【正文】 。3,研究內(nèi)容 一是關于經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營的基本概念、基本原理、基本運作規(guī)律的內(nèi)容。五是關于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的理論與方法。提高資金利用效益；增加企業(yè)積累，擴大企業(yè)實力。5年左右。成為號召職工、團結職工、激勵職工為之奮斗，提高企業(yè)職工主動性與創(chuàng)造性的力量源泉。、房屋建筑、配套設施和基礎設施所進行的投資、規(guī)劃、建設等經(jīng)濟活動。，在很大程度上受到法律的保護與制約，國家法規(guī)便有較多的約束。從長遠來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。：.。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。，進行房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。｛21｝、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型?！?》 住宅區(qū)管理模式：。征地拆遷，到對土地進行加工平整和基礎設施建設，滿足進行城市房屋建設的建筑地段為止的全過程。｛27｝《4》 土地使用權的轉(zhuǎn)讓：。｛29｝，是指房地產(chǎn)展商對城市房屋及各類建筑物、構造物的興趣與經(jīng)營。 三是、工程驗收與交用。房屋租賃與房屋買賣的區(qū)別：，而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時間內(nèi)的使用權。第二、由于房屋出租，也產(chǎn)生了所有權對使用權的某種制約?；ダセ?、議定租金。｛38｝｛38｝（二）房屋互換 ，是指房屋產(chǎn)權人之間，為了生活或經(jīng)營的需要，相互交換房屋的所有權。4.》簽訂換房協(xié)議。第三章 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、租售、中介服務以及維護管理等經(jīng)濟活動組織。、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。：。并經(jīng)創(chuàng)立大會通過。｛詳見45｝申請資質(zhì)等級的證明文件：。，建立管理機構系統(tǒng)，以明確目標、指定職位、規(guī)定職責、選擇人員、授與權力、明確關系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同時使全體人員能協(xié)調(diào)地進行工作，以長期高效的組織行為保證既定目標的實現(xiàn)。而且能夠適應環(huán)境變化、發(fā)展的需要以反映其新的要求。、命令一致的原則。缺點是不利于企業(yè)成長，過分依賴領導人的才能和技能。事業(yè)部制組織結構：優(yōu)點是強化了決策機制，總公司層領導著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務經(jīng)營責任，有利于培養(yǎng)人才，增強了內(nèi)部競爭?！　。ㄒ唬?各主要行政領導人員的職責｛55｝、2副經(jīng)理、3總工程師、4總經(jīng)濟師、5總會計師、6科長（二） 各主要職能部門的職責 ｛56｝1. 經(jīng)營部。第四章 房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)經(jīng)營預測 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場 ：（1）市場是商品聚集和交換的場所（2）市場是商品交換關系的總和（3）市場是現(xiàn)實潛在的購買力和欲望購買：商品要素。（2）市場把單個企業(yè)的經(jīng)濟活動聚為一個有機的整體（3）市場是實現(xiàn)再生產(chǎn)的基礎。 ：（1）標的物流通轉(zhuǎn)移的固著性（2）房地產(chǎn)市場與土地市場的統(tǒng)一性（3）市場供給缺乏彈性（4）市場供給的地區(qū)性（5）市場機制調(diào)節(jié)的不徹底性（6）市場功能的不徹底性（7）地產(chǎn)市場壟斷性。 二級市場特點：（1）流通由經(jīng)營向使用消費平行轉(zhuǎn)移（2）涉及較多的經(jīng)濟法律關系 三級市場的特點：是房地產(chǎn)消費者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場。第二，改變房地產(chǎn)用途 完善土地利；用結構。（70頁）：（1）市場調(diào)查有助于企業(yè)確定正確的方向（2）有助于企業(yè)適時進行產(chǎn)品的更新?lián)Q代（3）有助于企業(yè)制定科學的銷售和生產(chǎn)計劃（4）有助于企業(yè)實施正確的價格策略（5）有助于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益（6）對政府而言有助于制定正確的宏觀經(jīng)濟政策：實事求是原則 2 有的放矢原則 3 虛心求知原則 4 系統(tǒng)性原則 5效益性原則：1.探索性調(diào)查 2 描述性調(diào)查 3 因果性調(diào)查 {71}：1：不可控因素的調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查（3）消費者狀況調(diào)查（4）市場結構不可控因素調(diào)查 （a競爭對手調(diào)查b 同行業(yè)競爭產(chǎn)品調(diào)查 2 可控因素調(diào)查（1）產(chǎn)品調(diào)查（2）價格調(diào)查（3）銷售渠道調(diào)查（4）促銷調(diào)查：論采取哪一種形式，調(diào)查哪一方面內(nèi)容，都是一次有組織有計劃的行動，都應該經(jīng)過一定的程序和步鑄，才能達到預期的目標，程序大體上有（調(diào)查準備 正式調(diào)查 結果分析 撰寫調(diào)查報告）4個階段。 