【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 握計(jì)算方法，注意 p47 的 5 點(diǎn)總結(jié)。 復(fù)利計(jì)算公式 1）一次支付終值系數(shù)： ni)1(? ，現(xiàn)值系數(shù)： ni ??)1( ； 2） 等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)：nn iii )1(1)1( ???—— 未來(lái)定期等額收入折 10 算為現(xiàn)值的轉(zhuǎn)化比率。 3） 等額序列資金回收系數(shù)：1)1()1( ??? nn iii—— 現(xiàn)期支出所獲未來(lái)定期等額收益的轉(zhuǎn)換系數(shù)。 4） 等額序列支付的終值系數(shù)： ii n 1)1( ?? 5） 等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)：1)1( ?? nii 6）等差序列現(xiàn)值系數(shù)： ?????? ??? ??nnninii ii )1()1( 1)1(1 7）等差序列年費(fèi)用系數(shù)： ?????? ??? 1)1(1 nini 8）等比序列現(xiàn)值系數(shù)：???????? ?????? ????nissi 1111 9）等比序列年費(fèi)用系數(shù)： ?????? ?? ???? 1)1( 1)1(1nnissi i **推導(dǎo)及證明見(jiàn)紙質(zhì)筆記 復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用 例題見(jiàn) p5551 三、設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析 磨損及補(bǔ)償 1）有形磨損 第一類有形磨損： 外力 ，實(shí)體磨損、變形或損壞； 第二類有形磨損： 自然力 所致 —— “戶樞不蠹” 。 2）無(wú)形磨損 11 第一類無(wú)形磨損： 工藝改進(jìn)，降低 生產(chǎn)成本； 第二類無(wú)形磨損： 技術(shù)進(jìn)步，新型設(shè)備出現(xiàn)。 3）補(bǔ)償 局部 補(bǔ)償：有形磨損－修理；無(wú)形磨損－現(xiàn)代化改造； 完全補(bǔ)償：更換 新設(shè)備。 設(shè)備更新的特點(diǎn) 1）設(shè)備壽命：自然壽命（取決于有形磨損），技術(shù)壽命（取決于無(wú)形磨損）；經(jīng)濟(jì)壽命（運(yùn)營(yíng)成本最低或凈收益最高的年限） ； 2）沉沒(méi)成本 ； 3）費(fèi)用為主、一般假定收益相同； 4）費(fèi)用年值法為主。 經(jīng)濟(jì)壽命的確定 1）靜態(tài)計(jì)算方法： dnCnddn nLPdCnn LPACnj jnnj jnn?????????? 1111m i n 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 （遞增） 與年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本 （遞減） 之間的消長(zhǎng)關(guān)系。 *p55 圖示有誤。 2）動(dòng)態(tài)計(jì)算方法 1)1( )1()1()1(m i n 1 ?? ???????? ????? ?? nnnj nnjjn i iiiLiCPAC 即：現(xiàn)值乘以等額序列資金回收系數(shù)最小化。 設(shè)備更新對(duì)物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的影響 能否提升物業(yè)運(yùn)行質(zhì)量 12 四、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資回收與回報(bào) 1)1(1)1()1( ?????????? ???? nnn iPiPiiiiPA 上式中 ， Pi 和1)1( ?? niPi分別表示投資人投入資本 P 后所獲得的投資 回報(bào)和 投資回收部分。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) —— 盈利能力 靜態(tài)指標(biāo) —— 時(shí)間價(jià)值 凈現(xiàn)值：未來(lái) 凈 現(xiàn)金流按 基準(zhǔn)收益 率 折為 現(xiàn)值 ； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：將未來(lái)凈現(xiàn)金流 折成零現(xiàn)值 的收益率； 動(dòng)態(tài)回收期：累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的時(shí)期。 *靜態(tài)略 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) —— 清償 能力 1）計(jì)息方法：一次還本利息照付、等額還本利息照付、等額還本付息、一次性償付、氣球法； 2）借款償還期（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售不計(jì)算該指標(biāo)） 3）償債備付率： 可用于還本付息資金 /當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 4）資產(chǎn)負(fù)債率 *實(shí)例見(jiàn) p6373 13 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估 一、收益性物業(yè)、價(jià)格、特征 收益性：直接產(chǎn)生收益（租賃或其他）的物業(yè) —— 依據(jù) 本質(zhì)上 是否能產(chǎn)生收 益，而不是以是否正在產(chǎn)生收益為標(biāo)準(zhǔn)。 *有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)，已出租物業(yè)的價(jià)值評(píng)估 —— 租賃物在租賃起見(jiàn)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力 價(jià)格：有用、稀缺 、有支付能力的需求 —— 空氣、鉆石。 價(jià)格特征： 區(qū)位 影響很大、 權(quán)益 價(jià)格、 租賃 和 交換 價(jià)格（兩者關(guān)系）、個(gè)別因素影響明顯、形成時(shí)間長(zhǎng)。 以下屬于非收益性物業(yè)的有（ ） C 古塔 E 軍隊(duì)辦公樓 二、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格 —— 重要 使用價(jià)值 投資 價(jià)值 1）投資價(jià)值：某個(gè) 特定的 投資者基于 個(gè)人的 需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。 —— 主觀的、受個(gè)人影響的、因人而異的 ！ 2）市場(chǎng)價(jià)值：該物業(yè)對(duì)于一個(gè) 典型的投資者 的價(jià)值 —— 客觀、唯一、非個(gè)人的價(jià)值 。 同一物業(yè)對(duì)于不同投資人來(lái)說(shuō)，其投資價(jià)值不同的區(qū)別來(lái)自投資人自 14 身的區(qū)別，當(dāng)主觀評(píng)定之投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，買(mǎi)進(jìn)，反之反是。