【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ——了解第三十二節(jié) 四、風(fēng)險(xiǎn)管理理論：不利事件或損失發(fā)生的各種可能性。三個(gè)特征：負(fù)面性、不確定性、可測(cè)性。三種成本：防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失及處理費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。：；財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)；自然、社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)。：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、控制（回避、自擔(dān)或保留、預(yù)防與抑制、轉(zhuǎn)移）、調(diào)整。第三十三節(jié) 五、保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)：誠(chéng)信原則、可保利益原則、近因原則、比例分?jǐn)傇瓌t。：要式、附合、雙務(wù)有償、射幸合同。：分散意外損失、利于善后工作。：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)、公眾責(zé)任保險(xiǎn)1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：廣義－狹義－物業(yè)火災(zāi)保險(xiǎn)建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）建筑物內(nèi)物件火險(xiǎn)（動(dòng)產(chǎn)）物業(yè)綜合險(xiǎn)：地震、颶風(fēng)、洪水……2）雇主責(zé)任保險(xiǎn)：維護(hù)雇員經(jīng)濟(jì)利益，可擴(kuò)展至第三者責(zé)任險(xiǎn)。3）公眾責(zé)任保險(xiǎn)：第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)第三十四節(jié) 一、財(cái)務(wù)管理概述：籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配：企業(yè)與所有者、債權(quán)人、債務(wù)人、職工、國(guó)家的關(guān)系，以及企業(yè)內(nèi)部各單位之間的關(guān)系。：利潤(rùn)最大化（時(shí)間價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)因素、決策短期化）、利潤(rùn)率最大化（反映盈利能力、時(shí)間價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)因素）、企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化（物業(yè)尤其如此）：籌資目標(biāo)、投資目標(biāo)、利潤(rùn)分配管理目標(biāo)。1）籌資決策：預(yù)測(cè)企業(yè)資金需要的數(shù)量確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī)確定籌集資金的來(lái)源與比例研究或評(píng)價(jià)最佳的籌資方式確定資本成本、分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法2）投資決策：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資預(yù)測(cè)投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī)確定投資結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益選擇符合財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案3）利潤(rùn)分配決策：利潤(rùn)分配與留存利潤(rùn)的關(guān)系；利潤(rùn)分配政策及影響因素（未來(lái)投資機(jī)會(huì)、資金來(lái)源及其成本、股東對(duì)當(dāng)期收入和未來(lái)收入的相對(duì)偏好）；利潤(rùn)分配的時(shí)間和方式；股票股息及股票回購(gòu)問(wèn)題。：網(wǎng)絡(luò)第三十五節(jié) 二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析：1）資產(chǎn)負(fù)債表：反映某一特點(diǎn)時(shí)日財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)表。揭示企業(yè)擁有并可利用的經(jīng)濟(jì)資源；揭示企業(yè)負(fù)債水平與構(gòu)成；表明企業(yè)所有者權(quán)利的大小和構(gòu)成狀況；反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)信息。2）利潤(rùn)表（損益表）：反映一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或經(jīng)營(yíng)成果及其分配情況的會(huì)計(jì)報(bào)表。反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的盈虧狀況、原因及構(gòu)成，有助于評(píng)估企業(yè)的獲利能力。3）現(xiàn)金流量表：一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)、投資和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價(jià)物流入和流出信息的會(huì)計(jì)報(bào)表。4）成本表：一定期間的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、成本水平及構(gòu)成情況。——屬于商業(yè)秘密、不對(duì)外保送或公布。5）資產(chǎn)負(fù)債表附表（資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、股東權(quán)益變動(dòng)、應(yīng)交增值稅明細(xì)表）、利潤(rùn)表附表。6）文字報(bào)告：基本情況、不符合會(huì)計(jì)假設(shè)的說(shuō)明、會(huì)計(jì)政策重大變更、或有事項(xiàng)、日后事項(xiàng)、關(guān)聯(lián)方關(guān)系及交易……7）財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本情況；利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和分配情況；資金增減和周轉(zhuǎn)情況；對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項(xiàng)。1）特征：拓展性、判斷性、依耐性。2）形式：；；；趨勢(shì)、現(xiàn)狀和潛力分析1）比率分析法：相關(guān)指標(biāo)比率分析構(gòu)成比率分析效率比率分析2）比較分析法：：準(zhǔn)備、實(shí)施、分析。第三十六節(jié) 三、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)：p263五角星部分：政府、社會(huì)、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部、企業(yè)自我診斷、物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)。：評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和方法。