【文章內(nèi)容簡介】 備磨損的補(bǔ)償方式為完全補(bǔ)償，即淘汰舊設(shè)備、更換新設(shè)備2下列關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的說法中，不正確的是 （）P52A 經(jīng)濟(jì)壽命是由有形磨損和無形磨損共同決定的B 設(shè)備更新需要同時(shí)考慮以前和未來的現(xiàn)金流量C 設(shè)備更新只比較設(shè)備的費(fèi)用D 設(shè)備更新以費(fèi)用年值法為主根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法，圖33中反映的設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的價(jià)值是（）P54abc年度額總成本年等額運(yùn)營成本年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本設(shè)備使用年限A a點(diǎn) B b 點(diǎn) C c點(diǎn) D 不能確定3下列磨損中，屬于有形磨損的是（ ）P52A 現(xiàn)有空調(diào)不能滿足政府的節(jié)能政策，將很快被淘汰B 電梯生銹腐蝕C 集中空調(diào)的廠家增多，市場上集中空調(diào)的價(jià)格下降，導(dǎo)致物業(yè)的集中空調(diào)貶值D 新型的集中空調(diào)出現(xiàn)，使得現(xiàn)有的集中空調(diào)將很快被替換3下列磨損中，屬于無形磨損的是（ ）P52A 居民搬家時(shí)，公共排水管道被家具撞壞B 電梯生銹腐蝕C 玻璃幕墻被冰雹砸壞D 新型的集中空調(diào)出現(xiàn)，使得現(xiàn)有的集中空調(diào)將很快被替換多項(xiàng)選題3下列磨損中，屬于無形磨損的有（）P52A 居民搬家時(shí)，公共排水管道被家具撞壞 B 電梯生銹腐蝕C 集中空調(diào)的生產(chǎn)廠家增多，市場上集中空調(diào)的價(jià)格下降，導(dǎo)致物業(yè)的集中空調(diào)貶值D 新型的集中空調(diào)出現(xiàn)，使得現(xiàn)有的集中空調(diào)將很快被替換E 現(xiàn)有的空調(diào)不能滿足政府的節(jié)能政策，將很快被淘汰單項(xiàng)選題3下列關(guān)于房地產(chǎn)投資中投資回收和投資回報(bào)的敘述中，不正確的是（ ）P57A 投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收B 投資回報(bào)是指投資者對其所投入資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬C 在公式A=P[i(1+i)n]∕[(1+i)n1]=Pi+ Pi／[(1+i)n1]中，Pi就是投資者投入資本P后獲得的投資回收D 投資回收通常用提取折舊的方式獲得3下列關(guān)于房地產(chǎn)投資中投資回收和投資回報(bào)的敘述中，不正確的是( )P57A 投資回收通常用提取折舊的方式獲得B 投資回報(bào)常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率C在公式A= P[i(1+i)n]∕[(1+i)n1]=Pi+ Pi／[(1+i)n1]中，Pi就是投資者投入資本P后獲得的投資回收D 在公式A= P[i(1+i)n]∕[(1+i)n1]=Pi+ Pi／[(1+i)n1]中，Pi／[(1+i)n1]就是投資者投入資本P后獲得的投資回收3下列關(guān)于財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的敘述中，不正確的是（）P58A 決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)B 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C 當(dāng)內(nèi)部收益率小于行業(yè)收益率時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的D 當(dāng)動(dòng)態(tài)投資回收期小于基準(zhǔn)回收期時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的3下列關(guān)于有財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)評價(jià)可行性的敘述中，正確的是（ ）P58A 當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0的時(shí)候，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的B ，表示當(dāng)期資金來源足以償付當(dāng)期債務(wù)C 當(dāng)內(nèi)部收益率小于行業(yè)收益率時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的D 當(dāng)動(dòng)態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)回收期時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的3下列關(guān)于靜態(tài)盈利指標(biāo)的敘述中，不正確的是（ ）P62A 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不及時(shí)借款償還期B ，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期貸款來償還已到期的債務(wù)C 可用于還本付息的資金，包括可用于還款的折舊和推銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還貸的利潤等D 資產(chǎn)負(fù)債率高，則表示企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)3下列盈利能力指標(biāo)中，屬于靜態(tài)指標(biāo)的是（B ）P58A 借款償還期 B 投資回報(bào)率C 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 D 資產(chǎn)負(fù)債率下列盈利能力指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是（ ）P58A 借款償還期 B 投資回報(bào)率C 償債備付率 D 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值多項(xiàng)選題4下列財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（ ）P58A 