【正文】 型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進(jìn)入中心經(jīng)營；銀行分支機(jī)構(gòu) 、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按所服務(wù)的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。 3．地區(qū)購物商場 地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在 1～ 3 萬 m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口 10～ 30 萬人，年營業(yè)額在 1～ 5 億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場的次要租戶。 4．居住區(qū)商場 居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在 3000～ 10000m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口 1～ 5 萬人，年營業(yè)額在 3000～ 10000 萬元人民幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。 5．鄰里服務(wù)性商店 這些商店的建筑規(guī)模一般在 3000m2 以下，且以 500～ 1000m2 建筑面積者居多，服務(wù)人口在 1 萬人以下，年營業(yè)額在 3000 萬元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是 這些商店的租戶。 6．特色商店 特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大。 除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國內(nèi)外以辦公、酒 店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。例如一幢辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場之用，北京中國國際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。 (三 )出租型別墅或公寓 用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營性房地產(chǎn)的重要類型。為了保持較高的出租率和租金水平，也需要物業(yè)管理企業(yè)來為業(yè)主或投資者提供招租、租賃管理、維護(hù)與維修、安全 與衛(wèi)生、資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。 1．別墅 別墅 (Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。 中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至 “空中別墅 ”等概念。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的 獨有性。而國外的住宅 (House)與別墅 (Villa)是截然分開的，住宅的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實生活，而別墅的概念則屬于浪漫生活。 2．公寓 公寓 (Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括；復(fù)式公寓 (一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上 )、花園公寓 (公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅 )和單間公寓 (由單獨的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅 )。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的物 業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )等。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產(chǎn)活動的流程與空間需求特征相關(guān)，必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運輸系統(tǒng)的通暢。同時還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。隨著越來越多的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將其關(guān)注重點轉(zhuǎn)向企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，就工業(yè)物業(yè)管理工作外包給專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)也越來越普遍。 (五 )酒店和休閑娛樂設(shè)施 酒店和休閑娛樂 設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒店管理行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營管理活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)并列為其三大主營業(yè)務(wù)。國際上在休閑娛樂行業(yè)流行的分時度假經(jīng)營模式，也通常是由物業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。 雖然酒店和休閑娛樂設(shè)施同屬于一個大類， 但在軟硬件設(shè)置和運營管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在： 1．服務(wù)對象不同。酒店的服務(wù)對象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議客人。 2．地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景秀麗的度假勝地。 3．服務(wù)內(nèi)容不同。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供 基本的商務(wù)服務(wù)。 4．建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同。酒店追求的星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強(qiáng)調(diào)與都市風(fēng)格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。 三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。這里所說的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括 這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。 例如，在新加坡嘉德置地集團(tuán)發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金 (嘉茂 REITs)的組織結(jié)構(gòu)中 (圖 11)，為了使該房地產(chǎn)投資信托基金計劃下的物業(yè)投資項目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團(tuán)全資控股的嘉茂信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集團(tuán)而言，其承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作，同時覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。而且僅就其物業(yè)管理而言，因為增加了商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)，使其管理 職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。 在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任： 1．策劃租戶的組合及物色潛在租戶； 2．制訂及落實租務(wù)策略； 3．執(zhí)行租務(wù)條件； 4．確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)；