房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)-文庫(kù)吧
2024-12-26 07:34 本頁(yè)面
【正文】 175390 從第 6年開始，月等額還款額為： 8 3 51)()( 3 6 0 0 0180180???????????????A255390)(1)(6018060180????????????????1)()(12012039。 ???????????????A三 . 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) （ 1）開發(fā)投資 開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入。 經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投 資收益率等指標(biāo)來衡量。 （ 2）置業(yè)投資 置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè) 增值、減少納稅、權(quán)益增加這四個(gè)方面。 投資回收 房地產(chǎn)投資收益 投資回報(bào) （ 1）投資回收 （ 2）投資回報(bào) 收益率是投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周 期內(nèi)的連續(xù)的收益能力。 收益率的形式： （ 1）折現(xiàn)率 （ 2）內(nèi)部收益率 （ 3）全投資收益率 （ 4）自有資金收益率 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 一 .房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 二 .土地使用權(quán)的獲取 三 .城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響 四 .政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 一 .房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 一般包括四個(gè)階段、 8個(gè)步驟： 投資機(jī)會(huì)尋找 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)篩選 可行性研究 獲取土地使用權(quán) 前期工作 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 簽署有關(guān)合作協(xié)議 建設(shè)階段 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 租售階段 市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理 前期工作的主要內(nèi)容 (1) 對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目作進(jìn)一步分析 (2) 獲取土地使用權(quán) (3) 征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 (4) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案制定 (5) 獲取規(guī)劃許可 (6) 施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平 (7) 市政配套設(shè)施談判與協(xié)議 (8) 安排短期和長(zhǎng)期信貸 (9) 尋找預(yù)租（售）客戶 (10)對(duì)市場(chǎng)作進(jìn)一步分析，確定目標(biāo) (11)對(duì)開發(fā)成本作進(jìn)一步測(cè)算 (12)對(duì)承包商的選擇提出建議 (13)開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談 二 .土地使用權(quán)的獲取 （ 1）在一級(jí)土地市場(chǎng)上獲取國(guó)有土地使用權(quán) 1）劃撥方式 2）出讓方式 （ 2）在二級(jí)土地市場(chǎng)上購(gòu)入國(guó)有土地使用權(quán) 1）購(gòu)入已經(jīng)完成開發(fā)的熟地。 2）購(gòu)入一項(xiàng)房地產(chǎn)，拆除原建筑物，重 新開發(fā)。 3）購(gòu)入半成品（在建工程），繼續(xù)開發(fā)。 （ 3）合作開發(fā) （ 1）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 出讓方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 （ 2）國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 （ 3）土地使用權(quán)使用年限 （ 4）土地使用權(quán)出讓金 （ 5）毛地價(jià) （ 6）熟地價(jià) （弄清毛地價(jià)與熟地價(jià)的區(qū)別） （ 1）比較適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛 樂、餐飲等類型的開發(fā)項(xiàng)目。 （ 2）由于舊城區(qū)人口密度及建筑密度高， 土地開發(fā)成本高。 （ 3）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件較為苛刻。 （ 1）比較適合建造高級(jí)住宅和公寓 （ 2）土地開發(fā)成本較低 （ 3）城市規(guī)劃條件限制較少 （ 4）不完全具備開發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施 （ 5）綠地和代征地的攤派較多 三 . 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (1) 居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (2) 非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 重點(diǎn)掌握規(guī)劃建設(shè)用地面積、居住建筑 用地面積、居住建筑面積、居住建筑密度、 容積率、建筑容積率、層數(shù)、層高等指標(biāo)。 規(guī)劃管理 (1)土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理 出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)之前應(yīng)當(dāng)制定 控制性詳細(xì)規(guī)劃。 出讓的地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管 部門出具的 《 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 》 及其附 圖。 土地使用權(quán)受讓方必須持有附具 《 規(guī)劃 設(shè)計(jì)條件通知書 》 及其附圖的土地出讓合同， 方可辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及土地使用 權(quán)權(quán)屬證明。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 1)開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。 2)申請(qǐng) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 階段。 3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。 4)設(shè)計(jì)方案審批階段。 5)核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 階段。 6)竣工驗(yàn)收階段。 四 .政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) (1)目標(biāo)的確定性 (2)政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 (3)政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性 (4)政策的公平性和效率 宏觀調(diào)整手段主要有： (1)土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)整 (2)城市規(guī)劃的指導(dǎo) (3)地價(jià)調(diào)整 (4)房地產(chǎn)稅收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金調(diào)整 (1)資質(zhì)審查 對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體資格進(jìn)行規(guī)范 (2)產(chǎn)權(quán)登記 對(duì)市場(chǎng)交易對(duì)象進(jìn)行規(guī)范 (3)建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行規(guī)范 (4)交易程序的規(guī)范化 對(duì)市場(chǎng)交易過程進(jìn)行規(guī)范 第四章 房地產(chǎn)及其運(yùn)行規(guī)律 一 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體結(jié)構(gòu) 二 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 三 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與功能 四 .房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律 一 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體結(jié)構(gòu)
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