借款償還期 B 投資回報(bào)率C 償債備付率 D 資產(chǎn)負(fù)債率E 動(dòng)態(tài)投資回收期第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評估單選題 區(qū)位是指地區(qū)上（）空間方位和距離上的關(guān)系P76A 某一事物 B 某房地產(chǎn)C 某一事物與其他事物 D 各種事物下列哪一項(xiàng)最能衡量物業(yè)區(qū)位的好壞（ ）P76A 空間直線距離 B 交通路線距離C 交通時(shí)間距離 D 空間垂直距離多選題物業(yè)價(jià)格通常由土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及（ ）構(gòu)成 P102A 投資利息 B 銷售稅費(fèi) C 地段差異D 投資利息（不含自有資金的利息） E 開發(fā)利潤對于物業(yè)價(jià)格的特征，下列說法正確的有（ ）P76A 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格B 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金C 物業(yè)價(jià)格的高低是由房地產(chǎn)估價(jià)師決定的D 物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響E 物業(yè)價(jià)格隨著時(shí)間的增長而升高單選題在某一時(shí)點(diǎn)，對于一個(gè)特定的收益性物業(yè)，其（）是客觀的，唯一的 P78A 投資價(jià)值 B 市場價(jià)值C 使用價(jià)值 D 交換價(jià)值評估同一物業(yè)時(shí)，有投資價(jià)值和市場價(jià)值，下列各項(xiàng)中對此說法正確的是（ ）P78A 投資價(jià)值總是高于市場價(jià)值B 評估投資價(jià)值與評估市場價(jià)值的假設(shè)前提是相同的，采用的方法是不同的C 評估投資價(jià)值時(shí)采用的折現(xiàn)率一般要低于評估市場價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率D 在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅前兩年關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)暴力的呼聲極高，于是有了要求房地產(chǎn)企業(yè)公布成本的說法，也出現(xiàn)了某些地方政府部門公開開發(fā)商房價(jià)成本的行為，請問商品住房的價(jià)格屬于（ ）P86A 政府定價(jià) B 政府限價(jià)C 政府指導(dǎo)價(jià) D 市場調(diào)節(jié)價(jià)下列對于成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格的說法正確的是（）P79A 理論價(jià)格一般情況下要比市場價(jià)格高B 成交價(jià)格就是市場價(jià)格C 實(shí)際的成本價(jià)格位于賣方所愿意接受的最低價(jià)格與買方所愿意支付的最高價(jià)格之間D 在買方市場下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買價(jià)在商品房銷售中，往往會(huì)聽到起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)等名詞，下列對此說法正確的是（ ）P83A 起價(jià)高的樓盤均價(jià)也高B 標(biāo)價(jià)就是成交價(jià)C 成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平D 成交價(jià)是指現(xiàn)貨交易中的實(shí)際交易價(jià)格拍賣也是一種常見的物業(yè)交易方式，下面對于物業(yè)拍賣中出現(xiàn)的各種價(jià)格的說法不正確的是（ ）P84A 拍賣可以分為無保留價(jià)拍賣和有保留價(jià)拍賣，無論哪種方式，其最高應(yīng)價(jià)都會(huì)成為成交價(jià)B 有保留價(jià)拍賣，通常是在拍賣之前對拍賣標(biāo)的進(jìn)行估價(jià)，然后參考評估價(jià)，然后參考評估價(jià)確定一個(gè)合理的保留價(jià)C 在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常抵于保留價(jià)，也可以等于保留價(jià)D應(yīng)價(jià)是競買人對拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格多選題1真正的房租構(gòu)成因素包括（ ）等 P85A 物業(yè)服務(wù)費(fèi)B 房屋折舊費(fèi)C 租賃費(fèi)用D 利潤E 水電費(fèi)1一套建筑面積100平方米，單價(jià)3000元／平方米的住房，在下列哪種付款方式下實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格相等（）P81A 要求在成交日期時(shí)一次付清B 如果在成交日期一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％C 從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付10萬元D 以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付E 約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清單選題12006年國家出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的重大政策。例如，政策1:2006年4月28日，其中，％％；政策2：《財(cái)政部、國體資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》規(guī)定，從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。