【正文】 一期位于xx的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢和完善的硬件設(shè)施，認真做好xxxx一期的物業(yè)管理工作具有三個方面的意義：1．xxxx高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以有效配合xx工業(yè)區(qū)對xx整體環(huán)境的重新設(shè)計、重新規(guī)劃與重新整治，全力營造“邁阿密”式的海濱城市風情；2．xxxx的高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以樹立樣板，維護宣傳xxxx地產(chǎn)名牌信譽，直接促進xxxx第一期及以后各期的售樓價格和進度的提升，為xxxx地產(chǎn)的“大地產(chǎn)”戰(zhàn)略作貢獻；3．xxxx高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，給xxxx第一期的業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達到“新生活、新感受，細心體味每一天”的意境，維護宣傳物業(yè)的品牌信譽。2．完整的CI形象設(shè)計我們結(jié)合物業(yè)管理實踐，聘請專業(yè)的設(shè)計公司，對我公司的形象識別系統(tǒng)進行了全面的設(shè)計，并具有一套在小區(qū)全方位推行運用標識系統(tǒng)的成功經(jīng)驗。服務(wù)宗旨：奉獻真誠服務(wù)，追求卓越管理 。公司通過規(guī)?；l(fā)展，集約化經(jīng)營，具有較強抵御風險能力。有這樣一支安管隊伍，加上xxxx一期的安全管理智能化硬件，我們對xxxx的安管工作將會如虎添翼，xxxx一期安全寧靜的生活將在我們的努力下得以實現(xiàn)。我保安隊還代表xx地區(qū)保安隊伍在95年的深圳市保安隊伍比賽中，勇奪冠軍，獲深圳市公安局的表彰和嘉獎。2．擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊伍我公司安保部成立于1994年4月，是一支按公安機關(guān)統(tǒng)一安排自建自管的安管隊伍。我們還有一支團結(jié)向上，拼搏進取的員工隊伍。xxxx的住戶將享受到我們體貼入微的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4．我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服務(wù)經(jīng)驗物業(yè)管理除開展常規(guī)服務(wù)工作外，如何全方位滿足住戶的各種生活需要，是我公司孜孜以求的服務(wù)境界。在千葉苑管理的屋頂花園受到市優(yōu)考評小組的一致好評。我公司計劃，接管xxxxxxxx一期后，在完善其全面管理的同時，將對其小高層、多層、會所等實施重點優(yōu)化管理方案，力求在最短的時間內(nèi)提升xxxxxxxx的整體形象，達到一流的物業(yè)管理水平，凸現(xiàn)xxxx物業(yè)價值。（三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗優(yōu)勢1．我公司具有豐富的多類型物業(yè)管理經(jīng)驗我公司在管理150萬平方米的物業(yè)中，包含各種不同類型：如高層住宅、高層辦公樓、商業(yè)大廈、高級別墅、工業(yè)廠房、會所、酒店公寓、多層住宅、職工住宅等，相當一部分已獲得區(qū)、市、省、國家優(yōu)秀管理小區(qū)稱號，并積累了豐富的管理經(jīng)驗。3．在深圳市工商物價稅務(wù)管理部門和xx工業(yè)區(qū)財務(wù)部及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財務(wù)運作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費合理，嚴格執(zhí)行了國家和深圳市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標準?！叭ā奔础岸◢?、定員、定責”，“五按”即“按程序、按標準、按時間、按路線、按指令”。3．針對業(yè)主的具體情況，我們對物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進行認真策劃和設(shè)計，此外，還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。我們的總體指導思想是用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在xxxx中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓xxxx成為城市中的花園。在99年深圳市物業(yè)管理行業(yè)達標考評中，我公司共有xx聯(lián)合大廈、xxx庭園、xxxx園等六個小區(qū)（大廈）參加評比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號，并有五個小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推薦參加省優(yōu)評比，在深圳市同行業(yè)中，參評小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類型最多、獲得獎項最多。98年9月公司通過ISO9002國際標準質(zhì)量體系認證。深圳xxx物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理： 日 期： 第一項 物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想一、物業(yè)管理公司基本情況介紹深圳物業(yè)管理有限公司成立于1992年10月，是xxxx局xx工業(yè)區(qū)的直屬企業(yè)，前身為xxxx地產(chǎn)經(jīng)營管理部。在此榮譽面前，我們沒有停步，九九年更創(chuàng)出了六個考評小區(qū)一次性全部通過了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的考評。我們的總體目標承諾是在正式接管xxxx一期一年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認證，并達到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標準，兩年內(nèi)達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標準。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度和高度負責的精神，對其進行認真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。在硬件建設(shè)上，小區(qū)建筑經(jīng)濟實用、品味高尚，設(shè)備、設(shè)施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。