【正文】 ，是杭州市創(chuàng)立時間較早，規(guī)模較大的物業(yè)公司之一。公司具有國家物業(yè)管理二級資質(zhì)(已具備國家一級資質(zhì)標準，正在審批過程中)，是國家物業(yè)管理協(xié)會成員，也是杭州市物業(yè)管理協(xié)會理事會成員。4萬平方米。③行政管理 ，實行每月、每周部門詳細的工作計劃，主任每天上班用10分鐘組織主管召開“早會”布署當日工作，下達工作任務(wù)，分析存在的問題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開一次辦公會，講評和布置工作，聽取匯報，分析存在問題，提出解決辦法。鼓勵員工、業(yè)主/客戶對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；（5）實行值班人員日常管理責任制管理處設(shè)置客勤服務(wù)中心，及時處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受客戶投訴，保證管理機制的高效運轉(zhuǎn)。 ◆ 每一位員工必須對所有服務(wù)對象（業(yè)主）保持真誠的微笑；　◆ 要將每一項微小的服務(wù)工作都要求完善，做得出色。打造個性化的“一站式服務(wù)”從打理日常辦公環(huán)境的每一個細節(jié)入手，點線交叉定位服務(wù)、細致入微的延伸服務(wù)；辦公區(qū)域公共部位的循環(huán)保潔、維護、室外環(huán)境的管理、生活垃圾的收集處理以及周邊綠地、小品的管理都由我們的專業(yè)人員按標準進行著一體化的管理和服務(wù)；使每個樓層的保潔服務(wù)都按工作要求定位配置、定時服務(wù)。根據(jù)元茂大廈的物業(yè)狀況，結(jié)合我公司管理特點，我們擬定元茂大廈將采取的管理方式如下：在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負責制；貫徹實施ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，確保物業(yè)管理過程有效運行；依法管理，嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；運用現(xiàn)代管理手段，實現(xiàn)辦公自動化；實施超前性、創(chuàng)造性、全方位的無限服務(wù)理念；致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。D． 加強與各施工安裝公司的聯(lián)系，E． 熟悉大樓的公共設(shè)施設(shè)備F． 的安裝運行情況，G． 并做好記錄。3）、提前熟悉安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。2） 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。3） 功能完好。由工程部按相關(guān)修繕規(guī)程實施。3） 避雷網(wǎng)無間斷設(shè)備安全運行管理方案1）、值班管理制度主要包括設(shè)備運行值班制度，交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責任制。1）設(shè)施設(shè)備管理的重點：建立設(shè)備檔案。(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。為此物業(yè)管理企業(yè)必須了解和掌握全部設(shè)備的各種資料，界定管理范圍，制定有效可行的管理辦法，搞好供配電設(shè)備的正常維護保養(yǎng)。4）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。8）停電應(yīng)預(yù)告示，以防發(fā)生意外事故。配電房應(yīng)由機電技術(shù)人員負責管理的值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。房內(nèi)禁止亂拉接線路，供電線路嚴禁超載供電，如確需要，應(yīng)經(jīng)有關(guān)主管人員書面同意后進行。消防系統(tǒng)管理方案消防系統(tǒng)主要由煙感、溫感、報警系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)，正壓送風(fēng)及排煙系統(tǒng)等組成。做好登記。嚴格重視平時煙感、溫感和手報的報警排除工作。、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。驗收時應(yīng)按國家現(xiàn)行規(guī)范標準執(zhí)行。合格后在保養(yǎng)服C. 務(wù)單上簽字。