【正文】 ? A．管理對(duì)象 B．管理理論 ? C．管理者 D. 管理方法 。 ? ①投資分析②投資組合的調(diào)整 ? ③構(gòu)建投資組合④投資組合績效評(píng)估 ? ⑤制定投資方針和政策 ? A．⑤①②③④ B．①⑤②③④ ?C．①⑤③④② D ．⑤①③②④ ?2．關(guān)于設(shè)施管理的說法，錯(cuò)誤的是 ( )。市場法、成本法、收益法 ?處置 ?（ 1）將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán) ?（ 2）將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán) ?（ 3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù) ?（ 4）重組 ?（ 5）公開出售 ?（二）處置目標(biāo) ?（ 1）爭取最高的凈現(xiàn)值 回報(bào) ?（ 2）減少清算對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融市場的影響 ?（ 3）增加對(duì)中低收入者的住房供應(yīng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。快速評(píng)估 ?處置價(jià)格評(píng)估161。 行業(yè)分析及微觀分別等 ?（三）構(gòu)建投資組合 ?（四）投資組合的調(diào)整 ?（五）投資組合績效評(píng)估 ? ?三、物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的相關(guān)概念和工作內(nèi)容： ?（一）物業(yè)資產(chǎn)的概念和包括的內(nèi)容 ?（二）物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的概念 ?（三）物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容 ?編制資產(chǎn)清單 ?設(shè)定管理目標(biāo) ?控制成本 ?適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入 ?進(jìn)行多樣化投資 ?結(jié)合主營業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式 ?建立資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu) ?明確物業(yè)管理師的責(zé)任 ?審慎選擇資產(chǎn)管理顧問 ?四、設(shè)施管理涉及到的主要問題 ?五、了解不良物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容和處置目標(biāo) ?（一）不良資產(chǎn)管理的內(nèi)容 ?不良物業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估 ?接收價(jià)格評(píng)估161。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) ?負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工 具的應(yīng)用 ?監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策 ?評(píng)估組合投資績效 ?客戶報(bào)告 ?現(xiàn)金管理 ?可以歸納為： ?投資分析、投資決策與運(yùn)作、投資績效評(píng)價(jià) ?二、組合投資管理的步驟 ?（一）制訂投資方針和政策 ?（二）投資分析 ?宏觀分析 161。 ? A．每月每平方米 B．月營業(yè)額 ? C. 季度營業(yè)額 D．年總營業(yè)額 ?8．零售商承擔(dān)的百分比租金常常作為 ( )的附加部分。 ? A．根據(jù)物業(yè)的建設(shè)成本確定租金 ? B. 當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，應(yīng)考慮增加經(jīng)營費(fèi)用，以提高服務(wù)質(zhì)量 ? C．根據(jù)該類物業(yè)的市場供求情況確定租金 ? D．根據(jù)市場競爭情況，取消代收代付費(fèi)用 ?6．寫字樓的基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主投資收益率目標(biāo)和其可接受的 ( )水平確定的?，F(xiàn)租戶本月營業(yè)額為 200 萬元，其該月份應(yīng)繳租金（ ）萬元。不包括（ ）服務(wù)工作內(nèi)容。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?（一）現(xiàn)場管理策略 ?經(jīng)營策略 ?管理策略 ?（二）現(xiàn)場管理計(jì)劃 ?（三）現(xiàn)場管理的范圍：應(yīng)注意需要特別界定責(zé)任的管理區(qū)域 ?（四）管理目標(biāo) ?十、商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與安全管理 ?（一）商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)種類 ?（二）風(fēng)險(xiǎn)的防護(hù) ?（三）安全管理 ?1．零售商業(yè)物業(yè)中，每個(gè)承租戶經(jīng)營的成功，需要依賴其他承租戶的成功，這體現(xiàn)了（ ）關(guān)系。170。170。 ? A．使用 B．專用部分 ? C．共用部分 D. 單層平均 ? ?第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 ?一、熟悉商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理工作的內(nèi)容 ?招商及承租戶組合 零售技術(shù) ?物業(yè)維護(hù) 營銷 保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理 ?財(cái)務(wù)管理 ?二、熟悉商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型 ?（一）策略與運(yùn)行管理 ?（二）現(xiàn)場管理 ?三、掌握商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 ?（一）選址與規(guī)劃 ?在選址與規(guī)劃中應(yīng)考慮的因素： ?市場容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? C．商住型 D．租售型 ?6．寫字樓物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理工作不包括 ( )。 ? A．由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主 ? B．