【正文】 維修元茂大廈物業(yè)管理人員配置序號部 門崗位名稱人員編制（人）1管理處辦公室主任1客勤服務(wù)32保安部主管1領(lǐng)班3消控保安員4保安員153綠化保潔部主管1PA清潔2保潔工74工程維修部主管1高配2日常維修技工4合計44元茂大廈物業(yè)管理規(guī)章制度1）、元茂大廈業(yè)主公眾制度元茂大廈業(yè)主公約元茂大廈入住指南元茂大廈精神文明建設(shè)公約元茂大廈房屋使用及維護管理制度元茂大廈裝修管理規(guī)定元茂大廈治安管理規(guī)定元茂大廈業(yè)主（住戶）機動車車管理制度元茂大廈摩托車、自行車管理規(guī)定元茂大廈衛(wèi)生保潔管理規(guī)定元茂大廈用水、用電管理制度元茂大廈有線電視管線使用管理元茂大廈商鋪管理規(guī)定元茂大廈出租房管理規(guī)定元茂大廈《消防安全責(zé)任書》元茂大廈廣告、招牌、宣傳品管理規(guī)定2）、元茂大廈內(nèi)部運作制度元茂大廈管理處接待來訪投訴定期回訪制度元茂大廈管理處維修和回訪制度元茂大廈突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程元茂大廈火災(zāi)、火警事故處理規(guī)程元茂大廈綠化管理制度元茂大廈有線電視、安監(jiān)系統(tǒng)管理工作規(guī)程元茂大廈檔案管理制度3）、元茂大廈管理規(guī)章制度、各部門職責(zé)元茂大廈管理處經(jīng)理職責(zé)元茂大廈客戶服務(wù)部主管職責(zé)元茂大廈保潔部主管職責(zé)元茂大廈保潔員崗位職責(zé)元茂大廈綠化養(yǎng)護員職責(zé)元茂大廈保安部主管崗位職責(zé)元茂大廈保安員崗位職責(zé)元茂大廈工程部職責(zé)元茂大廈工程部主管崗位職責(zé)元茂大廈弱電維修值日崗位職責(zé)元茂大廈維修電工崗位職責(zé)元茂大廈工程部員工進入客戶屋內(nèi)維修須知元茂大廈高配值班崗位職責(zé)元茂大廈電梯維修值班崗位職責(zé)元茂大廈出納兼收費管理崗位職責(zé)元茂大廈管理員崗位職責(zé)4）、元茂大廈管理規(guī)定元茂大廈質(zhì)量目標管理規(guī)定元茂大廈職務(wù)說明書元茂大廈管理評審管理規(guī)定元茂大廈培訓(xùn)管理規(guī)定元茂大廈設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定元茂大廈信息設(shè)施管理規(guī)定元茂大廈工作環(huán)境管理規(guī)定元茂大廈質(zhì)量策劃管理規(guī)定元茂大廈合同評審管理規(guī)定元茂大廈供方評定管理規(guī)定元茂大廈物品采購管理規(guī)定元茂大廈保安服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈環(huán)境服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈客戶服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈突發(fā)事件處理管理規(guī)定（保安服務(wù)）元茂大廈突發(fā)事件處理管理規(guī)定（維修服務(wù)）元茂大廈標識管理規(guī)定元茂大廈業(yè)戶財產(chǎn)管理規(guī)定元茂大廈業(yè)戶滿意程度調(diào)查管理規(guī)定元茂大廈投訴處理管理規(guī)定元茂大廈服務(wù)過程檢驗管理規(guī)定元茂大廈數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析管理規(guī)定5）、元茂大廈工作規(guī)程元茂大廈中控室崗位工作規(guī)程元茂大廈保安器械管理規(guī)程元茂大廈保安儀容儀表要求及用語規(guī)范元茂大廈保安隊列培訓(xùn)規(guī)程元茂大廈保安巡視工作規(guī)程元茂大廈門崗保安工作規(guī)程元茂大廈保安交接工作規(guī)程元茂大廈消防工作規(guī)程元茂大廈環(huán)境清潔工作規(guī)程元茂大廈維修服務(wù)工作規(guī)程元茂大廈消防報警系統(tǒng)保養(yǎng)測試操作規(guī)程元茂大廈特約服務(wù)工作規(guī)程元茂大廈管理處資料管理規(guī)定元茂大廈管理處內(nèi)部檢查考核工作規(guī)程擬派前期物業(yè)管理處管理人員簡介管理處主任高桂忠，男，漢族，大專學(xué)歷，中共黨員。 　　2）、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn) 檔案資料儲存方式的多元化。 各樓宇的梯口、梯間及樓宇周圍；公廁、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱等室外公共區(qū)域。其他月份具體參照各標準作業(yè)規(guī)程的要求進行消殺。 大樓內(nèi)無蚊蠅鼠害。 大樓雨污水井道、化糞池定期疏通、清理，178。 設(shè)施定期清潔保養(yǎng)，178。 各類標178。 建筑內(nèi)場樓梯、走道，178。 