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正文內(nèi)容

物業(yè)管理師實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)資料-展示頁(yè)

2025-05-26 04:40本頁(yè)面
  

【正文】 0 日前確定中標(biāo)人。 (四)在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí),可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 5 家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。 (三)公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于 20 日。 ★ 六、 物業(yè)管理招標(biāo)的程序 : 1)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 2)編制招標(biāo)文件 3)公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 4)發(fā)放招標(biāo)文件 5)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審 6)接受投標(biāo)文件 7)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 8)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) (一)招標(biāo)文件應(yīng)包括的內(nèi)容: 1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介(包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備的情況等) 2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求(包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)等) 3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求(包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等) 4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法 5)招標(biāo)活動(dòng)方案(包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等) 6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明 7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。國(guó)家提倡建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 2)應(yīng)具備的條件:擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理 人員;具有編制招標(biāo)文件的能力;具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。 三、物業(yè)管理招標(biāo)的主體條件 1)招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的,須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),同時(shí)應(yīng)將招投標(biāo)的過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開; 2)招標(biāo)人為建設(shè)單位的,必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件; 3)招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的,招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)的 10 日內(nèi),向所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 。 3)招標(biāo)方應(yīng) 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求 ,選擇物業(yè)服務(wù)公司;投標(biāo)人不僅要依據(jù)項(xiàng)目動(dòng)作和業(yè)主(使用人)的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和動(dòng)作方案,還應(yīng)充分 考慮項(xiàng)目動(dòng)作實(shí)施過(guò)程潛在的風(fēng)險(xiǎn) 。 第二節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)的策劃與實(shí)施 一、 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求 : (合法性、針對(duì)性、適用性、程序性) 1)合法性:根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的 規(guī)定組織物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)。 (一)、 早期介入和前期物業(yè)管理階段的的招標(biāo)內(nèi)容: 1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議; 2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見; 3)對(duì)投標(biāo)物的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)必要監(jiān)督; 4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議; 5)參與物業(yè)的竣工,并提出相應(yīng)整改意見; 6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式,制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃 ; 7)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃,制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案; 8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò),制訂物業(yè)管理方案; 9)辦理移交接管,對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。 ★ 八、 物 業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 早期介入階段主要是指:物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段。 邀請(qǐng)招標(biāo):也稱作有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo),是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè),直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。 公開招標(biāo):是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告,邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。 3 按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分: 全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。 按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分: 整體物 業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)、分階段項(xiàng)目的招標(biāo)。(電梯專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司) 整體項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)主體,必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司;將一個(gè)整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情況,參與的不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè),也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。 四、物業(yè)管理 投標(biāo)主體: 一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、碼頭、學(xué)校、口岸等)其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn),一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作業(yè)招標(biāo)人組織招標(biāo)。 第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式 一、物業(yè)管理招標(biāo)的概念 物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式,即由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有人(以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投,從中選擇最符合條件的競(jìng)投者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交 易行為。 ◇第二章 物業(yè)管理招 標(biāo)投標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,通過(guò)規(guī)范有序的招投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。 9)安全管理部:各項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、 負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等;具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施,并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況;完成安全巡查、完成投訴處理、定期消防安全檢查等工作,協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。 7)經(jīng)營(yíng)管理部:制訂和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo),制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。 5)品質(zhì)管理部:企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù),各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督,客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督,管理評(píng)審,協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系,外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào),內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào),客戶服務(wù)監(jiān)督管理,客戶關(guān)系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評(píng)價(jià)等。 3)行政管理部:編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)則和預(yù)算,建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)等。 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求: 1)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置; 2)統(tǒng)一管理、分層管理(實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合); 3)分工協(xié)作; 4)精干、高效、靈活 四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 (一般分為企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu))(一室九部) 1)總經(jīng)理室:一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及三師,部分企業(yè)還設(shè)總經(jīng)理助理,共同構(gòu)成決策層,對(duì)企業(yè)的重大問題作出決策。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置 2 一、物業(yè)服務(wù)個(gè)業(yè)的組織形式: 直線制、直線職能制(普遍采用)、事業(yè)部制 (大型公司借鑒采用)、矩陣制。多層住宅 200 萬(wàn)㎡,高層住宅 100 萬(wàn)㎡,獨(dú)立式住宅(別墅) 15 萬(wàn)㎡, 辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 50 ㎡ 3)管理兩種類型以上物業(yè),并百分比之和不低于 100%。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5 人 ,工程、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級(jí)以上職稱。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10人,工程、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級(jí)以上職稱。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 20 人,工程、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級(jí)以上職稱。 直轄市人民政府建設(shè)主管理部門負(fù)責(zé)二、三級(jí)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受國(guó)務(wù)完建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 二級(jí)資質(zhì):由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)和管理。)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理企業(yè)登記時(shí)應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明,以及必要的審批文件。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的設(shè)立程序 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)設(shè)立程序分為:工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批。 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類 按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分:全民所有制、集體所有制、民營(yíng)、外資、其他(屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體) 按股東出資形式來(lái)劃分:有限責(zé)任公司、股份有限公司(資產(chǎn)分為等額股份)、股份合作型(訂立合作經(jīng)營(yíng)章程)。第二,屬于服務(wù)性企業(yè)。 1◇第一章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第一節(jié) 概述 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征 :第一,是獨(dú)立的法人。第三,具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。 四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的常見模式: 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門、獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)集團(tuán)公司。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記: 1)企業(yè)名稱的預(yù)先審核; 2)公司地址 3)注冊(cè)資本(有限責(zé)任公司為 10 萬(wàn)元,股份有限公司為 1000 萬(wàn)元), 4)股東人數(shù)和法定代表人 5)公司人員 6)公司章程(總則,經(jīng)營(yíng)范圍,股東的姓名和名稱,股東的權(quán)利和義務(wù),股東的出資方式和資額及股東轉(zhuǎn)讓出資的條件,公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則,公司的法定代表,公司解散事由和清算辦法,職工 錄用方式、待遇、管理方法,企業(yè)的各種規(guī)章制度。 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審批 一級(jí)資質(zhì):由國(guó)務(wù)完建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)和管理。 三級(jí)資質(zhì):由設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 ★ 四、各資質(zhì) 等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件 一 級(jí) 資 質(zhì) 二 級(jí) 資 質(zhì) 三 級(jí) 資 質(zhì) 1)注冊(cè)資本為人民幣 500 萬(wàn)元以上 1)注冊(cè)資本為人民幣 300 萬(wàn)元以上 1)注冊(cè)資本為人民幣 100 萬(wàn)元以上 2)專職管理和技術(shù)人員不少于 30 人。 2)專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人。 2)專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人。 3)管理兩種類型以上物業(yè),并百分比之和不低于 100%。多層住宅 100 萬(wàn)㎡,高層住宅 50 萬(wàn)㎡,獨(dú)立式住宅(別墅) 8 萬(wàn)㎡, 辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 20 ㎡ 3)
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