【正文】 響 、可以 由投資者控制 的 個 別風(fēng)險 。P27 風(fēng)險與不確定性 ： 標準方差 越 小 ， 風(fēng)險 越 小 ；標準 方差越大 ， 風(fēng)險 就越 大 。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。其 對象 可以是開發(fā)商 新竣工的商品房 ，也可以是 舊有物業(yè) P21 房地產(chǎn) 間接投資 （ 1） 房地產(chǎn) 企業(yè)債券 和 股票投資 ：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益， 成為房地產(chǎn)間接投資者。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 P20 房地產(chǎn)直接投資 （ 1） 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 是指投資者從 購置土地開始 ，通過在土地上 的進一步投資活動 ，即經(jīng)過 規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程 ， 建成 可以 滿足 人們某種 入住 需要的 房地產(chǎn)產(chǎn)品 ，然后將其 推向市場 進行 銷售 ， 轉(zhuǎn)讓 給 新的 投資者 或 使用者 ，并 通過 這個 轉(zhuǎn)讓 過程 收回投資 、 獲取 開發(fā) 利潤 。 直接投資 可分為 開發(fā)投資 和 置業(yè)投資 兩種形式。通過進行 房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上 90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。 P17 2 設(shè)施設(shè)備管理 是一種“ 家務(wù)性 ”活動 ，與使用者或租戶的日?；顒用芮邢嚓P(guān)。對于其他物業(yè)有重要影響的維護費用 問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯（ 3） 設(shè)計 水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本（ 4） 每個建筑都應(yīng)該有自己的維修計劃。業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這 個問題的方式。） （ 1）支出的分配 （ 2）費用和成本（ 3）租金（ 4）服務(wù)費； 支出的分配 、 組織和管理 是物業(yè)管理師工作的一個 重要方面 ，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。 (2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次 性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費納入租約中。 但把所有的成本負擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。 P15 1 現(xiàn)金流和成本管理 ： （當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用。 1 物業(yè)經(jīng)營管理中的 戰(zhàn)略性 工作 （ 1）確定戰(zhàn)略（ 2）確定標準 （ 3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（ 4）構(gòu)建信息基礎(chǔ) （ 5）進行資產(chǎn)組合 P1213 1 資產(chǎn)管理 的 主要內(nèi)容 本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。 （ 4） 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標和風(fēng)險 /回報參數(shù)特征作為基礎(chǔ)，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。 （ 3） 資產(chǎn)管理 一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來，比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)者來促使這三個目標實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。 （ 4） 房地產(chǎn)組合投資管理 ：房地產(chǎn)組合投資管理視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標； 評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃； 以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。除了進行物業(yè)的日常管理還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。 （重要） P9 物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合以策略性管理為主。 鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，從管理的層次上 分為 公司 管理、 現(xiàn)場 管理和 現(xiàn)場作業(yè) 。 （ 2） 專業(yè)型 物業(yè)管理企業(yè)是 具有物業(yè)運行過程 中 某種專業(yè) 管理 能力 的企業(yè)，通常以 專業(yè)分包 的 形式 獲得 維護保養(yǎng) ， 設(shè)立專業(yè) 型物業(yè)管理 企業(yè)提供專業(yè) 管理 服務(wù)提高 物業(yè)管理企業(yè)的勞動 生產(chǎn)率 和 效益 。 1 物業(yè)管理企業(yè)劃分為 管理型 、 專業(yè)型 和 綜合型 （ 1） 管理型 物業(yè)管理企業(yè)是 具有策略性物業(yè) 管理能力的 企業(yè) ，它 受業(yè)主委托 對物業(yè)經(jīng)營管理 績效 承擔(dān)綜合責(zé)任 。 P6 1 物業(yè)經(jīng)營管理 服務(wù)的目標 ： 從 業(yè)主 的 角度 出發(fā)，在 物 業(yè)經(jīng)濟壽命 的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α? 1 酒店和 休閑 娛樂設(shè)施是 為了人們的 商務(wù) 或 公務(wù)旅行 、 會議 、 旅游 、 休閑 、 康體娛樂 活動提供入住空間的建筑，包括酒店 、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。 （ 2） 公寓 是 指 包含有 許多住宅 單元的 建筑物 ，通常 不分 割 產(chǎn)權(quán)出售 ，供 出租 或 短期居住 。 實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。 