【文章內(nèi)容簡介】 明文件； 4）技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件； 5）物業(yè)管理投標(biāo)方案文件 6）應(yīng)招標(biāo)文件要求的其他文件。 我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點：（略） 九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對投標(biāo)活動進(jìn)行策劃實施，其主要任務(wù)是項目分析評估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂 、參與現(xiàn)場踏勘、開標(biāo)、評標(biāo)、現(xiàn)場答辯、簽約談判。 十、投 標(biāo)文件編寫的基本要求 1）使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。 2）使用統(tǒng)一的貨幣 3）使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范 4）使用準(zhǔn)備的表述方式 5 確保資料的真實性 第三節(jié) 物業(yè)管理方案的制訂 一、 制訂物業(yè)管理方案的一般程序 1）組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。 2）對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進(jìn)行分析，懼相關(guān)住處及資料。 3）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。 4）確定組織架構(gòu)和人員配置 。 5）根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。 6）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。 7）測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價和單價）。 8）對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整。 9）排版、印刷、裝幀。 二、 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 （一）關(guān)鍵性內(nèi)容： （體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容） 1）項目的整體設(shè)想與構(gòu)思（包括項目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點的確定）； 2）組織架構(gòu)與人員的配置； 3）費用測算與成本控制； 4）管理方式、運作程序及管理措施。 （二）實質(zhì)性內(nèi)容： 對招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng)，也是具體實施物業(yè)管理各項服務(wù)的實質(zhì)性方案） 1）管理制度的制訂 2）檔案的建立與管理 3）人員培訓(xùn)及管理 4）早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 6）管理指標(biāo) 7）物資裝備 8）工作計劃 三、 招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思的要點 1）項目簡介 2）客戶服務(wù)需 求分析 3）項目的可行性研究與定位（現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮） 4）物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點 5）物業(yè)管理服務(wù)模式（經(jīng)營理物業(yè)管理模式、五星級酒店物業(yè)管理） **商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施管理方面； **工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊服務(wù)需求； **政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典、安全及保密管理等方面； **居住類型物業(yè)的重點主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面； **公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服 務(wù)的重點及難點主要確保公用設(shè)施無故障的正常運行，對緊急事件的預(yù)防與處理。 物業(yè)管理模式主要是物業(yè)服務(wù)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三個方面。 四、 管理方式與動作程序的要點 管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。 1）運作程序包括項目整體運作流程、內(nèi)部運作與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)行展示。 2）支持系統(tǒng)一般也設(shè)計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對項目的支持體系。 3）管理機(jī)制上反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)項目物業(yè) 管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、 6 激勵機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。 五、人員的配備、培訓(xùn)與管理的要點 1）人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點來確定。 2）人員培訓(xùn)可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。 3）人員管理包括錄用與考核、競爭機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要要求進(jìn)行描述。 六、管理指標(biāo)：由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成。 管理措施： 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項管理指標(biāo)和承諾采取的措施，可以采用表格的形式將 管理指標(biāo)與主要的管理措施相對應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述。 七、管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部制度組成 。 1）公眾制度主要內(nèi)容：精神文明建設(shè)、管理規(guī)約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理。 2）內(nèi)部管理制度主要內(nèi)容：崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等。 八、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述的要點 ：是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、計劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述 。 九、工作計劃的制訂 分為三階段：籌備期、交接期、正常運作期。 十、費用測算的主要內(nèi)容 ： 1）項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測 2）物業(yè)收入項目的預(yù)測 3）管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。 （一）物業(yè)管理成本主要包括：人工費用、行政辦公費用、公共設(shè)施日常運行維護(hù)費用、機(jī)電設(shè)備日常運行維護(hù)費用， 環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用、安防系統(tǒng)運行維護(hù)費用、公用水電費用、固定資產(chǎn)折舊費、不可見費、保險費、稅費、管理傭金（合理傭金） （二）物業(yè)管理收入主要包括：主營物業(yè)服務(wù)費收、停車場收、物業(yè)租賃 及經(jīng)營收、有償特約服務(wù)收等。 ★（三）費用測算的方法： 1）根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價。 首先估算項目的各項管理成本， 然后估算不可預(yù)見費用（按其他各項管理成本之和的 2%— 5%的比例進(jìn)行估算）， 最后推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點敬意的物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn) 2）根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。 ◇第三章 物業(yè)管理合同 第一節(jié) 合同的概念 合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。 一、合同的要約概述 1）要約：又稱發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為 目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。 2）如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。 3）合同成立以最后的要約與承諾生效不準(zhǔn)。 二、合同要約的構(gòu)成要件 1）要約必須是特定的意思表示，必須具有訂立合同的意思。 2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。 3）要約必須傳達(dá)到受約人才能生效。 要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。 三、邀請要約 ： 是一方邀請 他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任（拍賣、一般廣告、標(biāo)價、招標(biāo)是邀請要約，賞廣告是要約。） 四、合同要約的法律意義 要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時生效，要約人一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。 依據(jù)《中華共和國合同法》規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。 在《中華共和國合同法》規(guī)定有下列兩種情形之一，要約不得撤銷： 1）要約人確定了承諾期限或 者以其他形式明示要約不可撤銷； 2）受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合 同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 五、承諾： 又自稱為接受、收盤，是指肥要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。 六、 合同承諾的構(gòu)成要件 （具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力） 1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。 2）承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。 3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。 4）承諾必須傳達(dá)給要約人。 七、 合同承諾的法律意義 承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立；要約 7 人與受要約人（即承諾人）之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束；當(dāng)然承諾也可依法撤回。 根據(jù)《中華共和國合同法》規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者承諾通知同時到達(dá)要約人?！? 八 、合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件 ：（缺一不生效） 1）當(dāng)事人的締約能力（具備合法資格）； 2）當(dāng)事人的真實意思表示； 3）合同的內(nèi)容合法； 4）合同的形式合法 《中華人民共和國合同法》明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式（行為合同或事實合同） 九、 合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則 ：（應(yīng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的五項基本原則） 1）主體平等 2）合同自由 3）權(quán)利義務(wù)公平對等 4）誠實信用 5）守法和維護(hù)社會公益 01）合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)對交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求； 02）誠實信用原則是民法、合同法 的最基本原則，體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。 03）守法和維護(hù)社會公益原則，是合同法的最高要求。 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 一、前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。 二、 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（主要條款） ： 1）合同當(dāng)事 2）物業(yè)基本情況 3）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 4）服務(wù)費用 5）物業(yè)經(jīng)營與管理 6）承接查驗和使用維護(hù) 7）專項維修資金 8）違約責(zé)任 9）其他事項 01）物業(yè)