【正文】 劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管 理 2 其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理 市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)、把握客戶，是一門很深的學(xué)問?！熬葡悴慌孪锷睢钡臅r(shí)代已經(jīng)過去了，因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多，所以必須對(duì)自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。 2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理存在的問題 市場(chǎng)定位及決策機(jī) 制不完善 由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。 決策機(jī)制不完善 決策階 段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，“傷筋動(dòng)骨”。當(dāng)工程不得不匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因市場(chǎng)定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時(shí)倉(cāng)促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的“注目點(diǎn)”，前期的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研究問題此時(shí)就 演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會(huì)集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。 3 項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難。例如某項(xiàng)目的陽臺(tái)欄桿形式確認(rèn)期達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大及市場(chǎng)定位偏差問題；某在建項(xiàng)目使用市場(chǎng)定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì)；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時(shí)出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項(xiàng)目已拿地近 3 年，產(chǎn)品定位不明 ，概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無工期目標(biāo)時(shí)“干耗”，項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購(gòu)房的客戶等各個(gè)方面都不滿意。 施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢、變更多 因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來解 決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。 許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無所適從，項(xiàng)目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。 開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán) 格“把關(guān)”，然而因?yàn)闆]有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某幾個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫(kù)；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實(shí)現(xiàn)。 4 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后，景觀與整個(gè)小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動(dòng)，制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用；建筑細(xì)部設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)滯后?，F(xiàn)在的開發(fā)項(xiàng)目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉(cāng)促上陣；許多工程的外立面裝 飾及窗型等遲遲不能確定等。 工程收尾階段的工作矛盾突出 目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實(shí)施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。 因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接 與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項(xiàng)目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作過于單一，項(xiàng)目管理工作簡(jiǎn)單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對(duì)于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同且合同中又沒有工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位 對(duì)甲方分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理 機(jī)構(gòu)配置 一個(gè)項(xiàng)目的成敗，除了市場(chǎng)環(huán)境等客觀條件的制約外，項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勢(shì)配置是相當(dāng)重要的。在市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，企業(yè)如何瞄準(zhǔn)市 5 場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策，如何通過強(qiáng)聯(lián)合 大自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，如何利用資本市場(chǎng)解決低成本的 營(yíng)運(yùn)資金等問題是現(xiàn)代企業(yè)家們經(jīng)常思考并要加以解決的問題。所以，資金實(shí)力較雄厚的一方必須絕對(duì)控股，擁有對(duì)日常經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)進(jìn)行決策的權(quán)力，這樣才有利于企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中把握因應(yīng)市場(chǎng)需求而進(jìn)行及時(shí)調(diào)整的主動(dòng)權(quán)，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。 一個(gè)完整的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)通常包括董事會(huì)、總經(jīng)辦、 營(yíng)銷策劃中心 、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、總工室、裝修部、預(yù)決算部、項(xiàng)目拓展部、人事行政部、培訓(xùn)部、公關(guān)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部等組織機(jī)構(gòu)。 經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不可避免地需要法律、會(huì)計(jì)、 建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段提供專業(yè)意見，供董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)決策時(shí)參考。 這個(gè)團(tuán)隊(duì)，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力 所謂企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力，就是一個(gè)行業(yè)或一個(gè)企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。具體地說，企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力，能有產(chǎn)生使內(nèi)部的職工充分發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性及磁石般的吸引力。影響房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力的因素很多，主要的經(jīng)營(yíng)管理水平，政治思想工作狀況，勞動(dòng)條件，分配制度、福利、待遇， 職工隊(duì)伍素質(zhì)等，這種綜合性地提高企業(yè)素質(zhì)的工作即被稱作房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力工程。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力的增強(qiáng)是必然的，只有這樣才能不斷補(bǔ)充勞動(dòng)力。企業(yè)的發(fā)展和他的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力，是互相影響的：企業(yè)有了團(tuán)隊(duì)凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團(tuán)隊(duì)凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。 團(tuán)隊(duì)凝聚力是維持固隊(duì)存在的必要條件。如果一個(gè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)喪失凝聚力，就會(huì)像一盤散沙，難以維持下去，并呈現(xiàn)出低效率狀態(tài)；而房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力較強(qiáng)的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，其成員工作熱情高，做事認(rèn)真，并有不斷的創(chuàng)新行為，因此， 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的重要條件。作為房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)人，在給予每位成員自我發(fā)揮的空間的同時(shí)，還要破除個(gè)人英雄主義，搞好房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的整體搭配，形成協(xié)調(diào)一致的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)默契；同時(shí)還需努力鞏固成員懂得彼此之間相互了解、取長(zhǎng)補(bǔ)短的重要性。如果能 6 做到這些，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)就能凝聚出高于