【正文】 水平。三是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營管理職能的研究。財(cái)務(wù)職能的核心是資金的運(yùn)用和管理。思想：一、面向市場的經(jīng)營思想 二、競爭致勝的經(jīng)營思想 三、注重信息的經(jīng)營思想 四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營思想 五、注重計(jì)劃管理的經(jīng)營思想 六、以經(jīng)營效益為核心的經(jīng)營思想 經(jīng)營目標(biāo)是指企業(yè)在一定時(shí)期風(fēng)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)要達(dá)到的成果，是經(jīng)營思想的具體體現(xiàn)，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動(dòng)的依據(jù)和歸屬。經(jīng)營目標(biāo)的作用：。經(jīng)營方針按其構(gòu)成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營總方針和具體的經(jīng)營方針。2. 房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)商品的銷售。因而其交易過程不是商品位置的流動(dòng)，而是商品所有者或使用者的更替。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是經(jīng)營者擬經(jīng)營的項(xiàng)目在建設(shè)期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件?！　〉诙? 房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)營可分為三個(gè)環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營，三是消費(fèi)過程的經(jīng)營。城市建設(shè)用地，無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進(jìn)行：1. 申請(qǐng)選址。主要交易方式：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。、綜合管理的原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營運(yùn)作是指房地產(chǎn)企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)內(nèi)部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，進(jìn)行策劃、決策的事總過程。｛25｝《2》 城市土地使用權(quán)出讓的國家壟斷制度：。：a.”認(rèn)地不認(rèn)人”的原則。 開發(fā)公司對(duì)工程項(xiàng)目組織管理的主要職能有三個(gè)方面： 一是、項(xiàng)目地盤管理。房屋銷售的方式：?；蚍制诟犊?，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。必須騰讓房屋時(shí)，出租方有權(quán)終止租賃合同，對(duì)用戶按有關(guān)規(guī)定另行安置。辦理房地產(chǎn)租賃登記手續(xù)。2》換房證明。2. 房屋使用權(quán)的互換。（三）按經(jīng)營性質(zhì)劃分：。、驗(yàn)資證明或者資金擔(dān)保。有限責(zé)任公司的設(shè)立程序：。｛44｝企業(yè)的變更、終止。、證明。而且能夠協(xié)調(diào)人與人，人與事之間的關(guān)系，不斷地推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)高效地進(jìn)行。以工作為中心的原則。企業(yè)組織的基本形式：1．對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)。缺點(diǎn)是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動(dòng)，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺(tái)很好地發(fā)揮資源作用。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度：。愿意買賣商品的當(dāng)事人。{60}現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念有4點(diǎn)：（1）顧客向?qū)В?）不斷創(chuàng)新（3）揚(yáng)長避短（4）整體營銷房地產(chǎn)市場的含義：（1)狹義：是指房地產(chǎn)商品交易的場所(2)廣義：其一，是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和。