【正文】 ，如提供虛假資料，可招致辭退的嚴(yán)重后果。 定期或在市場(chǎng)出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)時(shí)，適時(shí)提供市場(chǎng)各項(xiàng)收費(fèi)信息、收費(fèi)政策等供貴公司參考，以便業(yè)主可及時(shí)調(diào)整自身的財(cái)務(wù)收費(fèi)政策等以贏(yíng)得最大效益。5. 財(cái)務(wù)報(bào)告與建議每月提供包括資產(chǎn)負(fù)債表、基金結(jié)余表、帳齡表等在內(nèi)的全套財(cái)務(wù)報(bào)表，以便貴公司及時(shí)了解項(xiàng)目財(cái)務(wù)動(dòng)向；167。項(xiàng)目支出審批具體步驟包括以下幾個(gè)程序：提出申請(qǐng) 初步審核 第二次審核 最終審批簽字(管理中心負(fù)責(zé)人) (公司管理部主管) (公司財(cái)務(wù)總監(jiān)) (公司管理部董事)對(duì)于日常的財(cái)務(wù)支出費(fèi)用，本行建議分為三個(gè)部分來(lái)著手管理： 固定性支出－　 一般為項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)及維修外包合同；本行建議由管理公司選擇適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)公司，簽署保養(yǎng)合同，每月按合同金額提交費(fèi)用申請(qǐng)，并應(yīng)每年對(duì)此類(lèi)合同進(jìn)行審核。故無(wú)論是從費(fèi)用支出還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)方面來(lái)說(shuō)，本行建議使用此方案以達(dá)到良好的財(cái)務(wù)管控目的。 及時(shí)性和便捷性的提高 Flex System的優(yōu)勢(shì):除上述之外，本行還能提供中央控制的財(cái)務(wù)管理方案，并在許多同類(lèi)項(xiàng)目中有過(guò)多年實(shí)踐。 2. 收費(fèi)管理1. 根據(jù)確認(rèn)的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定期發(fā)單/收款，并跟進(jìn)款項(xiàng)催收工作。為達(dá)到上述的目標(biāo)，本行將通過(guò)本行完善的運(yùn)作系統(tǒng)、熟練的操作程序和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)來(lái)為貴項(xiàng)目服務(wù)。 單元驗(yàn)收167。 檔案資料保管167。 員工職業(yè)技能培訓(xùn)167。 現(xiàn)場(chǎng)人員到位167。 完善項(xiàng)目所有使用及管理規(guī)定167。 管理費(fèi)成本測(cè)算/各類(lèi)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)167。 環(huán)境及綠化管理167。 租戶(hù)服務(wù)167。 工程管理167。 清潔管理167。 有償服務(wù)167。 裝修管理167。 開(kāi)設(shè)財(cái)務(wù)賬戶(hù)167。 制定用戶(hù)手冊(cè)人事調(diào)配建議167。 確定員工制服式樣167。 員工行為準(zhǔn)則與規(guī)范培訓(xùn)167。 保安管理167。 房屋及設(shè)備設(shè)施接收全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)本行全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)是提高業(yè)主的投資回報(bào)，使業(yè)主的物業(yè)保值乃至升值，不斷進(jìn)行自身改進(jìn)，以充分挖掘物業(yè)的投資價(jià)值。全權(quán)日常物業(yè)管理服務(wù)具體工作包括： v 財(cái)務(wù)管理有效的控制費(fèi)用開(kāi)支對(duì)于物業(yè)管理來(lái)說(shuō)是極其重要的，本行將依實(shí)際情況定制如下。2. 處理管理費(fèi)等收費(fèi)發(fā)票及稅務(wù)事宜。本行物業(yè)與資產(chǎn)管理部財(cái)務(wù)經(jīng)理將對(duì)管理中心會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)操作進(jìn)行如下方法統(tǒng)一監(jiān)控。 Flex System系統(tǒng)采用ThinClient技術(shù)，所有相關(guān)數(shù)據(jù)全部保存在仲量聯(lián)行上?？偛康臋C(jī)房服務(wù)器中，不必?fù)?dān)心本地?cái)?shù)據(jù)丟失問(wèn)題。 每天都會(huì)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)備份，如果服務(wù)器的數(shù)據(jù)受到災(zāi)難性的毀壞后，可以保證在48小時(shí)內(nèi)恢復(fù)數(shù)據(jù)。 