【正文】 、手段具體發(fā)揮作用不斷提高企業(yè)管理水平的體現(xiàn)。，而且能夠適應(yīng)環(huán)境變化、發(fā)展的需要以反映其新的要求。建立健全企業(yè)組織的原則：。，以工作為中心的原則。、分層管理的原則。、命令一致的原則。、才職相稱的原則。企業(yè)組織的基本形式：1．對比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)。答：直線制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，維持成本低，快速靈活。缺點(diǎn)是不利于企業(yè)成長，過分依賴領(lǐng)導(dǎo)人的才能和技能。職能制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是利用專門化、規(guī)模化帶來的成本節(jié)約、減少資源浪費(fèi)的好處。缺點(diǎn)是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合，缺點(diǎn)是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)化了決策機(jī)制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務(wù)，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才，增強(qiáng)了內(nèi)部競爭。缺點(diǎn)是活動和資源的重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率降低。矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。缺點(diǎn)是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭，容易引起組織的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置　　（一） 各主要行政領(lǐng)導(dǎo)人員的職責(zé)｛55｝、2副經(jīng)理、3總工程師、4總經(jīng)濟(jì)師、5總會計(jì)師、6科長（二） 各主要職能部門的職責(zé) ｛56｝1. 經(jīng)營部。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度：。4行政人員管理制度。第四章 房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場 ：（1）市場是商品聚集和交換的場所（2）市場是商品交換關(guān)系的總和（3）市場是現(xiàn)實(shí)潛在的購買力和欲望購買市場三要素：商品要素。購買力要素。愿意買賣商品的當(dāng)事人。{課本60頁}市場的功能：（1）市場是連接身產(chǎn)和消費(fèi)的紐帶。（2）市場把單個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動聚為一個(gè)有機(jī)的整體（3）市場是實(shí)現(xiàn)再生產(chǎn)的基礎(chǔ)。{P60} 市場經(jīng)營觀念。{60}現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念有4點(diǎn)：（1）顧客向?qū)В?）不斷創(chuàng)新（3）揚(yáng)長避短（4）整體營銷房地產(chǎn)市場的含義：（1)狹義：是指房地產(chǎn)商品交易的場所(2)廣義：其一，是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和。其二，是指房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關(guān)系的總和。 房地產(chǎn)市場的特征：（1）標(biāo)的物流通轉(zhuǎn)移的固著性（2）房地產(chǎn)市場與土地市場的統(tǒng)一性（3）市場供給缺乏彈性（4）市場供給的地區(qū)性（5）市場機(jī)制調(diào)節(jié)的不徹底性（6）市場功能的不徹底性（7）地產(chǎn)市場壟斷性。培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場的重要意義：（1）有利于加速經(jīng)濟(jì)體制的深化改革（2）有利于其他各類市場的發(fā)展（3）有利于促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置（4）有利于促進(jìn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出良性循環(huán)（5）有利于促進(jìn)對外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大。{63}房地產(chǎn)市場類型：（1）按商品用途：分為生產(chǎn)資料市場和消費(fèi)市場（2）按市場的發(fā)育完善程度：初級 中級 高級市場 我國處于初級（3）按經(jīng)營對象：土地市場和房產(chǎn)市場（4）按市場活動范圍：地方 國內(nèi) 國際 （5）按交易內(nèi)容：土地使用市場 房屋商品市場 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)勞務(wù)市場 技術(shù)市場 信息市場 （6）按市場層次：一級二級三級。房地產(chǎn)的三級市場架構(gòu)：一級市場特點(diǎn)（1）建立在城市土地國有制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持城市土地國有制，交易地址是土地使用權(quán)（2）土地的受讓方允許為多種性質(zhì)，多種成份法人（3）明確規(guī)定各類用地的使用年限（4）國家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營權(quán)（5）批租土地使用權(quán)的價(jià)格是一種“租賃”價(jià)格，租賃費(fèi)用一次性收取（6）主要形式：協(xié)議出讓 招標(biāo)出讓 拍賣出讓。 二級市場特點(diǎn)：（1）流通由經(jīng)營向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移（2）涉及較多的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系 三級市場的特點(diǎn)：是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場。土地使用者，房屋所有人，將所取得的一定年限的土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)或房屋所占有的土地使用權(quán)一并在市場上轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，買賣，贈與，繼承，交換。屬于調(diào)劑余缺，從新配置的市場。三級市場只要作用體現(xiàn)在：第一，調(diào)節(jié)住宅余缺 滿足居民的居住需要。第二，改變房地產(chǎn)用途 完善土地利；用結(jié)構(gòu)。第三，滿足企業(yè)和居民的特殊需要。 