【正文】 同生長(zhǎng)發(fā)育時(shí)期的特殊要求，追施化學(xué)肥料， 并保證無(wú)異味散發(fā)。在有限的空間內(nèi)讓業(yè)主感受到綠意盎然是綠化管理追求的目標(biāo)。臨時(shí)停放車輛電腦磁卡失效或丟失，按入口管理處人員登記的入場(chǎng)時(shí)間計(jì)算停車費(fèi)。 車輛不得堵塞地下車庫(kù)行車道，否則管理公司將采取強(qiáng)制措施疏通車道，一切后果由該車駕駛員負(fù)責(zé)。 駕駛員離開(kāi)前須檢查車門、車窗是否關(guān)好，不得在車內(nèi)存放貴重物品；若車況有問(wèn)題，須在車輛檢查登記表上簽名認(rèn)可。 愛(ài)護(hù)地下車庫(kù)設(shè)施設(shè)備，不得亂丟垃圾雜物等；若損壞車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備，須照價(jià)賠償。 車輛進(jìn)入后，按車場(chǎng)的指引箭頭、提示語(yǔ)或管理人員指揮行駛，不得逆行，退速 5公里 /小時(shí)，限高根據(jù)地下車庫(kù)情況制定。 車況不良或車輛漏油不得進(jìn)入車場(chǎng)。 大樓業(yè)主車輛進(jìn)入本地下車庫(kù)停泊，須辦理停車泊位手續(xù)，按規(guī)定到管理處辦理磁卡，車輛進(jìn)出須讀卡，并服從車場(chǎng)管理人員調(diào)度。 （ 3）保安工作當(dāng)中要加強(qiáng)樓宇巡查，視當(dāng)時(shí)情況組織協(xié)調(diào)業(yè)主離開(kāi)危險(xiǎn)地帶，避免發(fā)生混亂和災(zāi)害性的事故。 臺(tái)風(fēng) （ 1）接到當(dāng)?shù)貧庀蟛块T預(yù)報(bào)后，管理處負(fù)責(zé)向商務(wù)大樓發(fā)出通知，提醒商務(wù)大樓人員做好防臺(tái)風(fēng)的措施落實(shí)工作。 遇在水管、下水管道爆裂、堵塞處置辦法 （ 1）遇水管爆裂，水電工應(yīng)先關(guān)上分支總閥門，然后迅速接好臨時(shí)水管，確保行政中心不受影響，組織有關(guān)人員進(jìn)行搶修，如不能放臨時(shí)水管的，在用水低峰時(shí)組織搶修。 （ 2）將電梯機(jī)房總電源切斷。 （ 3）如是單個(gè)樓層停電，水電工應(yīng)迅速檢查該樓層的配電箱，如是線路故障應(yīng)迅速組織搶修。 5）、 常見(jiàn)易發(fā)情況及處理措施 停電 （ 1）如遇突然停電，水電工應(yīng)立即檢查所有配有電源的消防、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)，確保后備電源能正常操作。 （ 2）制止原則為：勸阻雙方住手、住口；盡量將一方勸離現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)和同班求援；先將持有器械一方制止??；如有傷員先將傷員送醫(yī)院治療。并寫書面報(bào)告交上級(jí)主管部門。要設(shè)法盡快送醫(yī)院搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。 （ 3）有案件的現(xiàn)場(chǎng)要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自破壞和移動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的任何東西，并保留到公安人員現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢。接到通知后各保安迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)并同時(shí)封鎖各個(gè)出入口，視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并報(bào) “ 110” 。 （ 4）向到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的公安人員認(rèn)真匯報(bào)案件發(fā)生情況， 協(xié)助破案。 （ 2）注意和保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，以免破壞遺留痕跡和物證。 水泵房應(yīng)每周打掃 1次衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗 1次。主接觸點(diǎn)應(yīng)定期檢查清洗。 生活水泵、消防水泵、恒壓水泵水泵、噴淋水泵、污水泵等在下沉情況下，選擇開(kāi) 關(guān)位置為自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志等均應(yīng)簡(jiǎn)單明確。 水水 泵泵 房房 管管 理理 ：： 水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電專業(yè)人員負(fù)責(zé)定期檢查，保養(yǎng)，維修清潔，并認(rèn)真作好記錄，不能解決問(wèn)題的要書面上報(bào)主管部門。 保持水箱和水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。 采用節(jié)水型水箱閥門等。 供供 水水 系系 統(tǒng)統(tǒng) 管管 理理 建立正常的供水、用水管理制度，定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 C. 做好設(shè)備檔案包括電梯驗(yàn)收文件、電梯隨機(jī)文件、設(shè)備登記表、中大修工程記錄、事故記錄、更新記錄和維修保養(yǎng)資料。合格后在保養(yǎng)服 C. 務(wù)單上簽字。 保修期，按規(guī)定產(chǎn)品在出廠 2年 內(nèi)保修，安裝質(zhì)量在 1年內(nèi)保修。 驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 電梯設(shè)備管理方案 包括電梯的接管驗(yàn)收、維修管理和技術(shù) 檔案資料管理。 、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 制訂火災(zāi)報(bào)警、滅火程序。 嚴(yán)格重視平時(shí)煙感、溫感和手報(bào)的報(bào)警排除工作。 消淋泵、消防泵、水流開(kāi)關(guān)、正壓送風(fēng)和排煙系統(tǒng)手動(dòng)報(bào)警按鈕，每個(gè)月試驗(yàn)動(dòng)作 1次，保證其完好。做好登記。 。 消消 防防 系系 統(tǒng)統(tǒng) 管管 理理 方方 案案 消防系統(tǒng)主要由煙感、溫感、報(bào)警系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)，正壓送風(fēng)及排煙系統(tǒng)等組成。