租的量度是：某種土地的生產(chǎn)力與最差土地的生產(chǎn)力之差。最差條件的土地經(jīng)濟地租為零。以城市商業(yè)為例，中心商業(yè)區(qū)條件最佳，所以其產(chǎn)生的經(jīng)濟地租最高，離開中心商業(yè)區(qū)一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以其土地沒有作商業(yè)用途的價值，其經(jīng)濟地租為零，中間地段所產(chǎn)生的 30 經(jīng)濟地租介于兩者之間。由于不同的功能所要求的交通條件不同，在完全競爭的條件下，每一功能即每 一土地利用區(qū)所產(chǎn)生的經(jīng)濟地租遞減曲線是不同的。一般來說，零售業(yè)的經(jīng)濟地租曲線梯度最大，其在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟地租卻為各功能之冠。服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)的經(jīng)濟地租曲線的梯度較零售業(yè)為小。在住宅用地方面，多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價值較低密度的平房為高，所以其經(jīng)濟地租曲線的斜度也較平房大。農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟地租曲線梯度是各類經(jīng)濟活動中最小的一種，因其在市中心和較偏遠的市郊所產(chǎn)生的價值的差別極為有限。若把上述各功能的經(jīng)濟地租遞減曲線重疊，各曲線相交，可知道各地段產(chǎn)生經(jīng)濟地租最高的是什么功能。在完全競爭的 社會，所有產(chǎn)生的經(jīng)濟地租均為土地擁有者以租金的形式收取，各土地使用者按其產(chǎn)生的經(jīng)濟地租決定其自身的付租能力，向土地擁有者租用土地，而土地擁有者則把土地租給出價最高的使用者，這樣城市中心為零售業(yè)所租賃，然后為專業(yè)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠一些為高密度多層住宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是農(nóng)業(yè)。假設(shè)城市所在地區(qū)為一均質(zhì)的平地，各種土地利用將呈同心環(huán)布局。這就是同心環(huán)模式的新解釋。伯吉斯的同心環(huán)乃基于均質(zhì)性的平面而推論的，對現(xiàn)代交通運輸?shù)挠绊戸r有顧及。而后者不僅影響城市內(nèi)的易達性，更會影響土地價值及土地利用形 式。假定城市內(nèi)的交通運輸線呈放射式，則同心環(huán)式的土地利用形式亦將變形。四．霍伊特的扇形模式霍伊特認為，均質(zhì)性平面的假設(shè)太不現(xiàn)實，因而他于 1939 年提出了扇形模式或楔形模式。在他的模式中，保留了同心環(huán)模式的經(jīng)濟地租機制，加上了放射狀運輸線路的影響，即線性易達性和定向慣性的影響，使城市向外擴展的方向呈不規(guī)則式。他把中心的易達性稱為基本的易達性，把沿著輻射運輸路線所增加的易達性稱為附加的易達性。輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)對運輸路線的附加易達性最為敏感，所以呈楔形，而且不是一個平滑的楔形，它可左右隆起。至于住宅區(qū)，貧民住在環(huán) 繞工商業(yè)土地利用的地段，而中產(chǎn)階級和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發(fā)展，自成一區(qū)，不與貧民混雜。當(dāng)人口增多，貧民區(qū)不能朝中產(chǎn)階級和高級住宅區(qū)發(fā)展時，也會循不會受阻的方向作放射式發(fā)展，因此城市各土地利用功能區(qū)的布局呈扇形或楔形。五．哈里斯和厄爾曼多核心模式 31 基于伯吉斯、霍伊特等的城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式均為單中心，而忽略了重工業(yè)對城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的影響和市郊住宅區(qū)的出現(xiàn)等等，哈里斯和厄爾曼在 1945 年提出較為精細的多核心模式。模式假設(shè)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)除主要經(jīng)濟胞體 — 即中心商業(yè)區(qū)(CBD)外，尚有次要經(jīng)濟胞 體散布在整個體系內(nèi)。這些胞體包括未形成城市前，中心地系統(tǒng)內(nèi)各低級中心地和在形成城市過程中的其它成長點。這些中心地和成長點皆隨著整個城市的運輸網(wǎng)、工業(yè)區(qū)或各種專業(yè)服務(wù)業(yè)，如大學(xué)、研究中心等的發(fā)展而發(fā)展。其中交通位置最優(yōu)越的最后成為中心商業(yè)區(qū)，其它中心則分別發(fā)展成次級或外圍商業(yè)中心和重工業(yè)區(qū)。哈里斯及厄爾曼還考慮到，易達性所吸引的商業(yè)、工業(yè)或貧民，本身便有排斥高級住宅的傾向。因為后者的區(qū)位因素之一便是要遠離這些有礙環(huán)境的土地利用。介于兩者之間的是中級住宅區(qū)。這一模式雖較為復(fù)雜，但仍然基于地租理論。它假設(shè)付租能力 較高的高密度住宅傾向于接近中心點和其它主要經(jīng)濟胞體，但最接近這些胞體的空間卻被批發(fā)商業(yè)和輕工業(yè)所占有。由于哈里斯及厄爾曼的模式并沒有假設(shè)城內(nèi)土地是均質(zhì)的，所以各土地利用功能區(qū)的布局并無一定序列，大小也不一樣，其空間布局圖是非常富有彈性的。六．城市土地利用三模式的發(fā)展要特別注意的是，上述在城市地理學(xué)中占有重要地位的三個城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式，雖然有地租理論的支持，可是由于他們的創(chuàng)始人都是美國人，其所列舉的土地利用功能區(qū)的空間布局一般和美國的城市比較接近，至于對其它國家的現(xiàn)實性，連霍伊特本人也指出其不一定適用，必須加 以修改。在英國，曼提出了一個典型的英國中等城市的模式。該模式是伯吉斯和霍伊特兩模式的綜合，只是加上了位于城外可駕車人的村落。由于英國位于西風(fēng)帶，城市的西部為上風(fēng)帶，多為高級住宅所占有，而城市的東部為下風(fēng)帶，工業(yè)和貧民多被迫于此。如果曼的模式是上述三個美國模式在歐洲城市的應(yīng)用，那末，麥基的模式就是在殖民地和發(fā)展中國家城市的應(yīng)用。由于這些地區(qū)存在著二元經(jīng)濟，所以在麥基的模式里，有兩組不同的商業(yè)中心。其一為西式商業(yè)中心，其形態(tài)和西方城市的中心商業(yè)區(qū)相仿。以國際貿(mào)易為主，零售商店出售的也以進口高檔貨為多。另一類為外 來移民的商業(yè)中心，從事當(dāng)?shù)氐呢浧焚I賣為主。介于其間的是混合性土地利用，工商業(yè)住宅兼有，互相混雜。 32 在外來移民的商業(yè)中心的前面為港口區(qū)，后為住宅區(qū)，而住宅區(qū)的發(fā)展呈楔形或扇形。在西式商業(yè)中心后面的是高級住宅，而在混合性土地利用后面是當(dāng)?shù)鼐用窬幼^(qū)，不過密度不如前者，也無工商業(yè)。部分混合