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格 和理論價(jià)格 1）成交價(jià)格：買(mǎi)賣雙方一致的價(jià)格 —— 個(gè)別、具體、 市場(chǎng)勢(shì)力 。 土地成交價(jià)按交易方式分為：出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議成交價(jià)。 2） 市場(chǎng)價(jià)格： 一般、 短期、 平均水平 的價(jià)格。 3） 理論價(jià)格：長(zhǎng)期均衡，市場(chǎng)價(jià)格圍繞其波動(dòng)。 總價(jià)格 ：貨幣單位、面積單位 實(shí)際價(jià)格 —— p8182 例題 現(xiàn)房?jī)r(jià)格 —— p83 例題 期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)期凈收益折現(xiàn)－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 起價(jià)（虛）、標(biāo)價(jià)（高）、成交價(jià)（實(shí)）、均價(jià)（ 均 ） 評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià) 傳統(tǒng)式 、公開(kāi) 、最高價(jià) 買(mǎi)賣價(jià)格、 租賃價(jià)格 （） 房租構(gòu)成：地租、折舊、維修、管理、利息、保險(xiǎn)、物業(yè)稅、 租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。 市場(chǎng)、政府指導(dǎo)、政府定價(jià) 原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值 —— 物業(yè)常出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)超原始價(jià)值的情況 *p87 疑有錯(cuò) 1 房地產(chǎn)的總價(jià)格（ ）反映房地產(chǎn)價(jià)格水平。 15 D 一般不能 2 下列說(shuō)法正確的是（ ） A 原始價(jià)值是始終不變的。 。 。 D 帳面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而不斷減少。 3 評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別在于（ ）。 B 假設(shè)前提不同，前者假設(shè)被估對(duì)象在特定投資方式下，而后者則假設(shè)在市場(chǎng)最優(yōu)使用用途下。 C 前者的折現(xiàn)率采用特定投資方式下的平均報(bào)酬率；而后者則采用市場(chǎng)一般投資方式下的平均報(bào)酬率。 D 前者所采用的凈收益一般是扣除所得稅后的稅后凈收益；后者所采用的凈收益通常不扣除所得稅。 三、影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 —— 課堂掌握 各因素影響方向、程度、時(shí)間、方式各不相同 人口（數(shù)量 +、素質(zhì) +、家庭規(guī)模 ）、收入 +、物價(jià) +、利率 、匯率 +、物業(yè)稅收（名義價(jià)格 +，賣方 實(shí)收 ，買(mǎi)方 實(shí)付 +） 、城市規(guī)劃、交通、心理 物業(yè)價(jià)格的影響因素 有很多，下列說(shuō)法正確的是（ ） A 不同因素，引起同一宗物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同。 16 B 同一因素，對(duì)于同一宗物業(yè)價(jià)格的影響，站在不同角度，不同時(shí)點(diǎn)，得出的影響結(jié)論有時(shí)也不同。 C 同一因素，對(duì)于不同類型物業(yè)價(jià)格的影響結(jié)果，有時(shí)完全相反。 ，是可以通過(guò)理論分析，精確推斷的。 四、收益性物業(yè)估價(jià)基本方法 —— 重要 市場(chǎng)法 —— 近期同類物業(yè)的交易情況 1）含義：將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 近期 發(fā)生過(guò)交易的 類似 物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做 適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象 客觀合理 價(jià)格或價(jià)值的方 法。 2）適用對(duì)象：具有 交易性 的物業(yè) （ 不適用于很少發(fā)生交易的物業(yè) ）； 3）步驟： Ⅰ 搜集交易實(shí)例－ 物業(yè)、交易方、價(jià)格、付款方式、交易情況； Ⅱ 選取可比實(shí)例－ 類似、時(shí)間接近、交易類型相符、價(jià)格可修整； Ⅲ 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理－ 統(tǒng)一 付款方式、單價(jià)、貨幣、面積； Ⅳ 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ：交易情況調(diào)整；日期調(diào)整；物業(yè)狀況調(diào)整 。 P9899 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易轉(zhuǎn)換 —— 理解的關(guān)鍵是買(mǎi)賣雙方實(shí)際支出和實(shí)際收到的錢(qián)，其間的差額就是稅費(fèi)。 P100101 樓層價(jià)格調(diào)整 成本法 1）含義：物業(yè)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格－ 折舊 2）使用對(duì)象 ：新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建 17 設(shè)的物業(yè)， 特別適用 于： 既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的 物業(yè)估價(jià)。 3）步驟：搜集資料－測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格－測(cè)算折舊－求取積算價(jià)格。 4） 物業(yè)價(jià)格構(gòu)成：土地取得成本（購(gòu)買(mǎi)、拆遷、征地）、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 5）重置價(jià)格 （復(fù)制） 6）折舊： 不同于會(huì)計(jì)上的折舊，而是指市價(jià)與重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額 。 物質(zhì)折舊 （磨損老化） 、功能折舊 （技術(shù)進(jìn)步） 、經(jīng)濟(jì)折舊 （外在性和市場(chǎng)因素） 。 P109110 例題 建筑物折舊＝建筑 物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值 自然壽命，經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際年齡，有效年齡。 