物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理試題2上-wenkub.com
2024-08-18 20:57 本頁(yè)面
【正文】 30．房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場(chǎng)。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng) 2%，從第 8 年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7%。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料；②由于在同一市場(chǎng)上，相似物業(yè)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 11 頁(yè) A． B． C． D． 答案： C 解析：已知： C=800 200/10000=16 萬(wàn)元， N=40 年， R=2%， t=12 年。所以其實(shí)際單價(jià)和實(shí)際總價(jià)就是成交日期時(shí)的價(jià)格。 A．市場(chǎng) 10 頁(yè) B．正常 C．理論 D．客觀合理 答案： D 解析： P93，物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。 20．在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入（ ） A．管理費(fèi)用 B．投資利息 C．開(kāi)發(fā)成本 D．開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 答案： B 解析： P103，物業(yè)估價(jià)中的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。） 所以， 所得稅 =25%= 萬(wàn)元 將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到： 稅后現(xiàn)金流量 =－ = 萬(wàn)元 到這里為止，要想求得投資回報(bào)率，接下來(lái)的任務(wù)，就是要求解投資者權(quán)益增加值，因此我們要明白投資者權(quán)益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在第 1 年還給銀行的本金。所以需要先計(jì)算出 A，其中 19% / 12 5% , 15 12 180in? ? ? ? ? 月 ? ?? ? ? ?? ?111801801 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %4 0 0 6 0 % 2 .2 3 4 21 1 1 0 .7 5 % 1nniiAP i??? ? ? ? ?? ? ? ? 萬(wàn) 元 7 頁(yè) ? ?? ? ? ?? ?221 8 0 5 1 26 1 8 0 5 1 21 1 1 0 .7 5 % 12 .2 3 4 2 1 9 2 .1 61 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %nniPAii????? ? ? ?? ? ? ??? 萬(wàn) 元 剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是物業(yè)第 6 年初的價(jià)值減去需要償還的貸款本金，因此接下來(lái)要計(jì)算物業(yè)第 6 年初的價(jià)值。 17．某投資者以 400 萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了 15 年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為 60%。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命 10 年，初始購(gòu)置費(fèi)用支出 120 萬(wàn)元，年電費(fèi)支出 20 萬(wàn)元。新設(shè)備往往具有較高的購(gòu)置費(fèi)用和較低的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新?tīng)顟B(tài)下開(kāi)始使用，直到不堪再用而予以報(bào)廢的全部時(shí)間過(guò)程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。 14．下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（ ）。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息 收入和貸款本金收入等。 8．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)稱為（ ） A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) D．或然損失風(fēng)險(xiǎn) 答案： A 分析： B 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)； C 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)； D 或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。 答案： C 7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的 A 區(qū)遷至 B 區(qū)，則
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