【正文】 風(fēng)險(xiǎn) 6)政策風(fēng)險(xiǎn) 7)政治風(fēng)險(xiǎn) 8)或然損失風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) (投資者控制 ) 1)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 2)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 3)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 4)比較風(fēng)險(xiǎn) (機(jī)會(huì)成本 ) 5)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 6)持有期風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資者的房地產(chǎn)投資決策有哪些影響 ? 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī) 房地產(chǎn)投資中位置的含義是什么 ? 狹義：指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置 廣義：地理位置、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置、在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位置、在未來(lái)城市發(fā)展建設(shè)中的位置 不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)位置都有哪些特殊要求 ? 居住物業(yè) 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度 公共交通便捷程度 環(huán)境因素 居民人口與收入 寫字樓物業(yè) 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度 周圍土地利用情況和環(huán)境 易接近性 零售商業(yè)物業(yè) 很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果， (包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買力分析 ) 工業(yè)物業(yè) 當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄? 交通運(yùn)輸是由足夠方便以有效連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng) 技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性 水電等資源供給的重組程度 控制環(huán)境污染的政策 3何謂現(xiàn)金流量 ? 把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 n) 復(fù)利 Fn=P(1+i)n1 名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系如何 ? 名義利率 (r)是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積 實(shí)際利率 (i)是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率 i = FP = P(1+r/m)mP =(1+r/m)m1 P P 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m=1時(shí)，名義利率 =實(shí)際利率 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m1時(shí)，名義利率 實(shí)際利率 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m→∝時(shí)，名義利率 r與實(shí)際利率 i的關(guān)系為 I =er1 復(fù)利系數(shù)有哪些方面的應(yīng)用 ? 一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) 等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) 等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù) 等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)系數(shù) 等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)系數(shù) 設(shè)備更新的原因有哪些 設(shè)備有形磨損 (第一類運(yùn)行磨損，第二類自然力磨損 ) 設(shè)備無(wú)形磨損 (第一類設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，第二類設(shè)備淘汰 ) 設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式 局部補(bǔ)償 (修理、改造 ) 完全補(bǔ)償 (淘汰、更新 ) 設(shè)備更新的特點(diǎn)是什么 ? 設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命 設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量 只比較設(shè)備的費(fèi)用 設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主 確定設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的方法有哪兩種 ? 經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法 設(shè)備年等額總成本 = 設(shè)備的年等額資產(chǎn)回復(fù)成本 + 設(shè)備的年等額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 在所有的設(shè)備使用期限總，能使設(shè)備年等額總成本最低的那個(gè)使用期限，就是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命 經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果有哪些表現(xiàn)形式 ? 投資回收 (成本回收 ) 投資回報(bào) (利潤(rùn) ) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由哪些具體指標(biāo)構(gòu)成 ? 盈利能力指標(biāo) 1) 投資回報(bào)率 2)現(xiàn)金回報(bào)率 靜態(tài)指標(biāo) 3)靜態(tài)投資回收期 4)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 5)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 6)動(dòng)態(tài)投資回收期 Pb 清償能力指標(biāo) 1)借款償還期 2)償債備付率 3)資產(chǎn)負(fù)債率 盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)都是如何計(jì)算的 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，可以通過(guò)內(nèi)插法求得，經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率，表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率 動(dòng)態(tài)投資回收期，是當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間 動(dòng)態(tài)投資回收期 =(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù) 1)+(上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 ) 當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 基準(zhǔn)回收期，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受 靜態(tài)投資回收期，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間 靜態(tài)投資回收期 =(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù) 1)+(上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 ) 當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金回報(bào)率，是置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 投資回報(bào)率，是置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投資入的權(quán)益資本的比率 投資回報(bào)率 =(稅后現(xiàn)金流量 + 投資者權(quán)益增加值 + 物業(yè)增值收益 )/權(quán)益投資數(shù)額 借款償還期 =借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余期數(shù) 開(kāi)始借款期數(shù) +(上期償還借款額 /當(dāng)期可用于還款的資金額 ) 償債備付率 =可用于還本付息資金 / 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 資產(chǎn)負(fù)債率 =(負(fù)債合計(jì) / 資產(chǎn)合計(jì) ) 100% 利息計(jì)算方法 當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息 =(年初借款本息累計(jì) +本年借款額 /2)貸款 利率 還本付息的方式 一次還本利息照付 等額還本利息照付 等額還本付息 一次性償付 氣球法 房地產(chǎn)投資分析的目的 考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力 考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力 在評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資效益時(shí)，動(dòng)態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)分別有哪些優(yōu)勢(shì) ? 靜態(tài)指標(biāo)不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響，指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用 動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，使用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目 4 什么是收益性物業(yè) ? 收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等 收益性物業(yè)與非收益性物業(yè)如何區(qū)分 ? 看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力 收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于哪些因素 ? 未來(lái)凈收益的大小 獲得凈收益期限的 長(zhǎng)短 獲得凈收益的可靠性 什么是物業(yè)價(jià)格 ?其形成條件有哪些 ? 物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)：貨幣額、商品或其他有價(jià)物 物業(yè)需要具備： 有用性，是指物品能夠滿足人們的某種需要 稀缺性， 有效需求，是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要，不但愿意購(gòu)買而且有能力購(gòu)買 物業(yè)價(jià)格的形成條件 有用性、稀缺性、有效需求 物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同點(diǎn) 都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示 都有波動(dòng)，受供求因素的影響 都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià) 物業(yè)價(jià)格有哪些特征 ? 物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng) 物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響 使用價(jià)值、交換價(jià)值的含義及其之間的關(guān)系是什么 ? 使用價(jià)值是指該種商品能滿足人們某種需要的效用 交換價(jià)值是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例 任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。按交易方式可分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)、協(xié)議成 交價(jià) 市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果 理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格 正常成交價(jià)格與非正常成交價(jià)格如何區(qū)分 ? 正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素的影響。賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的 。市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān)，但通常情況下是無(wú)關(guān)的。反之 ) 什么是物業(yè)狀況 影響修正