房地產(chǎn)的要素市場：地產(chǎn)市場 房產(chǎn)市場 房地產(chǎn)資金市場 房地產(chǎn)勞務(wù)市場 信息市{65}房地產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)制 市場機(jī)制主要內(nèi)容：1價(jià)格機(jī)制2供求機(jī)制3競爭機(jī)制 4稅收機(jī)制5信貸利率機(jī)制{66} 市場機(jī)制的優(yōu)勢 弱點(diǎn) 在{67} “計(jì)劃機(jī)制”的含義 優(yōu)缺點(diǎn)在{67} “法律機(jī)制”的含義 優(yōu)缺點(diǎn)在{67下} 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 ：（1）土地供應(yīng)計(jì)劃（2）城市規(guī)劃指導(dǎo)（3）環(huán)境保護(hù) ：(1)控制地價(jià)(2)調(diào)節(jié)稅收(3)租金的控制(4)信貸規(guī)模及利率 {69}第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 概念：是指運(yùn)用科學(xué)的方法 ，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷狀況方面的各種情報(bào)資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀態(tài)及動態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其發(fā)展未來，制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。 （1）市場調(diào)查的基礎(chǔ)是收集資料（2）市場調(diào)查的內(nèi)涵是廣義的（3）市場調(diào)查的方向必須是科學(xué)的。（70頁）市場調(diào)查的作用：（1）市場調(diào)查有助于企業(yè)確定正確的方向（2）有助于企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品的更新?lián)Q代（3）有助于企業(yè)制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃（4）有助于企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略（5）有助于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益（6）對政府而言有助于制定正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策原則：實(shí)事求是原則 2 有的放矢原則 3 虛心求知原則 4 系統(tǒng)性原則 5效益性原則房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型： 2 描述性調(diào)查 3 因果性調(diào)查 {71}內(nèi)容：1：不可控因素的調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）消費(fèi)者狀況調(diào)查（4）市場結(jié)構(gòu)不可控因素調(diào)查 （a競爭對手調(diào)查b 同行業(yè)競爭產(chǎn)品調(diào)查 2 可控因素調(diào)查（1）產(chǎn)品調(diào)查（2）價(jià)格調(diào)查（3）銷售渠道調(diào)查（4）促銷調(diào)查程序：論采取哪一種形式，調(diào)查哪一方面內(nèi)容，都是一次有組織有計(jì)劃的行動，都應(yīng)該經(jīng)過一定的程序和步鑄，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，程序大體上有（調(diào)查準(zhǔn)備 正式調(diào)查 結(jié)果分析 撰寫調(diào)查報(bào)告）4個(gè)階段。 1。調(diào)查階段 ：（1）確定調(diào)查目標(biāo)（2）初步情況分析（3）制定調(diào)查計(jì)劃（4）非正式調(diào)查 2。正式調(diào)查階段 （1）確定市場資料來源（2）確定收集資料方法（3）調(diào)查表及問卷設(shè)計(jì)（4）抽樣設(shè)計(jì)（5）現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查 :（1）資料編輯整理（匯總 初審 篩選 統(tǒng)計(jì)（2）調(diào)查資料的綜合分析（定量分析發(fā) 定性分析法 {74頁} 。{75}調(diào)查方法和技術(shù) ：調(diào)查方法：（a訪談?wù){(diào)查b電話調(diào)查c郵函調(diào)查d留置問卷調(diào)查。2. 觀察調(diào)查法 3實(shí)驗(yàn)調(diào)查法 調(diào)查技術(shù)：{7677}第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測概述 概念：是直借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對房地產(chǎn)未來經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢作出的預(yù)計(jì)，測算和判斷。 是否準(zhǔn)確取決于兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)活動的進(jìn)程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度； 其二，人們對房地產(chǎn)經(jīng)營活動的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的認(rèn)識和掌握的能力。經(jīng)營預(yù)測的作用：1 是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的依據(jù)2 有助于制定正確的經(jīng)營決策略3 有助于提高及企業(yè)的競爭能力4 可以減少經(jīng)營的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性 經(jīng)營預(yù)測的內(nèi)容：1國名經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢預(yù)測 2產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響預(yù)測 3市場需求預(yù)測 4技術(shù)發(fā)展預(yù)測 5銷售前景預(yù)測 6產(chǎn)品生命周期預(yù)測 7供給能力預(yù)測 8市場價(jià)格走向預(yù)測 9市場競爭情況預(yù)測步驟：1確立預(yù)測目標(biāo)2擬定預(yù)測工作計(jì)劃3收集與整理資料4選擇預(yù)測法5預(yù)測分析6預(yù)測結(jié)果評價(jià)7編寫預(yù)測報(bào)告第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測方法直觀預(yù)測四法：調(diào)查預(yù)測法 個(gè)人判斷法 專家會議法 德爾菲法調(diào)查預(yù)測：1調(diào)查方式（a全面調(diào)查b重點(diǎn)調(diào)查c典型調(diào)查d抽樣調(diào)查 2調(diào)查程序需預(yù)測程序（a明確調(diào)查目的b確定方式對象c擬定調(diào)查提綱d確定調(diào)查時(shí)間地點(diǎn)期限e編制計(jì)劃和預(yù)算f進(jìn)行調(diào)查整理分析資料g進(jìn)行預(yù)測分析h編寫預(yù)測報(bào)告。個(gè)人判斷法：根據(jù)判斷者的經(jīng)驗(yàn)，能力進(jìn)行邏輯推理和判斷分析的方法。專家會議法：{83頁}德爾菲法三大特點(diǎn)：匿名性 反饋性 統(tǒng)計(jì)性時(shí)間序列預(yù)測法： 1平均數(shù)預(yù)測法（a算數(shù)平均數(shù)預(yù)測法b加權(quán)平均預(yù)測法{85} 2 移動平均預(yù)測法（a一次b二次c三次平均法{87} 3指數(shù)平滑預(yù)測法（a一次b二次c三次指數(shù)平滑法{90頁}回歸預(yù)測法：步驟：因素分析 數(shù)據(jù)收集 相關(guān)檢驗(yàn) 模型建立 模型平價(jià) 預(yù)測分析一元線性回歸預(yù)測 {94—102} 第五章 房地產(chǎn)經(jīng)營決策 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策概述經(jīng)營決策的含義：是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，經(jīng)營者依據(jù)對經(jīng)營容體的規(guī)律性及各