工作效率的提高4. 財(cái)務(wù)操作監(jiān)控本行物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級(jí)管理人員將對(duì)項(xiàng)目管理中心的財(cái)務(wù)操作進(jìn)行專(zhuān)門(mén)設(shè)置與控制。非固定性支出－　一般為項(xiàng)目日常運(yùn)作所產(chǎn)生的小維修、零星工具的購(gòu)買(mǎi)、員工工資等金額不定的費(fèi)用；費(fèi)用金額在300元人民幣以上的預(yù)算內(nèi)支出，本行建議需經(jīng)管理公司總部審批，方可執(zhí)行。 每月提供預(yù)算比較及解釋?zhuān)员阗F公司了解項(xiàng)目財(cái)務(wù)偏差之原因；167。v 人力資源管理本行建議所有與項(xiàng)目員工招聘、調(diào)整及辭退或辭職工作及一切與人事管理有關(guān)的工作都由本行人力資源部具體負(fù)責(zé)。需攜帶好《勞動(dòng)手冊(cè)》等原件，由員工本人親自到公司總部人力資源部門(mén)與公司簽訂正式合同后方能上班。為此本行將每年針對(duì)此項(xiàng)目制定相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員在主要培訓(xùn)課程擔(dān)任導(dǎo)師。v 行政管理由于本行建議人事、財(cái)務(wù)由管理公司總部負(fù)責(zé)具體操作，故現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)助理同時(shí)將負(fù)責(zé)如下內(nèi)容：167。 租戶(hù)資料存檔167。2. 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔216。 設(shè)備及機(jī)房必須做到環(huán)境整潔、無(wú)雜物、無(wú)灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生。216。4. 設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故216。d) 制訂員工的長(zhǎng)期教育和短期教育、培訓(xùn)計(jì)劃，做好員工升證、復(fù)證、持證上崗工作。5. 主要設(shè)備維修保養(yǎng)216。 公共區(qū)域設(shè)備需潤(rùn)滑部位，按要求加注潤(rùn)滑油。 給水系統(tǒng)過(guò)濾器的拆裝、清潔工作。 各類(lèi)泵的水封檢查，聯(lián)接處檢查及保養(yǎng)。(3) 做好大廈公共管線(xiàn)，特別是智能化管線(xiàn)的保護(hù)，以防人為、鼠咬以及水浸等損壞。共用部位分部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求序號(hào)部位 日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求1玻璃門(mén)、幕墻窗戶(hù)玻璃無(wú)破碎，五金配件完好；門(mén)、窗開(kāi)閉靈活，密封性好、無(wú)異常聲響。5衛(wèi)生間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。8綠地、花臺(tái)龍頭出水正常、無(wú)滴漏現(xiàn)象；水管無(wú)堵塞，無(wú)漏水現(xiàn)象，花壇完整。 設(shè)備的運(yùn)行情況變更及其它異常情況，發(fā)現(xiàn)處理經(jīng)過(guò)及目前設(shè)備的情況。 巡視發(fā)現(xiàn)的缺陷及處理情況，必要時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)交接班。 上級(jí)指示及有關(guān)資料。(4) 交接班時(shí)如遇到事故，停止交接，由交班人員處理，接班可在交班人指導(dǎo)下協(xié)助。 每月按維護(hù)保養(yǎng)要求對(duì)開(kāi)關(guān)柜外殼、溫度計(jì)、風(fēng)扇、接地線(xiàn)等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)量一次。 檢查中發(fā)現(xiàn)各類(lèi)電氣開(kāi)關(guān)觸頭不平或有毛刺時(shí)，將不平處打平，打光。 每月對(duì)各類(lèi)電氣柜正面進(jìn)行清潔，檢查儀表指示和運(yùn)行參數(shù)，以及開(kāi)關(guān)狀態(tài)和操作機(jī)構(gòu)。216。 低配電室每月清掃洗塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。 制訂突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。 保持和大物業(yè)消防控制中心的聯(lián)系。同時(shí)與大物業(yè)消防控制中心保持溝通。