【文章內(nèi)容簡介】 握計算方法，注意 p47 的 5 點總結(jié)。 復(fù)利計算公式 1）一次支付終值系數(shù)： ni)1(? ，現(xiàn)值系數(shù)： ni ??)1( ； 2） 等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)：nn iii )1(1)1( ???—— 未來定期等額收入折 10 算為現(xiàn)值的轉(zhuǎn)化比率。 3） 等額序列資金回收系數(shù)：1)1()1( ??? nn iii—— 現(xiàn)期支出所獲未來定期等額收益的轉(zhuǎn)換系數(shù)。 4） 等額序列支付的終值系數(shù)： ii n 1)1( ?? 5） 等額序列支付儲存基金系數(shù)：1)1( ?? nii 6）等差序列現(xiàn)值系數(shù)： ?????? ??? ??nnninii ii )1()1( 1)1(1 7）等差序列年費用系數(shù)： ?????? ??? 1)1(1 nini 8）等比序列現(xiàn)值系數(shù)：???????? ?????? ????nissi 1111 9）等比序列年費用系數(shù)： ?????? ?? ???? 1)1( 1)1(1nnissi i **推導(dǎo)及證明見紙質(zhì)筆記 復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用 例題見 p5551 三、設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析 磨損及補償 1）有形磨損 第一類有形磨損： 外力 ，實體磨損、變形或損壞； 第二類有形磨損： 自然力 所致 —— “戶樞不蠹” 。 2）無形磨損 11 第一類無形磨損： 工藝改進，降低 生產(chǎn)成本； 第二類無形磨損： 技術(shù)進步，新型設(shè)備出現(xiàn)。 3）補償 局部 補償：有形磨損－修理；無形磨損－現(xiàn)代化改造； 完全補償：更換 新設(shè)備。 設(shè)備更新的特點 1）設(shè)備壽命：自然壽命（取決于有形磨損），技術(shù)壽命（取決于無形磨損）；經(jīng)濟壽命（運營成本最低或凈收益最高的年限） ； 2）沉沒成本 ； 3）費用為主、一般假定收益相同； 4）費用年值法為主。 經(jīng)濟壽命的確定 1）靜態(tài)計算方法： dnCnddn nLPdCnn LPACnj jnnj jnn?????????? 1111m i n 運營費用 （遞增） 與年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本 （遞減） 之間的消長關(guān)系。 *p55 圖示有誤。 2）動態(tài)計算方法 1)1( )1()1()1(m i n 1 ?? ???????? ????? ?? nnnj nnjjn i iiiLiCPAC 即：現(xiàn)值乘以等額序列資金回收系數(shù)最小化。 設(shè)備更新對物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的影響 能否提升物業(yè)運行質(zhì)量 12 四、房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標 投資回收與回報 1)1(1)1()1( ?????????? ???? nnn iPiPiiiiPA 上式中 ， Pi 和1)1( ?? niPi分別表示投資人投入資本 P 后所獲得的投資 回報和 投資回收部分。 財務(wù)評價指標 —— 盈利能力 靜態(tài)指標 —— 時間價值 凈現(xiàn)值：未來 凈 現(xiàn)金流按 基準收益 率 折為 現(xiàn)值 ； 財務(wù)內(nèi)部收益率：將未來凈現(xiàn)金流 折成零現(xiàn)值 的收益率； 動態(tài)回收期：累計凈現(xiàn)值等于零的時期。 *靜態(tài)略 財務(wù)評價指標 —— 清償 能力 1）計息方法：一次還本利息照付、等額還本利息照付、等額還本付息、一次性償付、氣球法； 2）借款償還期（房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售不計算該指標） 3）償債備付率： 可用于還本付息資金 /當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 4）資產(chǎn)負債率 *實例見 p6373 13 第四章 收益性物業(yè)價值評估 一、收益性物業(yè)、價格、特征 收益性：直接產(chǎn)生收益（租賃或其他）的物業(yè) —— 依據(jù) 本質(zhì)上 是否能產(chǎn)生收 益，而不是以是否正在產(chǎn)生收益為標準。 *有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)，已出租物業(yè)的價值評估 —— 租賃物在租賃起見發(fā)生所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力 價格：有用、稀缺 、有支付能力的需求 —— 空氣、鉆石。 價格特征： 區(qū)位 影響很大、 權(quán)益 價格、 租賃 和 交換 價格（兩者關(guān)系）、個別因素影響明顯、形成時間長。 以下屬于非收益性物業(yè)的有（ ） C 古塔 E 軍隊辦公樓 二、收益性物業(yè)價值和價格 —— 重要 使用價值 投資 價值 1）投資價值：某個 特定的 投資者基于 個人的 需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。 —— 主觀的、受個人影響的、因人而異的 ！ 2）市場價值：該物業(yè)對于一個 典型的投資者 的價值 —— 客觀、唯一、非個人的價值 。 同一物業(yè)對于不同投資人來說，其投資價值不同的區(qū)別來自投資人自 14 身的區(qū)別，當(dāng)主觀評定之投資價值大于市場價格時，買進，反之反是。 成交價格、市場價格 和理論價格 1）成交價格：買賣雙方一致的價格 —— 個別、具體、 市場勢力 。 土地成交價按交易方式分為：出讓、招標、拍賣、掛牌、協(xié)議成交價。 2） 市場價格： 一般、 短期、 平均水平 的價格。 3） 理論價格：長期均衡，市場價格圍繞其波動。 總價格 ：貨幣單位、面積單位 實際價格 —— p8182 例題 現(xiàn)房價格 —— p83 例題 期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)期凈收益折現(xiàn)－風(fēng)險補償 起價（虛）、標價（高）、成交價（實）、均價（ 均 ） 評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價、成交價 傳統(tǒng)式 、公開 、最高價 買賣價格、 租賃價格 （） 房租構(gòu)成：地租、折舊、維修、管理、利息、保險、物業(yè)稅、 租賃費用、租賃稅費、利潤。 市場、政府指導(dǎo)、政府定價 原始價值、帳面價值、市場價值 —— 物業(yè)常出現(xiàn)市場價值遠超原始價值的情況 *p87 疑有錯 1 房地產(chǎn)的總價格（ ）反映房地產(chǎn)價格水平。 15 D 一般不能 2 下列說法正確的是（ ） A 原始價值是始終不變的。 。 。 D 帳面價值隨著時間的流逝而不斷減少。 3 評估投資價值與評估市場價值的區(qū)別在于（ ）。 B 假設(shè)前提不同，前者假設(shè)被估對象在特定投資方式下，而后者則假設(shè)在市場最優(yōu)使用用途下。 C 前者的折現(xiàn)率采用特定投資方式下的平均報酬率；而后者則采用市場一般投資方式下的平均報酬率。 D 前者所采用的凈收益一般是扣除所得稅后的稅后凈收益；后者所采用的凈收益通常不扣除所得稅。 三、影響收益性物業(yè)價格的因素 —— 課堂掌握 各因素影響方向、程度、時間、方式各不相同 人口（數(shù)量 +、素質(zhì) +、家庭規(guī)模 ）、收入 +、物價 +、利率 、匯率 +、物業(yè)稅收（名義價格 +，賣方 實收 ，買方 實付 +） 、城市規(guī)劃、交通、心理 物業(yè)價格的影響因素 有很多，下列說法正確的是（ ） A 不同因素，引起同一宗物業(yè)價格變動的方向不盡相同。 16 B 同一因素，對于同一宗物業(yè)價格的影響，站在不同角度，不同時點，得出的影響結(jié)論有時也不同。 C 同一因素，對于不同類型物業(yè)價格的影響結(jié)果，有時完全相反。 ，是可以通過理論分析，精確推斷的。 四、收益性物業(yè)估價基本方法 —— 重要 市場法 —— 近期同類物業(yè)的交易情況 1）含義：將估價對象與估價時點的 近期 發(fā)生過交易的 類似 物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做 適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象 客觀合理 價格或價值的方 法。 2）適用對象：具有 交易性 的物業(yè) （ 不適用于很少發(fā)生交易的物業(yè) ）； 3）步驟： Ⅰ 搜集交易實例－ 物業(yè)、交易方、價格、付款方式、交易情況； Ⅱ 選取可比實例－ 類似、時間接近、交易類型相符、價格可修整； Ⅲ 對可比實例成交價格進行處理－ 統(tǒng)一 付款方式、單價、貨幣、面積； Ⅳ 求取比準價格 ：交易情況調(diào)整；日期調(diào)整；物業(yè)狀況調(diào)整 。 P9899 交易稅費非正常負擔(dān)的交易轉(zhuǎn)換 —— 理解的關(guān)鍵是買賣雙方實際支出和實際收到的錢，其間的差額就是稅費。 P100101 樓層價格調(diào)整 成本法 1）含義：物業(yè)價格＝重新購建價格－ 折舊 2）使用對象 ：新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計劃開發(fā)建 17 設(shè)的物業(yè)， 特別適用 于： 既無收益又很少發(fā)生交易的 物業(yè)估價。 3）步驟：搜集資料－測算重新購建價格－測算折舊－求取積算價格。 4） 物業(yè)價格構(gòu)成：土地取得成本（購買、拆遷、征地）、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤。 5）重置價格 （復(fù)制） 6）折舊： 不同于會計上的折舊，而是指市價與重新購建價格之間的差額 。 物質(zhì)折舊 （磨損老化） 、功能折舊 （技術(shù)進步） 、經(jīng)濟折舊 （外在性和市場因素） 。 P109110 例題 建筑物折舊＝建筑 物重新購建價格－建筑物市場價值 自然壽命，經(jīng)濟壽命，實際年齡，有效年齡。 收益法 1）權(quán)益資本化法、還原法：是預(yù)測估價對象的未來收益，然后用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 2）使用范圍：有收益或有潛在收益的物業(yè)， 不適用于：行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè) 。 