【正文】 產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、還貸壓力日增，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。市場供求風(fēng)險(xiǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低的收益率，來減輕該風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益影響的程度。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)投資者不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。對具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益產(chǎn)生影響的因素。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，我們將在本書的第五章進(jìn)行適當(dāng)介紹。盡管有時(shí)人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價(jià)法等。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就較小。 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性我們還要對風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的區(qū)別加以明確。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過借款進(jìn)行投資的時(shí)候。因此，風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期未來收益（可能有多種結(jié)果）和某一特定結(jié)果相互作用形成的。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)有許多種定義，但從房地產(chǎn)投資的角度來說，可以定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性大小。從對不同類型房地產(chǎn)投資者的調(diào)查顯示，他們一般并不使用數(shù)量方法來分析投資風(fēng)險(xiǎn)，但對應(yīng)用此類方法的興趣卻不斷增長，并希望風(fēng)險(xiǎn)分析能在將來成為一種標(biāo)準(zhǔn)的管理技術(shù)。 風(fēng)險(xiǎn)就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個(gè)重要因素。第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會的過程中，如果其它條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。 此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對直接投資而言的。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，必須要進(jìn)行有效的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗(yàn)，這就限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時(shí)間的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)，對投資者資金實(shí)力的要求很高。大量的自有資本占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。(2) 投資數(shù)額巨大。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點(diǎn)。(5). 提高投資者的資信等級 由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。 當(dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，即1995～1997年中國南方許多城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速下滑，其速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過通貨膨脹率下降的速度，如果說其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢？應(yīng)該看到，講房地產(chǎn)投資能夠增值，是從長期投資的角度來看的。例如，目前大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家置業(yè)投資的收益率是8％左右，與抵押貸款的利率基本相當(dāng)，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹因素的影響后還有5－6％的凈增長，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是11－12％，大大超過了抵押貸款的利率水平。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會落后于總體物價(jià)水平的上漲率。 從中國住宅市場價(jià)格的變化情況來分析，在過去的十幾年中價(jià)格的年平均增長幅度在15％以上，大大超過了同期通貨膨脹率12％的平均水平。(4). 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70％～90％，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。1999年中國四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款達(dá)到了3556億元人民幣。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。從城鎮(zhèn)居民購買自住住宅的政策來看，自置居所投資往往能得到政府的免稅或減稅優(yōu)惠。 從另外一個(gè)角度來說，即使某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益為負(fù)值，投資者不能享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營收入能支付該項(xiàng)置業(yè)投資的經(jīng)營費(fèi)用和抵押貸款的利息，投資者就沒有遭受太大的損失。從會計(jì)的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。這相對于儲蓄、股票分紅、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。(1). 相對較高的收益水平房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20％的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^100％。四、房地產(chǎn)投資的利弊１、房地產(chǎn)投資之利 在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。房地產(chǎn)投資信托基金選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)和抵押資產(chǎn)。最近幾年來，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)的資本主義國家增長迅速。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給投資者，而本身僅起到一個(gè)投資代理作用。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投資者。購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。主要的做法就是將銀行所持有的個(gè)人住房抵押貸款，匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府或保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。隨著中國住房體制改革的深化，住房金融市場亟待發(fā)展，在中國推行抵押貸款證券化正逐漸成為住房金融界各級人士的共識?？梢钥闯?，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。 舉一個(gè)簡單的例子，某公司以300萬元投資購買了一個(gè)250平方米的寫字樓單位，并將其中的100平方米用作本公司的辦公室，將另外150平方米租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬元。這類投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。房地產(chǎn)置業(yè)投資 與房地產(chǎn)開發(fā)投資相對應(yīng)的是置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。間接投資主要是指或?qū)①Y金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，像房地產(chǎn)投資信托（REIT）基金、抵押支持證券（MBS）投入資金等。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。七、相互影響性 政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。由于置業(yè)投資需要提供物業(yè)管理服務(wù)，因此就需要花費(fèi)很大一筆費(fèi)用，一般來說，物業(yè)管理的費(fèi)用要占到物業(yè)全部租金毛收入的10％。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；進(jìn)行置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題。例如股票投資者不一定必須參與公司的管理，投資基金、債券的人也可以通過其信托人去面對借款人，投資古玩字畫的人盡可以將其儲存起來完事，投資黃金、白銀的人除了要考慮安全因素外也幾乎可以將其忘掉。政府用來調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要政策包括：土地供給政策、住房政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等，這些政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。因此，從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值不可能與其它物業(yè)完全一致。此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。四、不一致性 市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)投資也是在某一個(gè)細(xì)分市場上的投資。例如對于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。 按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。只要不違反政府的有關(guān)法律規(guī)定，在這方面是有很大作為的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)的特征，又能增加置業(yè)投資的收益。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。 國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。從理論上來說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用上升到一定程度而沒有租客問津時(shí)，盡可以讓其空置在那里。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營成本即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至作為房地產(chǎn)重要組成部分的建筑物，由于結(jié)構(gòu)構(gòu)件和主要設(shè)備的老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。因?yàn)橥恋厥遣豢蓺p的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在50年及其以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。此外，房地產(chǎn)售價(jià)的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)的增值潛力，而不僅僅是看其當(dāng)前租金收益的高低。 當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。 房地產(chǎn)投資不可移動的特性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性一、位置的固定性或不可移動性 房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動性。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場上總存在一些針對在建工程交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等。特殊物業(yè)的市場交易很少，因