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。 房?jī)?nèi)禁止亂拉接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要，應(yīng)經(jīng)有關(guān)主管人員書面同意后進(jìn)行。 配電運(yùn)行記錄，高配每 2小時(shí)巡查記錄，低配每班巡查 1次，每月調(diào)查1次，半年大檢修 1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄，不 能解決的問(wèn)題要及時(shí)書面上報(bào)主管部門。 配電房應(yīng)由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理的值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)。 10）發(fā)生地震、水災(zāi)、火災(zāi)等情況，要及時(shí)切斷電源。 8）停電應(yīng)預(yù)告示，以防發(fā)生意外事故。 6）建立 24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。 4）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。 建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。為此物業(yè)管理企業(yè)必須了解和掌握全部設(shè)備的各種資料，界定管理范圍，制定有效可行的管理辦法，搞好供配電設(shè)備的正常維護(hù)保養(yǎng)。 (6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。 (4)抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開(kāi)源節(jié)流。 (2)完善工程部架構(gòu)。 1）設(shè)施設(shè)備管理的重點(diǎn)： 建立設(shè)備檔案。 2）） 、 安安 全全 管管 理理 制制 度度 包括設(shè)備的合格證制度如電梯、消防等，持證上崗制度，消防通道的管理規(guī)定，電梯安全使用的規(guī)定。 3） 避雷網(wǎng)無(wú)間斷 設(shè)設(shè) 備備 安安 全全 運(yùn)運(yùn) 行行 管管 理理 方方 案案 1）） 、 值值 班班 管管 理理 制制 度度 主要包括設(shè)備運(yùn)行值班制度，交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí) 施維修：維修費(fèi)用按逐年遞增 10% 1） 無(wú)積水、無(wú)滲漏。 由工程部按相 關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。 2） 外墻面局部滲漏。 3） 功能完好。 7） 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題， 8） 應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。 2） 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。 “ 萬(wàn)事開(kāi)頭難 ” ，如果這一步工作不能到位，極易給業(yè)主造成不佳的第一印象，日后的物業(yè)管理難度也倍增。 3）、提前熟悉安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。 業(yè)移交 正常期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 一 公共房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng) 房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案 維修基金管理 房屋的維修管理 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù) 二 機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 設(shè)備的基礎(chǔ) 資料管理 設(shè)備的運(yùn)行管理 設(shè)備的維修管理 設(shè)備能源和安全管理 三 安保管理 治安管理 交通、車輛管理 消防安全管理 四 智能化設(shè)施管理 智能化設(shè)施的日常使用操作 智能化設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng) 智能化設(shè)施的完善 五 環(huán)境管理 園林綠化管理 清潔衛(wèi)生管理 環(huán)保管理 六 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)帳務(wù) 費(fèi)用收取 七 文化建設(shè) 宣傳 舉辦活動(dòng) 提供服務(wù) 八 便民服務(wù)和完善配套 不定期提供便民服務(wù) 完善商務(wù)、客勤等服務(wù)機(jī)構(gòu)的配套 元茂大廈物資裝備 附表一、 綜合管理部物資配備 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 備注 1 辦公家具 若干 2 電腦 3臺(tái) 3 復(fù)印機(jī) 1臺(tái) 4 打印機(jī) 2臺(tái) 5 傳真機(jī) 1臺(tái) 6 文件柜 5只 7 大堂貨運(yùn)推車 1輛 8 飲水機(jī) 1臺(tái) 9 電話機(jī) 9只 10 電話交換機(jī) 1臺(tái) 11 標(biāo)識(shí) 若干套 12 輪椅 1輛 附表二、 保安部物資配備 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 備注 1 對(duì)講機(jī)（包括充電機(jī)、鋰電池） 15部 2 應(yīng)急燈 2只 3 手電筒 4只 4 橡膠警棍 4根 5 雨具 4套 6 小件易耗品 若干 7 更衣箱 4只 8 工具箱 2只 附表三、 綠化保潔部物資配備 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 備注 1 打蠟?zāi)ス鈾C(jī) 1臺(tái) 2 洗地機(jī) 2臺(tái) 3 吸水機(jī) 2臺(tái) 4 吸塵器 2臺(tái) 5 垃圾周轉(zhuǎn)車 1輛 6 樓層垃圾桶 50只 7 清潔用品 若干 8 其它用品消耗 9 環(huán)衛(wèi)垃圾桶 6只 10 更衣箱 4只 11 工具箱 2只 附表四、 工程維修部物資配備 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 備注 1 1把 2 1把 3 萬(wàn)能電表 1只 4 保險(xiǎn)帶及配件 1套 5 搖表 1只 6 手電鉆 1把 7 卷筒式線板 8 臺(tái)鉆 1套 9 管子龍門架 1套 10 便攜式工具箱 1只 11 預(yù)留零配件 若干 12 零星工具 若干 13 更衣箱 1只 14 工具箱 1只 15 管道疏通機(jī) 1臺(tái) 前期服務(wù)管 理 1）、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。 