供水系統(tǒng)管理建立正常的供水、用水管理制度，定期進行水質(zhì)化驗，保證水質(zhì)符合國家標準。保持水箱和水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進行水箱消毒工作。生活水泵、消防水泵、恒壓水泵水泵、噴淋水泵、污水泵等在下沉情況下，選擇開關(guān)位置為自動位置，所有操作標志等均應(yīng)簡單明確。水泵房應(yīng)每周打掃1次衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗1次。（4）向到達現(xiàn)場的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。（3）有案件的現(xiàn)場要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自破壞和移動現(xiàn)場的任何東西，并保留到公安人員現(xiàn)場勘察完畢。并寫書面報告交上級主管部門。5）、 常見易發(fā)情況及處理措施停電（1）如遇突然停電，水電工應(yīng)立即檢查所有配有電源的消防、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)，確保后備電源能正常操作。（2）將電梯機房總電源切斷。臺風(fēng)（1）接到當?shù)貧庀蟛块T預(yù)報后，管理處負責向商務(wù)大樓發(fā)出通知，提醒商務(wù)大樓人員做好防臺風(fēng)的措施落實工作。大樓業(yè)主車輛進入本地下車庫停泊，須辦理停車泊位手續(xù)，按規(guī)定到管理處辦理磁卡，車輛進出須讀卡，并服從車場管理人員調(diào)度。車輛進入后，按車場的指引箭頭、提示語或管理人員指揮行駛，不得逆行，退速5公里/小時，限高根據(jù)地下車庫情況制定。駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關(guān)好，不得在車內(nèi)存放貴重物品；若車況有問題，須在車輛檢查登記表上簽名認可。臨時停放車輛電腦磁卡失效或丟失，按入口管理處人員登記的入場時間計算停車費。根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求，追施化學(xué)肥料，并保證無異味散發(fā)。根據(jù)植物的特點，每日或隔日澆水。通過管理使綠化達到如下標準：※ 植物盆內(nèi)無煙蒂、雜物、葉面、枝干；無濃厚浮灰，保持葉色翠綠。※ 枝葉修剪齊整，無雜亂現(xiàn)象。清潔服務(wù)標準178。 準；178。 建筑內(nèi)場樓梯、走道，178。 設(shè)施定期清潔保養(yǎng)，178。 大樓內(nèi)無蚊蠅鼠害。 各樓宇的梯口、梯間及樓宇周圍；公廁、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱等室外公共區(qū)域。第三部分管理機構(gòu)、規(guī)章制度及人員配備元茂大廈物業(yè)管理處管理機構(gòu)圖管理處主任保安部管理部綠化保潔部工程維修部保安控制中心接待財務(wù)綠化清潔高配值班維修元茂大廈物業(yè)管理人員配置序號部 門崗位名稱人員編制（人）1管理處辦公室主任1客勤服務(wù)32保安部主管1領(lǐng)班3消控保安員4保安員153綠化保潔部主管1PA清潔2保潔工74工程維修部主管1高配2日常維修技工4合計44元茂大廈物業(yè)管理規(guī)章制度1）、元茂大廈業(yè)主公眾制度元茂大廈業(yè)主公約元茂大廈入住指南元茂大廈精神文明建設(shè)公約元茂大廈房屋使用及維護管理制度元茂大廈裝修管理規(guī)定元茂大廈治安管理規(guī)定元茂大廈業(yè)主（住戶）機動車車管理制度元茂大廈摩托車、自行車管理規(guī)定元茂大廈衛(wèi)生保潔管理規(guī)定元茂大廈用水、用電管理制度元茂大廈有線電視管線使用管理元茂大廈商鋪管理規(guī)定元茂大廈出租房管理規(guī)定元茂大廈《消防安全責任書》元茂大廈廣告、招牌、宣傳品管理規(guī)定2）、元茂大廈內(nèi)部運作制度元茂大廈管理處接待來訪投訴定期回訪制度元茂大廈管理處維修和回訪制度元茂大廈突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程元茂大廈火災(zāi)、火警事故處理規(guī)程元茂大廈綠化管理制度元茂大廈有線電視、安監(jiān)系統(tǒng)管理工作規(guī)程元茂大廈檔案管理制度3）、元茂大廈管理規(guī)章制度、各部門職責元茂大廈管理處經(jīng)理職責元茂大廈客戶服務(wù)部主管職責元茂大廈保潔部主管職責元茂大廈保潔員崗位職責元茂大廈綠化養(yǎng)護員職責元茂大廈保安部主管崗位職責元茂大廈保安員崗位職責元茂大廈工程部職責元茂大廈工程部主管崗位職責元茂大廈弱電維修值日崗位職責元茂大廈維修電工崗位職