【正文】 從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì) 商戶 不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。 專業(yè)管理與 商戶 自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積 極性，即物業(yè)公司 的積極性和 商戶的積極性。物業(yè)公司 應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大 商戶的要求，通過(guò)客戶服務(wù)中心 對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取 商戶 的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守 商戶 手冊(cè)的規(guī)定 ，共同創(chuàng)建文明的 購(gòu)物、娛樂、休閑 及 辦公 的 環(huán)境。 管理辦法 實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、 商戶 及專業(yè)物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。 配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。 在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極 培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè) 管理隊(duì)伍。 導(dǎo)入 三標(biāo)一體 質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 8 實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。 嚴(yán)格遵守《 哈爾濱 市 物業(yè)管理?xiàng)l例 》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與 商戶 簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。 運(yùn)用顧客滿意戰(zhàn)略，建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。 采取智能化手段構(gòu)筑 信息互動(dòng)平臺(tái)， 提高管理水平和管理效率。 依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。 管理架構(gòu) 物業(yè)架構(gòu) 紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 9 物業(yè)辦公室 物業(yè)客服 紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 10 物業(yè)安保 物業(yè)工程 紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 11 服務(wù)項(xiàng)目 公共服務(wù)項(xiàng)目 （全體 商戶 能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）： 、維護(hù) 商戶 內(nèi)的公共秩序，實(shí)行 24 小時(shí) 安防 值勤、消防和交通道路管理； 、公共場(chǎng)所保潔，垃圾收集和清運(yùn)； 、 共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； 、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)； 、對(duì) 商戶 內(nèi) 的各類資料進(jìn)行管理； 、節(jié)日環(huán)境布置； 、重要時(shí)刻提醒服務(wù)； 、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)； 、代收代繳水、電 ； 、安全用電常識(shí)宣傳； 、義務(wù)消防 常識(shí)宣傳。 有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目 ： 、 商戶 內(nèi)物品搬運(yùn)； 、： 、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)； 、商務(wù)中心服務(wù)； ； 紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 12 、場(chǎng)地租借、倉(cāng)庫(kù)租用； 、有償 維修安裝等； 、各種清潔服務(wù) ； 、 各種 營(yíng) 銷活動(dòng) 的 安全保衛(wèi)工作。 具體方案 物業(yè)管理由早期物業(yè)管理顧問(wèn) 階段 、前期 物業(yè)管理實(shí)施階段 和開業(yè)后日常物業(yè)管理三部分 組成。在實(shí)際操作中，分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。 第一階段：早期物業(yè)管理顧問(wèn) 階段 (從 開發(fā)建設(shè)竣工 起至 正式入伙之日前兩個(gè)月止 ) 從 商戶 、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等 方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大 商戶 的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 管理內(nèi)容： 、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意 見及依據(jù)； 、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議； 、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力； 、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見； 、提供 商戶 公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見； 、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見； 紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 13 、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見； 、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷； 、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見； 、參與 項(xiàng)目公司 與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝 通； 、參與 項(xiàng)目公司 物業(yè)竣工驗(yàn)收。 