若風(fēng)機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng)，速轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟動(dòng)，仍不能啟動(dòng)時(shí)速派人到風(fēng)機(jī)現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)行啟動(dòng)。 消火栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)是救火的主要設(shè)備之一，當(dāng)進(jìn)行該系統(tǒng)操作時(shí)，時(shí)刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消防消火栓報(bào)警信號(hào)。 消防噴淋系統(tǒng)：當(dāng)某區(qū)域發(fā)生火災(zāi)時(shí)，失火部位的噴淋頭爆破噴水，該區(qū)域的水流指示器動(dòng)作，消防中心得到該區(qū)域報(bào)警信號(hào)。火災(zāi)撲滅后，要進(jìn)行事后工作，即所有系統(tǒng)要復(fù)位，對(duì)所有系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行檢修。2. 每日對(duì)給水設(shè)備進(jìn)行二次巡查。6. 每周對(duì)各類(lèi)水槽及衛(wèi)生設(shè)備進(jìn)行一次巡檢。2. 電梯運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)單位應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的維修資格許可證，并在許可證規(guī)定的有效期內(nèi)實(shí)施服務(wù)，電梯維修保養(yǎng)及操作人員應(yīng)持證上崗。6. 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施應(yīng)完好。10. 制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。2. 開(kāi)啟轎內(nèi)照明。2. 客梯不允許作為載貨電梯使用。6. 電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門(mén)上。日常維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)按照保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)提供的保養(yǎng)項(xiàng)目、方法和周期要求，制定日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并做好保存期不低于5年的保養(yǎng)記錄。2. 空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí)，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。6. 空調(diào)系統(tǒng)的冷凝水及送風(fēng)的衛(wèi)生要求見(jiàn)《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范》7. 空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(jī)組內(nèi)表面、過(guò)濾器（網(wǎng)）、凈化器、表冷器、加熱（濕）器、冷凝水盤(pán)應(yīng)每年進(jìn)行一次全面檢查、清洗或更換。 按國(guó)家法定要求委托專(zhuān)業(yè)清洗機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的情況和《公共場(chǎng)所集中 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范》的技術(shù)要求，制定詳細(xì)的清洗工作計(jì)劃和清洗操作規(guī)程。新建、改建和擴(kuò)建的應(yīng)當(dāng)在評(píng)價(jià)合格后方可投入運(yùn)行。3. 配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)。v 清潔衛(wèi)生服務(wù)物業(yè)管理清潔在整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)工作系統(tǒng)中亦具有十分重要的地位，其工作成效代表項(xiàng)目的整體形象，對(duì)物業(yè)客戶(hù)的工作、生活質(zhì)量，以及物業(yè)的成新、使用年限和銷(xiāo)售率都有著直接的影響。并對(duì)下列部位強(qiáng)化防范措施：216。216。216。216。門(mén)崗交接班：（1） 上班提早15分鐘到崗，按規(guī)定著裝，保持制服整潔，襯衫干凈，領(lǐng)帶端正，鈕扣扣好，不卷衣袖，褲腳，皮鞋干凈，口袋不宜裝過(guò)多物品，高級(jí)管理員檢查管理員儀容儀表，布置工作及注意事項(xiàng)。