【正文】 一期位于xx的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和完善的硬件設(shè)施，認(rèn)真做好xxxx一期的物業(yè)管理工作具有三個(gè)方面的意義：1．xxxx高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以有效配合xx工業(yè)區(qū)對(duì)xx整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治，全力營(yíng)造“邁阿密”式的海濱城市風(fēng)情；2．xxxx的高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以樹立樣板，維護(hù)宣傳xxxx地產(chǎn)名牌信譽(yù)，直接促進(jìn)xxxx第一期及以后各期的售樓價(jià)格和進(jìn)度的提升，為xxxx地產(chǎn)的“大地產(chǎn)”戰(zhàn)略作貢獻(xiàn)；3．xxxx高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，給xxxx第一期的業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達(dá)到“新生活、新感受，細(xì)心體味每一天”的意境，維護(hù)宣傳物業(yè)的品牌信譽(yù)。2．完整的CI形象設(shè)計(jì)我們結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，對(duì)我公司的形象識(shí)別系統(tǒng)進(jìn)行了全面的設(shè)計(jì)，并具有一套在小區(qū)全方位推行運(yùn)用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)。服務(wù)宗旨：奉獻(xiàn)真誠(chéng)服務(wù)，追求卓越管理 。公司通過規(guī)?；l(fā)展，集約化經(jīng)營(yíng)，具有較強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。有這樣一支安管隊(duì)伍，加上xxxx一期的安全管理智能化硬件，我們對(duì)xxxx的安管工作將會(huì)如虎添翼，xxxx一期安全寧?kù)o的生活將在我們的努力下得以實(shí)現(xiàn)。我保安隊(duì)還代表xx地區(qū)保安隊(duì)伍在95年的深圳市保安隊(duì)伍比賽中，勇奪冠軍，獲深圳市公安局的表彰和嘉獎(jiǎng)。2．擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊(duì)伍我公司安保部成立于1994年4月，是一支按公安機(jī)關(guān)統(tǒng)一安排自建自管的安管隊(duì)伍。我們還有一支團(tuán)結(jié)向上，拼搏進(jìn)取的員工隊(duì)伍。xxxx的住戶將享受到我們體貼入微的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4．我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服務(wù)經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理除開展常規(guī)服務(wù)工作外，如何全方位滿足住戶的各種生活需要，是我公司孜孜以求的服務(wù)境界。在千葉苑管理的屋頂花園受到市優(yōu)考評(píng)小組的一致好評(píng)。我公司計(jì)劃，接管xxxxxxxx一期后，在完善其全面管理的同時(shí)，將對(duì)其小高層、多層、會(huì)所等實(shí)施重點(diǎn)優(yōu)化管理方案，力求在最短的時(shí)間內(nèi)提升xxxxxxxx的整體形象，達(dá)到一流的物業(yè)管理水平，凸現(xiàn)xxxx物業(yè)價(jià)值。（三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)1．我公司具有豐富的多類型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)我公司在管理150萬(wàn)平方米的物業(yè)中，包含各種不同類型：如高層住宅、高層辦公樓、商業(yè)大廈、高級(jí)別墅、工業(yè)廠房、會(huì)所、酒店公寓、多層住宅、職工住宅等，相當(dāng)一部分已獲得區(qū)、市、省、國(guó)家優(yōu)秀管理小區(qū)稱號(hào)，并積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。3．在深圳市工商物價(jià)稅務(wù)管理部門和xx工業(yè)區(qū)財(cái)務(wù)部及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)家和深圳市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！叭ā奔础岸◢?、定員、定責(zé)”，“五按”即“按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線、按指令”。3．針對(duì)業(yè)主的具體情況，我們對(duì)物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計(jì)，此外，還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在xxxx中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓xxxx成為城市中的花園。在99年深圳市物業(yè)管理行業(yè)達(dá)標(biāo)考評(píng)中，我公司共有xx聯(lián)合大廈、xxx庭園、xxxx園等六個(gè)小區(qū)（大廈）參加評(píng)比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號(hào)，并有五個(gè)小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推薦參加省優(yōu)評(píng)比，在深圳市同行業(yè)中，參評(píng)小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類型最多、獲得獎(jiǎng)項(xiàng)最多。98年9月公司通過ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。深圳xxx物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理： 日 期： 第一項(xiàng) 物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想一、物業(yè)管理公司基本情況介紹深圳物業(yè)管理有限公司成立于1992年10月，是xxxx局xx工業(yè)區(qū)的直屬企業(yè)，前身為xxxx地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部。在此榮譽(yù)面前，我們沒有停步，九九年更創(chuàng)出了六個(gè)考評(píng)小區(qū)一次性全部通過了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的考評(píng)。我們的總體目標(biāo)承諾是在正式接管xxxx一期一年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的精神，對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。在硬件建設(shè)上，小區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品味高尚，設(shè)備、設(shè)施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。為了編寫出有針對(duì)性的物業(yè)管理方案，早在xxxxxxxx一期立項(xiàng)之初，我們就已經(jīng)開始了對(duì)項(xiàng)目的跟蹤和研究。對(duì)于xxxxxxxx一期的物業(yè)管理投標(biāo)工作表現(xiàn)出高度重視和負(fù)責(zé)。我們有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。