物注冊物業(yè)管理師復(fù)習(xí)資料經(jīng)營管理整理版-展示頁
2025-05-10 02:25本頁面
【正文】 新分析以費用年值法為主第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)，包括投資回報（報酬）和投資回收（資本的回收）。復(fù)利計息：Fn=P(1+ i ) n。其中前兩個以運行管理為主，后兩個以策略性管理為主。4）居住區(qū)商場5）鄰里服務(wù)性商店6）特色商店別墅：除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性 復(fù)式公寓：一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽 命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基 礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力等進行分類，通常分為甲、乙、丙三級甲級：優(yōu)越、優(yōu)良、超過（重點字）乙級：良好、良好、達(dá)到（重點字）丙級：年限較長、不能滿足（重點字）零售商業(yè)物業(yè)分為6大類1）區(qū)域購物中心：規(guī)模巨大、10㎡以上、商業(yè)服務(wù)半徑200km2) 市級購物中心：3萬㎡以上、服務(wù)人口30萬以上、年營業(yè)額5億以上、由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租性別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑設(shè)施等。物業(yè)經(jīng)營管理第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理的概念物業(yè)經(jīng)營管理：又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶（又稱為租客或承租人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。3）地區(qū)購物商場：1—3萬㎡之間、服務(wù)人口10—30萬、年營業(yè)額1—5億元、中型百貨公司往往是主要租戶。物業(yè)業(yè)主：包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機構(gòu)背后的投資者物業(yè)管理企業(yè)：管理型（處于總包位置）、專業(yè)型、綜合型第二節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，分為：物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作1） 確定戰(zhàn)略2） 確定標(biāo)準(zhǔn)3） 構(gòu)建信息基礎(chǔ)4） 決策分析：投資決策兩個關(guān)鍵因素：預(yù)期收益和風(fēng)險水平5） 進行資產(chǎn)組合：A: 資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險B: 如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的那個方案C: 在任何情況下，都將選擇收益最大，風(fēng)險最小的那個組合D: 不要把雞蛋放在一個籃子里E: 在合適的選擇下，整體風(fēng)險應(yīng)該盡可能低 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)：房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資1） 直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作（包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資）2） 間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資部直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作（包括：房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、投資于房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券） 房地產(chǎn)投資的特性： 7條1） 位置固定性或不可移動性：是房地產(chǎn)最重要的一個特性2） 壽命周期長：自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)（倉儲用房60年，銀行、零售商業(yè)用房50年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓45年，公寓、酒店、劇院40年、鄉(xiāng)村建筑25年）3） 適應(yīng)性（一般較差）4） 各異性5） 政策影響性6） 專業(yè)管理依賴性7） 相互影響性房地產(chǎn)投資之利1）相對較高的收益水平2）能夠得到稅收方面的好處3）易于獲得金融機構(gòu)的支持4）能抵消通貨膨脹的影響5）提高投資者的資信等級房地產(chǎn)投資弊1）流動性差2）投資數(shù)額巨大3）投資回收期較長4）需要專門是知識和經(jīng)驗第二節(jié)：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險房地產(chǎn)投資面臨的系統(tǒng)風(fēng)險：（1）通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險）（2）市場供求風(fēng)險（市場供求關(guān)系變化導(dǎo)致的）（3）周期風(fēng)險（市場周期波動導(dǎo)致的）（4）變現(xiàn)風(fēng)險（商品現(xiàn)金折價資金損失）（5）利率風(fēng)險（6）政策風(fēng)險（7）政治風(fēng)險（8）或然損失風(fēng)險（火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等偶發(fā)自然災(zāi)害） 第三節(jié)：房地產(chǎn)投資的區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資的三要素:區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位影響寫字樓項目區(qū)位選擇的因素 3條1）與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度2）周圍土地利用情況和環(huán)境3）易接近性第三章 房地產(chǎn)投資的技術(shù)分析第一節(jié)：投資分析的基本概念：在房地產(chǎn)投資分析中，某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差=潛在毛租金收入﹣空置和收租損失+其他收入凈運營收益=有效毛收入﹣運營費用凈運營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面第二節(jié)：現(xiàn)值與現(xiàn)值計算資金時間價值的大小，取決于3方面的因素（投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素）單利計息：Fn=P(1+in) 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是單利計息，計息周期為“年” n和i要對應(yīng)，i為月，n即為月；i為年，n即為年。我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款按復(fù)利計息
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