【正文】 水平。三是關于房地產企業(yè)及房地產企業(yè)主要經營管理職能的研究。財務職能的核心是資金的運用和管理。思想：一、面向市場的經營思想 二、競爭致勝的經營思想 三、注重信息的經營思想 四、致力人才開發(fā)的經營思想 五、注重計劃管理的經營思想 六、以經營效益為核心的經營思想 經營目標是指企業(yè)在一定時期風，從事生產經營活動要達到的成果，是經營思想的具體體現，也是企業(yè)一切經營活動的依據和歸屬。經營目標的作用：。經營方針按其構成層次上劃分，可分為企業(yè)經營總方針和具體的經營方針。2. 房地產經營是指房地產商品的銷售。因而其交易過程不是商品位置的流動，而是商品所有者或使用者的更替。經濟環(huán)境是經營者擬經營的項目在建設期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。　　第二章 房地產經營的基本運用房地產經營可分為三個環(huán)節(jié)：一是生產過程的經營，二是流通過程的經營，三是消費過程的經營。城市建設用地，無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進行：1. 申請選址。主要交易方式：土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋銷售、房屋租賃等。、綜合管理的原則。房地產開發(fā)經營運作是指房地產企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設為經營目標，根據內部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產市場的發(fā)展趨勢，進行策劃、決策的事總過程。｛25｝《2》 城市土地使用權出讓的國家壟斷制度：。：a.”認地不認人”的原則。 開發(fā)公司對工程項目組織管理的主要職能有三個方面： 一是、項目地盤管理。房屋銷售的方式：?；蚍制诟犊?，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。必須騰讓房屋時，出租方有權終止租賃合同，對用戶按有關規(guī)定另行安置。辦理房地產租賃登記手續(xù)。2》換房證明。2. 房屋使用權的互換。（三）按經營性質劃分：。、驗資證明或者資金擔保。有限責任公司的設立程序：。｛44｝企業(yè)的變更、終止。、證明。而且能夠協調人與人，人與事之間的關系，不斷地推進生產經營活動高效地進行。以工作為中心的原則。企業(yè)組織的基本形式：1．對比分析房地產企業(yè)五種一般組織結構設計的優(yōu)缺點。缺點是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。矩陣型組織結構：優(yōu)點是公司可以很好地協調復雜又相互依存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協助矩陣結構組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。房地產企業(yè)的管理制度：。愿意買賣商品的當事人。{60}現代市場經營觀念有4點：（1）顧客向導（2）不斷創(chuàng)新（3）揚長避短（4）整體營銷房地產市場的含義：（1)狹義：是指房地產商品交易的場所(2)廣義：其一，是房地產商品所擁有的現實和潛在的消費者總和。{63}房地產市場類型：（1）按商品用途：分為生產資料市場和消費市場（2）按市場的發(fā)育完善程度：初級 中級 高級市場 我國處于初級（3）按經營對象：土地市場和房產市場（4）按市場活動范圍：地方 國內 國際 （5）按交易內容：土地使用市場 房屋商品市場 房地產金融市場 房地產勞務市場 技術市場 信息市場 （6）按市場層次：一級二級三級。屬于調劑余缺，從新配置的市場。 房地產的要素市場：地產市場 房產市場 房地產資金市場 房地產勞務市場 信息市{65}房地產的運行機制 市場機制主要內容：1價格機制2供求機制3競爭機制 4稅收機制5信貸利率機制{66} 市場機制的優(yōu)勢 弱點 在{67} “計劃機制”的含義 優(yōu)缺點在{67} “法律機制”的含義 優(yōu)缺點在{67下} 房地產市場的宏觀調控 ：（1）土地供應計劃（2）城市規(guī)劃指導（3）環(huán)境保護 ：(1)控制地價(2)調節(jié)稅收(3)租金的控制(4)信貸規(guī)模及利率 {69}第二節(jié) 房地產市場調查 概念：是指運用科學的方法 ，有目的，有計劃，系統(tǒng)地收集房地產市場營銷狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現代營銷狀態(tài)及動態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產經營者預測其發(fā)展未來，制定正確的決策提供可靠的依據。調查階段 ：（1）確定調查目標（2）初步情況分析（3）制定調查計劃（4）非正式調查 2。 