【正文】 住戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個(gè)性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。18違章處理率及時(shí)率╳100%∑ 及時(shí)處理數(shù) ∑違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保大廈業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。10排水管、明暗溝完好率∑ 完好數(shù) ╳100%∑排水管、明暗溝總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。6清潔保潔率99%╳100%∑ 已保潔的面積∑區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行8小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保大廈垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。3維修工程質(zhì)量合格率100%∑（報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積）247。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。機(jī)電維護(hù)的措施及程序行政系統(tǒng)防火知識(shí)及消防裝置保安崗位的職責(zé)管理規(guī)則及文件的使用：業(yè)戶守則裝修守則管理員工的職責(zé)針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會(huì)或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。 欣和物業(yè)愿在各級(jí)政府的指導(dǎo)下，與開發(fā)商通力協(xié)作，與廣大業(yè)主共同努力，大所轄物業(yè)管理為“和諧大廈、平安大廈”。 自成立以來，欣和物業(yè)公司堅(jiān)持走專業(yè)化、知識(shí)化、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)發(fā)展道路，集聚一批具有多年實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和管理技能的物業(yè)管理人才并建立了完善的物業(yè)管理工作體系。我們真誠(chéng)希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和商戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“金匯大廈”物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光大廈，提升工作品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。目物業(yè)管理服務(wù)員名額名 稱投 標(biāo) 人 響 應(yīng) 人 數(shù) 經(jīng)理 1人主管2人 會(huì)計(jì) 1人水電工2人 保安班長(zhǎng) 2人監(jiān)控2人 保安 10人 綠化 1人 保潔 10人 垃圾清運(yùn)工 1人 合計(jì) 32人 投標(biāo)單位（蓋章）： 法定代表人（簽字、蓋章）： 日期：2010年11月17日 物業(yè)管理服務(wù)方案公 司 簡(jiǎn) 介 紹興欣和物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理、保潔及綠化養(yǎng)護(hù)工作，具有物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)。“陽(yáng)光服務(wù)，精品管理”是欣和物業(yè)公司開展物業(yè)管理工作的服務(wù)宗旨，也是欣和物業(yè)公司物業(yè)管理的精華與特色所在。一、管理架構(gòu)為規(guī)范金匯大廈物業(yè)管理工作，特設(shè)立管理處組織架構(gòu)（機(jī)構(gòu)設(shè)置）如下：管理成本核算財(cái)務(wù)核算治安應(yīng)急管理日常保安管理日常維修養(yǎng)護(hù)重大維修養(yǎng)護(hù)園區(qū)綠化管理園區(qū)清潔管理園區(qū)文化管理品質(zhì)督導(dǎo)管理檔案資料管理人力資源管理行政事務(wù)管理金匯大廈管理處行政人事部財(cái)務(wù)部物業(yè)部維修部保安部二、員工培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo)為了充分體現(xiàn)“金匯大廈”智能化、多功能的生活環(huán)境，必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì)伍，確?！敖饏R大廈”物業(yè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。（2）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。（4）參觀學(xué)習(xí)。管理員工在物業(yè)扮演的角色電話用語及客戶服務(wù)培訓(xùn)投訴處理職責(zé)無線通話機(jī)的應(yīng)用（3）財(cái)務(wù)部人事系統(tǒng)維修工具維護(hù)及保管2房屋零修、急修及時(shí)率99%∑及時(shí)完成的次數(shù) 100%∑零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜。∑（報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積）100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保功效。7化糞池、雨水井、污水井完好率∑化糞池、雨水井完好數(shù)╳100%∑化糞池、雨水井總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。11道路完好率95%╳100%∑ 完好道路面積 ∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程維護(hù)處監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)主管配合檢查落實(shí)。自行車、摩托車、汽車被盜率1‰╳100%∑ 車輛總被盜數(shù) ∑大廈登記車輛總數(shù)15消防設(shè)施設(shè)備完好率98%╳100%∑消防設(shè)備完好數(shù) ∑消防設(shè)備數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率╳100%∑ 培訓(xùn)合格數(shù) ∑參加培訓(xùn)數(shù)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，并對(duì)培訓(xùn)過程進(jìn)行有效的監(jiān)控和檢查。22綠化完好率95%╳100%∑完好綠化覆蓋面積∑區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)，確保大廈公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。