【正文】 協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動(dòng)，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺(tái)很好地發(fā)揮資源作用。缺點(diǎn)是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開(kāi)斗爭(zhēng)，容易引起組織的矛盾。　?。ㄒ唬?各主要行政領(lǐng)導(dǎo)人員的職責(zé)｛55｝、2副經(jīng)理、3總工程師、4總經(jīng)濟(jì)師、5總會(huì)計(jì)師、6科長(zhǎng)（二） 各主要職能部門的職責(zé) ｛56｝1. 經(jīng)營(yíng)部。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度：。4行政人員管理制度。第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) ：（1）市場(chǎng)是商品聚集和交換的場(chǎng)所（2）市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和（3）市場(chǎng)是現(xiàn)實(shí)潛在的購(gòu)買力和欲望購(gòu)買：商品要素。購(gòu)買力要素。愿意買賣商品的當(dāng)事人。{課本60頁(yè)}：（1）市場(chǎng)是連接身產(chǎn)和消費(fèi)的紐帶。（2）市場(chǎng)把單個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚為一個(gè)有機(jī)的整體（3）市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)再生產(chǎn)的基礎(chǔ)。{P60} 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念。{60}現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念有4點(diǎn)：（1）顧客向?qū)В?）不斷創(chuàng)新（3）揚(yáng)長(zhǎng)避短（4）整體營(yíng)銷：（1)狹義：是指房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所(2)廣義：其一，是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和。其二，是指房地產(chǎn)商品流通過(guò)程中各種交換關(guān)系的總和。 ：（1）標(biāo)的物流通轉(zhuǎn)移的固著性（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的統(tǒng)一性（3）市場(chǎng)供給缺乏彈性（4）市場(chǎng)供給的地區(qū)性（5）市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的不徹底性（6）市場(chǎng)功能的不徹底性（7）地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性。：（1）有利于加速經(jīng)濟(jì)體制的深化改革（2）有利于其他各類市場(chǎng)的發(fā)展（3）有利于促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置（4）有利于促進(jìn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出良性循環(huán)（5）有利于促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)一步擴(kuò)大。{63}：（1）按商品用途：分為生產(chǎn)資料市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)（2）按市場(chǎng)的發(fā)育完善程度：初級(jí) 中級(jí) 高級(jí)市場(chǎng) 我國(guó)處于初級(jí)（3）按經(jīng)營(yíng)對(duì)象：土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)（4）按市場(chǎng)活動(dòng)范圍：地方 國(guó)內(nèi) 國(guó)際 （5）按交易內(nèi)容：土地使用市場(chǎng) 房屋商品市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng) 技術(shù)市場(chǎng) 信息市場(chǎng) （6）按市場(chǎng)層次：一級(jí)二級(jí)三級(jí)。：一級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)（1）建立在城市土地國(guó)有制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持城市土地國(guó)有制，交易地址是土地使用權(quán)（2）土地的受讓方允許為多種性質(zhì)，多種成份法人（3）明確規(guī)定各類用地的使用年限（4）國(guó)家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)（5）批租土地使用權(quán)的價(jià)格是一種“租賃”價(jià)格，租賃費(fèi)用一次性收?。?）主要形式：協(xié)議出讓 招標(biāo)出讓 拍賣出讓。 二級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)：（1）流通由經(jīng)營(yíng)向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移（2）涉及較多的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系 三級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)：是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。土地使用者，房屋所有人，將所取得的一定年限的土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)或房屋所占有的土地使用權(quán)一并在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，買賣，贈(zèng)與，繼承，交換。屬于調(diào)劑余缺，從新配置的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)只要作用體現(xiàn)在：第一，調(diào)節(jié)住宅余缺 滿足居民的居住需要。第二，改變房地產(chǎn)用途 完善土地利；用結(jié)構(gòu)。第三，滿足企業(yè)和居民的特殊需要。 ：地產(chǎn)市場(chǎng) 房產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)資金市場(chǎng) 房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng) 信息市{65}房地產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)制 市場(chǎng)機(jī)制主要內(nèi)容：1價(jià)格機(jī)制2供求機(jī)制3競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 4稅收機(jī)制5信貸利率機(jī)制{66} 市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì) 弱點(diǎn) 在{67} “計(jì)劃?rùn)C(jī)制”的含義 優(yōu)缺點(diǎn)在{67} “法律機(jī)制”的含義 優(yōu)缺點(diǎn)在{67下} 10. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控 ：（1）土地供應(yīng)計(jì)劃（2）城市規(guī)劃指導(dǎo)（3）環(huán)境保護(hù) ：(1)控制地價(jià)(2)調(diào)節(jié)稅收(3)租金的控制(4)信貸規(guī)模及利率 {69}第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 ：是指運(yùn)用科學(xué)的方法 ，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷狀況方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)代營(yíng)銷狀態(tài)及動(dòng)態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其發(fā)展未來(lái)，制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。 （1）市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)是收集資料（2）市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)涵是廣義的（3）市場(chǎng)調(diào)查的方向必須是科學(xué)的。