【正文】 ，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。36．陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施。2．1．3 建設(shè)施工階段早期介入的內(nèi)容建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項目建設(shè)施工階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是進行工程監(jiān)控和熟悉項目的整體情況。建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保證的一個關(guān)鍵階段，這個階段施工質(zhì)量的控制對項目的物業(yè)質(zhì)量有直接的影響。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面通過參與工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量多了一份保證，加強了工程監(jiān)理的力量；另一方面也是對開發(fā)項目的全面了解，尤其是對基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會有所了解，對保證后續(xù)的接管驗收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。這個階段由于設(shè)計人員、監(jiān)理人員、開發(fā)商以及物業(yè)管理企業(yè)都要參與，所以對發(fā)現(xiàn)問題的處理容易出現(xiàn)扯皮推諉，產(chǎn)生監(jiān)管部門多而監(jiān)管力度差的現(xiàn)象。物業(yè)管理企業(yè)要把握好“配角”位置，明確責任，按程序行使職權(quán)，避免越權(quán)和推卸責任。這個階段的建議包括：1．設(shè)備的購置安裝（1）對重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能做到供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的。在價格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的。（2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物業(yè)管理相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。2．建筑材料的選擇（1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。（2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。3．工程的監(jiān)理與驗收（1）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置以及相應(yīng)的施工更改要做好記錄。（2）重要的土建工程要確保一定的抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收。 [案例22] 早期介入提佳策某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。在整個早期介入過程中，物業(yè)管理公司針對一些細節(jié)，向開發(fā)商提出改進意見，既為開發(fā)商節(jié)約了資金，提升了樓盤的品質(zhì)，也為日后的管理和業(yè)主生活提供了便利。物業(yè)管理公司根據(jù)管理經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。于是，就向開發(fā)商提出應(yīng)根據(jù)不同房型的特點，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。物業(yè)管理公司在小區(qū)設(shè)計圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計不夠合理，就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向區(qū)外道路，便于裝運垃圾。此垃圾房建筑面積在20平方米左右，內(nèi)外設(shè)門，內(nèi)墻面貼瓷磚，設(shè)水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。開發(fā)商欣然接受，并著手改造。物業(yè)管理公司還發(fā)現(xiàn)，有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預(yù)埋管道，這將影響今后的“穿線”工作。物業(yè)管理公司向開發(fā)商匯報了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。分析：本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，即使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細節(jié)引發(fā)糾紛。物業(yè)管理早期介入的最大好處，是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)提出意見，從物業(yè)管理服務(wù)審慎的思維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理服務(wù)等具體細節(jié)上提出意見或建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題降到最低限度。想一想：假設(shè)你是在物業(yè)管理企業(yè)早期介入的工作人員，在你所介入的項目中有如下情況，你會怎樣處理？某建筑每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規(guī)范的要求。然而某設(shè)計院卻為其設(shè)計了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本，而且還無端影響了戶內(nèi)布局。于是，你提議開發(fā)商抓緊找設(shè)計院洽商變更設(shè)計，取消一道消火栓及其立管。開發(fā)商也認為你的建議確實很有道理，便馬上和設(shè)計院進行交涉。不料設(shè)計院不愿意否定自己的設(shè)計方案，開發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認可，只好找你商議此事的解決辦法。2．1．4 竣工驗收階段早期介入的內(nèi)容竣工驗收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已建成，項目竣工驗收階段開始介入，此時的主要內(nèi)容就是參與工程的驗收，與開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜?？⒐を炇针A段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的最后一個階段，這個階段是建筑單位把符合設(shè)計文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項目交給開發(fā)商?？⒐を炇帐菍﹂_發(fā)項目質(zhì)量控制的最后把關(guān)，其工作的認真、細致與否，不僅對開發(fā)項目質(zhì)量最終認定產(chǎn)生直接的影響，而且對物業(yè)管理企業(yè)接管驗收也將產(chǎn)生影響。因此，物業(yè)管理企業(yè)在此階段盡管是以參與者的身份介入，但是在認識和操作上，都不能有絲毫的懈怠，以便為接下來的物業(yè)接管驗收打好基礎(chǔ)。這個階段工作主要包括：1．驗收的準備組成驗收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗收方案，其中包括驗收計劃和驗收標準，以保證驗收工作能夠按計劃、有步驟地進行，避免驗收疏漏的出現(xiàn)。2．驗收的實施（1）提請開發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計圖樣、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運行記錄等技術(shù)檢驗資料驗收的完整性。（2）提請開發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號、設(shè)計要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。（3）提請開發(fā)商對在驗收過程未達到驗收標準的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報告并限期進行整改。