【文章內(nèi)容簡介】 新式與舊式電腦年費用一樣3由于電梯的時間長而老化，雖能正常運行，但導致的潛在租金損失為25萬元/年，這是因為租戶對電梯的各種不滿造成的，電梯的運行費用為20萬元/年，新電梯購置成本為360萬元，經(jīng)濟使用壽命15年，年運行費用10萬元/年，更新后租金收入可能比當前增加15萬元/年，下列說法正確的是（54）。A、更新前比更新后等額年費用多25萬元/年B、更新前比更新后成本多25萬元/年C、更新前比更新后租金收入多D、更新后比更新前租金收入多20萬元/年3設備有形磨損是設備在使用過程中發(fā)生的（52）。A、實體性磨損 B、非實體性磨損 C、設備貶值 D、技術(shù)更新3若考慮資金時間價值影響，就需將有關的費用支出折算到一個時間點，該時間點為（55）。A、設備磨損修理的時間 B、初始購置設備費用支出的時間C、轉(zhuǎn)售設備前成本計算的時間 D、計算沉沒成本的時間3就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，（57）主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收。A、投資回收 B、投資回報 C、投資收益 D、投資利潤3下列指標中，考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標是（62）。A、盈利能力指標 B、靜態(tài)償債能力指標 C、清償能力指標 D、動態(tài)償債能力指標下列屬于評估項目盈利性的基本指標的是（59）。A、財務內(nèi)部收益率 B、基準收益率 C、設定的目標收益率 D、現(xiàn)金回報率4動態(tài)投資回收期是（60）。A、反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標B、評估項目盈利的指標 C、開發(fā)項目財務評價投資回收的經(jīng)濟指標D、反映權(quán)益投資和投資者獲得利潤間的指標4對于房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期的計算公式正確的是（ 61）。 Pb PbA、(CICO)t(1+ic)t=0 B、(CICO)t=0t=0 t=0 Pb PbC、(1+IRR) t=0 D、 Rt=0t=0 t=04某商業(yè)機構(gòu)購買價格800萬元，其中400萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余額400萬元由投資者用現(xiàn)金支付。若該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是（61）。A、7% B、70% C、5% %4表示（63）。A、當期資金來源不足以償付當其債務 B、需通過長期貸款來償還已到期的債務C、該項目資金正常 D、當資金有余，可轉(zhuǎn)部分給其他項目4下列指標中，屬于償債能力指標的是（63）。A、償債備付率 B、資產(chǎn)負債率 C、現(xiàn)金回報率 D、投資回報率4房地產(chǎn)開發(fā)屬于（63）活動。A、資金密集型經(jīng)濟 B、資金疏散型經(jīng)濟 C、資產(chǎn)負債率低的經(jīng)濟 D、資產(chǎn)現(xiàn)金回報高的經(jīng)濟4企業(yè)資產(chǎn)負債高時則（63）。A、企業(yè)對負債的依賴性強 B、企業(yè)應變能力強C、企業(yè)資本金充裕 D、企業(yè)的還本付息能力強4下列指標中，評價房地產(chǎn)投資經(jīng)濟可行性的重要指標是（63）。A、目標收益率 B、投資回報率 C、稅率 D、出租率4項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率稱為（63）。A、資產(chǎn)負債率 B、償債備付率 C、現(xiàn)金回報率 D、投資回報率二、多項選擇題（每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，）從房地產(chǎn)開發(fā)投資項目看，現(xiàn)金流入包括（38）。A、出租收入 B、利息收入 C、銷售收入 D、有效毛收入 E、稅金關于繪制現(xiàn)金流量圖基本規(guī)則的表述正確的是（39）。A、以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為付息周期，可取半年、季度、月或旬等B、為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關計算中出現(xiàn)第0周期的由來C、相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量D、現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量E、橫坐標軸上“0”點通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括（40）。A、房地產(chǎn)購置投資 B、房地產(chǎn)開發(fā)投資 C、流動資金投入 D、房地產(chǎn)股票投資 E、房地產(chǎn)投資信托基金收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貨款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括（41）。A、人員工資 B、辦公費用 C、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本 D、為租客提供服務的費用 E、有效毛收入下列關于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，表述正確的是（43）。A、潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入=有效毛收入—運營費用B、凈運營收益=有效毛收入—運營費用C、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流—準備金—所得稅D、稅前現(xiàn)金流=凈運營收益—抵押貸款還本付息E、凈運營收益=潛在毛租金收入—抵押貨款還本付息廣義的投資可分為（40）。A、生產(chǎn)性投資 B、非生產(chǎn)性投資 C、有用性投資 D、體力和腦力投資 E、資金投資下列能夠以改變資金時間價值大小的因素有（44）。A、單位投資所取得的利潤 B、通貨膨脹率 C、風險因素 D、體力和腦力投資 E、資金投資利息計算的方法有（45）。A、動態(tài)計息 B、靜態(tài)計息 C、單利計息 D、對比計息 E復利計息下列選項中，是按復利計息的有（46 ）。A、房地產(chǎn)開發(fā)貸款 B、國庫券 C、儲蓄存款 D、住房抵押貸款 E、投資分析下列有關實際利率i與名義利率r關系的表述正確的為（略）。1下列敘述中，不正確的是（45）。