【文章內(nèi)容簡介】 消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定，每季度進行 1次自動和手動操作試驗，每半年進行 1次全面檢查。 水泵房應(yīng)每周打掃 1次衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗 1次。 綜合治安管理 安全防范管理方案 1）、大樓范圍內(nèi)發(fā)生刑事案件時 （ 1）要迅速向公安機關(guān)和有關(guān)部門報案。 （ 2）注意和保護現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員入內(nèi)，以免破壞遺留痕跡和物證。 （ 3）抓緊時間向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解情況并認真記錄。 （ 4）向到達現(xiàn)場的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況， 協(xié)助破案。 2）、遇有犯罪分子偷盜或搶劫時 （ 1）保安人員在遇到（或接到）盜竊、搶劫的情況時，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜設(shè)法制服罪犯，同時立即通過通訊設(shè)備呼叫主管領(lǐng)導(dǎo)及同班人員救援。接到通知后各保安迅速趕赴現(xiàn)場并同時封鎖各個出入口，視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報并報 “ 110” 。 （ 2）若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上，則須看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、使用的交通工具及特征，并及時報告管理處，重大案件立即撥打 “ 110” 電話報警。 （ 3）有案件的現(xiàn)場要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自破壞和移動現(xiàn)場的任何東西，并保留到公安人員現(xiàn)場勘察完畢。 （ 4）如有業(yè)主或現(xiàn)場人員受傷。要設(shè)法盡快送醫(yī)院搶救并報告公安機關(guān)。 （ 5）保安領(lǐng)班做好現(xiàn)場記錄。并寫書面報告交上級主管部門。 3）、遇有人員斗毆時 （ 1）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有人爭吵、斗毆的現(xiàn)象時要及時制止。 （ 2）制止原則為：勸阻雙方住手、住口；盡量將一方勸離現(xiàn)場，同時向主管領(lǐng)導(dǎo)和同班求援；先將持有器械一方制止住；如有傷員先將傷員送醫(yī)院治療。 4）、遇有不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人處置辦法 對不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定者，要立即規(guī)勸，對不聽勸阻者，查清身份來 歷，發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，以理服人，對蠻橫無理者或故意擾亂者，視情況報告公 安機關(guān)依法處理。 5）、 常見易發(fā)情況及處理措施 停電 （ 1）如遇突然停電，水電工應(yīng)立即檢查所有配有電源的消防、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)，確保后備電源能正常操作。 （ 2）如是整個商務(wù)中心停電，應(yīng)迅速通知有關(guān)電力部門立即檢查配電間設(shè)備，并立即組織搶修，并向大樓業(yè)主說明停電原因，如遇大樓外突然停電，應(yīng)立即向供電部門了解情況，問清來電時間，及時向業(yè)主正確解釋停電原因，來電時間。 （ 3）如是單個樓層停電，水電工應(yīng)迅速檢查該樓層的配電箱，如是線路故障應(yīng)迅速組織搶修。 停電或電梯發(fā)生故障、電梯廂關(guān)人處置方法 （ 1）遇停電或電梯發(fā) 生故障、電梯廂關(guān)人應(yīng)首先通知電梯維修人員。 （ 2）將電梯機房總電源切斷。 （ 3）電梯維修工用專用鑰匙小心開啟廳門，通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，身體各部分不可探出轎廂，以免發(fā)生危險，同時查看轎廂地臺與樓面高低相關(guān)情況，在確保安全的情況下可放行乘客。 遇在水管、下水管道爆裂、堵塞處置辦法 （ 1）遇水管爆裂，水電工應(yīng)先關(guān)上分支總閥門，然后迅速接好臨時水管，確保行政中心不受影響，組織有關(guān)人員進行搶修，如不能放臨時水管的，在用水低峰時組織搶修。 （ 2）下水管道堵塞，查清原因，屬室內(nèi)的要跟樓下人員聯(lián)系，樓底層的要探查暗溝和 陰井，做好疏通工作。 臺風(fēng) （ 1）接到當(dāng)?shù)貧庀蟛块T預(yù)報后，管理處負責(zé)向商務(wù)大樓發(fā)出通知，提醒商務(wù)大樓人員做好防臺風(fēng)的措施落實工作。 （ 2）對所有商務(wù)大樓內(nèi)的設(shè)施，可能受臺風(fēng)影響移動的物品，花草樹木，工作人員視實際情況加以固定或撤離。 （ 3）保安工作當(dāng)中要加強樓宇巡查，視當(dāng)時情況組織協(xié)調(diào)業(yè)主離開危險地帶，避免發(fā)生混亂和災(zāi)害性的事故。 突發(fā)事件緊急預(yù)案 元茂大廈 給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案 查找原因 恢復(fù)正常用水 修復(fù) 起用消防備用水 [立即搶修處理 ] [立即處理故障泵 ] [要求自來水 公司 2天內(nèi)恢復(fù) ] [恢復(fù)正常供水 ] [試泵、備用 ] 填寫事故原因及改進措施 地下車庫及地面車輛管理方案 地下車庫管理方案 未經(jīng)同意車輛不得進入本地下車庫停泊。 