【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)濟(jì)上可取的條件是（ ）。 0 0 =0 ≥0. 55. 用內(nèi)部收益率評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理的標(biāo)準(zhǔn)是（ ）。 ≥0 0≥ 折現(xiàn)率 折現(xiàn)率56. 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，其靜態(tài)回收期為（ ）年。 單位：萬(wàn)元年份012345現(xiàn)金流入0300300300300現(xiàn)金流出5005050505050 . 57. 某項(xiàng)目的總投資為1200萬(wàn)元，其年收入為1950萬(wàn)元，年稅費(fèi)及附加為410萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用為1300萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（ ）。 %. % % %（二）多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括（ ）等。 C. 廣告收入 E貸款本金收入對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出通常包括（ ）等。 E稅金以下有關(guān)現(xiàn)金流量圖的描述中，正確的是（ ）。A. 是反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式C. 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線(xiàn)代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量D. 箭頭向上表示正現(xiàn)金流量E箭頭向下表示正現(xiàn)金流量房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分，其中流動(dòng)資金是指投資者在物業(yè)開(kāi)始出租經(jīng)營(yíng)前有限墊付、在出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買(mǎi)（ ）和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。 E原材料以下屬于造成潛在毛租金收入的減少的原因的是（ ）。A. 物業(yè)維修費(fèi)用增加 C. 物業(yè)管理費(fèi)用增加 E 房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括（ ）等都屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。 、房產(chǎn)稅 E使用稅和法律費(fèi)用以下關(guān)于準(zhǔn)備金的表述中，正確的是（ ）。，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除E準(zhǔn)備金常用于房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新以下關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的描述中，錯(cuò)誤的是（ ）。、共用設(shè)施設(shè)備的維修租更新、改造E由小區(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有（ ）。 E企業(yè)所得稅以下關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流的公式，正確的是（ ）。 = 凈運(yùn)營(yíng)收益—抵押貸款還本付息 = 稅前現(xiàn)金流—準(zhǔn)備金—所得稅—空置和收租損失= 有效毛收入—空置和收租損失+其他收入= 有效毛收入E有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用= 凈運(yùn)營(yíng)收益1資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有（ ）。 E風(fēng)險(xiǎn)因素1以下關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的是（ ）。，資金時(shí)間價(jià)值為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償E隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加1計(jì)息周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位，通?？梢允牵? ）。 E小時(shí)1以下關(guān)于單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。，利息不再生息E在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息更科學(xué)1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，表述正確的是（ ）。=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大E名義利率越小，計(jì)息周期越長(zhǎng)，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大1以下有關(guān)設(shè)備有形磨損的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的功能性磨損，是設(shè)備在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞E第二類(lèi)有形磨損，是指設(shè)備因人為因素產(chǎn)生的磨損1以下有關(guān)設(shè)備無(wú)形磨損的表述中，正確的是（ ）。，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值，是出現(xiàn)了更完善的新型設(shè)備使原有沒(méi)備局部或全部喪失其使用功能E第二類(lèi)無(wú)形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值1要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。其補(bǔ)償方式有（ ）。 E部分補(bǔ)償1設(shè)備更新的特點(diǎn)包括（ ）。E只比較設(shè)備的費(fèi)用物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會(huì)由于設(shè)備性能的提升而提高住戶(hù)的滿(mǎn)意度，從而提升物業(yè)租金收益，表現(xiàn)在（ ）。 E降低管理費(fèi)用2物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問(wèn)題，以下屬于該種情況的是（ ）。A. 燈泡更換 E空間使用功能的調(diào)整2以下關(guān)于房地產(chǎn)的投資回收和投資回報(bào)的敘述中，正確的是（ ）。，投資回收則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)E投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率2以下關(guān)于內(nèi)部收益率的敘述中，錯(cuò)誤的是（ ）。，項(xiàng)目可行，項(xiàng)目可行E內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時(shí)，項(xiàng)目不可行2動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值情況下，項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，以下正確的是（ ）。，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起E一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2以下關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的表述中，正確的是（ ）。，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的總資本的比率E現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率2還本付息的方式包括（ ）。，每期僅支付當(dāng)期利息，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息，借款期末一次償付全部本金和利息E“氣球法”，即借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清2償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率，以下表述正確的是（ ）。