【正文】 住戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。18違章處理率及時率╳100%∑ 及時處理數(shù) ∑違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保大廈業(yè)主人身財產(chǎn)安全。10排水管、明暗溝完好率∑ 完好數(shù) ╳100%∑排水管、明暗溝總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。6清潔保潔率99%╳100%∑ 已保潔的面積∑區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進行8小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度，確保大廈垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。3維修工程質(zhì)量合格率100%∑（報告期評定為合格的單位工程建筑面積）247。建立完善的巡查制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄。機電維護的措施及程序行政系統(tǒng)防火知識及消防裝置保安崗位的職責(zé)管理規(guī)則及文件的使用：業(yè)戶守則裝修守則管理員工的職責(zé)針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。 欣和物業(yè)愿在各級政府的指導(dǎo)下，與開發(fā)商通力協(xié)作，與廣大業(yè)主共同努力，大所轄物業(yè)管理為“和諧大廈、平安大廈”。 自成立以來，欣和物業(yè)公司堅持走專業(yè)化、知識化、標準化的企業(yè)發(fā)展道路，集聚一批具有多年實際工作經(jīng)驗和管理技能的物業(yè)管理人才并建立了完善的物業(yè)管理工作體系。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和商戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“金匯大廈”物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光大廈，提升工作品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標。目物業(yè)管理服務(wù)員名額名 稱投 標 人 響 應(yīng) 人 數(shù) 經(jīng)理 1人主管2人 會計 1人水電工2人 保安班長 2人監(jiān)控2人 保安 10人 綠化 1人 保潔 10人 垃圾清運工 1人 合計 32人 投標單位（蓋章）： 法定代表人（簽字、蓋章）： 日期：2010年11月17日 物業(yè)管理服務(wù)方案公 司 簡 介 紹興欣和物業(yè)管理有限公司長期從事物業(yè)管理、保潔及綠化養(yǎng)護工作，具有物業(yè)管理三級資質(zhì)。“陽光服務(wù)，精品管理”是欣和物業(yè)公司開展物業(yè)管理工作的服務(wù)宗旨，也是欣和物業(yè)公司物業(yè)管理的精華與特色所在。一、管理架構(gòu)為規(guī)范金匯大廈物業(yè)管理工作，特設(shè)立管理處組織架構(gòu)（機構(gòu)設(shè)置）如下：管理成本核算財務(wù)核算治安應(yīng)急管理日常保安管理日常維修養(yǎng)護重大維修養(yǎng)護園區(qū)綠化管理園區(qū)清潔管理園區(qū)文化管理品質(zhì)督導(dǎo)管理檔案資料管理人力資源管理行政事務(wù)管理金匯大廈管理處行政人事部財務(wù)部物業(yè)部維修部保安部二、員工培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標為了充分體現(xiàn)“金匯大廈”智能化、多功能的生活環(huán)境，必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍，確?！敖饏R大廈”物業(yè)管理目標的順利實現(xiàn)。（2）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。（4）參觀學(xué)習(xí)。管理員工在物業(yè)扮演的角色電話用語及客戶服務(wù)培訓(xùn)投訴處理職責(zé)無線通話機的應(yīng)用（3）財務(wù)部人事系統(tǒng)維修工具維護及保管2房屋零修、急修及時率99%∑及時完成的次數(shù) 100%∑零修、急修次數(shù)建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。∑（報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積）100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。7化糞池、雨水井、污水井完好率∑化糞池、雨水井完好數(shù)╳100%∑化糞池、雨水井總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。11道路完好率95%╳100%∑ 完好道路面積 ∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程維護處監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)主管配合檢查落實。自行車、摩托車、汽車被盜率1‰╳100%∑ 車輛總被盜數(shù) ∑大廈登記車輛總數(shù)15消防設(shè)施設(shè)備完好率98%╳100%∑消防設(shè)備完好數(shù) ∑消防設(shè)備數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率╳100%∑ 培訓(xùn)合格數(shù) ∑參加培訓(xùn)數(shù)加強培訓(xùn)力度，并對培訓(xùn)過程進行有效的監(jiān)控和檢查。22綠化完好率95%╳100%∑完好綠化覆蓋面積∑區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，片區(qū)負責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保大廈公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。我們將從治安管理、保潔管理、車輛管理、消防管理、綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置安排、建立業(yè)戶服務(wù)中心等六個方面全面提升“金匯大廈”的物業(yè)管理水準。三、車輛管理對于機動車，我們將根據(jù)大廈的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：（1）了解各戶車輛情況，實行便捷停放。