由于空置或免租期長而給業(yè)主 ? C．由于空置或免租期長而給物業(yè)服務(wù)企業(yè) ? D．由于遲付或拖欠租金而給物業(yè)服務(wù)企業(yè) ?5．按照寫字樓的使用方式劃分，為特定用戶量身設(shè)計(jì)建設(shè)的、僅供其獨(dú)占使用的寫字樓 ? 屬于 ( )寫字樓。 ? A．物業(yè)資產(chǎn)升值率 B．收益部分使用率 ? C．物業(yè)所有與使用人滿意率 D．物業(yè)資產(chǎn)保值率 ?3．普通租售型商務(wù)寫字樓整體有效使用率等于（ ）面積的合計(jì)除以總建筑面積（停車場除外）。 ?十三、了解寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評(píng)價(jià) ?（一）服務(wù)滿 意度 ?（二）經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?（三）物業(yè)品牌化 ?1．寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)包括經(jīng)營，管理和（ ）等三方面內(nèi)容。 ?向業(yè)主提供信息的能力。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?（一）計(jì)算可出租或可使用的面積 ?（二）基礎(chǔ)租金和市場租金 ?（三）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 ?（ 四）租金的調(diào)整 ?九、租約的制定 ?（一）標(biāo)準(zhǔn)租約的重要條款 ?（二）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予 ?十、寫字樓安全管理的內(nèi)容 ?工程安全 ?消防安全 ?治安安全 ?應(yīng)急預(yù)案 ?十一、寫字樓風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容 ?（一）寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) ?全員性、全期性、動(dòng)態(tài)性 ?（二）應(yīng)對(duì)策略 ?風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、應(yīng)急措施 ?十二、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn) ?能否令業(yè)主滿意。177。176。177。176。 ?物業(yè)管理目標(biāo) ?租戶管理：也即承租人管理 ?租務(wù)市場管理：包括吸引和發(fā)現(xiàn)可能的租戶、其進(jìn)行租約談判，以最終簽訂租賃合同。170。170。170。170。170。 ?A．居委會(huì)主任 B．本企業(yè)總經(jīng)理 ?C．業(yè)主 D．租戶 ?E．本企業(yè)員工 ? ?第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理 ?一、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn) ?二、影響寫字樓分類的因素 ?（一）分類： ?按照寫字樓的使用方式不同，分為： ?自用型寫字樓、租售型寫字樓 ?按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，分為： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。運(yùn)用 B．耗費(fèi) C．收回 D．籌集 ?4．經(jīng)營性物業(yè)的 物業(yè)管理報(bào)告內(nèi)容不包括 ( )。 100% ?3 從財(cái)務(wù)管理的角度來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件是資金的 ( )。 100% ? C．凈資產(chǎn)收益率 =（息前稅前利潤 /平均資產(chǎn)總額）179。 ? A．凈資產(chǎn)收益率 =（凈利潤 /平均凈資產(chǎn)）179。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?（二）社會(huì)評(píng)價(jià) ?（三）企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià) ?（四）企業(yè)自我診斷 ?（五）物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià) ?十一、掌握物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 ?十二、熟悉物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的 標(biāo)準(zhǔn) ?十三、熟悉物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)結(jié)果的表達(dá)方法 ?（一）評(píng)價(jià)結(jié)果 ?（二）評(píng)價(jià)報(bào)告 ?評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)成 ?編寫評(píng)價(jià)報(bào)告應(yīng)注意的問題 ?十四、了解績效評(píng)價(jià)的方法 ?十五、掌握物業(yè)管理報(bào)告類型 ?（一）按物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報(bào)告分類 ?（二）按物業(yè)經(jīng)營管理者提交報(bào)告的期間不同分類 ?十六、掌握物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容 ?（一）物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié) ?（二）物業(yè)經(jīng)營管理財(cái)務(wù)報(bào)告 ?（三）物業(yè)經(jīng)營管理工作計(jì)劃 ?十七、熟悉編寫物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng) ?1．下列決策中，不屬于財(cái)務(wù)管理基本內(nèi)容的是（ C ）決策。對(duì)完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)指標(biāo)進(jìn)行橫向、縱向的比較，研究其變化趨勢(shì)及原因 ?績效評(píng)價(jià)161。 ? A．保險(xiǎn)人 B．投保人 ? C．被保險(xiǎn)人 D．保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 ? ?第九章 財(cái)務(wù)管理與績效評(píng)價(jià) ?