【文章內(nèi)容簡介】 B． 1％， 12％ C． 12． 68％， 12％ D． 12％， 12． 68％ 15．等額序列支付的現(xiàn)值計算公式是 ( )，式中 A 為年值， n 為計息周期數(shù)， i 為每個計息周期的利率。 A． P＝ A／ (1+i)n B． P＝ (A／ i)[1－ 1／ (1+i)n] C． P＝ A／ i(1+i)n D． P＝ A／ [1－ 1／ (1+－ i)n] 16．下列 關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是 ( )。 A．設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損 B．由于社會經(jīng)濟技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損 C．設(shè)備有形磨損使設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價值 D．無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值 17．關(guān)于設(shè)備磨損的補償，表述不正確的是 ( )。 A．有形磨損的局部補償是修理 B．無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造 C．有形磨損的完全補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造 D．無形磨損的完全補償是更換 18．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的 ( )。 A．價值 B．自然壽命 C．技術(shù)壽命 D．經(jīng)濟壽命 19．設(shè)備經(jīng)濟分析中的沉沒成本等于舊設(shè)備 ( )減去其當(dāng)前市場價值后的差值。 9 A．原值 B．賬面價值 C．歷史價值 D．人賬價值 20．關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是 ( )。 A．只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量 B．也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本 C．一般只比較設(shè)備的費用 D．設(shè)備更新分析以費用年值法為主 21．物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為 201 萬元，預(yù)計使用壽命為 10 年，殘值為 l 萬元；第一年的運營費用為 20 萬元，預(yù)計 以后每年等額增加運營費用 1 萬元，不考慮資金時間價值的影響，其年等額總成本為 ( )。 A． 45 萬元 B． 20 萬元 C． 24． 5 萬元 D． 44． 5 萬元 22．物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運行，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇，但該更新不提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量。此時進行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的 ( )之間，選擇數(shù)值較低的方案。 A．初始購買成本支出的分攤加年運營費用 B．年運行費用 C．初始購買成本支出的分攤 D．運行費用的分攤 23．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命 5 年，年電費支出 40 萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命 10 年，初始購置費用支出 120 元，年電費支出20 萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費用支出 ( )。 A． 8 萬元 B． 20 萬元 C． 4 萬元 D． 10 萬元 24．物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是 ( )。 A．稅前現(xiàn)金流 B．有效毛租金收入 C．凈運營收益 D．潛在毛租金收入 25．投資者所投入的資本在經(jīng)營 過程中所獲得的報酬，稱為 ( )。 A．投資回收 B．投資回報 C．投資收益 D．現(xiàn)金回報 26．在等額序列支付的年值 A 與現(xiàn)值 P 之間的關(guān)系式 A＝ Pi+Pi／ [(1+i)n－ 1](i 為投資回報率 )中， ( )是投資者的投資回收。 A． P B． Pi C． Pi／ [(1+i)n－ 1) D． Pi+Pi/[(1+i)n－ 1) 27．“等額還本利息照付”是指 ( )。 A．借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息 B．規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和 相應(yīng)的利息 C．借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清 D．在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息 28．根據(jù)是否考慮 ( )因素的影響，盈利能力指標分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標。 A．利潤率 B．通貨膨脹率 C．利率 D．資金時間價值 29．關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評價指標的表述，不正確的是 ( )。 A．靜態(tài)盈利指標通常在概略評價時采用 B．為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果 C．動態(tài)盈利指標適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目 D．清償能力指標能比較全 面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果 30． ( )是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。 A．現(xiàn)金回報率 B．利率 C．內(nèi)部收益率 D．基準收益率 31． ( )是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 A．現(xiàn)金回報率 B．資本化率 C．內(nèi)部收益率 D．基準收益率 32．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是 ( )。 A．內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準收益率 B．內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可 以被收回的比率 C．如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損 10 D．內(nèi)部收益率小于基準收益率時，項目在財務(wù)上是可接受的 33． ( )是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。 A．全部投資回收期 B．動態(tài)投資回收期 C．靜態(tài)投資回收期 D．投資回收終止期 34． ( )反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。 A．基準收益率 B．財務(wù)內(nèi)部收益率 C．投資回報率 D．現(xiàn)金回報率 35．某商業(yè)店鋪的購買價格為 60 萬元，其中 40 萬元由金融機構(gòu) 提供抵押貸款，余款20 萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為 2． 8 萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為 ( )。 A． 12％ B． 14％ C． 7％ D． 2． 8％ 36．不用計算借款償還期的項目是 ( )。 A．房地產(chǎn)置業(yè)投資項目 B．房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營項目 C．房地產(chǎn)開發(fā)之后進行自營的項目 D．房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項目 37．某寫字樓投資項目在 10 年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為 50 萬元，第 10 年末凈轉(zhuǎn)售收人為 600 萬元 ，如果折現(xiàn)率為 10％，該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為 ( )萬元。 A． 846， 23 B． 538． 55 C． 726． 14 D． 485． 64 38．