控制人流：（1） 接待大廈客戶(hù)、訪(fǎng)客問(wèn)訊做到舉止大方得體，態(tài)度和藹可親，嚴(yán)禁無(wú)禮待客，遇老、弱、殘等有困難者，主動(dòng)及時(shí)進(jìn)行幫助，勸阻推銷(xiāo)人員進(jìn)入大廈區(qū)域，阻止衣冠不整、閑雜人等進(jìn)入大廈。（3） 巡查門(mén)、窗、燈等公用設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞，立即報(bào)工程部檢修，巡查樓層的整潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重污染及時(shí)與清潔部聯(lián)系，檢查公共設(shè)施是否在運(yùn)行狀態(tài)。（2） 做好當(dāng)班記錄，將本班情況交代清楚。（5） 設(shè)備供應(yīng)商、維修保養(yǎng)商須有管理處工程部人員陪同方可進(jìn)入，并做好登記。（2） 快速切換屏幕，操縱云臺(tái)攝像頭，調(diào)整焦距，跟蹤觀(guān)察。報(bào)修單填寫(xiě)清楚，按序擺放，有檔可查。（8） 電梯管理系統(tǒng)：全面監(jiān)視電梯運(yùn)行狀況，確保電梯管理系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修，并在《電梯故障統(tǒng)計(jì)一欄表》上準(zhǔn)確記錄故障發(fā)生時(shí)間、梯號(hào)。（2） 有年度、月度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、日常養(yǎng)護(hù)按計(jì)劃進(jìn)行并有記錄。（5） 清潔主管應(yīng)把巡回監(jiān)督檢查作為自己的主要工作，每天對(duì)自己管區(qū)內(nèi)的所有部位、項(xiàng)目根據(jù)綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)定期巡查，不得少于一次。 應(yīng)對(duì)綠化工的日常工作和綠化美化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)；（6） 根據(jù)綠化管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)綠化工的工作和大樓整體綠化狀況作出評(píng)估，并記錄于《綠化服務(wù)質(zhì)量月檢查表》。如有整改，由客服部跟進(jìn)業(yè)戶(hù)整改完成，直至符合大廈運(yùn)營(yíng)管理后竣工使用。 按照《動(dòng)火許可證》要求采取相應(yīng)安全防護(hù)措施，現(xiàn)場(chǎng)已清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)及周?chē)囊兹嘉锲?，或采取其它有效的安全防火措施?duì)易燃物品進(jìn)行隔離，在周邊有交叉施工時(shí)，應(yīng)架設(shè)適當(dāng)保護(hù)屏障以防止附近其他施工人員被火花或輻射灼傷； 動(dòng)火操作人必須持有有效的特種作業(yè)操作證，并隨身攜帶；承包商必須保證現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)火施工人員與《動(dòng)火許可證》所申請(qǐng)的人員相同，不可以有臨時(shí)頂替的現(xiàn)象；若發(fā)現(xiàn)頂替現(xiàn)象，管理中心有權(quán)收回相關(guān)《動(dòng)火許可證》； 遵守動(dòng)火須知規(guī)定的其它內(nèi)容；(7) 動(dòng)火施工期間管理中心管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)巡視頻率不應(yīng)低于每2小時(shí)1次；(8) 施工后應(yīng)清理現(xiàn)場(chǎng)并確保所有余火、隱火均已熄滅，經(jīng)管理中心管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人檢查通過(guò)后，方可離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)；(9) 動(dòng)火施工結(jié)束后，將《動(dòng)火許可證》交回管理中心。v 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施本行通過(guò)長(zhǎng)期的物業(yè)管理工作，積累起了豐富的應(yīng)急事件處理經(jīng)驗(yàn)，制訂了一整套的緊急事件處理規(guī)程，如：本行認(rèn)為應(yīng)急預(yù)案的演練比制定更為重要，故將會(huì)定期統(tǒng)一各部門(mén)對(duì)各項(xiàng)預(yù)案進(jìn)行演練，總結(jié)不足或環(huán)境變化，再對(duì)預(yù)案進(jìn)行調(diào)整。