1）基本指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)總資產(chǎn)報(bào)酬率＝息稅前利潤(rùn)/平均總資產(chǎn) 財(cái)務(wù)效益狀況財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率＝IRR（預(yù)期凈收益）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額 營(yíng)運(yùn)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額 狀況資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 償債利息保障倍數(shù)＝息稅前利潤(rùn)總額/利息支出 能力營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率＝本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額/上年主營(yíng)業(yè)務(wù)總額 發(fā)展資本積累率＝本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額/年初所有者權(quán)益 能力2）修正指標(biāo)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率＝主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)＝經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/凈利潤(rùn) 成本費(fèi)用利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/成本費(fèi)用總額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均應(yīng)收賬款余額不良資產(chǎn)比率＝年末不良資產(chǎn)總額/年末資產(chǎn)總額資產(chǎn)損失比率＝待處理資產(chǎn)損失凈額/年末資產(chǎn)總額流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率＝速動(dòng)資產(chǎn)/速動(dòng)負(fù)債現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率＝年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入/年末流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率＝（所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債）/（固定資產(chǎn)+長(zhǎng)期投資）經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率＝經(jīng)營(yíng)虧損掛賬/年末所有者權(quán)益總額總資產(chǎn)增長(zhǎng)率＝年末總資產(chǎn)增長(zhǎng)額/年初資產(chǎn)總額三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率＝（年末利潤(rùn)總額/三年前年末利潤(rùn)總額）1/31三年資本平均增長(zhǎng)率＝（年末所有者權(quán)益總額/三年前年末所有者權(quán)益總額）1/31*其中：平均＝（年初+年末）/2；資產(chǎn)＝負(fù)債+所有者權(quán)益；凈利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅；息稅前利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額+利息支出；利潤(rùn)總額包括企業(yè)當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)、投資收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額和所得稅；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－折扣與折讓；主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－成本費(fèi)用－營(yíng)業(yè)稅金及附加——不包括其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益、營(yíng)業(yè)外收支等。3）評(píng)議指標(biāo)——定性經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)、服務(wù)滿意度、基礎(chǔ)管理水平、在崗員工素質(zhì)、服務(wù)硬環(huán)境、發(fā)展創(chuàng)新能力、經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略、綜合社會(huì)貢獻(xiàn)——了解——了解第三十七節(jié) 四、績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法——了解——定量根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃管理，把所要評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)分別對(duì)照各自的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的權(quán)數(shù)，通過(guò)功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)，再對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)進(jìn)行加總，求得綜合評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)?！ㄐ詫＜遗判颉⒋蚍?、評(píng)級(jí)，再加權(quán)平均定量和定性結(jié)合評(píng)價(jià)得分＝定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)第三十八節(jié) 五、物業(yè)管理報(bào)告向業(yè)主和租戶、高層管理者、投資者或董事會(huì)提交月度、季度、半年度、年度物業(yè)管理報(bào)告：工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告、工作計(jì)劃第十章 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理一、寫(xiě)字樓及寫(xiě)字樓物業(yè)管理：區(qū)位好、規(guī)模大；現(xiàn)代化高層建筑；功能齊全、配套設(shè)施完善；由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；產(chǎn)權(quán)完整有助于保值增值。：位置、交通；聲望或形象；建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置；為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平；租戶類型。1）宏觀目標(biāo)：通過(guò)物業(yè)管理充分發(fā)揮寫(xiě)字樓的形象性作用。2）微觀目標(biāo)：各部門(mén)崗位目標(biāo)。3）常規(guī)目標(biāo)：收益部分使用率最大化——經(jīng)營(yíng)目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)保值和升值率最大化——管理目標(biāo)物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化——服務(wù)目標(biāo)：p310——了解第三十九節(jié) 二、寫(xiě)字樓租賃管理——重要1）基礎(chǔ)租金（根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平來(lái)確定）（由市場(chǎng)和物業(yè)自身確定的一般水平）2）租金調(diào)整：消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)等指數(shù)化調(diào)整：租金調(diào)整、毛租和凈租、優(yōu)惠。第四十節(jié) 三、寫(xiě)字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理：工程安全、消防安全、治安安全。第四十一節(jié) 四、寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià)：能否令業(yè)主滿意專業(yè)服務(wù)的水平向業(yè)主提供信息的能力管理計(jì)劃：與租戶有良好的溝通及時(shí)收取租金及時(shí)處理租戶的投訴達(dá)到出租率目標(biāo)物業(yè)維修狀況良好控制經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算及時(shí)提供物業(yè)報(bào)告為業(yè)主利益主動(dòng)提出建議對(duì)業(yè)主的批評(píng)和建議迅速反應(yīng)1）服務(wù)滿意度：快慢、冷熱、好壞、全缺、有無(wú)、明暗。2）物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：租金價(jià)格水平、出租經(jīng)營(yíng)成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫(xiě)字樓物業(yè)投資收益率；出租率、租金拖欠和壞賬、租約簽訂。第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第四十二節(jié) 一、零售商業(yè)物業(yè)及其分類：招商及承租戶組合、零售技術(shù)、物業(yè)維護(hù)、營(yíng)銷(xiāo)、保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)管理。