為了編寫出有針對性的物業(yè)管理方案，早在xxxxxxxx一期立項之初，我們就已經(jīng)開始了對項目的跟蹤和研究。對于xxxxxxxx一期的物業(yè)管理投標工作表現(xiàn)出高度重視和負責。我們有足夠的是實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。并且其中五個小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績，在深圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我公司員工大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年，我公司已發(fā)展成為一個總資產(chǎn)3600萬元，年營業(yè)收入2500萬元，年利稅300萬元的大型物業(yè)管理公司。我公司憑借自身優(yōu)勢，已成為深圳最具規(guī)模和實力的物業(yè)管理公司之一。我們物業(yè)管理的成果，得到了國家建設(shè)部領(lǐng)導的肯定，倍受同行的關(guān)注和好評。在物業(yè)管理中，我們將導入互動式管理方式，務(wù)必通過我們精心的管理與服務(wù)，使xxxx真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標。通過認真試行、大力推廣，目前，各部門、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、定員準確、職責分明，各種標準明確細化，流程規(guī)范清晰，各項工作在時間、地點上的分步控制合理適度。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。我公司管理的鯨山別墅區(qū)居住了來自全世界37個國家和地區(qū)的外籍專家及其家屬共1000余人，其管理的完善在深圳市物業(yè)管理界中有口皆碑，歷年來都保持了全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；現(xiàn)任建設(shè)部副部長宋春華、謝家瑾考察完鯨山別墅區(qū)后，曾稱贊：鯨山別墅不愧是中國物業(yè)管理的驕傲，并提詞：“物業(yè)服務(wù)好，鯨山溫馨家。在總結(jié)管理涉外樓盤經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們公司更注意學習和借鑒香港的先進物業(yè)管理經(jīng)驗，與國際物業(yè)管理接軌，多次派人考察由香港物業(yè)管理公司管理的物業(yè)，從各個角度進行了總結(jié)和學習。我公司管理下的各綠化園林都欣欣向榮，各具特色。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務(wù)宗旨，24小時全天候為住戶提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)。（四）精明強干的領(lǐng)導核心，團結(jié)進取的員工隊伍1．擁有一支團結(jié)拼搏的干部職工隊伍企業(yè)競爭，實際上是企業(yè)經(jīng)營者之間的競爭。其中管理技術(shù)人員80余人，大專以上程度近70人?，F(xiàn)有安管員近400名。96年獲xx公安局保安訓練比賽第一名。 （五）公司業(yè)務(wù)實力雄厚公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)管理服務(wù)的同時，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出租代理服務(wù)。我公司投資經(jīng)營的致誠公司、豫龍港裝飾工程公司、新時代物業(yè)管理公司等也都具有較穩(wěn)定的回報率。 經(jīng)營理念：以人為本，市場為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。我們將根據(jù)xxxx的具體特點，對小區(qū)內(nèi)的各種標志牌進行統(tǒng)一的設(shè)計和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了物業(yè)為xxxx業(yè)主精誠服務(wù)的理念和承諾。基于上述認識，我們確立了管理xxxx的指導思想、總體目標和管理方式。主要的管理方式如下：1．互動管理在xxxx提倡、推行互動式物業(yè)管理。（3）管理過程互動在xxxx的日常管理服務(wù)運作過程中，住戶的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。特別是對于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們設(shè)計了相應(yīng)的特色服務(wù)項目。2．人本管理以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強的人員。根據(jù)目標達成情況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵員工比工作、比業(yè)績，共同進步，并將獎金分配與實際貢獻掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實現(xiàn)獎懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。三定即“定崗、定員、定責”，五按即“按標準、按程序、按時間、按路線、按指令”?！叭ㄎ灏础惫ぷ饕呀?jīng)在我公司取得了理想的效果，xxxx的管理將嚴格按要求執(zhí)行。具體作法一是公開監(jiān)督制。管理處定期向業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司定期報告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標的實現(xiàn)。 管理處作為主要的信息處理中心，24小時接受和處理各方面的信息，主要渠道有：xxxx各部門每月向管理處主任提交一份工作計劃報告書，包括管理費收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。保修期內(nèi)，加強與xxxx地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達98%以上。（五）管理費收費率99%xxxx管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費的標準和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動管理、共同受益”的管理模式，引導住戶自愿交費，并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費手續(xù)，以保證收費率的達標。我們建議xxxx地產(chǎn)在設(shè)計時考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制xxxx的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識，進一步使垃圾分類變成可能。