【正文】 的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行物業(yè)、商場物業(yè)的經(jīng)濟壽命是50年，工業(yè)貨倉的經(jīng)濟壽命是60年，而農(nóng)村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。三、適應(yīng)性 房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)的特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。只要不違反政府的有關(guān)法律規(guī)定，在這方面是有很大作為的。房地產(chǎn)投資的這個特性被稱之為適應(yīng)性。 按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險。例如對于功能單一、設(shè)計獨特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以，房地產(chǎn)投資一般很重視物業(yè)的適應(yīng)性這一特點。四、不一致性 市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)投資也是在某一個細分市場上的投資。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標(biāo)志性建筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴大業(yè)主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽，都有重要作用。因此，從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其它物業(yè)完全一致。五、政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特點的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府用來調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要政策包括：土地供給政策、住房政策、金融政策、財政稅收政策等，這些政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。六、對專業(yè)管理的依賴性 有些類型的投資不需投資者予以特別的關(guān)心，也就是說很少需要管理。例如股票投資者不一定必須參與公司的管理，投資基金、債券的人也可以通過其信托人去面對借款人，投資古玩字畫的人盡可以將其儲存起來完事，投資黃金、白銀的人除了要考慮安全因素外也幾乎可以將其忘掉。 然而，直接投資房地產(chǎn)就需要管理。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力；進行置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護維修、安全保障等問題。即便是置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)管理公司，那他也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場策略和經(jīng)營中的指導(dǎo)原則。由于置業(yè)投資需要提供物業(yè)管理服務(wù)，因此就需要花費很大一筆費用，一般來說，物業(yè)管理的費用要占到物業(yè)全部租金毛收入的10％。此外，房地產(chǎn)投資還需要稅務(wù)會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資的總體收益最大化。七、相互影響性 政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。例如香港東區(qū)隧道的建設(shè)，使附近的太古城等地段的房地產(chǎn)價值成倍地增長；北京市平安大街、白頤路改造工程，也使街道兩側(cè)房地產(chǎn)的價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機者，都獲得了巨大的成功。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊一、房地產(chǎn)投資的形式從房地產(chǎn)投資形式來說，分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。其中開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，可獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指或?qū)①Y金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，像房地產(chǎn)投資信托（REIT）基金、抵押支持證券（MBS）投入資金等。二、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資 所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房屋及附屬構(gòu)筑物，即房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場進行銷售，將商品轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資，實現(xiàn)開發(fā)商獲取投資收益的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資 與房地產(chǎn)開發(fā)投資相對應(yīng)的是置業(yè)投資。這種投資的對象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨（市場上的存量房地產(chǎn)）。這類投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。 舉一個簡單的例子，某公司以300萬元投資購買了一個250平方米的寫字樓單位，并將其中的100平方米用作本公司的辦公室，將另外150平方米租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過十年之后，該公司為了財務(wù)安排方面的需要，將購買的250平方米寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售費用后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元?？梢钥闯?，該公司的置業(yè)投資，同時達到了自用（消費）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。三、房地產(chǎn)間接投資購買住房抵押貸款證券個人住房抵押貸款證券化興起于70年代，經(jīng)過近30年的發(fā)展，現(xiàn)已成為美國、加拿大等發(fā)達資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區(qū)如泰國、韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押貸款證券成了一種大眾化的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房體制改革的深化，住房金融市場亟待發(fā)展，在中國推行抵押貸款證券化正逐漸成為住房金融界各級人士的共識。所謂抵押貸款證券化(MortgageBacked Securities, MBS)，就是把房地產(chǎn)金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，然后通過出售證券融通資金，購買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要的做法就是將銀行所持有的個人住房抵押貸款，匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府或保險公司、擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押貸款證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。例如，北京中關(guān)村科技園建設(shè)股份有限公司擬采用發(fā)行土地債券的方式，籌集中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的資金；北京北辰房地產(chǎn)、深萬科、北京華遠集團等則通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投資者。投資于房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給投資者，而本身僅起到一個投資代理作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REIT投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs的股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，這是因為，其股份可在主要的交易所交易，這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。最近幾年來，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達的資本主義國家增長迅速。例如，％的份額；美國上市的300家REITs之日平均交易額達到了26000萬美元。房地產(chǎn)投資信托基金選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)和抵押資產(chǎn)。由于有職業(yè)投資經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托基金成了千百萬個人投資者以及大型機構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資于房地產(chǎn)的工具。四、房地產(chǎn)投資的利弊１、房地產(chǎn)投資之利 在介紹房地產(chǎn)的特性時，我們實際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產(chǎn)投資的其它一些優(yōu)點。(1). 相對較高的收益水平房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達到20％的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^100％。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15～20％的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票分紅、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。(2). 能夠得到稅收方面的好處 置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營收入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會計的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。 從另外一個角度來說，即使某項置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益為負值，投資者不能享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營收入能支付該項置業(yè)投資的經(jīng)營費用和抵押貸款的利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來充抵其它投資的凈經(jīng)營收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處，因為置業(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項目或經(jīng)營內(nèi)容中的一種，所以置業(yè)投資有時可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購買自住住宅的政策來看，自置居所投資往往能得到政府的免稅或減稅優(yōu)惠。(3). 易于獲得金融機構(gòu)的支持 由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易的獲得金融機構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押公司等在內(nèi)的許多金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。據(jù)美國聯(lián)邦儲備局的專家估計，1988年美國投資者用于購買房地產(chǎn)的貸款達1200億美元。1999年中國四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款達到了3556億元人民幣。 金融機構(gòu)通常認為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。且金融機構(gòu)看到，通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期付款對