那么，上調(diào)貸款利率和提高土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)價(jià)格的影響分別是（ ） P90A 上升，上升 B 上升，下降C 下降，上升 D 下降，不變1甲土地的樓面地價(jià)2000元／平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元／平方米，建筑容積率為7，若兩塊入地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比（ ）P92A 甲等于乙 B 甲大于乙C 甲小于乙 D 難以判斷多選題1能夠?qū)е挛飿I(yè)價(jià)格下降的因素有（ ）P87A 人口增長 B 人民幣升值 C 抵押貸款利率上調(diào)D 鋼材漲價(jià) E 提高契稅稅率單選題1特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價(jià)方法是（ ）P93111A 成本法 B 假設(shè)開發(fā)法C 收益法 D 市場法1采用市場法對物業(yè)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要求對可比實(shí)例進(jìn)行修正以求出估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，下列可比實(shí)例中修正系數(shù)小于1的是（ ）P93101A 可比實(shí)例的價(jià)格是在買方急切想要出售的情況下形成的B 可比實(shí)例是精裝修的房子，而估價(jià)對象是毛坯房C 可比實(shí)例中的賣方在不了解行情的情況下盲目出售D 可比實(shí)例采用的是協(xié)議出讓方式，而估價(jià)對象是經(jīng)過激烈拍賣形成的交易價(jià)格1收益法中的運(yùn)營費(fèi)用率是（ ）P110118A 運(yùn)營費(fèi)用與潛在毛收入之比B 運(yùn)營費(fèi)用與總收益之比C 運(yùn)營費(fèi)用與凈收益之比D 運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比1在采用收益法評估物業(yè)價(jià)值時(shí)，報(bào)酬率（折現(xiàn)率）是指（ ）P115A 社會(huì)一般的收益率B 收益法中的資本化率C 投資者要求的滿意收益率D 投資者要求的最低收益率用收益法評估某宗物業(yè)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。?）凈收益作為估價(jià)依據(jù) P110118A 類似物業(yè)的客觀B 類似物業(yè)的實(shí)際C 類似物業(yè)的最高D 類似物業(yè)的最低2估價(jià)上的折舊注重的是（ ）P106A 原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B 原始取得價(jià)值的返銷與回收C 重置價(jià)值的返銷與回收D 價(jià)值的減價(jià)修正2一幢出租的寫字樓，土地總面積6500平方米，總建筑面積40000平方米租金平均每月每平方米10元，可出租每面積率為50％，空置率為10％，運(yùn)營費(fèi)用率為30％，則年有效毛收入、年凈運(yùn)營收益分別是（ ）P110118A 240萬元，168萬元 B 216萬元，C 432萬元， D 240萬元，多項(xiàng)選題2建筑物的重新購建價(jià)格是（ ）是價(jià)格 P104A 扣除折舊后B 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)C 客觀D 建筑物全新狀態(tài)下E 在原有的物價(jià)水平下重新建設(shè)2下列各項(xiàng)都會(huì)引起建筑物價(jià)值的損失，其中屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（ ）P106A 沒有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)B 辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等C 一個(gè)高級住宅區(qū)附近興建了一座工廠導(dǎo)致該居住區(qū)物業(yè)價(jià)值下降D 住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、電話線路、有線電路等E 市場供給過量2下列關(guān)于收益性物業(yè)價(jià)值評估的基本方法的說法中，正確的有（ ）P110118A 收益率和資本化率的本質(zhì)區(qū)別在于前者用在通過持有期間的所有凈現(xiàn)金流估算房地產(chǎn)價(jià)值，后者僅使用持有期第一年的凈現(xiàn)金流在求取價(jià)值B 利用市場法估計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)值時(shí)，如果可比實(shí)例的價(jià)格是在賣方急切想要出售的情況下形成的，應(yīng)進(jìn)行交易情況修正，交易情況修正系數(shù)大于1C 一般兒而言，房地產(chǎn)價(jià)格越高的城市，地價(jià)在房價(jià)中所占比例越大D 從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高；反子則低E 經(jīng)濟(jì)折舊是指由于功能過失或落后，使估價(jià)對象的經(jīng)濟(jì)價(jià)值遭受損失的折舊類型2在市場法估價(jià)中，搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的（）等P94A 成交價(jià)格 B 議價(jià)時(shí)間C 成交日期 D 付款方式 E 交易情況2目前在寫字樓物業(yè)中，比較流行的出租方式是“凈租”的方式，即在毛租金收入中，只包括物業(yè)管理費(fèi)和建筑物維修費(fèi)，也就是說物業(yè)管理公司所提供的高安、清潔和維護(hù)維修服務(wù)不再另行向租戶收費(fèi)，設(shè)備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護(hù)維修費(fèi)用內(nèi)。但是一些運(yùn)營費(fèi)用，如水、電、煤氣、熱力、通信等資源的使用費(fèi)，由物業(yè)公司代收代繳。那么，采用這種出租方式在計(jì)算凈收益時(shí)，需要從毛租金收入中扣除的費(fèi)用有（ ）P114A 物業(yè)管理費(fèi)B 水、電、熱等能源使用費(fèi)C 建筑物維護(hù)維修費(fèi)D 租賃手續(xù)費(fèi)E 房產(chǎn)稅第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析單選題城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局等因素，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行的（）P120121A 社會(huì)環(huán)境 B 政治環(huán)境C 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 D 金融環(huán)境圖51所示為住宅市場供應(yīng)曲線的變化圖，在下列說法中，假設(shè)其他條件不變，不能導(dǎo)致曲線s向s1移動(dòng)的是（ ）P124格價(jià)宅住套每P新建住宅供應(yīng)量QA 銀行降低貸款利率，通貨膨脹維持在較低水平B 2003年開始