【正文】 ：00。 1人/班 消防通道崗5 大廈開業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標(biāo)方式聘請惠州具有專業(yè)保潔能力的公司進(jìn)行一次大廈的全面拓荒工作。 清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個(gè)綜合性的甲級寫字樓，需要具備高標(biāo)準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)，為客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開業(yè)初及開業(yè)后我認(rèn)為要做好以下工作：1） 8．查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。7．查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；5．查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； 查可疑人員、外來人員；檢查項(xiàng)目 8）加強(qiáng)溝通了解員工思想狀況：管理處應(yīng)該通過定期召開員工座談會，各班班班會，與員工單獨(dú)溝通的方式，了解員工的思想狀況，穩(wěn)定員工隊(duì)伍，避免員工非正常流失。4） 每年通過考核采取員工競爭上崗機(jī)制，制定詳細(xì)的競爭上崗計(jì)劃。2人/班 2人/班 廣場巡邏崗4 副班:中午12:0014:00下午:18:000:00。 建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的實(shí)際情況，管理處設(shè)一名安全管理員下設(shè)三名護(hù)衛(wèi)班長每班12名護(hù)衛(wèi)員的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，主要負(fù)責(zé)大廈安全、消防、車輛管理工作?？己藰?biāo)準(zhǔn) 樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。 供水電氣：每月細(xì)查1遍，即壞即修，中大型維修通報(bào)公司工程維修部協(xié)作； 明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修； 天線：每月檢查l遍，隨壞隨修； 道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修； 48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。 排具體工作如下表：工 檢 查項(xiàng) 目及 處理 方法維修組 運(yùn)行組 3）制定詳細(xì)的寫字樓公共水電費(fèi)分?jǐn)倻y算方法，根據(jù)大廈的特點(diǎn)，節(jié)能降耗。 副班: 中午12:0014:00下午:18:000:00。2 管理處需招聘10名具有在大廈設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，具有相關(guān)特種操作證書的水電工，分為設(shè)備運(yùn)行班和維修班二個(gè)班，設(shè)備運(yùn)行班按24小時(shí)三班運(yùn)轉(zhuǎn)，每班2個(gè)人，共6人，保證設(shè)施設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行；維修班上白班共4人，負(fù)責(zé)日間設(shè)施的日常維修。 準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)?？? 理辦 全面檢查大廈各項(xiàng)工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。目周 4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)； 理方 處理率：100％，回訪記錄100％。訪 巡 8：008：30處理客戶申報(bào)投訴；8：309：30巡視；9：3012：00跟蹤監(jiān)督；14：0015：30整理檔案；15：3016：30巡視；16：3018：30走訪、回訪。大廈日常管理運(yùn)作原則：全面推行ISO9000管理體系。如《客戶手冊》、《物業(yè)管理合同》、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守則等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。接管驗(yàn)收程序：1）開發(fā)商通知管理處接管驗(yàn)收；2）管理處驗(yàn)收小組按程序文件《接管入伙控制程序》核對所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。I、其它相關(guān)圖紙。E、電話電視線路竣工總平面圖。3）工程技術(shù)資料（原件）：A、大廈竣工總平面圖。D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。成立接管驗(yàn)收小組，了解大廈的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強(qiáng)弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。 負(fù)責(zé)大廈綠化環(huán)境。 1人 綠化工9 大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 大廈及外圍公共部分的秩序維護(hù)（租賃房屋范圍內(nèi)的治安秩序和安全防盜措施由使用方自行負(fù)責(zé)）。 公司依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州德威物業(yè)管理有限公司對凱賓斯基商務(wù)大廈實(shí)行綜合一體化管理。 以良好的服務(wù)維護(hù)和提高德威地產(chǎn)的社會聲譽(yù)和德威物業(yè)公司的管理品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該大廈物業(yè)保值升值。通過加強(qiáng)對大廈整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對客戶提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。 大廈概況凱賓斯基商務(wù)大廈位于惠州江北中心區(qū)是惠州市的行政中心、商務(wù)中心和文化中心，將被打造成為惠州未來的CBD（中央商務(wù)區(qū)）。凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案一、 第二章 管理目的和范圍一、管理目的：保持物業(yè)的完好程度。加強(qiáng)對大廈實(shí)行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高德威物業(yè)公司的社會聲譽(yù)。管理原則、方式和內(nèi)容一、管理原則： 大廈房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理。 大廈房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。第四章 具體組織架構(gòu)配置如下：序號 崗位 人員編制 職責(zé)1 管理處經(jīng)理 1人 負(fù)責(zé)大廈的全面管理2 機(jī)電工程師 1人 主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理3 安全管理員 1人 主要負(fù)責(zé)消防、安全管理4 行政管理員 1人 主要負(fù)責(zé)文檔、清潔綠化管理5 收費(fèi)員 1人 負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，接待來訪等6 水電工 10人 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)7 護(hù)衛(wèi)員 36人 負(fù)責(zé)大廈的安全巡查8 清潔工 10人 負(fù)責(zé)大廈的整體清潔。 3）熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，對設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、調(diào)試等。C、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。B、環(huán)保部門驗(yàn)收意見；C、供電部門驗(yàn)收意見；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗(yàn)收意見；E、園林綠化部門驗(yàn)收意見；F、供水部門驗(yàn)收意見；G、房產(chǎn)管理部門驗(yàn)收意見；H、消防部門驗(yàn)收意見；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收意見；J、有線電視工程驗(yàn)收合格證；L、其它有關(guān)資料。D、給、排水、消防竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。C、發(fā)電機(jī)合格使用說明書；D、消防控制系統(tǒng)資料；E、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；F、其它必要的有關(guān)資料。5）對室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗(yàn)收項(xiàng)目：基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。接管前的準(zhǔn)備工作：1）編制客戶租賃的工作方案；2）核實(shí)擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實(shí)情況，籌備員工飯?zhí)茫?）準(zhǔn)備租賃的相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。 具體工作如下表：工排 作內(nèi) 日常：3遍／天； 走 日目 1．裝修巡視2．投訴接待3．違章檢查4．車輛管理5．治安6．清潔7．綠 化8．維修9．機(jī)電設(shè)備10．員工宿舍11．內(nèi)務(wù)巡視。 1)填寫《管理日記表》； 要做好設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，確保大廈的安全，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：1建立健全水