D． 加強(qiáng)與各施工安裝公司的聯(lián)系， E． 熟悉大樓的公共設(shè)施設(shè)備 F． 的安裝運(yùn)行情況， G． 并做好記 業(yè)移交 錄。 前期物業(yè)管理介入工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 工 作 內(nèi) 容 計(jì)劃時(shí)間 備注 1 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同 A． 簽定物業(yè)管理服 B． 務(wù)合同 C． D． 與 開(kāi)發(fā)商就物業(yè)管理用房、商業(yè)用房等事宜進(jìn)行協(xié)商。根據(jù)元茂大廈的物業(yè)狀況，結(jié)合我公司管理特點(diǎn)，我們擬定元茂大廈將采取的管理方式如下： 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制；貫徹 實(shí)施 ISO9001： 2021國(guó)際質(zhì)量管理體系，確保物業(yè)管理過(guò)程有效運(yùn)行； 依法管理，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)； 運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化； 實(shí)施超前性、創(chuàng)造性、全方位的無(wú)限服務(wù)理念； 致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。同時(shí)設(shè)立客戶服務(wù)中心，通過(guò)客戶熱線溝通及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)（利用杭州網(wǎng)通平臺(tái)）體系，全天候負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決業(yè)主的辦公、生活瑣事和服務(wù)要求。 打造個(gè)性化的 “ 一站式服務(wù) ” 從打理日常辦公環(huán)境的每一個(gè)細(xì)節(jié)入手，點(diǎn)線交叉定位服務(wù)、細(xì)致入微的延伸服務(wù)；辦公區(qū)域公共部位的循環(huán)保潔、維護(hù)、室外環(huán)境的管理、生活垃圾的收集處理以及周邊綠地、小品的管理都由我們的專業(yè)人員按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行著一體化的管理和服務(wù)；使每個(gè)樓層的保潔服務(wù)都按工作要求定位配置、定時(shí)服務(wù) 。 ◆ 精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù)； ◆ 始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象（業(yè)主），關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求，及時(shí)提供服務(wù)，使之時(shí)刻有令人重視的感受； ◆ 在提供服務(wù)時(shí)，必須事前了解各種類型業(yè)主的 “ 個(gè)性 ” ，歸類集中 ，擬定服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃，特別注重實(shí)施過(guò)程中的業(yè)主的感受 差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿足其差異服務(wù)。 ◆ 每一位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）保持真誠(chéng)的微笑； ◆ 要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善，做得出色。 （ 6）導(dǎo)入 VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng) 在大廈管理運(yùn)作中全面推行 VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，從細(xì)處入手，創(chuàng)品牌效應(yīng)，在元茂大廈內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨(dú)有的社區(qū)文化個(gè)性和文明建設(shè)特色，并使我們的專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理與服務(wù)深入人心。 鼓勵(lì)員工、業(yè)主 /客戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生； （ 5）實(shí)行值班人員日常管理責(zé)任制 管理處設(shè)置客勤服務(wù)中心，及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受客戶投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 （ 3）全面質(zhì)量管理 全面推行質(zhì)量管理，成立以主任為組長(zhǎng)的全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情 況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。 ③行政管理 ， 實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃，主任每天上班用 10分鐘組織主管召開(kāi) “ 早會(huì) ” 布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開(kāi)一次辦公會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽(tīng)取匯 報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解決辦