地區(qū)購物商場： 1 至 3 萬， 30 萬， 5 億。 零售商業(yè)物業(yè) 是 用于零售 商業(yè)經(jīng)營 活動 的 建筑 ，包括從 小型店鋪 到 大型購物中心 的各種 零售商業(yè)空間 。 P2 國外通常將 寫字樓 分為 甲、乙、丙 三個等級。 P1 物業(yè)經(jīng)營管理 強調(diào) 為業(yè)主 提供價值管理服務(wù) ， 滿足 其物業(yè) 投資收益 或 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 及主營業(yè)務(wù)發(fā)展 目標 的 需求 。物業(yè)管理從 傳統(tǒng) 的 物業(yè)運行 管理服務(wù)， 向 策略性的 物業(yè)資產(chǎn)價值管理 方向 拓展 。 P1 物業(yè)管理 又稱 資產(chǎn)管理， 為滿足 業(yè)主 目標 ，綜合 利用物業(yè)管理 、 設(shè)施管理 、 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 、房地產(chǎn) 組合投資管理 的技術(shù)、手段和 模式 ，以 收益性 物業(yè) 為對象 ，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的 綜合性 管理 服務(wù) 。 P1 物業(yè)經(jīng)營管理活動的 管理對象 通常為 收益性物業(yè) ， 主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公 寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等 可 通常 出租 ，可 獲得 經(jīng)常性 租金收益 ，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體（特征）。 P2 寫字樓分類一般要考慮如下 12 個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。 P3 零售商業(yè)物業(yè)的 一 分類依據(jù) ： （ 1） 建筑規(guī) 模 （ 2） 經(jīng)營商品 （ 3） 商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 P3 零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型 1） 區(qū)域 購物中心 2） 市級 購物中心 3） 地區(qū) 購物商場 4） 居住區(qū) 商場 5） 鄰里服務(wù) 性 商店 6）特色 商店 P34 區(qū)域購物中心：面積 10 萬平米以上，有效半徑 200 公里 市級購物中心： 3 萬， 30 萬人， 5 億。 居住區(qū)商場： 3000— 10000， 1— 5 萬， 3000— 10000 萬無 鄰里服務(wù)性商店： 3000 平米以下， 1 萬人以下， 3000 萬元以下 除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從 另一個角度 來 區(qū) 分不管 商場的規(guī)模多大， 零售商業(yè)物業(yè) 基本上有 兩種存在形式 ，（一）是 只經(jīng)營零售 業(yè)的 獨立 的 建筑或建筑群 ，（二）是某 綜合用途 物業(yè) 內(nèi) 的 一部分 P5 出租型別墅或公寓 P5 （ 1） 別墅 是 指 在 風(fēng)景區(qū) 或在 郊外建造 的 供休養(yǎng) 的 住所 。甚至“空中別墅”等概念。而國外的住宅和別墅是分開的。 工業(yè)物業(yè) ：必須 保證能源供應(yīng) 和 內(nèi)部運輸 系統(tǒng)的 通暢 ，還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。傳統(tǒng)上，這類 物業(yè)的經(jīng)營管理 活動 屬 于 酒店管理 行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。 物業(yè)業(yè)主 ，既包括 直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán) 的企業(yè)或 機構(gòu) ， 也包括 這些企業(yè)或機構(gòu)背后的 投資者 。 企業(yè)的工作重點 是在于物業(yè)管理 工作 的 規(guī)劃與計劃 、物業(yè) 市場營銷 與 租賃管理 、 預(yù)算 與 成本管理 、專業(yè)物業(yè)管理 服務(wù)采購 與 分包商 管 理 、 現(xiàn)金流 管理 、 績效 評價 和 客戶關(guān)系 管理等。 （ 3） 綜合型 物業(yè)管理企業(yè)是 同時具備物業(yè)策略 管理和 物業(yè)運行 管理 能力 的企業(yè)。 1 物業(yè)經(jīng)營 管理 的 層次 ：物業(yè)經(jīng)營管理的 內(nèi)容 與物業(yè) 類型 和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，分為 物業(yè)管理 或 設(shè)施管理 、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 和 房地產(chǎn)組合投資管理 三 個層次 。 （ 1） 物業(yè)管理 ：物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護和維修，向入住的客戶和企業(yè)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自 用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。 （ 2） 設(shè)施管理 ：是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù) （ 3） 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 ：從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。 P10 房地產(chǎn) 投資的利潤 是通過 三種 基本 途徑 創(chuàng)造出來的：一是在 極好 的 條件下購買 物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的 現(xiàn)值 最大化 為 目標 來經(jīng)營物業(yè)；三是在 合適 的 時機出售 物業(yè)。 P10 1 物業(yè)經(jīng)營管理 不同層次 之 間 的 關(guān)系 ： （ 1） 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的，在一個 小型 房地產(chǎn)“ 投資組合 ”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。 （ 2） 物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表， “管理”物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并