并且其中五個(gè)小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績(jī)，在深圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我公司員工大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年，我公司已發(fā)展成為一個(gè)總資產(chǎn)3600萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)收入2500萬(wàn)元，年利稅300萬(wàn)元的大型物業(yè)管理公司。我公司憑借自身優(yōu)勢(shì)，已成為深圳最具規(guī)模和實(shí)力的物業(yè)管理公司之一。我們物業(yè)管理的成果，得到了國(guó)家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受同行的關(guān)注和好評(píng)。在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動(dòng)式管理方式，務(wù)必通過我們精心的管理與服務(wù)，使xxxx真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。通過認(rèn)真試行、大力推廣，目前，各部門、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項(xiàng)工作在時(shí)間、地點(diǎn)上的分步控制合理適度。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。我公司管理的鯨山別墅區(qū)居住了來自全世界37個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外籍專家及其家屬共1000余人，其管理的完善在深圳市物業(yè)管理界中有口皆碑，歷年來都保持了全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào)；現(xiàn)任建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華、謝家瑾考察完鯨山別墅區(qū)后，曾稱贊：鯨山別墅不愧是中國(guó)物業(yè)管理的驕傲，并提詞：“物業(yè)服務(wù)好，鯨山溫馨家。在總結(jié)管理涉外樓盤經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們公司更注意學(xué)習(xí)和借鑒香港的先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，與國(guó)際物業(yè)管理接軌，多次派人考察由香港物業(yè)管理公司管理的物業(yè)，從各個(gè)角度進(jìn)行了總結(jié)和學(xué)習(xí)。我公司管理下的各綠化園林都欣欣向榮，各具特色。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務(wù)宗旨，24小時(shí)全天候?yàn)樽籼峁﹥?yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)。（四）精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)核心，團(tuán)結(jié)進(jìn)取的員工隊(duì)伍1．擁有一支團(tuán)結(jié)拼搏的干部職工隊(duì)伍企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)。其中管理技術(shù)人員80余人，大專以上程度近70人?，F(xiàn)有安管員近400名。96年獲xx公安局保安訓(xùn)練比賽第一名。 （五）公司業(yè)務(wù)實(shí)力雄厚公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出租代理服務(wù)。我公司投資經(jīng)營(yíng)的致誠(chéng)公司、豫龍港裝飾工程公司、新時(shí)代物業(yè)管理公司等也都具有較穩(wěn)定的回報(bào)率。 經(jīng)營(yíng)理念：以人為本，市場(chǎng)為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。我們將根據(jù)xxxx的具體特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了物業(yè)為xxxx業(yè)主精誠(chéng)服務(wù)的理念和承諾?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，我們確立了管理xxxx的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。主要的管理方式如下：1．互動(dòng)管理在xxxx提倡、推行互動(dòng)式物業(yè)管理。（3）管理過程互動(dòng)在xxxx的日常管理服務(wù)運(yùn)作過程中，住戶的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。特別是對(duì)于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們?cè)O(shè)計(jì)了相應(yīng)的特色服務(wù)項(xiàng)目。2．人本管理以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)員工比工作、比業(yè)績(jī)，共同進(jìn)步，并將獎(jiǎng)金分配與實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。三定即“定崗、定員、定責(zé)”，五按即“按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時(shí)間、按路線、按指令”。“三定五按”工作已經(jīng)在我公司取得了理想的效果，xxxx的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。具體作法一是公開監(jiān)督制。管理處定期向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 管理處作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：xxxx各部門每月向管理處主任提交一份工作計(jì)劃報(bào)告書，包括管理費(fèi)收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與xxxx地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達(dá)98%以上。（五）管理費(fèi)收費(fèi)率99%xxxx管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動(dòng)管理、共同受益”的管理模式，引導(dǎo)住戶自愿交費(fèi)，并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。我們建議xxxx地產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制xxxx的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類變成可能。（九）化糞池、雨水井、污水井完好率100% xxxx管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計(jì)劃和雨季特別檢查計(jì)劃，保證上述設(shè)施完好。（十二）停車場(chǎng)、單車棚完好率100% 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場(chǎng)、單車棚完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對(duì)停車場(chǎng)、單車棚進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。（十五）消防設(shè)施設(shè)備完好率100% xxxx管理處將按照《消防管理工作手冊(cè)》的要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。