【正文】 現(xiàn)嚴(yán)重不合格，填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。 周檢項(xiàng)目 全面檢查大廈各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。 處理辦法 管理處經(jīng)理對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)公司工程維修部。 考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)。 2．設(shè)施設(shè)備管理：凱賓斯基大廈的設(shè)施設(shè)備全部是采用國(guó)際領(lǐng)先的材料,設(shè)施設(shè)備管理是重中之重,大廈最主要的設(shè)備由發(fā)電機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。要做好設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，確保大廈的安全，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：1建立健全水電班組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況,管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗(yàn)的機(jī)電工程師主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；隨時(shí)檢查各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時(shí)提出維修解決辦法，制定維修計(jì)劃和方案，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)公共用水用電統(tǒng)計(jì)匯總及分析，公共水電費(fèi)的分?jǐn)偡椒?。管理處需招?0名具有在大廈設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，具有相關(guān)特種操作證書(shū)的水電工，分為設(shè)備運(yùn)行班和維修班二個(gè)班，設(shè)備運(yùn)行班按24小時(shí)三班運(yùn)轉(zhuǎn)，每班2個(gè)人，共6人，保證設(shè)施設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行；維修班上白班共4人，負(fù)責(zé)日間設(shè)施的日常維修。具體崗位設(shè)置如下：序號(hào) 崗位 人員編制 值班時(shí)間1 班長(zhǎng) 1人 08：0012：00；14：0018：00。2 設(shè)備運(yùn)行班 2人/班*3班 主班: 上午8:0012:00 下午14:0018:00。 副班: 中午12:0014:00下午:18:000:00。 夜班: 0:008:003 維修班 3人 08：0012：00；14：0018：00合計(jì)：10人備注：每10天換班一次。2）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：主要建立各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，年度保養(yǎng)計(jì)劃，水電工培訓(xùn)計(jì)劃，有償服務(wù)方案維修方案等。3）制定詳細(xì)的寫(xiě)字樓公共水電費(fèi)分?jǐn)倻y(cè)算方法，根據(jù)大廈的特點(diǎn)，節(jié)能降耗。4）于供電局、自來(lái)水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在隱患，及時(shí)安排人員維修，確保大廈設(shè)施設(shè)備的正常使用。5）大廈及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下表：主 要內(nèi) 容 運(yùn)行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運(yùn)作并做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。 維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢 查項(xiàng) 目及 處理 方法 檢 查項(xiàng) 目 1．低壓配電柜2．干式變壓器3．柴油發(fā)電機(jī)4．水泵5．水池、水箱6．風(fēng)機(jī)7．閉路督控系統(tǒng)8．對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)9空凋設(shè)備10．火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)1氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)12．消火栓13．疏散出口批示燈14．自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)15．煙、感系統(tǒng)16．干粉滅火器。 處理方法 按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》上報(bào)公司工程維修部。 考 核標(biāo) 準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按ISO質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)考核。日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下表：工作安排 機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí) 8：008：30處理申報(bào)投訴；8：30—10：00跟蹤監(jiān)督；10：3012：00維修養(yǎng)護(hù)；14：0015：30巡視維修養(yǎng)護(hù)； 15：3017：00整理記錄；17：0018：30回訪。