【正文】 借土地價格、銀行信貸、優(yōu)惠政策三個工具直接或間接地掌控著房地產(chǎn)市場的供給、價格與市場。凱恩斯理論認(rèn)為，投資可以帶動消費(fèi)，但是學(xué)者們在多種場合指出，這一輪房地產(chǎn)投資熱潮不僅沒能從實(shí)質(zhì)上啟動消費(fèi)，反而抑制了消費(fèi)。2001年在全國35個城市消費(fèi)性支出排名中，上海的住房消費(fèi)排名第15位，這是大規(guī)模動遷背景下必須消費(fèi)的，或者說，就是被迫消費(fèi)的。2002年上海的住房消費(fèi)占實(shí)際支出的比例是沿海城市中最高的，購房支出的增幅也最高。30%的上海家庭的年人均可支配收入在1萬元以下。不過，王煉利指出，從2001年開始，《上海經(jīng)濟(jì)年鑒》和《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》就不再公布市民的人均實(shí)際支出數(shù)字和人均非消費(fèi)性支出數(shù)字。王煉利據(jù)此得出結(jié)論：上海人已不敢消費(fèi)。上海兩個統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的對比會令很多人驚訝不已：在國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局近日統(tǒng)計(jì)的35個大中城市中，上海的人均可支配收入最高，但最終消費(fèi)率卻處于全國末位（最終消費(fèi)包括住房消費(fèi)，但不包括購房消費(fèi)，購房消費(fèi)不列入非消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)），遠(yuǎn)低于全國平均水平。最近兩年全國房產(chǎn)市場放開之后，銀行貸款購房開始風(fēng)行，但房價隨之爆漲，節(jié)節(jié)攀高，而拋開其他的因素不說，銀行貸款的特點(diǎn)明顯有低齡化趨勢，擁有“三高”(高學(xué)位、高收入、高地位)的“知識精英”們也許對自己未來的收入水平充滿自信的期許，普通市民只有嘖嘖稱羨。房地產(chǎn)市場形成之初財(cái)產(chǎn)分配格局落定。7年來全國有近億畝耕地被政府征用。據(jù)報(bào)道，1997年至2002年六年間，中國的耕地年均減少1027萬畝。行政政策和權(quán)力資源主導(dǎo)著最初的房產(chǎn)市場。1980年代以后的實(shí)物分房多以職務(wù)為主要依據(jù)?？墒恰?jù)王煉利統(tǒng)計(jì)，%的市區(qū)家庭人均建筑面積40平方米以上，%的房屋資源，相當(dāng)于市區(qū)所有人均建筑面積19平方米以下家庭全部房屋資源的總和，%%的人的面積相等。1999年上海市政府頒發(fā)了一系列文件，房產(chǎn)市場逐步形成，住房可以貨幣交易，房屋就轉(zhuǎn)換成了隨時變現(xiàn)的房產(chǎn)財(cái)富。1995年，滬房地改767號文件《職工家庭購買公有住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)》出臺，就職別等級和技術(shù)職稱予以了規(guī)定。研究房產(chǎn)市場須先了解各階層市民的住房資源，再對照官方統(tǒng)計(jì)年鑒的居民住房總量，方可看出其中的端倪，王煉利這樣認(rèn)為。如此巨大的投資規(guī)模，其背后存在著強(qiáng)勁的動力：一是投資各方的資金注入，二是房地產(chǎn)商的利潤追求。2003年，也就是中央和地方幾個法令即將出臺遏制土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的前夕，房地產(chǎn)業(yè)的投資額驟然比2002年猛增2300億元。平新喬博士相信數(shù)據(jù)，始終強(qiáng)調(diào)他是用數(shù)據(jù)來說話的，認(rèn)為數(shù)據(jù)就是研究房地產(chǎn)業(yè)的第一手資料，盡管他承認(rèn)數(shù)據(jù)也許存在一定的偏差。研究報(bào)告的數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局1999年至2002年的房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)。不過，秉持獨(dú)立立場向來都是學(xué)者客觀公正的前提。學(xué)者們總是以專門而深入的研究宣示他們內(nèi)在精神的一種姿態(tài)，或隱晦或明朗，或客觀或偏袒，立場各異。實(shí)際上社會輿論（而不僅僅是房地產(chǎn)商們）對房地產(chǎn)價格從來就是看漲不看落，僅這一點(diǎn)就很能說明問題。業(yè)內(nèi)研究人士特別指出，上海、北京愈來愈烈的房地產(chǎn)泡沫，是驅(qū)動這一輪投資熱的“罪魁禍?zhǔn)住??？梢哉J(rèn)定，這是改革開放以來中國大陸的第二波房地產(chǎn)投資大潮。一年前的這個時候，章家敦的“中國崩潰論”在海外甚囂塵上，吸引了海內(nèi)外一些學(xué)者的客觀分析與持中的評論，而房地產(chǎn)業(yè)者卻不以為然，當(dāng)時跳出來反駁上海房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的地產(chǎn)大亨周正毅一干人等隨后不久東窗事發(fā)，一系列形形色色的富豪紛紛中箭落馬，而且由此順藤摸瓜，牽出了幾個浮在淺水中的金融高官。幾乎與此同時，上海王煉利女士關(guān)于《國民經(jīng)濟(jì)核算體系中的上海房產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)》的一系列統(tǒng)計(jì)分析文章也逐漸在內(nèi)地學(xué)界流傳，就上海房地產(chǎn)市場的來龍去脈作了逐一的剖析，并以其身臨其境的感受觸動每一個人的心事。從一個外表看來灰白破舊而且落盡鉛華的院落里發(fā)出的聲音因?yàn)榭菰餆o味的數(shù)據(jù)與缺乏感情色彩的專業(yè)術(shù)語而讓人們忽視了它的存在。案例分析題中國房地產(chǎn)業(yè)心態(tài)與日泡沫破裂前驚人相似　　2004年3月23日，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬博士與他的合作者的一個關(guān)于《融資、地價與樓盤價格趨勢》的房地產(chǎn)研究報(bào)告悄然問世，道出了廉價土地與房地產(chǎn)商以及各級地方政府之間的內(nèi)在聯(lián)系，引起圈里學(xué)人的一些關(guān)注。7．房地產(chǎn)經(jīng)營管理的研究方法有：矛盾分析法；定性分析與定量分析相結(jié)合的方法；比較分析法；經(jīng)驗(yàn)或案例方法；宏觀研究與微觀研究結(jié)合起來的方法等。