大樓業(yè)主車輛進入本地下車庫停泊，須辦理停車泊位手續(xù)，按規(guī)定到管理處辦理磁卡，車輛進出須讀卡，并服從車場管理人員調(diào)度。 在管理人員允許的情況下，臨時車輛進入本地下車庫停泊，須 按規(guī)定讀卡交費，并服從車場管理人員調(diào)度。 車況不良或車輛漏油不得進入車場。 不得攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入車場。 車輛進入后，按車場的指引箭頭、提示語或管理人員指揮行駛，不得逆行，退速 5公里 /小時，限高根據(jù)地下車庫情況制定。 不得在地下車庫內(nèi)加油、修車、洗車。 愛護地下車庫設(shè)施設(shè)備，不得亂丟垃圾雜物等；若損壞車場設(shè)施設(shè)備，須照價賠償。 車輛須泊入指定車位，不得跨車位停泊。 駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關(guān)好，不得在車內(nèi)存放貴重物品；若車況有問題，須在車輛檢查登記表上簽名認可。 不得在地下車庫內(nèi)長時間 停留或在車內(nèi)睡覺。 車輛不得堵塞地下車庫行車道，否則管理公司將采取強制措施疏通車道，一切后果由該車駕駛員負責(zé)。 13）、駕駛員遺失電腦磁卡，須出示本人身份證、駕駛執(zhí)照和行駛證登記后方可離場。臨時停放車輛電腦磁卡失效或丟失，按入口管理處人員登記的入場時間計算停車費。 綠化管理方案 綠化養(yǎng)護管理 綠化具有美化生活、修身養(yǎng)性、保護環(huán)境、營造良好購物環(huán)境等作用。在有限的空間內(nèi)讓業(yè)主感受到綠意盎然是綠化管理追求的目標(biāo)。我們將定期對綠化進行養(yǎng)護： ※ 施肥。根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求，追施化學(xué)肥料， 并保證無異味散發(fā)。 ※ 換盆。根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套 缸，在力所能及的范圍內(nèi)執(zhí)行。 ※ 澆水。根據(jù)植物的特點，每日或隔日澆水。水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時干、時濕。 ※ 采集陽光。根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長情況習(xí)性，經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽處。 通過管理使綠化達到如下標(biāo)準(zhǔn)： ※ 植物盆內(nèi)無煙蒂、雜物、葉面、枝干；無濃厚浮灰，保持葉色翠綠。 ※ 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。 ※ 盆缸清擦干凈、無污、無漬。 ※ 植物修剪整齊，無高低不平現(xiàn)象 。 ※ 枝葉修剪齊整，無雜亂現(xiàn)象。 ※ 植物干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。 ※ 各類植物無病蟲害。清潔管理服務(wù) 環(huán)境衛(wèi)生管理 保持一個清潔優(yōu)美的環(huán)境有利于樹立【元茂大廈】的外部形象，同時優(yōu)美的環(huán)境也會使工作經(jīng)商在于其中的人員有一個舒暢的心情，因而清潔工作應(yīng)當(dāng)被作為【元茂大廈】物業(yè)管理工作中的主要內(nèi)容之一。 清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ?? 清潔服 ?? 務(wù)制度健全， ?? 有嚴(yán)格操作規(guī)程和標(biāo) ?? 準(zhǔn)； ?? 清潔設(shè)備 ?? 設(shè)施合理、完備， ?垃圾日產(chǎn)日清； ?? 建筑內(nèi)場樓梯、走道， ?? 外場道路、綠地、景觀、停車場等處 無垃圾、無積水積塵； ?? 各類標(biāo) ?? 牌、金屬欄桿、把手、玻璃門窗、垃圾筒（箱）、停車場設(shè)備 ?設(shè)施定期清潔保養(yǎng)， ?? 保證完好和可用； ?? 大樓雨污水井道、化糞池定期疏通、清理， ?? 保證暢通； ?? 大樓內(nèi)無蚊蠅鼠害。 每月進行一次滅蟲消殺工作。其他月份具體參照各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求進行消殺。 清潔 消消 殺殺 區(qū)區(qū) 域域 ?? 各樓宇的梯口、梯間及樓宇周圍； 公廁、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱等室外公共區(qū)域。 檔案管理方案： 1）、制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲 存設(shè)施及場所，加強檔案資料的 收集、分類和歸檔管理。 2）、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn) 檔案資料儲存方式的多元化。 3）、建立辦公自動化系統(tǒng)，業(yè)主、物業(yè)公司、物業(yè)管理處、開發(fā)商、政府主管部門通過局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。 