設(shè)施合理、完備，178。 準；178。 務(wù)制度健全，178。清潔服務(wù)標準178。※ 各類植物無病蟲害。※ 枝葉修剪齊整，無雜亂現(xiàn)象?！?盆缸清擦干凈、無污、無漬。通過管理使綠化達到如下標準：※ 植物盆內(nèi)無煙蒂、雜物、葉面、枝干；無濃厚浮灰，保持葉色翠綠。※ 采集陽光。根據(jù)植物的特點，每日或隔日澆水。根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸，在力所能及的范圍內(nèi)執(zhí)行。根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求，追施化學(xué)肥料，并保證無異味散發(fā)。在有限的空間內(nèi)讓業(yè)主感受到綠意盎然是綠化管理追求的目標。臨時停放車輛電腦磁卡失效或丟失，按入口管理處人員登記的入場時間計算停車費。車輛不得堵塞地下車庫行車道，否則管理公司將采取強制措施疏通車道，一切后果由該車駕駛員負責(zé)。駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關(guān)好，不得在車內(nèi)存放貴重物品；若車況有問題，須在車輛檢查登記表上簽名認可。愛護地下車庫設(shè)施設(shè)備，不得亂丟垃圾雜物等；若損壞車場設(shè)施設(shè)備，須照價賠償。車輛進入后，按車場的指引箭頭、提示語或管理人員指揮行駛，不得逆行，退速5公里/小時，限高根據(jù)地下車庫情況制定。車況不良或車輛漏油不得進入車場。大樓業(yè)主車輛進入本地下車庫停泊，須辦理停車泊位手續(xù)，按規(guī)定到管理處辦理磁卡，車輛進出須讀卡，并服從車場管理人員調(diào)度。（3）保安工作當中要加強樓宇巡查，視當時情況組織協(xié)調(diào)業(yè)主離開危險地帶，避免發(fā)生混亂和災(zāi)害性的事故。臺風(fēng)（1）接到當?shù)貧庀蟛块T預(yù)報后，管理處負責(zé)向商務(wù)大樓發(fā)出通知，提醒商務(wù)大樓人員做好防臺風(fēng)的措施落實工作。遇在水管、下水管道爆裂、堵塞處置辦法（1）遇水管爆裂，水電工應(yīng)先關(guān)上分支總閥門，然后迅速接好臨時水管，確保行政中心不受影響，組織有關(guān)人員進行搶修，如不能放臨時水管的，在用水低峰時組織搶修。（2）將電梯機房總電源切斷。（3）如是單個樓層停電，水電工應(yīng)迅速檢查該樓層的配電箱，如是線路故障應(yīng)迅速組織搶修。5）、 常見易發(fā)情況及處理措施停電（1）如遇突然停電，水電工應(yīng)立即檢查所有配有電源的消防、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)，確保后備電源能正常操作。（2）制止原則為：勸阻雙方住手、住口；盡量將一方勸離現(xiàn)場，同時向主管領(lǐng)導(dǎo)和同班求援；先將持有器械一方制止住；如有傷員先將傷員送醫(yī)院治療。并寫書面報告交上級主管部門。要設(shè)法盡快送醫(yī)院搶救并報告公安機關(guān)。（3）有案件的現(xiàn)場要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自破壞和移動現(xiàn)場的任何東西，并保留到公安人員現(xiàn)場勘察完畢。接到通知后各保安迅速趕赴現(xiàn)場并同時封鎖各個出入口，視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報并報“110”。（4）向到達現(xiàn)場的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。（2）注意和保護現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員入內(nèi)，以免破壞遺留痕跡和物證。水泵房應(yīng)每周打掃1次衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗1次。主接觸點應(yīng)定期檢查清洗。生活水泵、消防水泵、恒壓水泵水泵、噴淋水泵、污水泵等在下沉情況下，選擇開關(guān)位置為自動位置，所有操作標志等均應(yīng)簡單明確。水泵房管理：水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機電設(shè)備由機電專業(yè)人員負責(zé)定期檢查，保養(yǎng)，維修清潔，并認真作好記錄，不能解決問題的要書面上報主管部門。保持水箱和水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進行水箱消毒工作。采用節(jié)水型水箱閥門等。供水系統(tǒng)管理建立正常的供水、用水管理制度，定期進行水質(zhì)化驗，保證水質(zhì)符合國家標準。C. 做好設(shè)備檔案包括電梯驗收文件、電梯隨機文件、設(shè)備登記表、中大修工程記錄、事故記錄、更新記錄和維修保養(yǎng)資料。