【文章內(nèi)容簡介】 5．履行租務(wù)管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè) 施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商； 6．進(jìn)行租務(wù)評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè)； 7．執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理； 8．制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計(jì)劃； 9．提出更新改造建議及監(jiān)察有關(guān)活動。 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財(cái)務(wù)計(jì)劃等進(jìn)行有效的配合。 四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸 ，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。實(shí)踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。 物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設(shè)立的，由兩個以上股東共同出資經(jīng)營，以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。可以看出，作為公司，一般應(yīng)具有以下五個特征： ① 依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊； ② 由兩個以上股東共同出資經(jīng)營； ③ 以營利為目的； ④ 具有法人資格； ⑤ 是經(jīng)濟(jì)組織。 物業(yè) 管理企業(yè)的性質(zhì)是與物業(yè)經(jīng)營管理工作的性質(zhì)密切相關(guān)。物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時又是經(jīng)營性行為，因此，物業(yè)管理企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制來運(yùn)作，靠提供經(jīng)營管理服務(wù)獲得報(bào)酬，取得盈利。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。 1．管理型物業(yè)管理企業(yè) 管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn) 在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價(jià)和客戶關(guān)系管理等。管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，是業(yè)主需求變化和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結(jié)果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內(nèi)涵，提高物業(yè)管理體系運(yùn)行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)。 2．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè) 務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強(qiáng)的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。 3．綜合型物業(yè)管理企業(yè) 綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過程 中專業(yè)物業(yè)管理的職能。隨著網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)的發(fā)展和普及，物業(yè)管理企業(yè)越來越多地借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，來提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。同時，信息技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理思想和企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，使越來越多的綜合型物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理中的日程支持工程、運(yùn)行管理工程分包給專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，加速了綜合型物業(yè)管理供應(yīng)商內(nèi)策略管理和運(yùn)行管理職能的分離。 鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點(diǎn)的多個物業(yè)同時實(shí)施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管 理顧問、咨詢服務(wù)。 第二節(jié) 第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 1．物業(yè)管理 物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全 部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。 2．設(shè)施管理 設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu) (企業(yè)或事業(yè)單位 )創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè) 或機(jī)構(gòu)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的機(jī)構(gòu)開始認(rèn)識到，房地產(chǎn)作為一種重要的戰(zhàn)略資源，其良好的管理對創(chuàng)造一個益于員工健康的高效生產(chǎn)辦公環(huán)境、降低房地產(chǎn)使用成本、保持房地產(chǎn)價(jià)值，配合機(jī)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，均具有十分重要的意義。因此，各類機(jī)構(gòu)對設(shè)施管理專業(yè)服務(wù)的需求日益增加。 3．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃，以便使這 些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。 4．房地產(chǎn)組合投資管理 房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。 房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè) (從開發(fā)商或原業(yè)主手中 )；二是在持有期間以 現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來促使這三個目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。在一個小型房地產(chǎn) “投資組合 ”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。圖 12 顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。 在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為 租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。 而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來 (如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理 ”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理