{63}房地產(chǎn)市場類型：（1）按商品用途：分為生產(chǎn)資料市場和消費(fèi)市場（2）按市場的發(fā)育完善程度：初級(jí) 中級(jí) 高級(jí)市場 我國處于初級(jí)（3）按經(jīng)營對(duì)象：土地市場和房產(chǎn)市場（4）按市場活動(dòng)范圍：地方 國內(nèi) 國際 （5）按交易內(nèi)容：土地使用市場 房屋商品市場 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)勞務(wù)市場 技術(shù)市場 信息市場 （6）按市場層次：一級(jí)二級(jí)三級(jí)。屬于調(diào)劑余缺，從新配置的市場。 房地產(chǎn)的要素市場：地產(chǎn)市場 房產(chǎn)市場 房地產(chǎn)資金市場 房地產(chǎn)勞務(wù)市場 信息市{65}房地產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)制 市場機(jī)制主要內(nèi)容：1價(jià)格機(jī)制2供求機(jī)制3競爭機(jī)制 4稅收機(jī)制5信貸利率機(jī)制{66} 市場機(jī)制的優(yōu)勢 弱點(diǎn) 在{67} “計(jì)劃機(jī)制”的含義 優(yōu)缺點(diǎn)在{67} “法律機(jī)制”的含義 優(yōu)缺點(diǎn)在{67下} 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 ：（1）土地供應(yīng)計(jì)劃（2）城市規(guī)劃指導(dǎo)（3）環(huán)境保護(hù) ：(1)控制地價(jià)(2)調(diào)節(jié)稅收(3)租金的控制(4)信貸規(guī)模及利率 {69}第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 概念：是指運(yùn)用科學(xué)的方法 ，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷狀況方面的各種情報(bào)資料，通過對(duì)過去與現(xiàn)代營銷狀態(tài)及動(dòng)態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其發(fā)展未來，制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。調(diào)查階段 ：（1）確定調(diào)查目標(biāo)（2）初步情況分析（3）制定調(diào)查計(jì)劃（4）非正式調(diào)查 2。 是否準(zhǔn)確取決于兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度； 其二，人們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和掌握的能力。經(jīng)營決策的構(gòu)成要素：1決策主體2決策目標(biāo)3決策變量4環(huán)境條件5決策成果6對(duì)決策變量的平價(jià)選擇經(jīng)營決策的基本屬性：1主體性2客觀性3目的性4實(shí)踐性5預(yù)見性6選擇性經(jīng)營決策的內(nèi)容：1經(jīng)營戰(zhàn)略決策2經(jīng)營目標(biāo)與計(jì)劃決策3項(xiàng)目決策4投資決策5金融決策6財(cái)務(wù)決策7產(chǎn)品的生產(chǎn)與開發(fā)決策8價(jià)格決策9市場營銷決策10經(jīng)營組織與人事決策11工程指揮決策12物業(yè)管理決策作用：，興衰成敗 。{107—108}特征與原則：現(xiàn)代決策特征主要表現(xiàn)在（1——12）{108頁}基本原則：1 唯物辯證原則2信息可靠3以預(yù)測為基礎(chǔ)4系統(tǒng)性5優(yōu)化6可行性7反饋性8時(shí)效性原則決策者的素質(zhì)：1政治素質(zhì)2智能素質(zhì)3心理素質(zhì)4身體素質(zhì){110頁} 決策者提高素養(yǎng)：1努力掌握專業(yè)知識(shí) 和善于總結(jié)決策經(jīng)驗(yàn)2熟悉全局形勢3學(xué)習(xí)科學(xué)決策知識(shí)4提高創(chuàng)造性思維能力 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策體制與決策程序房地產(chǎn)經(jīng)營決策體制：1決策系統(tǒng)2信息系統(tǒng)（收集 加工 傳遞 3咨詢系統(tǒng)（智囊系統(tǒng)4執(zhí)行系統(tǒng)5監(jiān)督系統(tǒng) 程序：1發(fā)現(xiàn)問題2確定目標(biāo)（a針對(duì)性 b系統(tǒng)性 c具體性 d可能性3擬定方案（a完整性 b詳實(shí)性 c相斥性4分析評(píng)估（a限制因素分析 b潛在問題分析c綜合評(píng)估 5方案優(yōu)選（abcd{114頁}6方案實(shí)施7反饋調(diào)整第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法 概念：是指為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營決策目的而進(jìn)行決策活動(dòng)的途徑和手段 