：策略與運(yùn)行管理（核心內(nèi)容、較高層次）第四十三節(jié) 二、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：市場(chǎng)容量、交通、地點(diǎn)、規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施。1）中心地理論：肯定了交通和時(shí)間成本在購(gòu)物行為中的作用，解釋了不同類型零售物業(yè)聚集的原因。2）同類零售店聚集理論：價(jià)格差異小于非價(jià)格差異+需求多樣化+降低不確定性，解釋了同類型零售物業(yè)聚集的原因。3）需求的外部效應(yīng)理論：?jiǎn)畏较?，從主力店流向普通商店?）上述理論的應(yīng)用：租戶多樣化、引入主力店、空間設(shè)置技巧。第四十四節(jié) 三、零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理：聲譽(yù)、財(cái)務(wù)能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務(wù)?！?jì)算題1）基礎(chǔ)租金：與租戶營(yíng)業(yè)額不相關(guān)。2）百分比租金：營(yíng)業(yè)額的一定比率。3）代收代繳費(fèi)用和凈租約4）租金的調(diào)整：除租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、時(shí)間以外，還必須考慮若干特殊問(wèn)題。具體包括：每一獨(dú)立承租單元的用途；限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶（增大互補(bǔ)，降低競(jìng)爭(zhēng)）；限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店（增強(qiáng)壟斷性）；協(xié)調(diào)不同租戶的營(yíng)業(yè)時(shí)間；公用面積的維護(hù)；廣告、標(biāo)志和圖形；折讓優(yōu)惠（租金折讓是下策）；其他條款。第四十五節(jié) 四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理、風(fēng)險(xiǎn)與安全管理：統(tǒng)一的店面、店面形象、員工、安全、承接租賃、物價(jià)質(zhì)檢管理，簡(jiǎn)稱“六統(tǒng)一”。：管理模式風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)、管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)、墊款風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)。第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展第四十六節(jié) 一、房地產(chǎn)組合投資管理：降低風(fēng)險(xiǎn)：制定投資方針與政策投資分析構(gòu)建組合組合的調(diào)整績(jī)效評(píng)估第四十七節(jié) 二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理——略第四十八節(jié) 三、設(shè)施管理：物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人，目標(biāo)是提高辦公效率，使建筑物保值增值。1）所有權(quán)的費(fèi)用2）生命周期內(nèi)的花費(fèi)：初始費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用3）服務(wù)的融洽4）運(yùn)作和維護(hù)的設(shè)計(jì)5）委托的責(zé)任6）費(fèi)用的時(shí)效性7）提高工作效率8）生活質(zhì)量9）設(shè)施的冗余和靈活性10）作為資產(chǎn)的設(shè)施11）設(shè)施管理的商業(yè)職能12）設(shè)施管理是一個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)13）服務(wù)：LCC涵蓋整個(gè)生命周期；受到折現(xiàn)率的影響；科學(xué)的管理可以有效降低LCC。第四十九節(jié) 四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理1）經(jīng)濟(jì)周期變化——起始原因2）房地產(chǎn)虛假泡沫——推動(dòng)器3）銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷——根本原因1）目標(biāo)：損失最小化2）原則p3773781）以資抵債，轉(zhuǎn)售或租賃2）債轉(zhuǎn)股3）法律訴訟、減讓清收4）重組5）出售第五十節(jié) 五、可持續(xù)的物業(yè)管理：不損害后代、不損害他人。1）控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度2）加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用3）垃圾分類處理4）控制噪聲5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化居住環(huán)境6）采用新材料和自然能源7）提高物業(yè)管理的信息化水平。課堂練習(xí)：?jiǎn)雾?xiàng)選擇，這反映了影響寫(xiě)字樓物業(yè)分類的（　?。┮蛩?。 ，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓物業(yè)保險(xiǎn)屬于何種風(fēng)險(xiǎn)管理方式？（　?。?。 ，為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，通常是基于（　?。┻M(jìn)行調(diào)整的。 ，如果所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，這種出租方式稱為（　?。?。 ，通常在寫(xiě)字樓品質(zhì)評(píng)價(jià)中，對(duì)評(píng)價(jià)電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是（　?。?。 ，租金的調(diào)整通常是按（　C/D?。┻M(jìn)行的。 7 .對(duì)于寫(xiě)字樓公共活動(dòng)空間可能造成不特定人群傷害的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)（　B?。﹣?lái)解決。 8 .對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)方面績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)包括（　DAB?。? ，如果租金中已經(jīng)包括了應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)的稅費(fèi)時(shí)，這種出租方式稱為（　BA?。?。 ，對(duì)市場(chǎng)容量的分析和判斷是首要的步驟，其中市場(chǎng)容量是指（　D?。?。？（　A　） ，消費(fèi)者在一次購(gòu)物活動(dòng)中可以購(gòu)買(mǎi)到多種商品，從而使消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間和購(gòu)物成本大大降低。這種現(xiàn)象是下述哪種零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的運(yùn)用？（　BA?。? ，其中某租戶基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，以營(yíng)業(yè)額的3%作為百分比租金，同時(shí)只有當(dāng)月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)200萬(wàn)元時(shí)，才對(duì)超過(guò)部分的營(yíng)業(yè)額收取百分比租金。該租戶2007年4月?tīng)I(yíng)業(yè)額為220萬(wàn)元，則要支付的租金為（　C?。?。 、信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來(lái)，但同時(shí)又光顧了其他零售的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象是下述哪種店零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的反映？（　D?。? （　B?。?。 （　A?。?。，設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和，稱為（　C?。?。 （　A?。?，減少損失（　B　）。 （　D　）。 BBABC CBA DA B