（九）化糞池、雨水井、污水井完好率100% xxxx管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計劃和雨季特別檢查計劃，保證上述設(shè)施完好。（十二）停車場、單車棚完好率100% 加強區(qū)內(nèi)交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場、單車棚完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對停車場、單車棚進行日常維修保養(yǎng)是達到上述完好率的保證。（十五）消防設(shè)施設(shè)備完好率100% xxxx管理處將按照《消防管理工作手冊》的要求對消防設(shè)施設(shè)備進行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。（十八）違章發(fā)生率0 xxxx管理處將通過“業(yè)主入住培訓”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公約》，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會等形式宣傳各項規(guī)章制度，確保違章率為0。 五、對發(fā)展商的有關(guān)建議根據(jù)我們對xxxx一期的理解，我們站在物業(yè)管理的角度，對xxxx一期的建設(shè)開發(fā)和營銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項提出以下幾點建議，供xxxx房地產(chǎn)公司參考。比如建議在會所屋面加設(shè)五個旗桿，樹立國旗、xxxx局、xxxx地產(chǎn)、物業(yè)、xxxx的旗幟進行形象展示；為了方便管理處升旗儀式之需，應(yīng)加強會所處的背景音樂，采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。在屋頂花園出售或贈送給頂層業(yè)主后，我們將針對具體情況制定統(tǒng)一的管理規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設(shè)備價格約為500元）。（七）慎重安裝空調(diào)風機檔板在xxxx的設(shè)計中，鋁合金空調(diào)風機檔板是維護小區(qū)整體美觀的措施之一，這在深圳百仕達花園也有類似設(shè)計。（九）配備必要的安全管理設(shè)備根據(jù)圖紙，小區(qū)主出入口車道共15米寬，建議在道路中央，設(shè)置一保安亭，同時可以操作左右道閘，控制出入車輛，為了美觀，該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。為了在xxxx營造一種處處見綠的環(huán)境，在燈柱、立交橋等部位可以進行適當改進，安裝有關(guān)設(shè)置，便于立體綠化，在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植物。（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學生配置定時公共巴士，既可接送往來于xx的香港業(yè)主，也可接送學生上學放學，會給業(yè)主很大的方便。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù)部和展示中心服務(wù)部等進行日常物業(yè)管理服務(wù)。胡清松工作積極熱情，有較強的管理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書。（三）崗位配置、人員數(shù)量和要求崗 注主任1人負責xxxx管理處物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9000運作調(diào)度員3人值班和處理各類信息，并負責智能化系統(tǒng)的維護，起到管理“樞鈕”作用中專以上文化或初級以上技術(shù)職稱，電子或自動化專業(yè)，懂ISO9002運作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管（兼）負責聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合協(xié)調(diào)能力強，懂ISO9002運作會所管理部主管（兼）負責會所的營運?？埔陨衔幕?jīng)營，有較佳形象安保部班長3人負責小區(qū)治安、車輛管理工作28歲以下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工作經(jīng)驗 質(zhì) 注清潔工2人負責展示中心保潔工作女性，28歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗有關(guān)標準參考五星級酒店相關(guān)標準和規(guī)范，綠化由其它綠化工兼顧安管員1人負責展示中心的安全工作男性，26歲以下，高中以上文化，門童2人負責展示中心綜合服務(wù)和形象男性，26歲以下，高中以上文化，有酒店門童經(jīng)驗三．員工培訓培訓工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企劃培訓部進行指導，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。（一）培訓目標對管理處全員實施培訓，確保員工素質(zhì)滿足各項質(zhì)量要求。培訓可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模擬等形式。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓。（2）公司質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。上崗前應(yīng)進行相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的培訓，由有關(guān)部門負責組織；上崗前應(yīng)進行崗位基本情況、崗位職責、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓，由管理處負責組織。如工作程序、工作方式、工作標準及時間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)；（5）圍繞公司與部門組織的培訓進行強化訓練；（6）管理處認為有必要進行的其他內(nèi)部培訓。建立培訓檔案，記錄考核成績，并核定培訓學分。（一）人員管理的原則1．按照公正、公開、擇優(yōu)錄用的聘用原則，管理年輕化、知識化、人員結(jié)構(gòu)科學化的管理原則，對員工進行聘用及管理。由公司人事行政部和用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗等進行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。3．實施全員崗位責任量化考核制。鼓勵員工、業(yè)主對我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評、意見或投訴，增強企業(yè)凝聚力及主人翁精神，