收益法 1）權(quán)益資本化法、還原法：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2）使用范圍：有收益或有潛在收益的物業(yè)， 不適用于：行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè) 。 3）步驟： 搜集相似資料－預(yù)測(cè)收益－求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)－選擇適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。 4）報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠 5）直接資本化法：未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率。 P112113 例題 注意書(shū)本上五角星處 。 18 某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為 3500 元 /平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5％，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7％，則賣方實(shí)際得到的價(jià)格是（ ）元 /平方米。 B 3325 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括多個(gè)方面，下列說(shuō)法正確的是（ ）。 A 統(tǒng)一付款方式 C 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 D 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 E 統(tǒng)一采用單價(jià) 運(yùn)用成本法估價(jià)一般有四個(gè)步驟，包括 ?測(cè)算折舊； ?測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格； ?搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料； ?求取計(jì)算價(jià)格，下列順序正確的是（ ）。 A. ???? B. ???? C ???? D. ???? 在成本估價(jià)法中，造成建筑物折舊的原因包括（ ）。 A 功能折舊 B 物質(zhì)折舊 D 經(jīng)濟(jì)折舊 運(yùn)用累加法求取報(bào)酬率，應(yīng)該 考慮以下（ ABCD ）等因素。 A 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 B 流動(dòng)性缺乏補(bǔ)償 C 管理負(fù)債補(bǔ)償 D 投資帶來(lái)的優(yōu)惠 19 第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 課堂掌握 從事房地產(chǎn)交易（買(mǎi)賣、租賃、抵押、典當(dāng)）的場(chǎng)所、途徑和形式（有形或無(wú)形）。 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境：社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、金融、法制、技術(shù)、資源、國(guó)際。 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素： 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 需求 —— 其他條件不變時(shí)，與價(jià)格成反比 影響因素： 收入水平 +，其 他商品價(jià)格變動(dòng)（替代品 +，互補(bǔ)品－），預(yù)期 、 政府政策 。 供給 —— 其他條件不變時(shí)，與價(jià)格成正比 影響因素：開(kāi)發(fā)成本 +、政策變化、預(yù)期。 市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 —— 供求平衡 供過(guò)于求 價(jià)格和交易量趨于均衡 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo) —— 重要 市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 1）總量結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)總供求狀況； 2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：不同城市、不同區(qū)域間房地產(chǎn)規(guī)模、類型與價(jià)格； 20 3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：不同類型的物業(yè)之間的投資比例； 4）供求結(jié)構(gòu)：某一物業(yè)類型內(nèi)部，不同檔次物業(yè)供求的關(guān)系； 5）投資結(jié)構(gòu)：投資目的 與投資方式。 市場(chǎng)細(xì)分 1）按地域分： 地區(qū)、城市、城市內(nèi)不同區(qū)域； 2）按用途分：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)和土地市場(chǎng)； 3）按存量增量分：一（土地使用權(quán)出讓）二（土地轉(zhuǎn)讓，新建商品房租售）三（存量房地產(chǎn)交易）級(jí)；土地一二級(jí)、房屋一二級(jí)市場(chǎng)； 4）交易形式：買(mǎi)賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)； 5）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分：從營(yíng)銷角度設(shè)定營(yíng)銷層次。 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 1）供給指標(biāo)：存量、新竣工量、滅失量、 空置量、空置率 、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積、 平均建設(shè)周期 、 竣工房屋價(jià)值 ； 2）需求指標(biāo)： GDP、人口、 家庭規(guī)模、就業(yè)水平、可支配收入、消費(fèi)傾向、物價(jià)水平。 3）市場(chǎng)交易量指標(biāo)：銷售量、出租量、吸納量、 吸納率 、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格、租金。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 1）供給特征：缺乏彈性、不完全競(jìng)爭(zhēng)； 21 2）需求特征：廣泛、多樣、金融支持至關(guān)重要； 3）交易特征：權(quán)利的交易；程序復(fù)雜，時(shí)間久，費(fèi)用高；需專業(yè)人員提供服務(wù)。 4）價(jià)格特征： 區(qū)位影響大；長(zhǎng)期波動(dòng)向上；個(gè)別因素影響明顯。