【正文】 作的基礎(chǔ)。根據(jù)元茂大廈的物業(yè)狀況，結(jié)合我公司管理特點(diǎn)，我們擬定元茂大廈將采取的管理方式如下：在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制；貫徹實(shí)施ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系，確保物業(yè)管理過程有效運(yùn)行；依法管理，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；實(shí)施超前性、創(chuàng)造性、全方位的無限服務(wù)理念；致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。元茂大廈前期物業(yè)管理工作計(jì)劃在元茂大廈物業(yè)管理工作計(jì)劃中，將主要分為二個(gè)方面，即與前期物業(yè)管理介入及日后正常管理階段工作計(jì)劃。前期物業(yè)管理介入工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工 作 內(nèi) 容計(jì)劃時(shí)間備注1簽定物業(yè)管理服務(wù)合同A． 簽定物業(yè)管理服B． 務(wù)合同C． D． 與開發(fā)商就物業(yè)管理用房、商業(yè)用房等事宜進(jìn)行協(xié)商。中標(biāo)后一周內(nèi)2組建機(jī)構(gòu)A． 人員招聘與調(diào)度；B． 人員培訓(xùn)考核；C． 人員上崗及試用3檔案移交A． 在開發(fā)商的協(xié)助下，B． 收集整理各類圖紙資料，C． 熟悉大樓情況；并存檔。D． 加強(qiáng)與各施工安裝公司的聯(lián)系，E． 熟悉大樓的公共設(shè)施設(shè)備F． 的安裝運(yùn)行情況，G． 并做好記錄。4辦公后勤工作A． 安排員工用房；B． 物資配備C． 5制定與完善各管理規(guī)章制度A． 嚴(yán)格按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)B． 準(zhǔn)，C． 制定各項(xiàng)工作制度；D． 結(jié)合大樓實(shí)際情況，E． 對(duì)各項(xiàng)工作制度進(jìn)行調(diào)整完善。正常期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容一公共房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案維修基金管理房屋的維修管理房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理設(shè)備的運(yùn)行管理設(shè)備的維修管理設(shè)備能源和安全管理三安保管理治安管理交通、車輛管理消防安全管理四智能化設(shè)施管理智能化設(shè)施的日常使用操作智能化設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)智能化設(shè)施的完善五環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理環(huán)保管理六財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)帳務(wù)費(fèi)用收取七文化建設(shè)宣傳舉辦活動(dòng)提供服務(wù)八便民服務(wù)和完善配套不定期提供便民服務(wù)完善商務(wù)、客勤等服務(wù)機(jī)構(gòu)的配套元茂大廈物資裝備附表一、 綜合管理部物資配備序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 量備注1辦公家具若干2電腦3臺(tái)3復(fù)印機(jī)1臺(tái)4打印機(jī)2臺(tái)5傳真機(jī)1臺(tái)6文件柜5只7大堂貨運(yùn)推車1輛8飲水機(jī)1臺(tái)9電話機(jī)9只10電話交換機(jī)1臺(tái)11標(biāo)識(shí)若干套12輪椅1輛附表二、 保安部物資配備序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 量備注1對(duì)講機(jī)（包括充電機(jī)、鋰電池）15部2應(yīng)急燈2只3手電筒4只4橡膠警棍4根5雨具4套6小件易耗品若干7更衣箱4只8工具箱2只附表三、 綠化保潔部物資配備序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 量備注1打蠟?zāi)ス鈾C(jī)1臺(tái)2洗地機(jī)2臺(tái)3吸水機(jī)2臺(tái)4吸塵器2臺(tái)5垃圾周轉(zhuǎn)車1輛6樓層垃圾桶50只7清潔用品若干8其它用品消耗9環(huán)衛(wèi)垃圾桶6只10更衣箱4只11工具箱2只附表四、 工程維修部物資配備序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 量備注11把21把3萬能電表1只4保險(xiǎn)帶及配件1套5搖表1只6手電鉆1把7卷筒式線板8臺(tái)鉆1套9管子龍門架1套10便攜式工具箱1只11預(yù)留零配件若干12零星工具若干13更衣箱1只14工具箱1只15管道疏通機(jī)1臺(tái)前期服務(wù)管理1）、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。2）、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。3）、提前熟悉安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主入住管理 “入住管理”是物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后的第一重要的公眾管理工作，其工作質(zhì)量的優(yōu)劣事關(guān)物業(yè)管理公司日后的工作全局，意義重大。“萬事開頭難”，如果這一步工作不能到位，極易給業(yè)主造成不佳的第一印象，日后的物業(yè)管理難度也倍增。入住資料的準(zhǔn)備： 《住戶手冊(cè)》，其基本內(nèi)容如下：1）《業(yè)主公約》；2）《管理公約》；3）《消防責(zé)任書》4）各項(xiàng)管理規(guī)定5）服務(wù)指南四、元茂大廈各項(xiàng)專業(yè)管理方案樓宇綜合管理序號(hào)項(xiàng)目維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃日常維護(hù)計(jì)劃方案實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1） 局部受損。2） 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修1） 由于使用不2） 當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，3） 由工程技術(shù)按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修：如局部受損較重，4） 應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，5） 提出方案，6） 委托專業(yè)公司實(shí)施。7） 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，8） 應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。