一、熟悉財(cái)務(wù)管理的概念和對(duì)象 ?（一）概念 ?（二）對(duì)象： ?企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)：資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回、分配 ?企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系：企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 ?二、熟悉財(cái)務(wù)管理的目標(biāo) ?（一）財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)： ?利潤最大化、 資本利潤率最大化、企業(yè)價(jià)值最大化 ?（二）財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)： ?籌資、投資、利潤分配管理目標(biāo) ?三、熟悉財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容 ?（一）籌資決策 ?（二）投資決策 ?（三）利潤分配決策 ?四、了解財(cái)務(wù)管理的手段 ?五、了解財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成和內(nèi)容 ?財(cái)務(wù)報(bào)告分為 會(huì)計(jì)報(bào)表 和文字報(bào)告兩部分 ?六、了解財(cái)務(wù)報(bào)告分析的形式 ?把握分類的方法 ?七、了解財(cái)務(wù)報(bào)告分析的方法 ?（一）比率分析法 ?（二）比較分析法 ?八、了解財(cái)務(wù)報(bào)告分析的過程 ?九、掌握物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的概念、特點(diǎn) ?物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)績效和物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目績效 ?（一）物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的概念 ?（二）特點(diǎn) ?（三）績效評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別 ?財(cái)務(wù)分析161。 ? A．有形財(cái)產(chǎn) B．無形財(cái)產(chǎn) ? C．固定資產(chǎn) D．動(dòng)產(chǎn) ?4．承保各種團(tuán)體及個(gè)人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動(dòng) ，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的險(xiǎn)種是（ b ）保險(xiǎn)。 ? A．分層法 B．分類法 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。調(diào)整 ?九、熟悉物業(yè)管理中涉及到的保險(xiǎn)種類 ?（一）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) ?火災(zāi)險(xiǎn) ?（ 1）承保范圍 ?（ 2）除外責(zé)任 ?（ 3）保險(xiǎn)金額的賠償計(jì)算方法 ?（ 4）費(fèi)率 ?物業(yè)火災(zāi)險(xiǎn)的投保范圍 ?（二）雇主責(zé)任保險(xiǎn) ?承保范圍 ?擴(kuò)展責(zé)任 ?（三）公眾責(zé)任保險(xiǎn) ?保險(xiǎn)責(zé)任 ?保險(xiǎn)費(fèi)率及保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算方法 ?十、熟悉物業(yè)管理中的投保決策 ?詳細(xì)調(diào)查 ?確定所需的保險(xiǎn) ?保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)的確定 ?選擇保險(xiǎn)公司 ?分析保單條款 ?1．保險(xiǎn)合同是射幸合同，這是相對(duì)于 ( )而言的?？刂?61。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?諾成、有償、雙務(wù)、勞務(wù)、公共服務(wù) ?四、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別 ?表 81 ?五、掌握物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 ?六、掌握簽訂物業(yè)服務(wù)合同的要點(diǎn) ?宜細(xì)不宜粗 ?不應(yīng)有無償和無限期的承諾 ?實(shí)事求是、量力而行、留有余地 ?界定違約責(zé)任和處理方式 ?七、了解物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)過程的工作內(nèi)容與合同管理 ?此部分在《實(shí)務(wù)》中已經(jīng)涉及到，略 ?八、 了解風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理的基本內(nèi)容 ?（一）風(fēng)險(xiǎn)的特征 ?（二）風(fēng)險(xiǎn)的類型 ?（三）風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 ?風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別－評(píng)估161。 ? A．零基預(yù)算 B．滾動(dòng)預(yù)算 ? C．彈性預(yù)算 D．固定預(yù)算 ?8．下列物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)工作中，不屬于成本日常管理的是 ( )。 ? A．預(yù)算期物資采購情況 B．企業(yè)未來的現(xiàn)金流 ? C．材料消耗定額 D．費(fèi)用消耗定額 ?6．物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用不包括 ( )。 ? A．物業(yè)管理服務(wù)成本 B．法定稅費(fèi) ? C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 ?4．某企業(yè)物業(yè)服務(wù)的 預(yù)算成本（費(fèi)用）為 100 萬元，實(shí)際成本（費(fèi)用）為 90 萬元，則該企業(yè)的成本（費(fèi)用）降低率是 ( )。 ? A．間接費(fèi)用 B．直接費(fèi)用 ? C．期間費(fèi)用 D．營業(yè)成本 ?2．將物業(yè)管理服務(wù)成本分為固定成本、變動(dòng)成本和