A、名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率差異越大B、單利計息其利息總額與借貸時間成正比C、復利計息僅按本金計算利息，利息不再生息的累計方法D、占用資金所付出的代價叫利息E、同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有相同的價值1建筑物及相關設施、設備的磨損帶來的影響有（52）。A、導致物業(yè)空間服務質(zhì)量降低 B、收益能力下降C、設備運行效率下降 D、設備運行成本上升 E、不會導致物業(yè)資產(chǎn)貶值1磨損分為（52）。A、形狀磨損 B、內(nèi)部磨損 C、有形磨損 D、無形磨損 E、外部磨損1第一類無形磨損的后果是（53）。A、功能下降 B、設備故障頻發(fā) C、導致現(xiàn)有設備原始價值部分貶值D、原來購買的設備貶值 E、工作能力下降1設備磨損補償方式有（53）。A、淘汰法 B、更新法 C、局部補償 D、改造補償 E、完全補償1技術(shù)壽命時間長短主要取決于（53）。A、技術(shù)進步的快慢 B、無形磨損的速度 C、初始購置費用 D、有形磨損的速度 E、現(xiàn)金流量1確定設備經(jīng)濟壽命的方法有（54）。A、經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算法 B、經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算法 C、經(jīng)濟壽命的盈利指標計算法D、財務評價計算法 E、經(jīng)濟壽命的預算計算法1為了提升物業(yè)租金收益，可采取的有效措施有（56）。A、提升設備性能，提高了入住率 B、提高租金 C、限制污染環(huán)境的設備使用D、減少租金拖欠 E、禁止耗能高的設備使用1設備的壽命包括（53）。A、自然壽命 B、技術(shù)壽命 C、經(jīng)濟壽命 D、設計壽命 E、維護壽命房地產(chǎn)投資分析的目的是考察投資項目的（58）。A、盈利能力 B、清償能力 C、借貸能力 D、評價能力 E、建造標準2用來考察項目盈利能力水平的指標有（58）。A、建造標準 B、經(jīng)濟指標 C、靜態(tài)指標 D、清償能力指標 E、動態(tài)指標2基準收益率大小的決定因素有（59）。A、財務凈現(xiàn)值 B、現(xiàn)金流量 C、資金成本 D、項目風險 E、投資回收期2下列認為在財務上是可以接受的項目條件是（59）。A、NPV大于等于0時 B、內(nèi)部收益率大于目標收益率時C、動態(tài)投資回收期≤基準回收期 D、現(xiàn)金回報率大于目標收益率時E、資產(chǎn)負債率大于收益率2還本付息的方式有（62）。A、一次還本利息照付 B、一次性償付 C、等額還本付息照付D、不等額還本利息照付，要多付 E、借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全還清2房地產(chǎn)投資項目財務評價指標體系中，屬于動態(tài)指標的是（58）。A、財務內(nèi)部收益率FIRR B賬務凈現(xiàn)值FNPVC、動態(tài)投資回收期Pb D、資產(chǎn)負債率 E、投資回報率2借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可作（62）所需要的時間。A、還本付息 B、其他還款資金償還項目借款本息 C、攤銷 D、折舊 E、還款的利潤第四章 收益性物業(yè)價值評估一、單項選擇題（每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意） 判斷一個物業(yè)屬于收益物業(yè)還是非收益性物業(yè)是看該物業(yè)的（74）。A、目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益 B、本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力C、是否能給以后產(chǎn)生經(jīng)濟收益 D、產(chǎn)生經(jīng)濟收益的大小物業(yè)承租人為了從物業(yè)產(chǎn)權(quán)那獲得占有物業(yè)的權(quán)利采用的方式是（75）。A、支付管理費 B、履行條款 C、支付租金 D、收取租金下列屬于物業(yè)價值的形成條件的是（75）。A、稀缺性 B、特殊性 C、社會性 D、局部性物業(yè)價格與一般物品價格有相同的地方，也有不同之處，不同在于物業(yè)價格（ 76 ）。A、用貨幣表示 B、受供求因素影響 C、按質(zhì)論價 D、受區(qū)位影響很大最常見、最簡單的衡量區(qū)位好壞的方法是（76）。A、距離衡量 B、環(huán)境評價 C、價格的合理 D、周圍因素的考察物業(yè)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，突出了物業(yè)價格的（76）特征。A、受區(qū)位的影響很大 B、既有交換代價的價格，又有使用代價的租金C、實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格 D、形成的時間較長有關交換價值與使用價值關系，表述不正確的是（78）。A、使用價值是交換價值的前提 B、沒有使用價值肯定沒有交換價值C、沒有交換價值肯定沒有使用價值 D、沒有交換價值不一定沒有使用價值評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)一樣，不同的是（78）。A、市場價格 B、理論價格 C、假設前提 D、標價前提投資價值與市場都可采用的評估方法是（78）。A、收益法 B、對比法 C、參照法 D、分析法建立在主觀的、個人因素基礎上的價值是（78）。A、投資價值 B、市場價值 C、心理價值 D、實際價值1投資者的投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是其評估的物業(yè)（79）。A、投資價值大于或等于市場價格 B、市場價格大于或等于投資價值C、投資價值小于市場價格 D、投資價值很大1在買方市場下，成交價格會（ 80 ）。A、偏向敢高賣價 B、偏向最低賣價 C、偏向最高買價 D、偏向最低買價1供給力量與需求力量相互作用決定的是（80）。A、賬面價值 B、通貨量大小 C、價格 D、價值1以下屬于長期均衡價格水平的是（ 80 ）。A、單位價格 B、理論價格 C、市場價格 D、實際價格1一般可反映物業(yè)價格水平高低的是物業(yè)的（81）。A、總價格 B、保留價 C、成交價格 D、單位價格1一套單元公寓面積120㎡，單價2 800元/㎡，總價336 000元，在實際交易中的付款方式是在成交時一次付清，則給予10%的優(yōu)惠，則其實際單價為（ 81 ）元/㎡ A、2 800 B、3 360 C、2 520 D、2801小張買了房子，面積100㎡，單價4 000元/㎡，總價400 000元，因某原因他從成交日起分期付款，首付10萬元，余款在一年