是否準確取決于兩個方面：其一，房地產(chǎn)活動的進程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度； 其二，人們對房地產(chǎn)經(jīng)營活動的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的認識和掌握的能力。：1決策主體2決策目標3決策變量4環(huán)境條件5決策成果6對決策變量的平價選擇：1主體性2客觀性3目的性4實踐性5預見性6選擇性：1經(jīng)營戰(zhàn)略決策2經(jīng)營目標與計劃決策3項目決策4投資決策5金融決策6財務決策7產(chǎn)品的生產(chǎn)與開發(fā)決策8價格決策9市場營銷決策10經(jīng)營組織與人事決策11工程指揮決策12物業(yè)管理決策：，興衰成敗 。{107—108}：現(xiàn)代決策特征主要表現(xiàn)在（1——12）{108頁}：1 唯物辯證原則2信息可靠3以預測為基礎4系統(tǒng)性5優(yōu)化6可行性7反饋性8時效性原則：1政治素質(zhì)2智能素質(zhì)3心理素質(zhì)4身體素質(zhì){110頁} 決策者提高素養(yǎng)：1努力掌握專業(yè)知識 和善于總結決策經(jīng)驗2熟悉全局形勢3學習科學決策知識4提高創(chuàng)造性思維能力 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策體制與決策程序：1決策系統(tǒng)2信息系統(tǒng)（收集 加工 傳遞 3咨詢系統(tǒng)（智囊系統(tǒng)4執(zhí)行系統(tǒng)5監(jiān)督系統(tǒng) 程序：1發(fā)現(xiàn)問題2確定目標（a針對性 b系統(tǒng)性 c具體性 d可能性3擬定方案（a完整性 b詳實性 c相斥性4分析評估（a限制因素分析 b潛在問題分析c綜合評估 5方案優(yōu)選（abcd{114頁}6方案實施7反饋調(diào)整第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法 概念：是指為了實現(xiàn)一定的經(jīng)營決策目的而進行決策活動的途徑和手段 定量決策與定性決策方法：{115—16} 確定型決策方法：1線性規(guī)劃法{116頁} 2 效益費用法{117頁} 風險型決策方法：最大概率法{118} 期望值法{119}步驟：（1）收集與經(jīng)營決策有關的數(shù)據(jù)資料 （2）找出可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)（3）列出可行的行動方案（4）確定各種狀態(tài)的概率（5）計算每個行動方案在不同狀態(tài)下的損益值（6）列出決策表（7）計算出各個行動方案的損益期望值（8）選擇期望值最大或者最小的方案為最優(yōu)方案決策樹：1決策點（方框 2狀態(tài)點（圓圈 3結果點（三角 4分枝（橫線 {120}不去定型決策方法：1樂觀準則2悲觀準則3等可能準則4 后悔準則 第四節(jié) 多目標決策 概念：那些需要同時考慮多項目標的決策問題 多目標決策問題：1特點：目標之間不可公度性 2權衡 效用與偏好 3最優(yōu)解，非劣解 和滿意解 （1）商定一種原則與方法（2）分析者只提供非劣解 有決策者選擇滿意解（3）決策者參與分析過程，交換意見，逐步改善非裂解，直至找到滿意解（4）多目標決策過程 多決策五個階段：1初始階段2問題形成階段3系統(tǒng)和模式化階段4分析評估階段 5決策階段 {125頁} 加權平均法：1關于分數(shù)評定 {126頁} 2關于權重關系的確定{127頁}層次分析法：1層次結構模型 （a總體目標層b準則層c指標層d方案層 2判斷矩陣 3判斷矩陣的解（a最小誤差平方和法 b方根法 c和積法 4一致性檢驗 5 組合權重系數(shù){128—140頁} 第六章 房地產(chǎn)經(jīng)營計劃計劃是指對工作或行為的事先安排，是人們基于對現(xiàn)實的認識和對未來的估計，對今后某一定時期應達到的目標，以及實現(xiàn)目標的措施、方案、程序、進度及人事、責任、資源等所作的安排。經(jīng)營計劃是指以企業(yè)的經(jīng)營活動為對象的計劃安排，又稱為生產(chǎn)經(jīng)營計劃。1. 利潤總額增長率=（本期計劃利潤總額上期實際利潤總額）/上期實際利潤總額*100％2. 房產(chǎn)銷售利潤率=商品房計劃銷售利潤/商品房計劃銷售收入*100％3. 資金利潤率=本期計劃利潤總額/本期定額流動資金計劃平均占用額*100％4. 成本利潤率=本期計劃利潤總額/開發(fā)計劃成本總額*100％《七》 房地產(chǎn)開發(fā)勞動效率指標1. 人均開發(fā)土地面積=計劃開發(fā)土地面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)2. 人均開發(fā)房屋面積=計劃開發(fā)房屋面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)3. 人均產(chǎn)值=計劃經(jīng)營總收入/企業(yè)在職職工平均數(shù)4. 人均利稅額=本期計劃實現(xiàn)利稅額/企業(yè)在職職工平均數(shù)《八》 房地產(chǎn)開發(fā)社會效益指標綜合開發(fā)率=綜合開發(fā)房屋計劃竣工面積/總的房屋計劃竣工面積*100％房地產(chǎn)租賃與銷售經(jīng)營計劃指標，《一