（4）應(yīng)注意對房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備等進行全面檢查，并作好記錄。（5）對未達到驗收標準的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。3．驗收的結(jié)束協(xié)助開發(fā)商作好驗收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗收做準備。2．2 物業(yè)的接管驗收接管驗收是指物業(yè)管理企業(yè)在接受委托物業(yè)管理時，對新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)接管驗收標準進行綜合檢驗的過程。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的驗收。接管驗收以后，整個物業(yè)就移交給物業(yè)管理企業(yè)管理。接管驗收的對象有兩種，一是新建房屋，即開發(fā)商已完成竣工驗收的建設(shè)項目，其交接人為開發(fā)商；二是原有房屋，即指已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會。物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前的一個重要環(huán)節(jié)，是發(fā)現(xiàn)隱患、規(guī)避風(fēng)險的機會。物業(yè)的接管驗收不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，接管驗收的重點應(yīng)放在對物業(yè)的使用功能的驗收和對物業(yè)資料的接收上。通過接管驗收能夠明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益，促使開發(fā)商或建筑單位按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理過程的維修、養(yǎng)護工作量；能夠彌補業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量；能夠熟悉物業(yè)情況，為日后管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，還可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。2．2．1 物業(yè)接管驗收的條件與準備工作1．物業(yè)接管驗收的條件接管驗收的首要條件是竣工驗收合格。（1）物業(yè)驗收的常規(guī)條件1）凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”，即通路、通水、通電、通信、通暖，樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全；要做到煤氣表、電表、水表三表到戶；室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、馬桶、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈；地漏、雨水管等處無堵塞雜物。2）高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。生活用水全部靠自己打井取水的小區(qū)在驗收房屋時，水樣送交有關(guān)部門，檢驗水質(zhì)符合生活用水標準。3）高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)的安全運行合格證。4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格。5）房屋應(yīng)按圖樣、文件要求達到設(shè)備齊全、功能可靠、手續(xù)完備。（2）新建房屋接管驗收條件1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。3）房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。（3）原有房屋接管驗收條件1）房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。2）土地使用范圍明確。3）原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。2．物業(yè)接管驗收的準備工作新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。（1）成立物業(yè)接管小組1）在接到接管驗收指令后，企業(yè)各相關(guān)部門應(yīng)立即按照要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。2）接管驗收小組應(yīng)當由企業(yè)以下部門人員組成：①辦公室抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作。②公共關(guān)系部抽調(diào)人員負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。③工程部抽調(diào)人員具體負責房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。（2）接管驗收前的準備1）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。2）派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。3）提前參與竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。4）準備好接管驗收記錄表格。這些表格有：①樓宇接管資料移交清單見表21表21 樓宇接管資料移交清單序號移交資料名稱單位數(shù)量備注移交人： 時間： ②公共配套設(shè)施接管驗收表見表22。表22 公共配套設(shè)施接管驗收表設(shè)施名稱存在問題簡述備注接管人： 時間： ③公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表見表23。表23 公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表設(shè)施名稱遺留問題簡述備注統(tǒng)計人： 日期： ④房屋接管驗收表見表24。表24 房屋接管驗收表棟號： 接管驗收時間： 年 月 日編號存在問題簡述備注土建設(shè)施照明給排水門窗其他接管人： ⑤房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表見表25。表25 房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表棟號房號遺留問題簡述備注統(tǒng)計人： 日期： 3．物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料（1）新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、拆遷資料。2）技術(shù)資料包括：①竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖樣。②地質(zhì)勘察報告。③工程合同及開、竣工報告。④工程預(yù)決算。⑤圖樣會審記錄。⑥工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）。⑦隱蔽工程驗收簽證。⑧沉降觀測記錄。⑨竣工驗收證明書。⑩鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。⑩新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書。⑩水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。⑩砂漿、混凝土試塊試壓報告。⑩供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。（2）原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料。①房屋所有權(quán)證。②土地使用權(quán)證。③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。④房屋分戶使用清冊。⑤房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。2）技術(shù)資料，包括建筑竣工圖樣資料、全套設(shè)備設(shè)施圖樣資料、全套環(huán)境綠化竣工資料。2．2．2 物業(yè)接管驗收的程序、內(nèi)容及相關(guān)問題1．物業(yè)接管驗收的程序（1）新建物業(yè)的接管驗收程序