我們將從治安管理、保潔管理、車輛管理、消防管理、綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置安排、建立業(yè)戶服務(wù)中心等六個(gè)方面全面提升“金匯大廈”的物業(yè)管理水準(zhǔn)。三、車輛管理對(duì)于機(jī)動(dòng)車，我們將根據(jù)大廈的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：（1）了解各戶車輛情況，實(shí)行便捷停放。對(duì)固定停車場(chǎng)實(shí)行專人封閉管理，憑月卡出入，不受理臨時(shí)停放保管，并在入口標(biāo)識(shí)牌上指示就近的臨時(shí)停車場(chǎng)位置。日常檢查防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。業(yè)主參與大廈的消防管理組織大廈人員開展消防演習(xí)。管理處將于特定節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié)、元旦、春節(jié)等，安排盆栽及燈飾等布置工作。五、提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃保安工作標(biāo)準(zhǔn)及程序一、門崗管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序（一）門崗管理服務(wù)工作要求對(duì)出入大廈的人員進(jìn)行查看，禁止可疑人員進(jìn)入。（1）“一準(zhǔn)”：發(fā)現(xiàn)情況要準(zhǔn)。（5）“五勤”：口勤、眼勤、腦勤、手勤、腿勤。物品進(jìn)出門管理辦法（1）攜帶家電、家具、電腦設(shè)備等大件物品出大門，應(yīng)到安保值班室填寫《出門條》。車輛進(jìn)出的管理自行車進(jìn)入門口時(shí)應(yīng)下車推行。一則通知人員撤離危險(xiǎn)區(qū)域，二則發(fā)動(dòng)業(yè)主緊急救火。防止無關(guān)人員涌入，防止阻礙火場(chǎng)滅火通道，防止不法之徒混入趁火打劫，或利用調(diào)虎離山之計(jì)和趁混亂進(jìn)行其他破壞，防止與起火有牽連的縱火犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場(chǎng)。必要時(shí)，可通知公安機(jī)關(guān)、交警部門協(xié)助堵截。大廈內(nèi)剛發(fā)生盜竊或搶竊案件的處置辦法：（1）立即封閉大門，防止犯罪嫌疑人利用機(jī)動(dòng)車輛闖出大門。嚴(yán)禁犯罪嫌疑人狗急跳墻、拔刀行兇或奪路而逃。注視門口責(zé)任區(qū)內(nèi)可疑對(duì)象，防止不法嫌疑人趁機(jī)行兇破壞。（2）辨明真?zhèn)?。不然，就是舍本逐末，一則違反保安職業(yè)道德，二則可能中了“調(diào)虎離山”之計(jì)，會(huì)使業(yè)主遭受難以估計(jì)的損失。無正當(dāng)手續(xù)，應(yīng)先扣下物品，并開具清單等及其姓名，具體工作單位，以備查。這種檢查應(yīng)避免在公眾場(chǎng)合執(zhí)行，同時(shí)必須有第三人在場(chǎng)證明。確保每小時(shí)對(duì)公共區(qū)域巡視1次。當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋到監(jiān)控中心。（2）違反《住宅裝修管理規(guī)定》破壞建筑物結(jié)構(gòu)的。（2）維護(hù)大廈內(nèi)交通秩序。（6）巡視大廈內(nèi)的安全防范情況，提示公司業(yè)主清除隱患。巡查大廈內(nèi)各個(gè)重點(diǎn)部位、治安死角等，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往詢問，檢查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品。（1）聽（耳聽）——異常聲音（包括水流聲、撬鎖聲、腳步聲、超時(shí)裝修聲、住戶室內(nèi)的異常聲、呼救聲等）。）（5）想（動(dòng)腦想）——分析判斷情況，想方設(shè)法地解決問題。了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因（著火、電線短路等），并上報(bào)處理。尋找味源，如因電源短路造成，要及時(shí)切斷；如是其它化學(xué)品異味，要及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，并通知有關(guān)部門處理。詢問、核查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回安防值班室處理，或者扭送當(dāng)?shù)嘏沙鏊?。?yīng)詢問，并報(bào)告保安部領(lǐng)導(dǎo)處理。設(shè)法攔截（用對(duì)講機(jī)向其它保安通告）、擒獲，并帶到安防值班室處理，查明原因后根據(jù)情況放人或扭送公安機(jī)關(guān)處理。業(yè)主來或業(yè)主遺失的物品，都要一一登記清楚，并報(bào)告安防部領(lǐng)導(dǎo)。1（1）禮貌地詢問，仔細(xì)觀察其面部表情及回話神態(tài)，如果表情驚慌，說話語無倫次或無身份證，對(duì)不良情況要迅速做出反應(yīng)，帶其道安防部處理。推銷員一般西服革履、手夾公文包，包內(nèi)裝有宣傳廣告，對(duì)此類人員應(yīng)詳細(xì)詢問，如屬推銷人員，應(yīng)勸其離開大廈。注意持證人的語音與身份證上所填籍貫或住址是否相符。1三五成群、沒有正當(dāng)收入來源、大肆揮霍，且住在住宅樓。1發(fā)現(xiàn)天臺(tái)隔熱層、消防栓或地下室等隱藏部位藏有刀具、鉗、鐵棒等工具。每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對(duì)大廈房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查；3.主管1.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；5.雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》；3.主管1.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；2. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；2. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；2.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；主管1.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；2.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；2.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》；2.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；3.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；【水泵設(shè)備】管道工1. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；4. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；9. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；3. 每季一次