本書是從廣義的內(nèi)涵研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理的。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營管理是指房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營活動的管理，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)在流通領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)活動的管理。房地產(chǎn)經(jīng)營與房地產(chǎn)管理是相互聯(lián)系與相互區(qū)別的。5．所謂房地產(chǎn)經(jīng)營，就是指將房地產(chǎn)當(dāng)作商品而進(jìn)行的一系列盈利性活動，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、開發(fā)、建造、交換、營銷、物業(yè)管理等盈利性活動。 4．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位決定其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必將發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系密切，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中兩者是相互滲透和交叉的。2．房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它是由土地利用所引伸出來一群商品的代名詞，具有位置的固定性、使用的長期性、供應(yīng)的有限性、生產(chǎn)的復(fù)雜性、高價值性等商品特征。本章小結(jié) 1．房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項(xiàng)法律權(quán)利。第八章介紹房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營以及房地產(chǎn)證券化的基本知識。 第七章介紹房地產(chǎn)估價的基本知識。主要研究房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制、功能；房地產(chǎn)市場分析的方法；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn)。主要包括房地產(chǎn)投資的概念、房地產(chǎn)投資的特征、分類；房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生的主要風(fēng)險類型、風(fēng)險的控制與規(guī)避方法；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析和可行性研究。主要包括房地產(chǎn)經(jīng)營的形式和內(nèi)容；房地產(chǎn)市場營銷的概念、觀念，房地產(chǎn)市場營銷的組合策略；房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，房地產(chǎn)咨詢等。讀者可以了解房地產(chǎn)開發(fā)的具體運(yùn)作程序、建設(shè)工程招投標(biāo)管理、建設(shè)合同管理、 工程成本控制方法。主要包括土地及其利用結(jié)構(gòu)、土地產(chǎn)權(quán)和土地管理制度、城市土地市場、地產(chǎn)經(jīng)營、地價理論等。主要介紹房地產(chǎn)商品的特性、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵等；同時也探討本課程的研究方法、研究意義。而做到這些，缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的學(xué)習(xí)和研究顯然是行不通的。有人認(rèn)為，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，是“三分靠技術(shù)，七分靠管理”，這不無道理。3．學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)，是開發(fā)經(jīng)營管理無形資產(chǎn)的需要經(jīng)營管理不但是一門科學(xué)，而且是一門藝術(shù)。2．學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)，是培養(yǎng)我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的需要我國目前掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論和精通業(yè)務(wù)的管理人才嚴(yán)重短缺，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，首先必須解決目前人才短缺的問題，使企業(yè)擁有大批高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才。要提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平，關(guān)鍵是提高經(jīng)營管理者的管理能力。我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力與國外相比還存在不少差距，這不僅表現(xiàn)在生產(chǎn)技術(shù)比較落后上，而且更突出地表現(xiàn)為經(jīng)營管理水平仍然不高。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營管理中必須重視宏觀與微觀的研究，兩者必須兼顧，不能偏廢。5．宏觀研究與微觀研究結(jié)合起來的方法房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)位選擇、房型設(shè)計(jì)、營銷手段與策略等，都屬于微觀行為。經(jīng)營管理理論作為經(jīng)營管理實(shí)踐的總結(jié)和升華，只是闡明了經(jīng)營管理的基本原則、基本方法等，而如何將這些基本理論運(yùn)用于實(shí)際，則需要一個實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累過程。房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的經(jīng)驗(yàn)或案例研究法，是通過案例或經(jīng)驗(yàn)的分析，從中得到規(guī)律性的啟迪，達(dá)到了解市場，培養(yǎng)管理人員的目的，它有利于將經(jīng)營管理理論與實(shí)踐結(jié)合起來。