，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算E償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)2下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。（ ）。 ，結(jié)論與內(nèi)部收益率相同 【參考答案】（一）單項(xiàng)選擇題 （二）多項(xiàng)選擇題 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估 （一）單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是（ ）。 物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)一—貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現(xiàn)今社會(huì)，物業(yè)價(jià)格通常用（ ）來(lái)表示 物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了( )物業(yè)的權(quán)利。A. 所有和使用 B. 所有和處分 空氣或陽(yáng)光，盡管對(duì)人類(lèi)生活至關(guān)重要，沒(méi)有它們?nèi)祟?lèi)就無(wú)法生存，但是卻沒(méi)有價(jià)格。這是因?yàn)槲飿I(yè)要有價(jià)格必須具有（ ）。 物業(yè)因?yàn)閮r(jià)值量大、壽命長(zhǎng)久，所以同時(shí)存在著（ ）兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。 廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是（ ）。 某一物業(yè)的（ ）是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的（ ）。 投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值（ ）該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的（ ）水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。A. 最高 1以下能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低的指標(biāo)是（ ）。A. 物業(yè)的單位價(jià)格 1一套建筑面積100m2，單價(jià)30000元／m2，總價(jià)300萬(wàn)元的住房，約定付款方式為：從成交日期時(shí)起分期付清，首期支付100萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬(wàn)元，則實(shí)際總價(jià)為（ ）萬(wàn)元。A. B. C. D. 1一般來(lái)說(shuō)，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）的情況下，期房?jī)r(jià)格（ ）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。 1某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3％，則該期房目前的價(jià)格為（ ）。A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 43501以下可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平的價(jià)格指標(biāo)是（ ）。A. 起價(jià) 1成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是（ ）。A. 折舊費(fèi) 1《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行（ ）或者政府定價(jià)?！盇. 市場(chǎng)成交價(jià) 1在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)等屬于（ ）。A. 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) B. 市場(chǎng)成交價(jià)C. 政府指導(dǎo)價(jià) D. 政府計(jì)劃價(jià)1以下適用于市場(chǎng)比較法評(píng)估的物業(yè)是（ ）。、普通商品住宅、特殊廠房、古建筑、別墅、教堂、商鋪、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房（ ）市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類(lèi)似物業(yè)的交易。A. 市場(chǎng)法 B. 收益法 C. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D. 成本法2以下不屬于非正常交易情況的是（ ）。A. 業(yè)主出國(guó)急賣(mài)物業(yè) B. 新婚夫婦急買(mǎi)新房 C. 關(guān)聯(lián)交易 D. 買(mǎi)方和賣(mài)方激烈競(jìng)價(jià)2選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因此，一般選取（ ）。A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—102某宗物業(yè)交易總價(jià)為60萬(wàn)元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。％，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。A. B. C. D. 2以下交易情況修正公式中，不正確的是（ ） = 賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格 = 買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率=正常成交價(jià)格應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率2交易日期調(diào)整實(shí)際上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱(chēng)之為（ ）。 2成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，以下不符合要求的物業(yè)是（ ）。、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、高級(jí)寫(xiě)字樓、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭、機(jī)場(chǎng)、加油站、教堂2在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，習(xí)慣采用平方英尺的國(guó)家或地區(qū)有（ ）。、英國(guó)等、韓國(guó)等、韓國(guó)等、英國(guó)等2在物業(yè)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用（ ）估價(jià)。A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線(xiàn)價(jià)法2運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟，包括：①求取積算價(jià)格；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；④測(cè)算折舊。以下正確排序是（ ）。A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②( )的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低。 3某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為5000元/m2，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格分別是（ ）元/m2。A. 4650、5250 B. 5250、4650 C. 3650、4250 D. 4650、32503某宗物業(yè)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)方4650元／m2，交易中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該