對固定停車場實行專人封閉管理，憑月卡出入，不受理臨時停放保管，并在入口標識牌上指示就近的臨時停車場位置。日常檢查防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。業(yè)主參與大廈的消防管理組織大廈人員開展消防演習(xí)。管理處將于特定節(jié)日，如國慶節(jié)、中秋節(jié)、元旦、春節(jié)等，安排盆栽及燈飾等布置工作。五、提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃保安工作標準及程序一、門崗管理服務(wù)工作標準及程序（一）門崗管理服務(wù)工作要求對出入大廈的人員進行查看，禁止可疑人員進入。（1）“一準”：發(fā)現(xiàn)情況要準。（5）“五勤”：口勤、眼勤、腦勤、手勤、腿勤。物品進出門管理辦法（1）攜帶家電、家具、電腦設(shè)備等大件物品出大門，應(yīng)到安保值班室填寫《出門條》。車輛進出的管理自行車進入門口時應(yīng)下車推行。一則通知人員撤離危險區(qū)域，二則發(fā)動業(yè)主緊急救火。防止無關(guān)人員涌入，防止阻礙火場滅火通道，防止不法之徒混入趁火打劫，或利用調(diào)虎離山之計和趁混亂進行其他破壞，防止與起火有牽連的縱火犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場。必要時，可通知公安機關(guān)、交警部門協(xié)助堵截。大廈內(nèi)剛發(fā)生盜竊或搶竊案件的處置辦法：（1）立即封閉大門，防止犯罪嫌疑人利用機動車輛闖出大門。嚴禁犯罪嫌疑人狗急跳墻、拔刀行兇或奪路而逃。注視門口責(zé)任區(qū)內(nèi)可疑對象，防止不法嫌疑人趁機行兇破壞。（2）辨明真?zhèn)?。不然，就是舍本逐末，一則違反保安職業(yè)道德，二則可能中了“調(diào)虎離山”之計，會使業(yè)主遭受難以估計的損失。無正當手續(xù)，應(yīng)先扣下物品，并開具清單等及其姓名，具體工作單位，以備查。這種檢查應(yīng)避免在公眾場合執(zhí)行，同時必須有第三人在場證明。確保每小時對公共區(qū)域巡視1次。當接到監(jiān)控中心對講機呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進行處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋到監(jiān)控中心。（2）違反《住宅裝修管理規(guī)定》破壞建筑物結(jié)構(gòu)的。（2）維護大廈內(nèi)交通秩序。（6）巡視大廈內(nèi)的安全防范情況，提示公司業(yè)主清除隱患。巡查大廈內(nèi)各個重點部位、治安死角等，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往詢問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。（1）聽（耳聽）——異常聲音（包括水流聲、撬鎖聲、腳步聲、超時裝修聲、住戶室內(nèi)的異常聲、呼救聲等）。）（5）想（動腦想）——分析判斷情況，想方設(shè)法地解決問題。了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因（著火、電線短路等），并上報處理。尋找味源，如因電源短路造成，要及時切斷；如是其它化學(xué)品異味，要及時封鎖現(xiàn)場，并通知有關(guān)部門處理。詢問、核查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回安防值班室處理，或者扭送當?shù)嘏沙鏊?。?yīng)詢問，并報告保安部領(lǐng)導(dǎo)處理。設(shè)法攔截（用對講機向其它保安通告）、擒獲，并帶到安防值班室處理，查明原因后根據(jù)情況放人或扭送公安機關(guān)處理。業(yè)主來或業(yè)主遺失的物品，都要一一登記清楚，并報告安防部領(lǐng)導(dǎo)。1（1）禮貌地詢問，仔細觀察其面部表情及回話神態(tài)，如果表情驚慌，說話語無倫次或無身份證，對不良情況要迅速做出反應(yīng)，帶其道安防部處理。推銷員一般西服革履、手夾公文包，包內(nèi)裝有宣傳廣告，對此類人員應(yīng)詳細詢問，如屬推銷人員，應(yīng)勸其離開大廈。注意持證人的語音與身份證上所填籍貫或住址是否相符。1三五成群、沒有正當收入來源、大肆揮霍，且住在住宅樓。1發(fā)現(xiàn)天臺隔熱層、消防栓或地下室等隱藏部位藏有刀具、鉗、鐵棒等工具。每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對大廈房屋建筑，公用部位、設(shè)施進行巡查；3.主管1.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；5.雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；3.主管1.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8. 由設(shè)備維修工負責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；2. 設(shè)備維修工負責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；2. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；4.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；2.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；主管1.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；2.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；2.負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；2.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；3.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件；【水泵設(shè)備】管道工1. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；4. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；9. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；3. 每季一次