責元茂大廈工程部員工進入客戶屋內(nèi)維修須知元茂大廈高配值班崗位職責元茂大廈電梯維修值班崗位職責元茂大廈出納兼收費管理崗位職責元茂大廈管理員崗位職責4）、元茂大廈管理規(guī)定元茂大廈質(zhì)量目標管理規(guī)定元茂大廈職務(wù)說明書元茂大廈管理評審管理規(guī)定元茂大廈培訓(xùn)管理規(guī)定元茂大廈設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定元茂大廈信息設(shè)施管理規(guī)定元茂大廈工作環(huán)境管理規(guī)定元茂大廈質(zhì)量策劃管理規(guī)定元茂大廈合同評審管理規(guī)定元茂大廈供方評定管理規(guī)定元茂大廈物品采購管理規(guī)定元茂大廈保安服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈環(huán)境服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈客戶服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈突發(fā)事件處理管理規(guī)定（保安服務(wù)）元茂大廈突發(fā)事件處理管理規(guī)定（維修服務(wù)）元茂大廈標識管理規(guī)定元茂大廈業(yè)戶財產(chǎn)管理規(guī)定元茂大廈業(yè)戶滿意程度調(diào)查管理規(guī)定元茂大廈投訴處理管理規(guī)定元茂大廈服務(wù)過程檢驗管理規(guī)定元茂大廈數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析管理規(guī)定5）、元茂大廈工作規(guī)程元茂大廈中控室崗位工作規(guī)程元茂大廈保安器械管理規(guī)程元茂大廈保安儀容儀表要求及用語規(guī)范元茂大廈保安隊列培訓(xùn)規(guī)程元茂大廈保安巡視工作規(guī)程元茂大廈門崗保安工作規(guī)程元茂大廈保安交接工作規(guī)程元茂大廈消防工作規(guī)程元茂大廈環(huán)境清潔工作規(guī)程元茂大廈維修服務(wù)工作規(guī)程元茂大廈消防報警系統(tǒng)保養(yǎng)測試操作規(guī)程元茂大廈特約服務(wù)工作規(guī)程元茂大廈管理處資料管理規(guī)定元茂大廈管理處內(nèi)部檢查考核工作規(guī)程擬派前期物業(yè)管理處管理人員簡介管理處主任高桂忠，男，漢族，大專學(xué)歷，中共黨員。工程部主管 潘吉福，男，漢族，大專學(xué)歷，中共黨員。保安主管鄧啟超，男，漢族，高中學(xué)歷，1996年退役于福建廈門警備區(qū)。第四部分各項服務(wù)指標的承諾及措施各項服務(wù)指標的承諾及措施序號指標名稱國家評分指標投標指標管理措施1房屋完好率98%99%落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。5綠化成活率95%98%落實責任人養(yǎng)護，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地無破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。下接表格——9排水管、明暗溝完好率100%落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。13火災(zāi)發(fā)生率1%以下1%以下管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進行培訓(xùn)和演習(xí)，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知管理處，以確保大樓消防安全。17維修服務(wù)回訪率80%對于進行維修的項目，實行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。為此我們將創(chuàng)建的全部工作內(nèi)容“分包”、落實到具體人員，在創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一組織下協(xié)調(diào)工作。測評現(xiàn)狀測評現(xiàn)狀的目的是通過自評找差距、查原因、落實責任、限時整改。“軟件”建設(shè)完善大廈各項管理制度和方案，嚴格按公司ISO9001]質(zhì)量標準來實施，從而使管理水準和服務(wù)品質(zhì)都能保持在較好的水平。具體實施措施——建立科學(xué)完善的物業(yè)管理制度，在本公司原有基礎(chǔ)上建立一套符合元茂大廈“創(chuàng)優(yōu)”活動的質(zhì)量管理制度。第六部分計劃成本預(yù)算書及物業(yè)收費報價一、費用標價一覽表：