定量決策與定性決策方法：{115—16} 確定型決策方法：1線性規(guī)劃法{116頁} 2 效益費(fèi)用法{117頁} 風(fēng)險(xiǎn)型決策方法：最大概率法{118} 期望值法{119}步驟：（1）收集與經(jīng)營決策有關(guān)的數(shù)據(jù)資料 （2）找出可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)（3）列出可行的行動(dòng)方案（4）確定各種狀態(tài)的概率（5）計(jì)算每個(gè)行動(dòng)方案在不同狀態(tài)下的損益值（6）列出決策表（7）計(jì)算出各個(gè)行動(dòng)方案的損益期望值（8）選擇期望值最大或者最小的方案為最優(yōu)方案決策樹：1決策點(diǎn)（方框 2狀態(tài)點(diǎn)（圓圈 3結(jié)果點(diǎn)（三角 4分枝（橫線 {120}不去定型決策方法：1樂觀準(zhǔn)則2悲觀準(zhǔn)則3等可能準(zhǔn)則4 后悔準(zhǔn)則 第四節(jié) 多目標(biāo)決策 概念：那些需要同時(shí)考慮多項(xiàng)目標(biāo)的決策問題 多目標(biāo)決策問題：1特點(diǎn)：目標(biāo)之間不可公度性 2權(quán)衡 效用與偏好 3最優(yōu)解，非劣解 和滿意解 （1）商定一種原則與方法（2）分析者只提供非劣解 有決策者選擇滿意解（3）決策者參與分析過程，交換意見，逐步改善非裂解，直至找到滿意解（4）多目標(biāo)決策過程 多決策五個(gè)階段：1初始階段2問題形成階段3系統(tǒng)和模式化階段4分析評(píng)估階段 5決策階段 {125頁} 加權(quán)平均法：1關(guān)于分?jǐn)?shù)評(píng)定 {126頁} 2關(guān)于權(quán)重關(guān)系的確定{127頁}層次分析法：1層次結(jié)構(gòu)模型 （a總體目標(biāo)層b準(zhǔn)則層c指標(biāo)層d方案層 2判斷矩陣 3判斷矩陣的解（a最小誤差平方和法 b方根法 c和積法 4一致性檢驗(yàn) 5 組合權(quán)重系數(shù){128—140頁} 第六章 房地產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃計(jì)劃是指對(duì)工作或行為的事先安排，是人們基于對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)和對(duì)未來的估計(jì)，對(duì)今后某一定時(shí)期應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施、方案、程序、進(jìn)度及人事、責(zé)任、資源等所作的安排。經(jīng)營計(jì)劃是指以企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排，又稱為生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃。1. 利潤總額增長率=（本期計(jì)劃利潤總額上期實(shí)際利潤總額）/上期實(shí)際利潤總額*100％2. 房產(chǎn)銷售利潤率=商品房計(jì)劃銷售利潤/商品房計(jì)劃銷售收入*100％3. 資金利潤率=本期計(jì)劃利潤總額/本期定額流動(dòng)資金計(jì)劃平均占用額*100％4. 成本利潤率=本期計(jì)劃利潤總額/開發(fā)計(jì)劃成本總額*100％《七》 房地產(chǎn)開發(fā)勞動(dòng)效率指標(biāo)1. 人均開發(fā)土地面積=計(jì)劃開發(fā)土地面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)2. 人均開發(fā)房屋面積=計(jì)劃開發(fā)房屋面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)3. 人均產(chǎn)值=計(jì)劃經(jīng)營總收入/企業(yè)在職職工平均數(shù)4. 人均利稅額=本期計(jì)劃實(shí)現(xiàn)利稅額/企業(yè)在職職工平均數(shù)《八》 房地產(chǎn)開發(fā)社會(huì)效益指標(biāo)綜合開發(fā)率=綜合開發(fā)房屋計(jì)劃竣工面積/總的房屋計(jì)劃竣工面積*100％房地產(chǎn)租賃與銷售經(jīng)營計(jì)劃指標(biāo)，《一》 房產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)總額指標(biāo)房產(chǎn)流轉(zhuǎn)是指房屋作為商品從生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入流通領(lǐng)域的過程。3. 綜合平衡的原則。3. 戰(zhàn)略措施的提出。、租賃計(jì)劃和收入計(jì)劃。｛159｝。計(jì)劃的實(shí)施最基本的要求：。｛168180｝第七章 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理：是指企事業(yè)