【文章內(nèi)容簡介】 （ A）中扣除（ ）后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈 收益。 A．有效毛收入 運營費用 B．潛在毛租金收入 運營費用 C．有效毛收入 空置和收租損失 D．潛在毛租金收入 空置和收租損失 （ C）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益低償全部投資所需的時間。 A．全部投資回收期 B．動態(tài)投資回收期 C．靜態(tài)投資回收期 D．投資回收終止期 1收益性物業(yè)的運營費用包括（ DE）等。 A．空置和收租損失 B．抵押貸款還本付息 C．房產(chǎn)稅和所得稅 D．為租客提供服務的費用 1下列屬于設備有形磨損的是（ AD）。 A．封存的設備因自 然力產(chǎn)生的磨損 B．設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值 C．技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設備，從而使原有設備在技術(shù)上顯得陳舊、落后 D．設備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞 1（ A）是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 A．市場法 B．成本法 C．收益法 D．趨勢法 1物業(yè)價格構(gòu)成中包括了（ AD） A．土地取得成本 B．開發(fā)成本 C．投資利息 D．物業(yè)折舊 E．開發(fā)利潤 1運用市場法估價時，建立價格可比基礎包括如下（ ACE）方面的工作。 A．統(tǒng)一付款方式 B．統(tǒng)一采用人民幣 C．統(tǒng)一貨幣單位 D．統(tǒng)一采用平方米 E．統(tǒng)一采用單價 1一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（ B）、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 A．內(nèi)容 B．價格 C．管理機制 D．環(huán)境 1不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（ C）。 A．人口和家庭分析 B．就業(yè)分析 C．競爭對手分析 D．收入分析 1商 品住宅需求的影響因素主要有（ ABDE）。 A．收入的變化 B．政府的稅收政策 C．國際市場住宅價格 D．對未來的預期 E．政府的住房政策 1建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下（ ABD）。 A．建筑物維護的標準 B．建筑物管理策略 C．租金方案 D．物業(yè)檢查計劃 E．財務收支計劃 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為（ C）。 A．居住用房租賃和非居住用房租賃 B．定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃 C．公房租賃和私房租賃 D．國內(nèi)租賃和涉外租賃 來源 :考試大 2物業(yè) 租賃管理模式中，（ C）模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。 A．包租轉(zhuǎn)租和委托管理 B．出租代理和委托管理 C．包租轉(zhuǎn)租和出租代理 D．包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理 2關(guān)于自動延期租賃的表述，正確的有（ ABDE）。 A．除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約 B．租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周期對應 C．租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止 D．又稱周期性租賃 E．該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效 2租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（ ABCD）。 A．確定可出租面 積和租賃方式 B．編制租賃經(jīng)營預算 C．定位目標市場 D．確定租金方案 E．明確廣告策略 2下列哪項不是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用（ D）。 A．直接人工費 B．間接費用 C．直接材料費 D．管理費用 2某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安 25 人，保安人員人身保險費 100元 /人?月，房租費 60元 /人?月，保安系統(tǒng)費 100元 /人?元，保安用房 30 元 /人?月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為（ A）元。 A． 7250 B． 290 C． 3480 D． 5000 2成本控制的原則有（ ABDE）。 A．全面控制原則 B．講求經(jīng)濟效益原則 C．常規(guī)管理原則 D．責權(quán)利相結(jié)合原則 E．例外管理原則 2成本預算編制的基本要求有（ ACE）。 A．成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào) B．成本預算要以成本計劃為基礎 C．成本預算應有相應的技術(shù)經(jīng)濟措施保證 D．成本預算要全面權(quán)衡，提高員工工作效率 E．成本預算既要符合實際，又要適當留有余地 2不屬于前期物業(yè)服務合同特征的是（ D） A．由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 B．前期物業(yè)服務合同具有過渡性 C．前期物業(yè)服務合同是要式 合同 D．前期物業(yè)服務合同期限的確定性 2對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務有關(guān)工作時，由于意外或疏忽，造成（ C）人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應由被保險人賠付的金額，保險人負責賠償。 A．投保人 B．被保險人 C．第三者 D．雇員 風險管理的整個過程可以由（ ABDE）步驟組成。 A．風險識別 B．風險評估 C．風險處理 D．風險控制 E．風險調(diào)整 3屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是（ ABD）。 A．建設施工合同 B．售房合同 C．收益性物業(yè) 的租賃合同 D．水電供應合同 E．專項維修工程承包合同 3不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是（ B）。 A．工作總結(jié) B．滿意度調(diào)查 C．財務報告 D．未來工作計劃 3（ D）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標。 A．利潤最大化 B．資本利潤率最大化 C．每股利潤最大化 D．企業(yè)價值最大化 3物業(yè)管理績效評價以（ ABCE）等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。 A．物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力 B．資產(chǎn)運營水平 C．償債能力 D．物業(yè)管理企業(yè) E．后續(xù)發(fā)展能力 3企業(yè)績效評價的計分方法分為（ ABCE ）。 A．基本指標計分方法 B．修正指標計分方法 C．評議指標計分方法 D．偏差指標計分方法 E．