【正文】 少疏漏，避免遺憾，保證質量，節(jié)約成本。 二、管理措施： 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； 學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量； 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； 參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調各方面關系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、 消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 （一）、管理內容： 了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間； 編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排； 與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標 準，對物業(yè)進行現(xiàn) 場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。 （二）管理措施： 組建接管驗收小組，負責接管驗收工作； 開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識； 掌握物業(yè)驗收的標準和程序； 制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。 （一）管理內容： 準備業(yè)主領房所需資料； 布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務； 按領房流程辦理領房手續(xù)： （ 1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料； （ 2）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)； （ 3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納 的費用； （ 4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題，經業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時間，及時解決。 三、治安管理方案 在大廈物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關注，特制 訂常規(guī)防范與技術防范相結合的 24 小時全天候管理方案。 （ 1）門崗的任務： 維護出入口的交通秩序； 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； 嚴禁攜帶危險物品進入大廈； 為業(yè) 主提供便利性服務。 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； 裝修戶的安全檢查； 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。 （ 1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。 （二）、管理措施： 實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心； 強化保安人員的內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業(yè)務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習； 加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當； 嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質量； 監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保 監(jiān)控設備完好； 保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。 （一）管理內容： 做好消防監(jiān)控中心的管理； 做好消防設施、器材的管理； 保持消防通道的暢通； 加強裝修期間的消防安全管理； 嚴禁違章燃放煙花爆竹； 嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； 防止電器短路等引發(fā)火災因素。 五、綠化保潔管理方案： 綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán) 境質量的一個重要指標。 （ 1）根據氣候，給花木適量澆水； （ 2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； （ 3）制定預防措施，防治病蟲害； （ 4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草； （ 5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護； （ 6）定期對建筑小品進行修飾； （ 7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。 （ 1）根據材質選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔； （ 2）公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味； （ 3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積； （ 4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬； （ 5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水； （ 6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次； （ 7）定期進行外墻清洗； （ 8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次； （ 9）定期對下水道等排污管道清理一次； （ 10）告示牌、指示牌等每天保潔一次； （ 11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔； （ 12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； （ 13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。 六、房屋及公共設施設備管理方案： 房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。 （ 1）業(yè)主已領房： 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理； （ 2）空關房（含業(yè)主托管房）： 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。 （二）管理措施： 加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經常進行現(xiàn)場檢 查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止； 對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護； 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)； 對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新?lián)Q代； 建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達 98%以上，且 有回訪制度和記錄； 采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達 98%以上。 （一）管理內容 每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查