第三部分 管理機構(gòu)、規(guī)章制度及人員配備 元茂大廈物業(yè)管理處管理機構(gòu)圖 管理處主任 保安部 管理部 綠化保潔部 工程維修部 保 安 控 制 中 心 接待 財務(wù) 綠 化 清 潔 高配值班 維 修 元茂大廈物業(yè)管理人員配置 序 號 部 門 崗位名稱 人員編制（人） 1 管理 處 辦公室 主任 1 客勤服務(wù) 3 2 保安部 主管 1 領(lǐng)班 3 消控保安員 4 保安員 15 3 綠化保潔部 主管 1 PA清潔 2 保潔工 7 4 工程維修部 主管 1 高配 2 日常維修技工 4 合計 44 元茂大廈物業(yè)管理 規(guī)章制度 1）） 、 元元 茂茂 大大 廈廈 業(yè)業(yè) 主主 公公 眾眾 制制 度度 元元 茂茂 大大 廈廈 業(yè)主公約 元元 茂茂 大大 廈廈 入住指南 元元 茂茂 大大 廈廈 精神文明建設(shè)公約 元元 茂茂 大大 廈廈 房屋使用及維護管理制度 元元 茂茂 大大 廈廈 裝修管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 治安管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 業(yè)主（住戶）機動車車管理制度 元元 茂茂 大大 廈廈 摩托車、自行車管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 衛(wèi)生保潔管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 用水、用電管理制度 元元 茂茂 大大 廈廈 有線電視管線使用管理 元元 茂茂 大大 廈廈 商鋪管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 出租房管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 《消防安全責(zé)任書》 元元 茂茂 大大 廈廈 廣告、招牌、宣傳品管理規(guī)定 2）） 、 元元 茂茂 大大 廈廈 內(nèi)內(nèi) 部部 運運 作作 制制 度度 元元 茂茂 大大 廈廈 管理處接待來訪投訴定期回訪 制度 元元 茂茂 大大 廈廈 管理處維修和回訪制度 元元 茂茂 大大 廈廈 突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 火災(zāi)、火警事故處理規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 綠化管理制度 元元 茂茂 大大 廈廈 有線電視、安監(jiān)系統(tǒng)管理工作規(guī)程 元茂大廈檔案管理制度 3）） 、 元元 茂茂 大大 廈廈 管管 理理 規(guī)規(guī) 章章 制制 度度 、 各各 部部 門門 職職 責(zé)責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 管理處經(jīng)理職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 客戶服務(wù)部主管職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 保潔部主管職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 保潔員崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 綠化養(yǎng)護員職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 保安部主管崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 保安員崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 工程部職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 工程部主管崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 弱電維修值日崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 維修電工崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 工程部員工進入客戶屋內(nèi)維修須知 元元 茂茂 大大 廈廈 高配值班崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 電梯維修值班崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 出納兼收費管理崗位職責(zé) 元元 茂茂 大大 廈廈 管理員崗位職責(zé) 4）、元茂大廈管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 質(zhì)量目標(biāo)管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 職務(wù)說明書 元元 茂茂 大大 廈廈 管理評審管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 培訓(xùn)管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 信息設(shè)施管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 工作環(huán)境管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 質(zhì)量策劃管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 合同評審管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 供方評定管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 物品采購管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 保安服務(wù)過程管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 環(huán)境服務(wù)過程管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 客戶服務(wù)過程管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 突發(fā)事件處理管理規(guī)定（保安服務(wù)） 元元 茂茂 大大 廈廈 突發(fā)事件處理管理規(guī)定（維修服務(wù)） 元元 茂茂 大大 廈廈 標(biāo)識管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