合格后在保養(yǎng)服C. 務(wù)單上簽字。保修期，按規(guī)定產(chǎn)品在出廠2年 內(nèi)保修，安裝質(zhì)量在1年內(nèi)保修。驗收時應(yīng)按國家現(xiàn)行規(guī)范標準執(zhí)行。電梯設(shè)備管理方案包括電梯的接管驗收、維修管理和技術(shù)檔案資料管理。、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。制訂火災(zāi)報警、滅火程序。嚴格重視平時煙感、溫感和手報的報警排除工作。消淋泵、消防泵、水流開關(guān)、正壓送風(fēng)和排煙系統(tǒng)手動報警按鈕，每個月試驗動作1次，保證其完好。做好登記。 。消防系統(tǒng)管理方案消防系統(tǒng)主要由煙感、溫感、報警系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)，正壓送風(fēng)及排煙系統(tǒng)等組成。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。房內(nèi)禁止亂拉接線路，供電線路嚴禁超載供電，如確需要，應(yīng)經(jīng)有關(guān)主管人員書面同意后進行。配電運行記錄，高配每2小時巡查記錄，低配每班巡查1次，每月調(diào)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄，不能解決的問題要及時書面上報主管部門。配電房應(yīng)由機電技術(shù)人員負責(zé)管理的值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。10）發(fā)生地震、水災(zāi)、火災(zāi)等情況，要及時切斷電源。8）停電應(yīng)預(yù)告示，以防發(fā)生意外事故。6）建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障。4）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。建立各項設(shè)備檔案。為此物業(yè)管理企業(yè)必須了解和掌握全部設(shè)備的各種資料，界定管理范圍，制定有效可行的管理辦法，搞好供配電設(shè)備的正常維護保養(yǎng)。(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。(2)完善工程部架構(gòu)。1）設(shè)施設(shè)備管理的重點：建立設(shè)備檔案。2）、安全管理制度包括設(shè)備的合格證制度如電梯、消防等，持證上崗制度，消防通道的管理規(guī)定，電梯安全使用的規(guī)定。3） 避雷網(wǎng)無間斷設(shè)備安全運行管理方案1）、值班管理制度主要包括設(shè)備運行值班制度，交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施維修：維修費用按逐年遞增10%1） 無積水、無滲漏。由工程部按相關(guān)修繕規(guī)程實施。2） 外墻面局部滲漏。3） 功能完好。7） 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，8） 應(yīng)報請開發(fā)單位處理。2） 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題?！叭f事開頭難”，如果這一步工作不能到位，極易給業(yè)主造成不佳的第一印象，日后的物業(yè)管理難度也倍增。3）、提前熟悉安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。正常期管理工作計劃序號項 目內(nèi) 容一公共房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)房屋養(yǎng)護和維修計劃方案維修基金管理房屋的維修管理房屋的養(yǎng)護服務(wù)二機電設(shè)備的維修養(yǎng)護設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理設(shè)備的運行管理設(shè)備的維修管理設(shè)備能源和安全管理三安保管理治安管理交通、車輛管理消防安全管理四智能化設(shè)施管理智能化設(shè)施的日常使用操作智能化設(shè)施的維護和保養(yǎng)智能化設(shè)施的完善五環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理環(huán)保管理六財務(wù)管理財務(wù)帳務(wù)費用收取七文化建設(shè)宣傳舉辦活動提供服務(wù)八便民服務(wù)和完善配套不定期提供便民服務(wù)完善商務(wù)、客勤等服務(wù)機構(gòu)的配套元茂大廈物資裝備附表一、 綜合管理部物資配備序號項 目數(shù) 量備注1辦公家具若干2電腦3臺3復(fù)印機1臺4打印機2臺