龍卷風(fēng)臺(tái)風(fēng)（一）龍卷風(fēng)臺(tái)風(fēng)前的安排在龍卷風(fēng)、臺(tái)風(fēng)季節(jié)注意氣象部門(mén)的預(yù)報(bào)，做好抗風(fēng)準(zhǔn)備工作：(1) 保安巡檢員全面巡查各大樓公共區(qū)域和周?chē)h(huán)境情況，發(fā)現(xiàn)有可能被龍卷風(fēng)、臺(tái)風(fēng)吹毀的設(shè)備和物品，應(yīng)及時(shí)處理，不能處理的立刻報(bào)管理中心，及時(shí)進(jìn)行處理；(2) 其他各部門(mén)人員負(fù)責(zé)確保各自工作環(huán)境的防風(fēng)安全，檢查設(shè)備、物品是否牢固，門(mén)窗是否關(guān)嚴(yán)。如遇停電，告知很快就會(huì)恢復(fù)，請(qǐng)不要跑出室外。(四) 地震停止時(shí)：（1） 實(shí)時(shí)檢查應(yīng)熄未熄滅的火源、應(yīng)關(guān)未關(guān)的瓦斯及電源開(kāi)關(guān)，以防第二次地震災(zāi)害的發(fā)生；（2） 實(shí)時(shí)清除翻到的容器或掉落的物體；（3） 使用瓦斯前應(yīng)先檢查瓦斯用具及配管，以防止瓦斯爆炸；（4） 檢查電源是否有短路情形；（5） 適時(shí)進(jìn)行災(zāi)后搶修復(fù)原工作；（6） 會(huì)同各單位、各樓層調(diào)查損失，以辦理災(zāi)損賠償。（8） 保持與清潔公司的密切聯(lián)系，管理部負(fù)責(zé)檢查清潔公司相應(yīng)之應(yīng)急預(yù)案；（9） 組織聯(lián)合檢查組對(duì)大樓進(jìn)行汛前安全檢查，排除隱患； （10） 準(zhǔn)備應(yīng)急用品（如：安全帽、雨鞋、雨衣、抽水泵、電筒電池、砂袋等應(yīng)急用品）；（11） 做好檢查記錄。 暫停供電或電力故障處理規(guī)程為了保證大廈供電系統(tǒng)發(fā)生一路失電或二路失電（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大面積停電）事故時(shí)，能夠控制不利局面，有序、規(guī)范進(jìn)行操作，降低事故損失，制訂本應(yīng)急方案。 電梯困人救援規(guī)程管理部職責(zé)：1. 監(jiān)控中心接到電梯報(bào)警后，必須立即將所屬電梯之監(jiān)控探頭定格，仔細(xì)觀(guān)察內(nèi)部活動(dòng)狀況及了解受困人數(shù)、電梯所處大概位置等相關(guān)情況，并告之受困者解救工作已開(kāi)展以安撫情緒，同時(shí)通知當(dāng)值主管；2. 撥打電梯公司維修服務(wù)中心應(yīng)急電話(huà)，要求速派人員前來(lái)解救受困者并進(jìn)行維修，致電時(shí)必須詳細(xì)記錄對(duì)方姓名、撥打次數(shù)并告知有人受困；3. 受困者如有老人、小孩、孕婦或人多氧氣不足時(shí)，須特別留意，若有人身體不適須立即離開(kāi)，而電梯公司人員尚未到場(chǎng)，應(yīng)再次與電梯公司聯(lián)系，說(shuō)明情況。注意事項(xiàng)：(1) 電工攜對(duì)講機(jī)到相應(yīng)電梯機(jī)房協(xié)助解困人員保持與各部門(mén)的聯(lián)系。 火災(zāi)事件處理流程火警誤報(bào)監(jiān)控中心確認(rèn)火災(zāi)或誤報(bào)消除警報(bào)查看原因復(fù)位 通知保安前往事發(fā)地點(diǎn)，設(shè)法撲滅 通知管理中心經(jīng)理前往現(xiàn)場(chǎng) 無(wú)法撲滅可撲滅立即組織人員疏散避難；同時(shí)通知119消防局，講清路名，交叉路口，門(mén)牌號(hào)碼，單位名稱(chēng)，電話(huà)號(hào)碼，燃燒物等將噴淋系統(tǒng)和消防泵啟動(dòng)置通，關(guān)閉空調(diào)新風(fēng)機(jī)組，啟動(dòng)排煙正壓送風(fēng)裝置無(wú)法撲滅保安攜帶滅火機(jī)設(shè)法撲滅將客梯全部降至底層禁用保安人員勸阻無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入大樓，確保出入口道路通暢 管理部了解情況善后工作保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入調(diào)查原因根據(jù)指令用廣播通知恢復(fù)正常書(shū)面形式上報(bào)管理中心經(jīng)理火災(zāi)應(yīng)急疏散預(yù)案：一、 制定預(yù)案的目的為了進(jìn)一步貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》和公安部61號(hào)暨《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)要求，開(kāi)展以人員安全疏散和初起火災(zāi)撲救為主要內(nèi)容的模擬預(yù)案，旨在進(jìn)一步提高員工的消防安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力，以防患于未然。（三）成立災(zāi)情指揮部災(zāi)情指揮部所有成員在聽(tīng)到、接到火災(zāi)報(bào)警