定量和定性相結(jié)合計分方法 3屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點是（ C）。 A．全員性 B．全期性 C．確定性 D．動態(tài)性 3在確定租金時，一般應根據(jù)（ DE）確定一個基礎租金。 A．當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 B．物業(yè)發(fā)展定位 C．承租人的接受能力 D．業(yè)主希望達到的投資收益率目標 E．其可接受的最低租金水平 3寫字樓租 戶選擇要考慮的主要因素有（ BDE）。 A．租戶組合與位置分配 B．租戶的商業(yè)信譽和財務狀況 C．物業(yè)的周邊環(huán)境 D．所需面積大小 E．需要提供的物業(yè)管理服務 3租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個（ D ）作為計算百分比租金的基礎。 A．凈租金 B．盈虧平衡點 C．基礎租金 D．人為平衡點 零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有：（ ABCD）和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風險。 A．管理模式風險 B．管理范圍不確定風險 C．墊款風險 D．突發(fā)事件風險 E．投資風險 4（ A ）是指設備 或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。 A．生命周期成本 B．生命周期資產(chǎn) C．經(jīng)濟周期成本 D．經(jīng)濟周期資產(chǎn) 第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 【考點 1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象 單項選擇題 (備選項中只有 1 個符合題意 ) 1．物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供 ( )服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。 A．物業(yè)管理 B．設施管理 C．價值管理 D．投資管理 【答案】 C 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象， 為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務，所以主要提供價值管理服務。 A、 B、 D 三個選項太片面，沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務的性質(zhì)。故本題選 C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第 1 頁。 2．某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于 ( )寫字樓。 A．甲級 B．乙級 C．丙級 D．二級 【答案】 B 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設計裝修 狀況和收益能力對其進行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業(yè)管理服務；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合 乙級寫字樓的分類標準。故本題選 B．，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第 2～ 3 頁。 3．在一個大型城市中，某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為 12 萬 平方米，內(nèi)設置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲，有效商業(yè)服務半徑達 200 公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是 ( )。 A．區(qū)域購物中心 B．市級購物中心 C．地區(qū)購物中心 D．居住區(qū)商場 【答案】 A 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在 10 萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心；市級購物中心的建筑規(guī)模一般在 3 萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市；地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為 1— 3 萬平方米，服務區(qū)域以城市中的某一部分為主；居住區(qū)商場商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第 3～ 4 頁。 多項選擇題 (備選項中有 2 個或 2 個以上符合題意 ) 4．下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有 ( )。 A．優(yōu)越的地理位置 B．建筑物實物狀況良好 C．有自然磨損存在 D．有完善的物業(yè)管理服務 E．收益能力與新建成的寫字樓相當 【答案】 A． D． E 【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業(yè)管理服務。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第 2 題的解析。 5． 區(qū)域購物中心的特征包括 ( )。 A．建筑規(guī)模一般在 1 萬平方米以上 B．業(yè)態(tài)業(yè)種復合度高 C．有效商業(yè)服務半徑可達 200 公里 D．商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主 E．服務人口 1 萬人左右 【答案】 B． C 【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在 10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第 3 題的解析。 6．物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理 ，還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的( )、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。 A．資本投資決策 B．市場營銷 C．物業(yè)管理 D．租賃管理 E．成本控制 【答案】 A． B． D． E 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理，主要服務還體現(xiàn)在價值管理服務方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作，還需要進行哪些方面的管理活動，主要是價值服務管理方面的內(nèi)容，包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選 A． B． D． E．，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第 1頁。 7．物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括 ( )等。 A．寫字樓 B．零售商業(yè)物業(yè) C．居民自有住宅 D．工業(yè)物業(yè) E．酒店和休閑娛樂設施 【答案】 A． B． D． E． 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象