（70頁(yè)）：（1）市場(chǎng)調(diào)查有助于企業(yè)確定正確的方向（2）有助于企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品的更新?lián)Q代（3）有助于企業(yè)制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃（4）有助于企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略（5）有助于企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益（6）對(duì)政府而言有助于制定正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策：實(shí)事求是原則 2 有的放矢原則 3 虛心求知原則 4 系統(tǒng)性原則 5效益性原則：1.探索性調(diào)查 2 描述性調(diào)查 3 因果性調(diào)查 {71}：1：不可控因素的調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）消費(fèi)者狀況調(diào)查（4）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不可控因素調(diào)查 （a競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查b 同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查 2 可控因素調(diào)查（1）產(chǎn)品調(diào)查（2）價(jià)格調(diào)查（3）銷售渠道調(diào)查（4）促銷調(diào)查：論采取哪一種形式，調(diào)查哪一方面內(nèi)容，都是一次有組織有計(jì)劃的行動(dòng)，都應(yīng)該經(jīng)過(guò)一定的程序和步鑄，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，程序大體上有（調(diào)查準(zhǔn)備 正式調(diào)查 結(jié)果分析 撰寫調(diào)查報(bào)告）4個(gè)階段。 ：（1）確定調(diào)查目標(biāo)（2）初步情況分析（3）制定調(diào)查計(jì)劃（4）非正式調(diào)查 （1）確定市場(chǎng)資料來(lái)源（2）確定收集資料方法（3）調(diào)查表及問(wèn)卷設(shè)計(jì)（4）抽樣設(shè)計(jì)（5）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 :（1）資料編輯整理（匯總 初審 篩選 統(tǒng)計(jì)（2）調(diào)查資料的綜合分析（定量分析發(fā) 定性分析法 {74頁(yè)} 。{75} ：調(diào)查方法：（a訪談?wù){(diào)查b電話調(diào)查c郵函調(diào)查d留置問(wèn)卷調(diào)查。2. 觀察調(diào)查法 3實(shí)驗(yàn)調(diào)查法 調(diào)查技術(shù)：{7677}第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)概述 18. 概念：是直借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)作出的預(yù)計(jì)，測(cè)算和判斷。 是否準(zhǔn)確取決于兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度； 其二，人們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和掌握的能力。：1 是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)2 有助于制定正確的經(jīng)營(yíng)決策略3 有助于提高及企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力4 可以減少經(jīng)營(yíng)的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性 ：1國(guó)名經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2產(chǎn)業(yè)政策所帶來(lái)的影響預(yù)測(cè) 3市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 4技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè) 5銷售前景預(yù)測(cè) 6產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè) 7供給能力預(yù)測(cè) 8市場(chǎng)價(jià)格走向預(yù)測(cè) 9市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè)：1確立預(yù)測(cè)目標(biāo)2擬定預(yù)測(cè)工作計(jì)劃3收集與整理資料4選擇預(yù)測(cè)法5預(yù)測(cè)分析6預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)7編寫預(yù)測(cè)報(bào)告第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)方法：調(diào)查預(yù)測(cè)法 個(gè)人判斷法 專家會(huì)議法 德?tīng)柗品ǎ?調(diào)查方式（a全面調(diào)查b重點(diǎn)調(diào)查c典型調(diào)查d抽樣調(diào)查 （a明確調(diào)查目的b確定方式對(duì)象c擬定調(diào)查提綱d確定調(diào)查時(shí)間地點(diǎn)期限e編制計(jì)劃和預(yù)算f進(jìn)行調(diào)查整理分析資料g進(jìn)行預(yù)測(cè)分析h編寫預(yù)測(cè)報(bào)告。：根據(jù)判斷者的經(jīng)驗(yàn)，能力進(jìn)行邏輯推理和判斷分析的方法。：{83頁(yè)}：匿名性 反饋性 統(tǒng)計(jì)性： 1平均數(shù)預(yù)測(cè)法（a算數(shù)平均數(shù)預(yù)測(cè)法b加權(quán)平均預(yù)測(cè)法{85} 2 移動(dòng)平均預(yù)測(cè)法（a一次b二次c三次平均法{87} 3指數(shù)平滑預(yù)測(cè)法（a一次b二次c三次指數(shù)平滑法{90頁(yè)}：步驟：因素分析 數(shù)據(jù)收集 相關(guān)檢驗(yàn) 模型建立 模型平價(jià) 預(yù)測(cè)分析一元線性回歸預(yù)測(cè) {94—102} 第五章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策概述：是指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，經(jīng)營(yíng)者依據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)容體的規(guī)律性及各種主觀條件的認(rèn)識(shí)，借助于一定的手段和方法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及行動(dòng)方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，選擇并付諸實(shí)施的行為過(guò)程。：1決策主體2決策目標(biāo)3決策變量4環(huán)境條件5決策成果6對(duì)決策變量的平價(jià)選擇：1主體性2客觀性3目的性4實(shí)踐性5預(yù)見(jiàn)性6選擇性：1經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策2經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃決策3項(xiàng)目決策4投資決策5金融決策6財(cái)務(wù)決策7產(chǎn)品的生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)決策8價(jià)格決策9市場(chǎng)營(yíng)銷決策10經(jīng)營(yíng)組織與人事決策11工程指揮決策12物業(yè)管理決策：，興衰成敗 。（首先 其次 最后{106}。：1。戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術(shù)決策 不確定型決策 風(fēng)險(xiǎn)型決策。{107—108}：現(xiàn)代決策特征主要表現(xiàn)在（1——12）{108頁(yè)}：1 唯物辯證原則2信息可靠3以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)4系統(tǒng)性5優(yōu)化6可行性7反饋性8時(shí)效性原則：1政治素質(zhì)2智能素質(zhì)3心理素質(zhì)4身體素質(zhì){110頁(yè)} 決策者提高素養(yǎng)：1努力掌握專業(yè)知識(shí) 和善于總結(jié)決策經(jīng)驗(yàn)2熟悉全局形勢(shì)3學(xué)習(xí)科學(xué)決策