【正文】 衛(wèi)工作手冊(cè)》《環(huán)境管理工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》《辦公室工作手冊(cè)》《管理處工作手冊(cè)》《財(cái)務(wù)工作手冊(cè)》《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。具體工作如下表：工作安排 考核標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容 跟蹤監(jiān)督 日常：3遍／天； 走訪 隨時(shí) 日檢項(xiàng)目 1．裝修巡視2．投訴接待3．違章檢查4．車輛管理5．治安6．清潔7．綠 化8．維修9．機(jī)電設(shè)備10．員工宿舍11．內(nèi)務(wù)巡視。 1)填寫《管理日記表》； 要做好設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，確保大廈的安全，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：1建立健全水電班組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況,管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗(yàn)的機(jī)電工程師主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；隨時(shí)檢查各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時(shí)提出維修解決辦法，制定維修計(jì)劃和方案，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)公共用水用電統(tǒng)計(jì)匯總及分析，公共水電費(fèi)的分?jǐn)偡椒ā＞唧w崗位設(shè)置如下：序號(hào)崗位 人員編制 值班時(shí)間1 班長(zhǎng) 1人 08：0012：00；14：0018：00。 設(shè)備運(yùn)行班 主班: 上午8:0012:00 下午14:0018:00。 夜班: 0:008:003維修班 2）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：主要建立各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，年度保養(yǎng)計(jì)劃，水電工培訓(xùn)計(jì)劃，有償服務(wù)方案維修方案等。4）于供電局、自來(lái)水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在隱患，及時(shí)安排人員維修，確保大廈設(shè)施設(shè)備的正常使用。具體工作如下表：主 要內(nèi) 容 值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運(yùn)作并做好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄； 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 檢 查項(xiàng) 目 1．低壓配電柜2．干式變壓器3．柴油發(fā)電機(jī)4．水泵5．水池、水箱6．風(fēng)機(jī)7．閉路督控系統(tǒng)8．對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)9空凋設(shè)備10．火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)1氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)12．消火栓13．疏散出口批示燈14．自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)15．煙、感系統(tǒng)16．干粉滅火器。 日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。 機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí)8：008：30處理申報(bào)投訴；8：30—10：00跟蹤監(jiān)督；10：3012：00維修養(yǎng)護(hù)；14：0015：30巡視維修養(yǎng)護(hù)； 15：3017：00整理記錄；17：0018：30回訪。房屋本體 室內(nèi)：小修30分鐘，—般故障2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。 天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。 公共設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)。 檢查項(xiàng)目及處理方法 處理方法 按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)經(jīng)理處理。 治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點(diǎn),大廈的安全要實(shí)行24小時(shí)治安監(jiān)控管理制度,具體管理思路如下:1) 具體崗位設(shè)置如下:序號(hào) 崗位 人員編制 值班時(shí)間1 班長(zhǎng) 1人/班 主班:上午8:0012:00下午14:0018:00。 夜班:0:008:00(每10天換班一次)。 3 南門崗 2人/班 2人/班 6 監(jiān)控室 1人/班 合計(jì)：12人/班*3個(gè)班=36人2）完善公共區(qū)域的安全防范設(shè)施：要招投標(biāo)安裝購(gòu)置一批高性能的治安防盜系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)等等，采取技防和人防相結(jié)合。 每月評(píng)選一次優(yōu)秀員工，每年評(píng)選一次優(yōu)秀員工表彰先進(jìn)。5）定期為護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行培訓(xùn)：制訂詳細(xì)的年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)內(nèi)容主要是崗位操作技能，服務(wù)意識(shí)，禮節(jié)禮貌，公共區(qū)域如何巡查，崗位職責(zé)，規(guī)章制度、突發(fā)事件的處理、案例培訓(xùn)、消防安全知識(shí)等。7）定期組織護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓(xùn)消防知識(shí)，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動(dòng)消滅火災(zāi)隱患。9）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊o密聯(lián)系，接受當(dāng)?shù)嘏沙鏊闹笇?dǎo)，10）按照公司ISO質(zhì)量體系《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。 流動(dòng)巡查 消防設(shè)施：l遍／月大廈安全、違章行為、車輛停放24小時(shí)車輛保管：24小時(shí)突發(fā)事件：90—120秒，責(zé)任保安或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí)訓(xùn)練 訓(xùn)練：1次／天；演練：1次／月。檢查項(xiàng)日及處理方法 2．查違章停車、違章裝修； 考核標(biāo)準(zhǔn) 平時(shí)按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。 或者自行組建清潔工隊(duì)伍，具體崗位設(shè)置如下：序號(hào) 崗位 人員編制 值班時(shí)間1 清潔班長(zhǎng) 1人/班 早班：06：3011：30；晚班：14：0017：00。 3 車庫(kù)崗 2人/班 早班：06：3011：30晚班：14：0017：004 大堂崗 1人班 早班：06：3011：30；晚班：14：0017：00。 合計(jì)：7人/班*3個(gè)班=10人；備注：每10天換一次班，每月121為換班時(shí)間。 3） 大廈清潔綠化工作的重點(diǎn)是：做好廣場(chǎng)的保潔，廣場(chǎng)地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過(guò)專業(yè)的清潔藥劑及時(shí)清除，廣場(chǎng)需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫(kù)及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)寫字樓不同的上下班時(shí)間，進(jìn)行合理的崗位調(diào)整。 5） 重點(diǎn)每年需至少對(duì)外墻進(jìn)行一次清洗，每月對(duì)廣場(chǎng)地面用洗地機(jī)清洗一次。 具體工作如下表：工作安排 6:00—7:30通道清掃；7:30—8:00垃圾清運(yùn)；8:00—9:00道路清掃；9:00—12:00大堂、電梯轎廂清潔；14:00—14:30垃圾清運(yùn)；14:3017:00樓面保潔。 檢查項(xiàng)目 1．馬路、人行道、綠化地、排水溝；2．停車場(chǎng)、崗?fù)ぃ? 4．污、雨水井和沙井；5．電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具； 1除四害。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常日檢、周檢、月檢按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。 具體工作如下：工作安排 6：30—9：30澆水、施肥；9：30—12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：0016：00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔；16：田—18：30澆水、