主要工作房屋本體 室內(nèi)：小修30分鐘，—般故障2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，4—5年全面修補(bǔ)刷漆一次 天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。 公共設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)。 道路車(chē)場(chǎng)：每天檢查1遍，隨壞隨修； 天線：每月檢查l遍，隨壞隨修； 明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修； 供水電氣：每月細(xì)查1遍，即壞即修，中大型維修通報(bào)公司工程維修部協(xié)作； 樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查項(xiàng)目 1．地基基礎(chǔ)2．梁柱板主體3．墻體4．頂棚5．樓梯扶手6．公共門(mén)窗7．隔熱層、防水層8．水箱水池9．天面扶欄10；消防設(shè)施11．信報(bào)箱12．標(biāo)識(shí)13．樓板地面磚14．上下雨污水管16．道路17．電纜溝蓋板18．路牙19．給排水20．路燈21．清潔設(shè)備22．娛樂(lè)設(shè)施。 處理方法 按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)經(jīng)理處理?？己藰?biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。 治安、消防、車(chē)輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點(diǎn),大廈的安全要實(shí)行24小時(shí)治安監(jiān)控管理制度,具體管理思路如下:1) 建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的實(shí)際情況，管理處設(shè)一名安全管理員下設(shè)三名護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)每班12名護(hù)衛(wèi)員的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，主要負(fù)責(zé)大廈安全、消防、車(chē)輛管理工作。 具體崗位設(shè)置如下:序號(hào) 崗位 人員編制 值班時(shí)間1 班長(zhǎng) 1人/班 主班:上午8:0012:00下午14:0018:00。 副班:中午12:0014:00下午:18:000:00。 夜班:0:008:00(每10天換班一次)。2 東門(mén)崗 2人/班 3 南門(mén)崗 2人/班 4 廣場(chǎng)巡邏崗 2人/班 5 車(chē)庫(kù)巡邏崗 2人/班 6 監(jiān)控室 1人/班 7 樓層巡邏崗 2人/班 合計(jì)：12人/班*3個(gè)班=36人2）完善公共區(qū)域的安全防范設(shè)施：要招投標(biāo)安裝購(gòu)置一批高性能的治安防盜系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)等等，采取技防和人防相結(jié)合。3）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：根據(jù)實(shí)際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度，員工獎(jiǎng)罰制度，規(guī)范員工的行為，做到獎(jiǎng)懲有依據(jù)。 每月評(píng)選一次優(yōu)秀員工，每年評(píng)選一次優(yōu)秀員工表彰先進(jìn)。4） 每年通過(guò)考核采取員工競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，制定詳細(xì)的競(jìng)爭(zhēng)上崗計(jì)劃。5）定期為護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行培訓(xùn)：制訂詳細(xì)的年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)內(nèi)容主要是崗位操作技能，服務(wù)意識(shí)，禮節(jié)禮貌，公共區(qū)域如何巡查，崗位職責(zé)，規(guī)章制度、突發(fā)事件的處理、案例培訓(xùn)、消防安全知識(shí)等。6）要定期給員工組織安排一些員工業(yè)余生活活動(dòng)，加強(qiáng)宿舍管理，提高員工團(tuán)隊(duì)凝聚力。7）定期組織護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓(xùn)消防知識(shí)，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動(dòng)消滅火災(zāi)隱患。8）加強(qiáng)溝通了解員工思想狀況：管理處應(yīng)該通過(guò)定期召開(kāi)員工座談會(huì)，各班班班會(huì)，與員工單獨(dú)溝通的方式，了解員工的思想狀況，穩(wěn)定員工隊(duì)伍，避免員工非正常流失。9）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊o密聯(lián)系，接受當(dāng)?shù)嘏沙鏊闹笇?dǎo)，10）按照公司ISO質(zhì)量體系《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下表：工作安排 定崗檢查 進(jìn)出口、停車(chē)場(chǎng)：24小時(shí)； 流動(dòng)巡查 消防設(shè)施：l遍／月大廈安全、違章行為、車(chē)輛停放24小時(shí)車(chē)輛保管：24小時(shí)突發(fā)事件：90—120秒，責(zé)任保安或車(chē)輛管理員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí)訓(xùn)練 訓(xùn)練：1次／天；演練：1次／月。培訓(xùn)：按公司制訂的培訓(xùn)計(jì)劃。檢查項(xiàng)日及處理方法 檢查項(xiàng)目 查可疑人員、外來(lái)人員； 2．查違章停車(chē)、違章裝修； 3．查室外施工、搭建情況； 4．查亂擺賣(mài)現(xiàn)象； 160