是否準確取決于兩個方面：其一，房地產活動的進程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度； 其二，人們對房地產經營活動的內在聯系和發(fā)展變化規(guī)律的認識和掌握的能力。經營決策的構成要素：1決策主體2決策目標3決策變量4環(huán)境條件5決策成果6對決策變量的平價選擇經營決策的基本屬性：1主體性2客觀性3目的性4實踐性5預見性6選擇性經營決策的內容：1經營戰(zhàn)略決策2經營目標與計劃決策3項目決策4投資決策5金融決策6財務決策7產品的生產與開發(fā)決策8價格決策9市場營銷決策10經營組織與人事決策11工程指揮決策12物業(yè)管理決策作用：，興衰成敗 。{107—108}特征與原則：現代決策特征主要表現在（1——12）{108頁}基本原則：1 唯物辯證原則2信息可靠3以預測為基礎4系統(tǒng)性5優(yōu)化6可行性7反饋性8時效性原則決策者的素質：1政治素質2智能素質3心理素質4身體素質{110頁} 決策者提高素養(yǎng)：1努力掌握專業(yè)知識 和善于總結決策經驗2熟悉全局形勢3學習科學決策知識4提高創(chuàng)造性思維能力 第二節(jié) 房地產經營決策體制與決策程序房地產經營決策體制：1決策系統(tǒng)2信息系統(tǒng)（收集 加工 傳遞 3咨詢系統(tǒng)（智囊系統(tǒng)4執(zhí)行系統(tǒng)5監(jiān)督系統(tǒng) 程序：1發(fā)現問題2確定目標（a針對性 b系統(tǒng)性 c具體性 d可能性3擬定方案（a完整性 b詳實性 c相斥性4分析評估（a限制因素分析 b潛在問題分析c綜合評估 5方案優(yōu)選（abcd{114頁}6方案實施7反饋調整第三節(jié) 房地產經營決策方法 概念：是指為了實現一定的經營決策目的而進行決策活動的途徑和手段 定量決策與定性決策方法：{115—16} 確定型決策方法：1線性規(guī)劃法{116頁} 2 效益費用法{117頁} 風險型決策方法：最大概率法{118} 期望值法{119}步驟：（1）收集與經營決策有關的數據資料 （2）找出可能出現的自然狀態(tài)（3）列出可行的行動方案（4）確定各種狀態(tài)的概率（5）計算每個行動方案在不同狀態(tài)下的損益值（6）列出決策表（7）計算出各個行動方案的損益期望值（8）選擇期望值最大或者最小的方案為最優(yōu)方案決策樹：1決策點（方框 2狀態(tài)點（圓圈 3結果點（三角 4分枝（橫線 {120}不去定型決策方法：1樂觀準則2悲觀準則3等可能準則4 后悔準則 第四節(jié) 多目標決策 概念：那些需要同時考慮多項目標的決策問題 多目標決策問題：1特點：目標之間不可公度性 2權衡 效用與偏好 3最優(yōu)解，非劣解 和滿意解 （1）商定一種原則與方法（2）分析者只提供非劣解 有決策者選擇滿意解（3）決策者參與分析過程，交換意見，逐步改善非裂解，直至找到滿意解（4）多目標決策過程 多決策五個階段：1初始階段2問題形成階段3系統(tǒng)和模式化階段4分析評估階段 5決策階段 {125頁} 加權平均法：1關于分數評定 {126頁} 2關于權重關系的確定{127頁}層次分析法：1層次結構模型 （a總體目標層b準則層c指標層d方案層 2判斷矩陣 3判斷矩陣的解（a最小誤差平方和法 b方根法 c和積法 4一致性檢驗 5 組合權重系數{128—140頁} 第六章 房地產經營計劃計劃是指對工作或行為的事先安排，是人們基于對現實的認識和對未來的估計，對今后某一定時期應達到的目標，以及實現目標的措施、方案、程序、進度及人事、責任、資源等所作的安排。經營計劃是指以企業(yè)的經營活動為對象的計劃安排，又稱為生產經營計劃。1. 利潤總額增長率=（本期計劃利潤總額上期實際利潤總額）/上期實際利潤總額*100％2. 房產銷售利潤率=商品房計劃銷售利潤/商品房計劃銷售收入*100％3. 資金利潤率=本期計劃利潤總額/本期定額流動資金計劃平均占用額*100％4. 成本利潤率=本期計劃利潤總額/開發(fā)計劃成本總額*100％《七》 房地產開發(fā)勞動效率指標1. 人均開發(fā)土地面積=計劃開發(fā)土地面積/企業(yè)在職職工平均數2. 人均開發(fā)房屋面積=計劃開發(fā)房屋面積/企業(yè)在職職工平均數3. 人均產值=計劃經營總收入/企業(yè)在職職工平均數4. 人均利稅額=本期計劃實現利稅額/企業(yè)在職職工平均數《八》 房地產開發(fā)社會效益指標綜合開發(fā)率=綜合開發(fā)房屋計劃竣工面積/總的房屋計劃竣工面積*100％房地產租賃與銷售經營計劃指標，《一》 房產經營流轉總額指標房產流轉是指房屋作為商品從生產領域進入流通領域的過程。3. 綜合平衡的原則。3. 戰(zhàn)略措施的提出。、租賃計劃和收入計劃。｛159｝。計劃的實施最基本的要求：。｛168180｝第七章 房地產經營企業(yè)財務管理 財務管理：是指企事業(yè)