3）步驟： 搜集相似資料－預(yù)測收益－求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)－選擇適宜的收益法公式計算出收益價格。 4）報酬率＝無風(fēng)險報酬率 +投資風(fēng)險補償 +管理負擔(dān)補償 +缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠 5）直接資本化法：未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率。 P112113 例題 注意書本上五角星處 。 18 某宗物業(yè)的正常成交價格為 3500 元 /平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 5％，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 7％，則賣方實際得到的價格是（ ）元 /平方米。 B 3325 建立價格可比基礎(chǔ)包括多個方面，下列說法正確的是（ ）。 A 統(tǒng)一付款方式 C 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 D 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 E 統(tǒng)一采用單價 運用成本法估價一般有四個步驟，包括 ?測算折舊； ?測算重新購建價格； ?搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料； ?求取計算價格，下列順序正確的是（ ）。 A. ???? B. ???? C ???? D. ???? 在成本估價法中，造成建筑物折舊的原因包括（ ）。 A 功能折舊 B 物質(zhì)折舊 D 經(jīng)濟折舊 運用累加法求取報酬率，應(yīng)該 考慮以下（ ABCD ）等因素。 A 投資風(fēng)險補償 B 流動性缺乏補償 C 管理負債補償 D 投資帶來的優(yōu)惠 19 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 一、房地產(chǎn)市場 —— 課堂掌握 從事房地產(chǎn)交易（買賣、租賃、抵押、典當(dāng)）的場所、途徑和形式（有形或無形）。 房地產(chǎn)市場運行環(huán)境：社會、政治、經(jīng)濟、金融、法制、技術(shù)、資源、國際。 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素： 社會、經(jīng)濟、政策。 二、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 需求 —— 其他條件不變時，與價格成反比 影響因素： 收入水平 +，其 他商品價格變動（替代品 +，互補品－），預(yù)期 、 政府政策 。 供給 —— 其他條件不變時，與價格成正比 影響因素：開發(fā)成本 +、政策變化、預(yù)期。 市場運行機制 —— 供求平衡 供過于求 價格和交易量趨于均衡 三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標 —— 重要 市場結(jié)構(gòu) 1）總量結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)總供求狀況； 2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：不同城市、不同區(qū)域間房地產(chǎn)規(guī)模、類型與價格； 20 3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：不同類型的物業(yè)之間的投資比例； 4）供求結(jié)構(gòu)：某一物業(yè)類型內(nèi)部，不同檔次物業(yè)供求的關(guān)系； 5）投資結(jié)構(gòu)：投資目的 與投資方式。 市場細分 1）按地域分： 地區(qū)、城市、城市內(nèi)不同區(qū)域； 2）按用途分：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)和土地市場； 3）按存量增量分：一（土地使用權(quán)出讓）二（土地轉(zhuǎn)讓，新建商品房租售）三（存量房地產(chǎn)交易）級；土地一二級、房屋一二級市場； 4）交易形式：買賣、租賃、抵押、保險； 5）按目標市場細分：從營銷角度設(shè)定營銷層次。 房地產(chǎn)市場指標 1）供給指標：存量、新竣工量、滅失量、 空置量、空置率 、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、 平均建設(shè)周期 、 竣工房屋價值 ； 2）需求指標： GDP、人口、 家庭規(guī)模、就業(yè)水平、可支配收入、消費傾向、物價水平。 3）市場交易量指標：銷售量、出租量、吸納量、 吸納率 、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)價格、租金。 四、房地產(chǎn)市場的特性與功能 房地產(chǎn)市場的特性 1）供給特征：缺乏彈性、不完全競爭； 21 2）需求特征：廣泛、多樣、金融支持至關(guān)重要； 3）交易特征：權(quán)利的交易；程序復(fù)雜，時間久，費用高；需專業(yè)人員提供服務(wù)。 4）價格特征： 區(qū)位影響大；長期波動向上；個別因素影響明顯。