某出租公寓的年有效毛租金收入為 100 萬元，年運營費用為 30 萬元，如果租金收人和運營費用在未來 30 年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年 3％和 2％的速度增長，折現(xiàn)率為 8％，該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為 ( )萬元。 A． 1107． 57 B． 1224． 35 C． 1253． 65 D． 1304． 58 39．某投資者以 400 萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提 供了 15 年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為 60％。該貸款的年利率為 9％，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值 2％，投資者在第 6 年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收人中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次是 ( )萬元。 A． 182． 16 259． 47 B． 150． 53 249． 47 C． 182． 16 217， 84 D． 192． 16 249． 47 40．某寫字樓單元的購買價格為 50 萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為 20 萬元，另外30 萬元為年利率為 7． 5％、期限為 30 年、 按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為 40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在 25 年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收人為 10 萬元，空置和收租損失為毛租金收入的 10％，年運營費用為毛租金收入的 30％，不考慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為 ( )。 A． 13． 2％ 1． 36 B． 15． 2％ 2． 36 C． 18． 2％ 2． 56 D． 22． 2％ 2． 56 二、多項選擇題 1．在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的 ( )叫作現(xiàn)金流量。 A．資金流人 B．資金流出 C．資金的投入 D．資金現(xiàn)值 E．資金將來值 2．對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括 ( )等。 A．土地費用、建造費用 B．還本付息 C．稅金 D．比較成本 E．運營費用 3．空置和收租損失是指 ( )。 A．空置的面積不能產(chǎn)生租金收入 B．租出的面積沒有收到租金 C．出租面積的變化導(dǎo)致租金減少 D．租金水平的變化導(dǎo)致租金減少 E．可出租面積的減少而少收的租金 4．收益性物業(yè)的運營費用包括 ( )等。 A．空置 和收租損失 B．抵押貸款還本付息 C．房產(chǎn)稅和所得稅 D．為租客提供服務(wù)的費用 E．物業(yè)管理費用 5．財務(wù)凈現(xiàn)值是指按 ( )，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。當(dāng) NPV≥ 0 時，該項日在財務(wù)上是可以接受的。 11 A．基準收益率 B．目標收益率 C．投資回報率 D．現(xiàn)金回報率 E．內(nèi)部收益率 6．“兩稅一費”是指 ( )。 A．房產(chǎn)稅 B．城鎮(zhèn)土地使用稅 C．教育費附加 D．營業(yè)稅 E．城市維護建設(shè)稅 7．下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有 ( )。 A．是業(yè)主的稅前收入或投資回報 B．從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流 C．當(dāng)凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值 D．從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流 E．如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運營收益 8．關(guān)于單利計息和復(fù)利計息的表述，正確的有 ( )。 A．單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息 B．復(fù)利計息是按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息 C．我國個人儲蓄存款和國庫券的利息以單利計算 D．在 投資分析中，一般采用單利計息 E．復(fù)利計息時， n 個計息周期后的本利和計算公式為 Fn=P(1+in) 9．下列屬于設(shè)備有形磨損的是 ( )。 A．封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損 B．設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值 C．技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后 D．設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞 E．政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設(shè)備使用 10．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有 ( )。 A．是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 B．該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收人之間的關(guān)系 C．稅前現(xiàn)金回報率計算中，年現(xiàn)金收入等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量 D．現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標 E．現(xiàn)金回報率即資本化率 11．關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有 ( )。 A．自然壽命主要取決于有形磨損的速度 B．技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度 C．技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長 D．經(jīng)濟壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益 最高的使用期限 E．經(jīng)濟壽命是由無形磨損決定的 12．在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為 ( )兩部分。 A．投資回收 B．投資回報 C．權(quán)益回報 D．現(xiàn)金回報 E．還本付息 13．靜態(tài)盈利能力指標一般有 ( )。 A．財務(wù)內(nèi)部收益率 B．現(xiàn)金回報率 C．靜態(tài)投資回收期 D．投資回報率 E．資產(chǎn)負債率 14．動態(tài)盈利能力指標一般有 ( )。 A．資產(chǎn)負債率 B．現(xiàn)金回報率 C．動態(tài)投資回收期 D。財務(wù)內(nèi)部收益率 E．財務(wù)凈現(xiàn)值 15．清償能力指標包括 ( )。 A．資產(chǎn)負債率 B．借款償還期 C．償債備付率 D．現(xiàn)金回報率 E．財務(wù)凈現(xiàn)值 16．關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，正確的有 ( ) 。 A．是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 B．凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成 C．該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系 D．該指標反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比 12 E．計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計人凈收益 17．下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的敘 述正確的有 ( )。 A．資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變能力強 B．是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標 C．屬短期償債能力指標 D．資產(chǎn)負債率＝凈資產(chǎn)合計／負債合計 100％ E．可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度 第四章 收益性物業(yè)價值評估 一、單項選擇題 1．物業(yè)價格構(gòu)成中，土地取得成本