【正文】 現(xiàn)嚴重不合格，填寫糾正措施報告。 周檢項目 全面檢查大廈各項工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項進行檢查處理。 處理辦法 管理處經(jīng)理對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴重不合格項填寫《糾正措施報告》，并上報公司工程維修部。 考核標準平時日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標準。 2．設(shè)施設(shè)備管理：凱賓斯基大廈的設(shè)施設(shè)備全部是采用國際領(lǐng)先的材料,設(shè)施設(shè)備管理是重中之重,大廈最主要的設(shè)備由發(fā)電機、高低壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。要做好設(shè)施設(shè)備的維護，確保大廈的安全，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：1建立健全水電班組織機構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況,管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗的機電工程師主要負責設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)；隨時檢查各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時提出維修解決辦法，制定維修計劃和方案，負責設(shè)施設(shè)備的接管驗收工作，負責公共用水用電統(tǒng)計匯總及分析，公共水電費的分攤方法。管理處需招聘10名具有在大廈設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗，具有相關(guān)特種操作證書的水電工，分為設(shè)備運行班和維修班二個班，設(shè)備運行班按24小時三班運轉(zhuǎn)，每班2個人，共6人，保證設(shè)施設(shè)備24小時正常運行；維修班上白班共4人，負責日間設(shè)施的日常維修。具體崗位設(shè)置如下：序號 崗位 人員編制 值班時間1 班長 1人 08：0012：00；14：0018：00。2 設(shè)備運行班 2人/班*3班 主班: 上午8:0012:00 下午14:0018:00。 副班: 中午12:0014:00下午:18:000:00。 夜班: 0:008:003 維修班 3人 08：0012：00；14：0018：00合計：10人備注：每10天換班一次。2）建立健全各項規(guī)章制度：主要建立各項設(shè)施設(shè)備的運行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運行記錄，年度保養(yǎng)計劃，水電工培訓計劃，有償服務方案維修方案等。3）制定詳細的寫字樓公共水電費分攤測算方法，根據(jù)大廈的特點，節(jié)能降耗。4）于供電局、自來水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在隱患，及時安排人員維修，確保大廈設(shè)施設(shè)備的正常使用。5）大廈及公用設(shè)施機電運行、養(yǎng)護運作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：主 要內(nèi) 容 運行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運作并做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。 維修組負責機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負責對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢 查項 目及 處理 方法 檢 查項 目 1．低壓配電柜2．干式變壓器3．柴油發(fā)電機4．水泵5．水池、水箱6．風機7．閉路督控系統(tǒng)8．對講報警系統(tǒng)9空凋設(shè)備10．火災報警控制系統(tǒng)1氣體自動滅火系統(tǒng)12．消火栓13．疏散出口批示燈14．自動噴水滅火系統(tǒng)15．煙、感系統(tǒng)16．干粉滅火器。 處理方法 按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫《糾正措施報告》上報公司工程維修部。 考 核標 準 日常周檢、月檢考核按ISO質(zhì)量標準；年終考核按國家“優(yōu)秀示范大廈”標準考核。日常維修養(yǎng)護：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安排 機電運行：24小時 8：008：30處理申報投訴；8：30—10：00跟蹤監(jiān)督；10：3012：00維修養(yǎng)護；14：0015：30巡視維修養(yǎng)護； 15：3017：00整理記錄；17：0018：30回訪。主要工作房屋本體 室內(nèi)：小修30分鐘，—般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，4—5年全面修補刷漆一次 天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 公共設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。 道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修； 天線：每月檢查l遍，隨壞隨修； 明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修； 供水電氣：每月細查1遍，即壞即修，中大型維修通報公司工程維修部協(xié)作； 樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法 檢查項目 1．地基基礎(chǔ)2．梁柱板主體3．墻體4．頂棚5．樓梯扶手6．公共門窗7．隔熱層、防水層8．水箱水池9．天面扶欄10；消防設(shè)施11．信報箱12．標識13．樓板地面磚14．上下雨污水管16．道路17．電纜溝蓋板18．路牙19．給排水20．路燈21．清潔設(shè)備22．娛樂設(shè)施。 處理方法 按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫《糾正措施報告》，并上報經(jīng)理處理。考核標準 日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標準； 年終考核按國家建設(shè)部考核標準。 治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點,大廈的安全要實行24小時治安監(jiān)控管理制度,具體管理思路如下:1) 建立健全安全保衛(wèi)組織機構(gòu)：根據(jù)大廈的實際情況，管理處設(shè)一名安全管理員下設(shè)三名護衛(wèi)班長每班12名護衛(wèi)員的護衛(wèi)隊伍，主要負責大廈安全、消防、車輛管理工作。 具體崗位設(shè)置如下:序號 崗位 人員編制 值班時間1 班長 1人/班 主班:上午8:0012:00下午14:0018:00。 副班:中午12:0014:00下午:18:000:00。 夜班:0:008:00(每10天換班一次)。2 東門崗 2人/班 3 南門崗 2人/班 4 廣場巡邏崗 2人/班 5 車庫巡邏崗 2人/班 6 監(jiān)控室 1人/班 7 樓層巡邏崗 2人/班 合計：12人/班*3個班=36人2）完善公共區(qū)域的安全防范設(shè)施：要招投標安裝購置一批高性能的治安防盜系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)等等，采取技防和人防相結(jié)合。3）建立健全各項規(guī)章制度：根據(jù)實際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標準、規(guī)章制度，員工獎罰制度，規(guī)范員工的行為，做到獎懲有依據(jù)。 每月評選一次優(yōu)秀員工，每年評選一次優(yōu)秀員工表彰先進。4） 每年通過考核采取員工競爭上崗機制，制定詳細的競爭上崗計劃。5）定期為護衛(wèi)員進行培訓：制訂詳細的年度、月度培訓計劃，培訓內(nèi)容主要是崗位操作技能，服務意識，禮節(jié)禮貌，公共區(qū)域如何巡查，崗位職責，規(guī)章制度、突發(fā)事件的處理、案例培訓、消防安全知識等。6）要定期給員工組織安排一些員工業(yè)余生活活動，加強宿舍管理，提高員工團隊凝聚力。7）定期組織護衛(wèi)員進行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓消防知識，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動消滅火災隱患。8）加強溝通了解員工思想狀況：管理處應該通過定期召開員工座談會，各班班班會，與員工單獨溝通的方式，了解員工的思想狀況，穩(wěn)定員工隊伍，避免員工非正常流失。9）與當?shù)嘏沙鏊o密聯(lián)系，接受當?shù)嘏沙鏊闹笇В?0）按照公司ISO質(zhì)量體系《安全護衛(wèi)工作手冊》、《消防工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安排 定崗檢查 進出口、停車場：24小時； 流動巡查 消防設(shè)施：l遍／月大廈安全、違章行為、車輛停放24小時車輛保管：24小時突發(fā)事件：90—120秒，責任保安或車輛管理員到達現(xiàn)場；學習訓練 訓練：1次／天；演練：1次／月。培訓：按公司制訂的培訓計劃。檢查項日及處理方法 檢查項目 查可疑人員、外來人員； 2．查違章停車、違章裝修； 3．查室外施工、搭建情況； 4．查亂擺賣現(xiàn)象； 160