因此，在比較分析法運(yùn)用中，切忌生搬硬套規(guī)律。本企業(yè)內(nèi)兩個經(jīng)濟(jì)內(nèi)容不同，但有密切聯(lián)系的相關(guān)指標(biāo)之間也可以進(jìn)行比較，如企業(yè)的房屋開發(fā)面積與銷售面積的對比，企業(yè)利潤與投入資金間的對比等。常見的比較法有：（1）實(shí)際完成指標(biāo)與計(jì)劃完成指標(biāo)的對比；（2）實(shí)際指標(biāo)與定額、預(yù)算指標(biāo)的對比；（3）本期實(shí)際指標(biāo)與前期實(shí)際指標(biāo)的對比；（4）橫向比較分析。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用比較分析法，就是從現(xiàn)象對比入手，發(fā)現(xiàn)差異，研究原因，尋找規(guī)律，并加以自覺運(yùn)用，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理水平和效益的提高。3．比較分析法比較分析法是通過指標(biāo)對比，從數(shù)量上確定指標(biāo)差異的一種分析法。在運(yùn)用定性分析法和定量分析法時，應(yīng)該針對特定分析對象的特定條件配合使用。當(dāng)定量分析由于客觀條件限制無法進(jìn)行時，一般也采用定性分析法。定性分析則避開了事物的數(shù)量表達(dá)，通過邏輯推理來分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其主要缺點(diǎn)是受人的主觀因素影響較多。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動研究中，應(yīng)盡可能做到一切可以量化的問題，均以數(shù)量描述。定量分析是依據(jù)數(shù)字計(jì)算得出結(jié)論，避免人們的主觀因素的影響，能夠真實(shí)反映客觀實(shí)際。而定性分析法則是集中于事物內(nèi)部和結(jié)構(gòu)及其功能的分析來把握事物發(fā)展規(guī)律的方法。房地產(chǎn)企業(yè)必須及時分析經(jīng)營管理活動中所遇到的各種矛盾，分清主要矛盾和矛盾的主要方面，及時根據(jù)市場的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)營調(diào)整，才能在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營管理的研究首先必須運(yùn)用矛盾分析方法，通過對房地產(chǎn)經(jīng)營管理中諸多矛盾的分析，找出這些矛盾運(yùn)動的規(guī)律。房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動是人們在實(shí)踐中涉及面廣而復(fù)雜的領(lǐng)域，對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的研究，應(yīng)該采取多種方法，主要有：1．矛盾分析法房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動是諸多矛盾的統(tǒng)一體。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)課程設(shè)置的要求，本課程應(yīng)該包括以下三個方面內(nèi)容：（1）要在實(shí)踐基礎(chǔ)上，從理論的角度研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理的發(fā)展及其演變，探求其運(yùn)動規(guī)律；（2）要從宏觀和微觀的角度，著重分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和運(yùn)行機(jī)制；（3）要具體分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理的運(yùn)行過程，研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一般經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律和實(shí)際操作方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)立足于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全過程，從企業(yè)經(jīng)營管理基本原理出發(fā)，研究房地產(chǎn)企業(yè)十分關(guān)注的、直接涉及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的理論和方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動是房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和流通的一種經(jīng)濟(jì)活動，其基本目的是對經(jīng)濟(jì)利益最大化的追求。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)的研究對象、方法和意義一．房地產(chǎn)經(jīng)營管理的研究對象房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動全過程的經(jīng)營管理及其規(guī)律性。 （10）套外使用面積：指套外全體住戶的公共使用面積。 （8）結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。 （6）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。 2．單體住宅建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）層高：指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離。它與建筑層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式有關(guān)。在一般的情況下，平均建筑層數(shù)越高，建筑密度越低。建筑密度又稱建筑占地系數(shù)，簡稱建筑系數(shù)，以百分比表示，用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。 （8）建筑密度公式中，建筑基地面積是指首層平面占用的面積，以墻腳外圍的散水線為界進(jìn)行計(jì)算。 （6）總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 （4）道路、廣場用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、宅前支路、人行道、回車廣場和有鋪徹地面的場地面積之和。 （2）住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。二．房地產(chǎn)經(jīng)營管理的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理涉及到很多技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，下面以住宅為例進(jìn)行介紹，分為居住小區(qū)和單體住宅兩類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它涉及土地開發(fā)與經(jīng)營、房屋建造、銷售和租賃、物業(yè)管理等房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營管理是指房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營活動的管理，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)在流通領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)活動的管理，如土地和房屋的銷售、租賃及售后服務(wù)等活動。沒有一定的經(jīng)營目標(biāo)和正確的經(jīng)營決策，管理就失去了方向；而沒有科學(xué)、有效的管理，目標(biāo)和決策就不能很好地實(shí)施。經(jīng)營主要確定房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與出售、出租等經(jīng)濟(jì)活動的方向、目標(biāo)和規(guī)模以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的途徑、策略、方法等。房地產(chǎn)管理是指對房地產(chǎn)經(jīng)營活動的管理，即對房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測、決策并合理地組織、協(xié)調(diào)和控制的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動。廣義的經(jīng)濟(jì)活動是指對企業(yè)全部生產(chǎn)經(jīng)營活動的管理，包括對市場的調(diào)查和預(yù)測、產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)、流通、服務(wù)等整個企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動全過程的管理。經(jīng)營管理的內(nèi)涵有狹義和廣義之分。經(jīng)營是管理職能的延伸和發(fā)展，經(jīng)營離不開管理，管理是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的手段，經(jīng)營和管理的最終目的都是要為企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)管理是一個統(tǒng)一體，它必須解決（1）誰來管？（2）管什么？（3）為什么要管？（4）怎樣管？（5）管的結(jié)果如何？等五個方面的問題。管理是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營目標(biāo)，對經(jīng)營活動所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查等組織工作。經(jīng)營活動是指企業(yè)借助于各種生產(chǎn)要素進(jìn)行商品生產(chǎn)、分配與流通的一種動態(tài)經(jīng)濟(jì)活動。此外，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中的一種高價值商品，房地產(chǎn)不僅存量很大，而且增量也很大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將極大地?cái)U(kuò)大我國市場規(guī)模并進(jìn)一步活躍市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對健全和完善我國整個市場經(jīng)濟(jì)體系具有重大意義。房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，房地產(chǎn)商品價格是否合理，對其它商品合理價格的形成具有影響。城市化進(jìn)程為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了極好的發(fā)展機(jī)遇，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也為城市化進(jìn)程提供保障，并將推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為城市創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，從而也將推動我國城市化進(jìn)程。我國目前已經(jīng)進(jìn)入了城市化進(jìn)行加速發(fā)展的時期，%，；2020年城市化水平將達(dá)到52%左右。城市化是“人類生產(chǎn)與生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口及城市不斷發(fā)展完善的過程”。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以帶動金融、保險、證券等行業(yè)的發(fā)展。家居質(zhì)量的提高，進(jìn)一步帶來了家庭服務(wù)業(yè)的需求，從而帶動服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人類消費(fèi)需求的一般規(guī)律表明，當(dāng)人們解決溫飽問題后，改善居住條件就成為人們急于解決的問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和優(yōu)化創(chuàng)造條件，而且還能帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善勞動力結(jié)構(gòu)，從而進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。生產(chǎn)要