【正文】 最小的那個組合。 對于任何投資來說，實施這種理論都有一定的困難，特別是對在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。不像證券投資者，在未來某一時間處置其證券之前，可以暫時不必考慮和關(guān)心證券的情況；而對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時處理意外事件。 1．支出的分配 當(dāng)投 資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用。 3．租金 一般來說，按照租約規(guī)定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。 (4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。 (2)成本分?jǐn)? 當(dāng)業(yè)主代表租戶進行開支的時候，由于涉及到不止一個租戶，因此有必要在租戶中明確成本分?jǐn)偟谋壤? 這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。這些因素都將關(guān)系到未來資本金投入和租金水平，以及維護過程的成本，最終影響物業(yè)的經(jīng)濟壽命。實際上，物業(yè)管理是不同的參與，對于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。 (三 )日常維修和維護 日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。因為交費基數(shù)的計算是在業(yè)主控制之外，而且會隨著時間的變化而發(fā)生改變。 (1)目的 服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實際上是由租戶支付的。 (3)有時租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。 2．費用和成本 物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關(guān)費用和印花稅等費用的習(xí)慣。 相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運營收益。 (一 )常規(guī)工作內(nèi)容概述 從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不 便。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。換句話說，資產(chǎn)組合的風(fēng)險將低于各個組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險，因 為當(dāng)風(fēng)險不隨時間變化、風(fēng)險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險水平上追求最大的收益。因此，必須有一個可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié) 果的適應(yīng)性也不強。 為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求 的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值，來決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。圖 12 顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。因此，各類機構(gòu)對設(shè)施管理專業(yè)服務(wù)的需求日益增加。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)、建筑維護與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。 物業(yè) 管理企業(yè)的性質(zhì)是與物業(yè)經(jīng)營管理工作的性質(zhì)密切相關(guān)。 在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任： 1．策劃租戶的組合及物色潛在租戶； 2．制訂及落實租務(wù)策略； 3．執(zhí)行租務(wù)條件； 4．確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)； 5．履行租務(wù)管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè) 施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商； 6．進行租務(wù)評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè)； 7．執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理； 8．制訂及落實有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計劃； 9．提出更新改造建議及監(jiān)察有關(guān)活動。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供 基本的商務(wù)服務(wù)。國際上在休閑娛樂行業(yè)流行的分時度假經(jīng)營模式，也通常是由物業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的物 業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )等。 1．別墅 別墅 (Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大。 3．地區(qū)購物商場 地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在 1～ 3 萬 m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口 10～ 30 萬人，年營業(yè)額在 1～ 5 億元人民幣之間。其建筑面積在 10 萬 m2 以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達到 200km，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合 度高 (全業(yè)態(tài)、全業(yè)種 /行業(yè)經(jīng)營，高度專業(yè)化與高度綜合化并存 )、行業(yè)多、店鋪多、功能多。 寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。 由于大多數(shù)服務(wù)型企業(yè)沒有能力擁有寫字樓或出于業(yè)務(wù)經(jīng)營特性的原因不愿意擁有寫字樓，所以存在著一個巨大的寫字樓投資和租賃市場。寫字樓、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以像一個一般的工商企業(yè)那樣，通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。與傳統(tǒng)的企業(yè)不同，許多現(xiàn)代企業(yè)尤其是跨區(qū)域的大型企業(yè)， 越來越將其工作重點放在核心業(yè)務(wù)上，而將非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)管理留給更專業(yè)的行家。由于為業(yè)主提供了具有更高附加價值的服務(wù) ，物業(yè)管理企業(yè)的這種拓展，必將為其自身發(fā)展提供更廣闊的前景。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。從這個角度出發(fā) ，對寫字樓分類一般要考慮如下 12 個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。 區(qū)域購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn) 為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。例如一幢辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場之用，北京中國國際貿(mào)易中心就是典型的例子。 中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至 “空中別墅 ”等概念。同時還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。酒店的服務(wù)對象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的