【正文】 選項錯誤。收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)所發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用，保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費用，以及保險費、稅費、法律費等。凈運營收益是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的凈收益，即凈運營收益 = 有效毛收入 – 經(jīng)營費用。準(zhǔn)備金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金，它通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理和更新。故本題選A，第10題選A、B、D、E，第11題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第40頁。1下列選項中，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有（ ）。A 銷售收入 B 還本付息 C 稅金 D 貸款本金收入 E 利息收入【答案】A D E1下列選項中，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流出的有（ ）。A 土地費用 B 還本付息 C 稅金 D 貸款本金收入 E 運營費用【答案】A B C E【解析】本題考查的是現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體內(nèi)容。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)出的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大的不同。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。故兩題分別選擇A、D、E和A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第38頁。【考點3】資金時間價值與資金等值的判定單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）1將100元存入銀行，年利息率為10%，按照單利計算和復(fù)利計算，5年后的終值分別為（ ）。A 單利終值150元，復(fù)利終值161元 B單利終值161元，復(fù)利終值161元 C 單利終值150元，復(fù)利終值150元 D 單利終值161元，復(fù)利終值150元【答案】A1將11223344元存入銀行，年利息率10%，按照利息計算和復(fù)利計算分別計算5年后的本利和。比較二者，以下說法正確的是（ ）。A 單利計算的本利和大于復(fù)利計算的本利和 B 單利計算的本利和小于復(fù)利計算的本利和C 單利計算的本利和等于復(fù)利計算的本利和，均為18075308元D 單利計算的本利和等于復(fù)利計算的本利和，均為16835016元【答案】B【解析】本題考查的是利息的計算方法。利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計息的計算公式為 In = P n i單利本利和的計算公式為 Fn = P ( 1 + i n )復(fù)利計息是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息，即“利息再生利息”。復(fù)利計息的計算公式為 In = P [ (1 + i )n – 1] 復(fù)利本利和的計算公式為 Fn = P ( 1 + i )n所以，通過計算可知，本金相等的情況下，單利計算的本利和小于復(fù)利計算的本利和。故兩題分別選擇A和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第45頁。1甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5%，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在單利計息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為（ ）。A 30000元 B 29803元 C 32857元 D 31500元【答案】A1甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5%，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在復(fù)利計息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為（ ）。A 30000元 B 29803元 C 32857元 D 31500元【答案】B【解析】第16題和第17題考查的是單利和復(fù)利的計算公式。單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利本利和的計算公式為 Fn = P ( 1 + i n )復(fù)利計算是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息，即“利息再生利息”。復(fù)利本利和的計算公式為 Fn = P ( 1 + i )n將已知數(shù)據(jù)分別代入兩式，可得單利計息時：34500 = P （ 1 + 5% 3） P = 34500/ = 30000（元）復(fù)利計息時：34500 = P （ 1 + 5%）3 P = 34500/ = 29803（元）故兩題分別選A和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第47頁。1下列關(guān)于名義利率和實際利率的說法中，錯誤的是（ ）。A 當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期一致時，名義利率和實際利率沒有區(qū)別B 當(dāng)按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的C 當(dāng)按復(fù)利計算利息時，名義利率和實際利率也是一致的D “年利率12%，按季利率計息”里的“年利率12%”指的是名義利率【答案】C【解析】本題考查的名義利率與實際利率的區(qū)別。在實際的經(jīng)濟(jì)活動中，計息周期可能短于一處，這樣就出現(xiàn)了不同計息周期的利率換算問題。當(dāng)利率標(biāo)明的是境單位與計算周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別，所以A選項正確。名義利率指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。當(dāng)按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的，所以B選項正確。當(dāng)按復(fù)利計算利息時，名義利率可能不等于實際利率，所以C選項錯誤。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第46頁。1設(shè)名義利率為r，若借款年限為P，在一年中計息m次，則實際利率i與名義利率r的關(guān)系式為（ ）A i = ( 1+ r/m)m – 1 B i = ( 1+ r/m)m – 1 C i = ( 1+ r/m)m – 1 D i = ( 1+ r/m)m 【答案】A【解析】本題考查的是名義利率與實際利率的關(guān)系。設(shè)名義利率為r，若借款年限為P，在一年中計息m次，則每一計息周期的利率為r/m，一年后的本利和為F = P ( 1+ r/m)m ，其中利息為F – P = P ( 1+ r/m)m – P，故實際利率i與名義利率r的關(guān)系式為 i = ( 1+ r/m)m – 1，故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第46頁。一項6年后付款800元的購貨，當(dāng)銀行利率為10%時，如果按照復(fù)利計息，相當(dāng)于第一年初一次現(xiàn)金去付的購價為（ ）。A B 800元 C 500元 D 480元【答案】A【解析】本題考查的是復(fù)利的計算公式。當(dāng)已知終值F和利率i時，可以計算得出復(fù)利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式為 P = F [ 1 /( 1 + i )n]，式中的[ 1 /( 1 + i )n]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第47頁。2某企業(yè)按照12%的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年末等額償還，則每年的償還金額為（ ）。