管理措施： 、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； 、 運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； 、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； 、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段： 前期 物業(yè)管理實(shí)施階段 (從正式入伙之日前兩個(gè)月 起至成立業(yè)主大會(huì) 止 ) 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、 商戶 二次裝修 管理、 安防 管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 接管驗(yàn)收管理方案 為確保 商場(chǎng) 的 環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù) 商戶 的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 。 紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 14 、管理內(nèi)容： 、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與 項(xiàng)目 開發(fā) 公司 及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間； 、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo) 準(zhǔn)、方法和日程安排； 、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《 物業(yè)交接驗(yàn)收表 》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。 、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接： 、 核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙 ； 、 核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 、 核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備； 、 核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。 、 管理措施： 、 組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作； 、 開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)； 、 掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序； 、 制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。 商戶 進(jìn)場(chǎng) 管理方案 紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 15 在辦理 商戶 進(jìn)場(chǎng) 手續(xù)時(shí)，為 商戶 提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造 商管公司 的形象，給 商戶 留下良好的第一印象， 具有重要作用，因此必須重視 商戶 進(jìn)場(chǎng) 工作的管理。 管理內(nèi)容： 、 準(zhǔn)備 商戶 進(jìn)場(chǎng) 所需 填寫的表單 及 資料； 、 為 商戶 辦理 進(jìn)場(chǎng) 手續(xù)提供一條龍服務(wù)； 、 商戶 在進(jìn)場(chǎng)裝修前一個(gè)星期 ，由 商戶 代表 憑 進(jìn)場(chǎng)通知單、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、身份證（護(hù)照）原件、委托書原件 至物業(yè)服務(wù)中心 辦理入駐登記 手續(xù)； 、 按 二次 裝修審批 流程辦理 進(jìn)場(chǎng)裝修 手續(xù)： 。 收回 商戶 按規(guī)定填寫的各類表格，收取 商戶 應(yīng)繳納的費(fèi)用； 對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng) 商戶 確認(rèn)后 ，填寫《 商戶驗(yàn)收交接表》，并與 商戶 約定時(shí)間，及時(shí)解決。 在開始裝修以前， 商戶 必須取得 紅旗茂 商場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心 的 《裝修許可證》，并繳付所有有關(guān)費(fèi)用及 押 金，簽署《施工安全管理協(xié)議》，并委任裝修承造商 指定防火責(zé)任人 。 裝修工人 和運(yùn)送貨物材料只能利用 物 業(yè) 部門 特別指定載貨電梯及通道，不得使用客梯或扶手梯，并不得損毀 商戶 的 裝飾設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)有此情況， 物業(yè)部門將 向有關(guān) 商戶 追討賠償。 未得到 商戶 物業(yè)管理部門同意， 各 商戶 不得 對(duì)隔墻、隔斷、消防設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、 進(jìn)行任何改動(dòng)工程。各 店鋪 亦須保 持商場(chǎng)外貌紅旗 MALL 商場(chǎng)物業(yè)管理方案 16 統(tǒng)一美觀。一切更改或加建皆在禁止之列 。 店鋪內(nèi)噴淋頭、煙感、溫感的更改都需于事前得到物業(yè)管理部門批準(zhǔn)。 由 物業(yè)公司 指定承造商執(zhí)行 更改， 商戶 負(fù)責(zé) 支付 有關(guān)費(fèi)用。 各 商戶 或 裝修公司需將 物業(yè)管理部門 發(fā)出 的 《裝修許可證》張貼于 店鋪大門上，并且 負(fù)責(zé)管束在 商戶 內(nèi) 的 施工人員。 裝修 工人必須衣著整齊，不得在公眾地方赤身，在非工作區(qū)逗留、隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。更要特別留意洗手間的適當(dāng)使用，以免造成 下水道堵 塞。 裝修 工人 禁止在 商戶 內(nèi)留宿或生火，工人在進(jìn)入 商戶 范圍時(shí)必須佩 帶臨時(shí)工作證， 物業(yè)管理部門 有最終權(quán)決定 是否 批準(zhǔn)進(jìn)入。 特別留意裝修期間的防火安全， 消防通道 、消防栓及走廊通道不得堆放垃圾、 材料 或雜物。 裝修單位 須負(fù)責(zé)通道、電梯、樓梯等區(qū)域 的清潔，包括清理搬運(yùn)時(shí)所留下的大紙板 箱或廢料。一切廢料必須用膠袋盛裝，每天裝修工程完畢后由各 商戶 或其 裝修公司搬離至商場(chǎng)指定收集站。若有大量建筑垃圾運(yùn)出，須于當(dāng)日 17:00前向物業(yè)管理 部門 報(bào)備獲得安排確認(rèn)之后方可堆放于 商戶 指定建筑垃圾 收集站。如經(jīng)通告后有關(guān)單位 商戶