1） 安全，2） 正常使用。3） 功能完好。2室外墻面1） 外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)。2） 外墻面局部滲漏。3） 外墻面大面積滲漏4） 外墻面的翻新（25年周期）每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一3公共屋面1） 隔熱層維護(hù)2） 防水層破損維護(hù)3） 防雷接地維護(hù)4） 屋面積水清理每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修：維修費(fèi)用按逐年遞增10%1） 無積水、無滲漏。2） 隔熱層完好無損。3） 避雷網(wǎng)無間斷設(shè)備安全運(yùn)行管理方案1）、值班管理制度主要包括設(shè)備運(yùn)行值班制度，交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和維修人員值班制度。2）、安全管理制度包括設(shè)備的合格證制度如電梯、消防等，持證上崗制度，消防通道的管理規(guī)定，電梯安全使用的規(guī)定。3）、技術(shù)檔案資料管理制度包括竣工圖低，設(shè)備登記卡，管理帳冊(cè)等。1）設(shè)施設(shè)備管理的重點(diǎn)：建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。(2)完善工程部架構(gòu)。(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。電氣系統(tǒng)管理方案對(duì)電氣系統(tǒng)的管理主要目的是保證正常運(yùn)行，不間斷供電。為此物業(yè)管理企業(yè)必須了解和掌握全部設(shè)備的各種資料，界定管理范圍，制定有效可行的管理辦法，搞好供配電設(shè)備的正常維護(hù)保養(yǎng)。定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)。建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。積極有效的宣傳安全用電，合理用電的知識(shí)，掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。4）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。5）負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修人員必須持證上崗，并配備電氣工程技術(shù)人員。6）建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。7）加強(qiáng)日常維修檢修，公共使用的照明、燈具線路、開關(guān)要保證完好，確保用電安全。8）停電應(yīng)預(yù)告示，以防發(fā)生意外事故。9）對(duì)臨時(shí)施工及住戶裝修要有用電管理措施。10）發(fā)生地震、水災(zāi)、火災(zāi)等情況，要及時(shí)切斷電源。配電房的管理配電房是供電中心，屬大樓的“心臟”，應(yīng)制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理。配電房應(yīng)由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理的值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，室溫控制在40C以下，濕度45％以下，墻上配掛溫度計(jì)和濕度計(jì)。配電運(yùn)行記錄，高配每2小時(shí)巡查記錄，低配每班巡查1次，每月調(diào)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄，不能解決的問題要及時(shí)書面上報(bào)主管部門。供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要明顯，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。房?jī)?nèi)禁止亂拉接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要，應(yīng)經(jīng)有關(guān)主管人員書面同意后進(jìn)行。配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變改要經(jīng)主管部門同意，重大變更要上報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。其余還包括供電設(shè)備和避雷設(shè)施的管理。消防系統(tǒng)管理方案消防系統(tǒng)主要由煙感、溫感、報(bào)警系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)，正壓送風(fēng)及排煙系統(tǒng)等組成。消防系統(tǒng)的主要管理是保證各個(gè)系統(tǒng)在任何時(shí)間內(nèi)的使用功能。 。2．發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除。做好登記。煙感進(jìn)行一次保養(yǎng)除塵。消淋泵、消防泵、水流開關(guān)、正壓送風(fēng)和排煙系統(tǒng)手動(dòng)報(bào)警按鈕，每個(gè)月試驗(yàn)動(dòng)作1次，保證其完好。消防控制主機(jī)半年清除一次灰塵，堅(jiān)固各拉線樁。嚴(yán)格重視平時(shí)煙感、溫感和手報(bào)的報(bào)警排除工作。制訂工作程序。制訂火災(zāi)報(bào)警、滅火程序。嚴(yán)格按程序做好演練工作。、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。，無亂停亂放現(xiàn)象。電梯設(shè)備管理方案包括電梯的接管驗(yàn)收、維修管理和技術(shù)檔案資料管理。驗(yàn)收工作是由設(shè)備安裝轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程，物業(yè)公司應(yīng)組織人員驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目要求進(jìn)行整改。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。交驗(yàn)時(shí)，須要安裝單位提交完整的電梯設(shè)備安裝與建筑施工圖，包括竣工圖、安裝說明書和使用說明書。保修期，按規(guī)定產(chǎn)品在出廠2年 內(nèi)保修，安裝質(zhì)量在1年內(nèi)保修。維修管理：A. 維修保養(yǎng)工作一般外包給專業(yè)安裝維修公司，B. 物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的月保養(yǎng)次數(shù)和協(xié)議規(guī)定的各項(xiàng)要求進(jìn)行檢查。合格后在保養(yǎng)服C. 務(wù)單上簽字。D. 物業(yè)公司應(yīng)對(duì)工程技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，E. 制定電梯困人的救援工作。C. 做好設(shè)備檔案包括電梯驗(yàn)收文件、電梯隨機(jī)文件、設(shè)備登記表、中大修工程