A 40000元 B 52000元 C 55482元 D 64000元【答案】C【解析】本題考查的是復(fù)利的計算公式。等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個計息周期末都有一個等額支付金額A。此時，可以用一次支付復(fù)利的計算公式求其現(xiàn)值。當(dāng)已知現(xiàn)值P和利率i時，可以計算得到復(fù)利利息條件下年值A(chǔ)的計算式為 Ａ = P [ i(1+i)n]/[(1+i)n1]，式中[ i(1+i)n]/[(1+i)n1]稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第47頁。2年初李軍存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項于第8年末取完，若銀行的存款利率為8%，則李軍應(yīng)在最初一次性存入（ ）。A 5505元 B 8620元 C 3866元 D 7500元【答案】A【解析】本題考查的是復(fù)利的計算公式。本題的現(xiàn)金情況可以分為兩個過程：一是一次性存款；二是等年金取款。圖32所示為現(xiàn)金流量圖。想要計算第0期的現(xiàn)金流出，則首先應(yīng)把后面6年的年金折算到第二年末，再折算到第0期。具體的計算式為 P = A （P/A，8%，6）（P/F，8%，2）= 1500 [11/（1+8%）6]/（1+8%）2=5505元 故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第47頁。 0 3 4 5 6 7 8 圖322在其他條件不變的情況下，現(xiàn)在一元錢的價值（ ）兩年后一元錢的價值。A 大于 B 小于 C 等于 D 無法比較【答案】A2下列關(guān)于資金的時間價值的說法中，不正確的是（ ）。A 同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值B 從投資者的角度看，資金的增值特性使其具有時間價值C 從消費者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償D 資金時間價值的大小，只取決于時間的長短【答案】D多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）2下列關(guān)于資金的時間價值的說法中，正確的有（ ）。A 同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值B 資金時間價值的大小與風(fēng)險因素?zé)o關(guān)C 從消費者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償D 從投資者的角度看，資金的增值特性使其具有時間價值E 雖然資金存在時間價值，但是可以直接比較不同試點上發(fā)生的現(xiàn)金流量【答案】A C D 【解析】本題考查的是資金的時間價值的含義。同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別成為資金的時間價值。對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：（1）隨著時間的推移，資金的價值會增加，這種現(xiàn)象叫做資金的增值。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運動，給投資者帶來利潤。因此，從投資者的角度看，資金的增值特性使其具有時間價值。（2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費。因此，從消費者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素，比如投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險等。由于資金存在時間價值，所以無法直接比較不同試點上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，只有經(jīng)過一系列的換算，在同一時點上進(jìn)行對比，才能符合客觀的實際情況。故第224題分別選擇A和D，第25題選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第44頁。2下列關(guān)于名義利率和實際利率的說法中，正確的有（ ）。A 實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值B 名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差距越小C 當(dāng)每年的計息周期 = 1時，名義利率與實際利率相等D 當(dāng)每年的計算周期 1時，名義利率大于實際利率E 當(dāng)每年的計息周期m趨于無窮大時，名義利率與實際利率的關(guān)系為 i= er – 1【答案】A C E【解析】本題考查的是名義利率與實際利率的含義與關(guān)系。設(shè)名義利率為r，若借款年限為P，在一年中計息m次，則實際利率i與名義利率r 的關(guān)系式為 i= ( 1 + r/m)m – 1通過對上式的分析和計算，可以得出名義利率和實際利率存在下述關(guān)系：（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。（2）名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差距越大。（3）當(dāng)每年的計息周期 = 1時，名義利率與實際利率相等。（4）當(dāng)每年的計息周期 1時，名義利率小于實際利率。（5）當(dāng)每年的計息周期m趨于無窮大時，名義利率與實際利率的關(guān)系為i= er – 1。故本題選A、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第46頁?！究键c3】設(shè)備更新的內(nèi)容與要點單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）2下列關(guān)于設(shè)備更新的說法中，不正確的是（ ）。A 建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備在使用過程中會發(fā)生磨損，導(dǎo)致物業(yè)空間服務(wù)質(zhì)量降低、收益能力下降、設(shè)備設(shè)施的運行效率下降、運營成本上升B 不及時對建筑物或設(shè)施進(jìn)行大修理，將嚴(yán)重影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，降低在市場中的競爭力，甚至導(dǎo)致物業(yè)的貶值C 因為房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命通常只有40年，因此關(guān)于設(shè)備更新的問題不是很普遍D 設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命【答案】C【解析】本題考查的是設(shè)備更新的概念。建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備在使用過程中會發(fā)生磨損，導(dǎo)致物業(yè)空間服務(wù)質(zhì)量降低、收益能力下降、設(shè)備設(shè)施的運行效率下降、運營成本上升等現(xiàn)象。如果不及時對建筑物或設(shè)施進(jìn)行大修理，對設(shè)備進(jìn)行升級換代或者更新，將嚴(yán)重影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，降低在市場中的競爭力，甚至導(dǎo)致物業(yè)的貶值。房地產(chǎn)的自然壽命很長，其經(jīng)濟(jì)壽命通常達(dá)到 40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難達(dá)到這么長的年限。因此，在房地產(chǎn)使用過程中，關(guān)于設(shè)備更新的問題很普遍，所以C選項錯誤。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第52頁。2下列關(guān)于設(shè)備磨損的說法中，不正確的是（ ）。A 設(shè)備磨損分為有形磨損和無形磨損兩大類。B 設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用過程中發(fā)生的實體性磨損C 設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值D 設(shè)備磨損的補償方式為完全補償，即淘汰舊設(shè)備、更換新設(shè)備【答案】D【解析】本題考查的是設(shè)備更新的相關(guān)概念。設(shè)備磨損是設(shè)備使用或閑置過程中發(fā)生的損耗，分為有形磨損和無形磨損兩種，所以A選項正確。