（十八）違章發(fā)生率0 xxxx管理處將通過“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公約》，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會(huì)等形式宣傳各項(xiàng)規(guī)章制度，確保違章率為0。 五、對(duì)發(fā)展商的有關(guān)建議根據(jù)我們對(duì)xxxx一期的理解，我們站在物業(yè)管理的角度，對(duì)xxxx一期的建設(shè)開發(fā)和營(yíng)銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項(xiàng)提出以下幾點(diǎn)建議，供xxxx房地產(chǎn)公司參考。比如建議在會(huì)所屋面加設(shè)五個(gè)旗桿，樹立國(guó)旗、xxxx局、xxxx地產(chǎn)、物業(yè)、xxxx的旗幟進(jìn)行形象展示；為了方便管理處升旗儀式之需，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)所處的背景音樂，采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。在屋頂花園出售或贈(zèng)送給頂層業(yè)主后，我們將針對(duì)具體情況制定統(tǒng)一的管理規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設(shè)備價(jià)格約為500元）。（七）慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板在xxxx的設(shè)計(jì)中，鋁合金空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板是維護(hù)小區(qū)整體美觀的措施之一，這在深圳百仕達(dá)花園也有類似設(shè)計(jì)。（九）配備必要的安全管理設(shè)備根據(jù)圖紙，小區(qū)主出入口車道共15米寬，建議在道路中央，設(shè)置一保安亭，同時(shí)可以操作左右道閘，控制出入車輛，為了美觀，該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。為了在xxxx營(yíng)造一種處處見綠的環(huán)境，在燈柱、立交橋等部位可以進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，安裝有關(guān)設(shè)置，便于立體綠化，在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植物。（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生配置定時(shí)公共巴士，既可接送往來于xx的香港業(yè)主，也可接送學(xué)生上學(xué)放學(xué)，會(huì)給業(yè)主很大的方便。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護(hù)班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù)部和展示中心服務(wù)部等進(jìn)行日常物業(yè)管理服務(wù)。胡清松工作積極熱情，有較強(qiáng)的管理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書。（三）崗位配置、人員數(shù)量和要求崗 注主任1人負(fù)責(zé)xxxx管理處物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學(xué)位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9000運(yùn)作調(diào)度員3人值班和處理各類信息，并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù)，起到管理“樞鈕”作用中專以上文化或初級(jí)以上技術(shù)職稱，電子或自動(dòng)化專業(yè)，懂ISO9002運(yùn)作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管（兼）負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，懂ISO9002運(yùn)作會(huì)所管理部主管（兼）負(fù)責(zé)會(huì)所的營(yíng)運(yùn)?？埔陨衔幕?，懂經(jīng)營(yíng)，有較佳形象安保部班長(zhǎng)3人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車輛管理工作28歲以下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工作經(jīng)驗(yàn) 質(zhì) 注清潔工2人負(fù)責(zé)展示中心保潔工作女性，28歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考五星級(jí)酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，綠化由其它綠化工兼顧安管員1人負(fù)責(zé)展示中心的安全工作男性，26歲以下，高中以上文化，門童2人負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和形象男性，26歲以下，高中以上文化，有酒店門童經(jīng)驗(yàn)三．員工培訓(xùn)培訓(xùn)工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企劃培訓(xùn)部進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。（一）培訓(xùn)目標(biāo)對(duì)管理處全員實(shí)施培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)滿足各項(xiàng)質(zhì)量要求。培訓(xùn)可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場(chǎng)操作、情景模擬等形式。聘請(qǐng)公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)。（2）公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)。上崗前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能的培訓(xùn)，由有關(guān)部門負(fù)責(zé)組織；上崗前應(yīng)進(jìn)行崗位基本情況、崗位職責(zé)、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由管理處負(fù)責(zé)組織。如工作程序、工作方式、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)；（5）圍繞公司與部門組織的培訓(xùn)進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練；（6）管理處認(rèn)為有必要進(jìn)行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。建立培訓(xùn)檔案，記錄考核成績(jī)，并核定培訓(xùn)學(xué)分。（一）人員管理的原則1．按照公正、公開、擇優(yōu)錄用的聘用原則，管理年輕化、知識(shí)化、人員結(jié)構(gòu)科學(xué)化的管理原則，對(duì)員工進(jìn)行聘用及管理。由公司人事行政部和用人部門共同對(duì)應(yīng)聘人員的知識(shí)層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。3．實(shí)施全員崗位責(zé)任量化考核制。鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)、意見或投訴，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力及主人翁精神，